[摘 要] 20世紀(jì)90年代以來，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了三次較大起伏，隨之經(jīng)歷了三次時(shí)間集中、規(guī)模和力度較大的宏觀調(diào)控，本文通過分析當(dāng)前的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，提出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)和影響因素，并進(jìn)一步給出對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的建議。

[關(guān)鍵詞] 當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)周期 房地產(chǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)從2000年前所未有的繁榮階段，到2005年、2006年通過宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)的價(jià)格上漲過快，隨后2007年價(jià)格再次較快上漲，再到由于金融危機(jī)的影響帶來的2008年價(jià)格開始明顯下降，都顯示出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系日益緊密。

因此，進(jìn)一步研究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)主要由哪些因素影響，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)中的社會(huì)總消費(fèi)與總投資有什么影響，應(yīng)如何進(jìn)行宏觀調(diào)控，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義與理論價(jià)值。

一、20世紀(jì)90年代以來中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的階段分析

20世紀(jì)90年代以來，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了三次較大起伏，隨之經(jīng)歷了三次時(shí)間集中、規(guī)模和力度較大的宏觀調(diào)控，這三輪宏觀調(diào)控都比較主動(dòng)地采用了間接的經(jīng)濟(jì)手段。

1.1993年～1996年的緊縮性宏觀調(diào)控

針對(duì)1992年的經(jīng)濟(jì)過熱，從1993年起實(shí)施的緊縮性的宏觀調(diào)控，在初期采取較多直接行政操作方式，以治理當(dāng)時(shí)混亂的金融秩序。

2.1998年～2002年以擴(kuò)大內(nèi)需為主的擴(kuò)張性宏觀調(diào)控

針對(duì)1997年經(jīng)濟(jì)偏冷，從1998年開始實(shí)施擴(kuò)張性的宏觀調(diào)控，更多地采取擴(kuò)張性的積極財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，同時(shí)采取了必要的行政手段和組織措施，解決了擴(kuò)大社會(huì)總需求的問題。

3.2003年以來的中性宏觀調(diào)控

針對(duì)2003年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中又出現(xiàn)的一些新的不穩(wěn)定、不健康因素，從2004年開始實(shí)施的中性宏觀調(diào)控，政府果斷做出了加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的決策，在手段的運(yùn)用上講究綜合性，動(dòng)手早，見效快，未雨綢繆。

二、當(dāng)前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析

自2002年以來，中國(guó)一直處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，并且經(jīng)歷了持續(xù)六年的經(jīng)濟(jì)繁榮期。2002年至2007年，中國(guó)的GDP增長(zhǎng)率分別為9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%，年度間的平均波幅很小。2007年，中國(guó)GDP達(dá)到24.66萬億元，比2002年增長(zhǎng)65.5%，從世界第六位上升到第四位，但這種經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的背后也存在著一些隱憂。

1.物價(jià)總水平逐步擺脫了20世紀(jì)90年代末以來保持低速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，出現(xiàn)了較大幅度的反彈和上升

2002年至2006年，居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)(CPI)分別為-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%，而到2007年，CPI上升幅度達(dá)到4.8%。進(jìn)入2008年，CPI進(jìn)一步創(chuàng)新高，由農(nóng)產(chǎn)品和食品引發(fā)的價(jià)格上漲，逐漸向其他商品和生產(chǎn)資料領(lǐng)域擴(kuò)散，以致許多學(xué)者作出這樣的判斷:中國(guó)存在著由結(jié)構(gòu)性價(jià)格上漲走向全面通貨膨脹的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資增長(zhǎng)持續(xù)偏快，推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)過熱增長(zhǎng)

2002年至2006年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度分別達(dá)到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)而言，投資需求是一把“雙刃劍”，一方面有助于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)走出蕭條實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng);另一方面，過度的投資沖動(dòng)也很容易推動(dòng)經(jīng)濟(jì)走向過熱。

