[摘 要]通過(guò)案例分析和文獻(xiàn)檢索，文章對(duì)改革開(kāi)放后地方政府依托開(kāi)發(fā)區(qū)平臺(tái)占用資源創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的內(nèi)在機(jī)理進(jìn)行了研究，解析了開(kāi)發(fā)區(qū)如何通過(guò)投融資運(yùn)作實(shí)現(xiàn)資源、資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)、資本、財(cái)富的轉(zhuǎn)換。文章闡述了開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、投融資的本質(zhì)及運(yùn)作機(jī)制，認(rèn)為開(kāi)發(fā)區(qū)投融資在善于占用資源的同時(shí)，也必須遵循客觀規(guī)律，既要善于拓寬渠道、用好多種方式，更要?jiǎng)?chuàng)新思路、打通資本市場(chǎng)財(cái)富通道。

[關(guān)鍵詞]地方政府 投融資 運(yùn)作

回首改革開(kāi)放三十年，開(kāi)發(fā)區(qū)以“三為主、一致力”為指針，基礎(chǔ)設(shè)施先行、集聚二產(chǎn)、帶動(dòng)三產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)思路非常明晰:通過(guò)招商引資迅速集聚產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，打造產(chǎn)業(yè)高地的模式，集聚人流、物流和資金流;在此基礎(chǔ)上進(jìn)行人居和商業(yè)配套，迅速形成現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)，進(jìn)而再完善園區(qū)居住和商業(yè)配套，經(jīng)營(yíng)城市打造新城區(qū)。部分先進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)還打通了資本市場(chǎng)通道，通過(guò)直接融資(IPO、企業(yè)債、公司債)方式募集區(qū)域發(fā)展資金。地方政府、企業(yè)和居民共同見(jiàn)證、分享了開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)由產(chǎn)業(yè)集聚和土地溢價(jià)所形成的財(cái)富效應(yīng)。

本文旨在通過(guò)揭示開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)富路線圖:資源→資產(chǎn)→財(cái)產(chǎn)→資本→財(cái)富(見(jiàn)下表)，從土地和投融資兩個(gè)維度解析開(kāi)發(fā)區(qū)政府投融資運(yùn)作。當(dāng)然，從特定的開(kāi)發(fā)區(qū)主體來(lái)看，出于分期開(kāi)發(fā)等現(xiàn)實(shí)選擇，以及外部形勢(shì)變化等因素，前述路線圖并非嚴(yán)格順序遞進(jìn)的，會(huì)出現(xiàn)并行、跨越甚至倒退。

階段

內(nèi)容資源→資產(chǎn)資產(chǎn)→財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)→資本資本→財(cái)富

開(kāi)發(fā)建設(shè)使命為企業(yè)構(gòu)建平臺(tái)為開(kāi)發(fā)匯聚財(cái)力為區(qū)域謀求福祉為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富

土地維度占用確權(quán)資本化社會(huì)化

投融資維度依托政府信用放大政府信用依托政府政策支持完全市場(chǎng)化配置

1、貸款政策性銀行貸款為主商業(yè)性銀行貸款為主通過(guò)土地資本化，將土地房產(chǎn)溢價(jià)、派生收益轉(zhuǎn)化為居民股權(quán)分紅，從特定區(qū)域范圍、財(cái)務(wù)角度看兼有貸款和自籌雙重屬性獲取全社會(huì)資源，為全社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富

基礎(chǔ)設(shè)施成片開(kāi)發(fā)貸款為支撐，短期流動(dòng)資金貸款為輔助基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目貸款、土地房產(chǎn)抵押貸款、土地儲(chǔ)備貸款等多種融資方式

2、自籌土地批租、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

3、其他園區(qū)引進(jìn)企業(yè)自主投入，企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)規(guī)模裂變式增長(zhǎng)，多元主體開(kāi)始介入園區(qū)綜合環(huán)境投入在繼續(xù)投資完善、優(yōu)化、提升園區(qū)綜合環(huán)境進(jìn)程中，政府引導(dǎo)、多元投入、市場(chǎng)運(yùn)作、良性競(jìng)爭(zhēng)格局形成

一、路線圖解析

1. 資源→資產(chǎn):資源占用能力是決定招商引資競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵

在該階段，開(kāi)發(fā)建設(shè)水平的差異主要體現(xiàn)在對(duì)以土地為核心的經(jīng)濟(jì)資源的占用和開(kāi)發(fā)上，基礎(chǔ)設(shè)施水平在很大程度上決定了招商引資的項(xiàng)目歸屬。由于財(cái)政實(shí)力弱小、直接融資渠道不暢，而短期流動(dòng)資金貸款又無(wú)法滿足大規(guī)模、高水平基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金需求，依托政府信用向政策性銀行舉債支撐成片滾動(dòng)開(kāi)發(fā)就成為順理成章的選擇。環(huán)境迅速美化、產(chǎn)業(yè)開(kāi)始集聚的同時(shí)，政府開(kāi)發(fā)建設(shè)平臺(tái)公司(以下簡(jiǎn)稱“政府開(kāi)發(fā)公司”)資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)裂變式增長(zhǎng)，但資產(chǎn)欄增加的是征地拆遷、土地平整和以“九通一平”為標(biāo)準(zhǔn)的高強(qiáng)度基礎(chǔ)設(shè)施投入，銀行貸款經(jīng)由政府投資轉(zhuǎn)化沉淀為開(kāi)發(fā)公司帳面會(huì)計(jì)意義上的資產(chǎn)。

2. 資產(chǎn)→財(cái)產(chǎn):資產(chǎn)運(yùn)作水平是決定開(kāi)發(fā)區(qū)可持續(xù)發(fā)展能力的關(guān)鍵

在該階段，開(kāi)發(fā)區(qū)的使命是為開(kāi)發(fā)匯聚財(cái)力:一是完善用地手續(xù)和土地、房產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)證，將政府開(kāi)發(fā)公司賬面資產(chǎn)盤(pán)活為法律意義上的財(cái)產(chǎn)，通過(guò)確權(quán)、評(píng)估和包裝策劃，運(yùn)用項(xiàng)目貸款、抵押貸款、土地儲(chǔ)備貸款等方式，放大融資能力、延長(zhǎng)融資期限;二是突出土地經(jīng)營(yíng)，通過(guò)有計(jì)劃的推出土地、取得批租收入，再由政府以回購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施或增加注冊(cè)資本方式，將土地批租收入注入政府開(kāi)發(fā)公司，從根本上解決政府開(kāi)發(fā)公司資金來(lái)源單一問(wèn)題，而優(yōu)化后的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)則可進(jìn)一步拓寬融資空間。

3. 財(cái)產(chǎn)→資本:財(cái)產(chǎn)運(yùn)作水平是開(kāi)發(fā)區(qū)增強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)輻射力的關(guān)鍵

在該階段，開(kāi)發(fā)區(qū)的使命拓展為區(qū)域謀求福祉，經(jīng)由財(cái)產(chǎn)資本化，即將部分產(chǎn)權(quán)清晰無(wú)礙的土地、房產(chǎn)投資入股并量化到居民個(gè)人，以拓寬居民收入渠道，伴隨開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展壯大，逐步提升股權(quán)分紅在居民收入中的占比。土地入股涉及法律障礙的，則可通過(guò)土地合作社等變通操作。

4. 資本→財(cái)富:資本運(yùn)作能力是決定開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)水平和層次的關(guān)鍵

在該階段，開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)蛻變和質(zhì)的飛躍，肩負(fù)起為全社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富的更高使命。具體路徑就是通過(guò)IPO、發(fā)行債券(企業(yè)債、公司債)等直接融資方式，一方面可以從根本上打通開(kāi)發(fā)區(qū)和資本市場(chǎng)間的資金通道，開(kāi)發(fā)區(qū)可以源源不斷地獲取社會(huì)資金，另一方面，開(kāi)發(fā)區(qū)成為面向全社會(huì)的財(cái)富創(chuàng)造者，待開(kāi)發(fā)區(qū)板塊形成較大規(guī)模后，全社會(huì)都可以通過(guò)資本市場(chǎng)分享開(kāi)發(fā)區(qū)(不限于某特定開(kāi)發(fā)區(qū))的財(cái)富效應(yīng)。

二、案例解析

1. 資源→資產(chǎn):蘇州工業(yè)園國(guó)資和國(guó)企超強(qiáng)的資源占用能力成為支撐園區(qū)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ弧?/p>

作為名揚(yáng)世界的高新技術(shù)產(chǎn)品跨國(guó)研發(fā)、制造基地和“全國(guó)水平最高、競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)園區(qū)”，——蘇州工業(yè)園匯集了3000多家外資企業(yè)、11000多家內(nèi)資企業(yè)、形成了半導(dǎo)體、光電、汽