3.信貸規(guī)模擴(kuò)張，流動(dòng)性過剩問題突出

與經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，與投資擴(kuò)張相伴生的，則是不斷擴(kuò)張的信貸規(guī)模及日益突出的流動(dòng)性過剩問題。從中國(guó)的信用擴(kuò)張周期來看，2000年以后，銀行信用系統(tǒng)逐步擺脫了1997年金融危機(jī)所造成的緊縮局面，而處于一個(gè)持續(xù)擴(kuò)張的時(shí)期。2000年，代表社會(huì)信用總量的廣義貨幣M2增長(zhǎng)率為10%，此后M2的增速不斷加快，到2005年上升至21.1%。盡管近年來，M2增速有所放緩，但仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

4.房地產(chǎn)和資產(chǎn)價(jià)格上漲孕育了巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)與股票價(jià)格膨脹產(chǎn)生的偏離經(jīng)濟(jì)基本面的資產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致居民存款從銀行搬家，流入房市和股市，不僅增加了貨幣供應(yīng)量，吹大了資產(chǎn)泡沫，加重了通貨膨脹，而且孕育了資產(chǎn)泡沫崩潰后經(jīng)濟(jì)劇烈收縮重組的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

5.來自國(guó)際收支雙順差的壓力與困境

近年來，中國(guó)的國(guó)際收支順差以每年約2000億美元的速度增加，到2007年底，外匯儲(chǔ)備已經(jīng)超過1.5萬億美元。長(zhǎng)期的國(guó)際收支雙順差對(duì)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)帶來了一些不利影響，如中國(guó)日益成為貿(mào)易保護(hù)主義和反傾銷實(shí)施的對(duì)象;人民幣升值的壓力不斷增大;大量國(guó)際投機(jī)性資本流入中國(guó)的資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)等。這些都對(duì)經(jīng)濟(jì)過熱和結(jié)構(gòu)失衡，起到推波助瀾的作用。

6.國(guó)際經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的不利影響逐步顯現(xiàn)

除了國(guó)際原油、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格持續(xù)走高推動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)成本和物價(jià)上漲外，2007年3月美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)逐步拉開了美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退的序幕。國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化不僅對(duì)中國(guó)未來的出口貿(mào)易產(chǎn)生不利影響，而且也在一定程度上削弱了中國(guó)宏觀調(diào)控政策的獨(dú)立性與有效性，特別是美國(guó)為刺激經(jīng)濟(jì)所采取的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策，有可能部分抵消或削弱中國(guó)緊縮性宏觀經(jīng)濟(jì)政策的逆周期調(diào)節(jié)效應(yīng)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)和影響因素

事實(shí)證明，由于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動(dòng)性以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在的多種經(jīng)濟(jì)因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出周期性的特征。從第一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)開始，到第二次經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)之間，定義為一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。每個(gè)經(jīng)濟(jì)周期都會(huì)經(jīng)歷繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個(gè)階段。

1.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)從萌芽起步到不斷發(fā)展壯大的過程，這個(gè)增長(zhǎng)過程不是平穩(wěn)的而是波動(dòng)性的，發(fā)展至今，大致經(jīng)歷了四個(gè)周期:1981～1983年的第一輪周期;1984～1990年的第二輪周期;1991～1996年的第三輪周期;1997年開始至今的第四輪周期。

比較這四輪周期可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)形式在發(fā)生著明顯的變化:周期的長(zhǎng)度在增加，波動(dòng)幅度在減小，衰退與擴(kuò)張的時(shí)間比在減少?？梢耘袛?，未來中國(guó)房地產(chǎn)周期除了延續(xù)這一趨勢(shì)外，還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動(dòng)將呈波浪式，且變化越來越無規(guī)律性。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，尤其是住房制度體制改革推動(dòng)的結(jié)果。

從20世紀(jì)80年代初開始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)周期，目前正處在第四個(gè)周期。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展引發(fā)了不少經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，出于對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展過熱的擔(dān)心，國(guó)家為此出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象，實(shí)際是其發(fā)展周期波動(dòng)規(guī)律的表現(xiàn)。研究導(dǎo)致房地產(chǎn)周期波動(dòng)的原因及政府應(yīng)采取的宏觀調(diào)控措施，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展意義重大。

2.影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)的因素

分為內(nèi)生因素和外生因素，內(nèi)生因素在本質(zhì)上決定著房地產(chǎn)周期波動(dòng)的周期性和持續(xù)性，外生因素則是波動(dòng)的初始原因或初始推動(dòng)力。

(1)內(nèi)生因素主要包括房地產(chǎn)供求和房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)需求與供給。價(jià)格、收入、政策以及預(yù)期的變動(dòng)都會(huì)使房地產(chǎn)需求總量受到影響繼而發(fā)生變化與此同時(shí)，房地產(chǎn)供給總量也會(huì)在技術(shù)、勞動(dòng)、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮的變化。只有房地產(chǎn)供給和需求在總量和結(jié)構(gòu)同時(shí)平衡的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)快速發(fā)展;供求總量和結(jié)構(gòu)任何一方面出現(xiàn)嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就需要進(jìn)行調(diào)整，繼而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

房地產(chǎn)投資。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率是需要被考慮的重要指標(biāo)。利潤(rùn)率通過引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向擴(kuò)張或收縮，對(duì)房地產(chǎn)周期的波動(dòng)產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資波動(dòng)常被看作是房地產(chǎn)周期的引擎。

(2)外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素。有直接影響的政策因素。指與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革政策等。這些具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素，在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響是較為顯著的。

有間接影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高度正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快;在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外，技術(shù)革命、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、體制變遷等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成沖擊，影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)。

(3)隨機(jī)因素，指地震、洪水等自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭(zhēng)、政治風(fēng)波等社會(huì)突發(fā)因素，以及不可預(yù)測(cè)的因素如科學(xué)技術(shù)的根本變革等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)有突然、直接、猛烈的影響，這些影響一般是短期的，但有時(shí)也會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

3.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的建議

目前關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段的看法主要存在以下兩種觀點(diǎn):未到波峰或者沒有過熱、已到波峰或者已經(jīng)過熱。筆者認(rèn)為這兩種觀點(diǎn)都有失偏頗，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)周期還包含一些短周期，我國(guó)的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中周期性波動(dòng)是很自然的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這些周期性波動(dòng)都在可控的范圍。政府可以采取措施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。

(1)在加強(qiáng)周期性規(guī)律研究的基礎(chǔ)上，正確判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，一般可以通過房地產(chǎn)投資量的增減、產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率的高低、房?jī)r(jià)的漲跌和市場(chǎng)交易的旺盛等主要指標(biāo)來分析和衡量房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)，評(píng)判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段。為此，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)周期的研究，積累經(jīng)驗(yàn)，建立房地產(chǎn)周期運(yùn)行的監(jiān)控指標(biāo)體系，為正確評(píng)判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段提供科學(xué)的依據(jù)。判斷正確與否，是實(shí)施反周期策略的前提。

(2)采取反周期策略，預(yù)先采取措施，避免大起大落引起的強(qiáng)烈震蕩。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用越來越大。未來幾年，擴(kuò)大內(nèi)需仍是我國(guó)一項(xiàng)基本國(guó)策，如果沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，擴(kuò)大內(nèi)需就會(huì)缺少活力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將缺少動(dòng)力。因此，宏觀調(diào)控政策首先要立足于保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一方面，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，力求與之相適應(yīng)，防止房地產(chǎn)業(yè)過熱或過冷;另一方面，也要充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)作用，積極促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，延緩周期波動(dòng)，縮小波幅，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

(3)要處理好我國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾。我國(guó)各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度不一樣，東、中、西部差距很大。因此各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一，且房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)，這就決定了房地產(chǎn)周期既有全國(guó)性的周期，也有各地的發(fā)展周期。因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控既要避免“一刀切”，又要保證地方政府有效執(zhí)行。宏觀調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策，由各個(gè)地方結(jié)合本地實(shí)際情況參照實(shí)行，用科學(xué)的發(fā)展觀去調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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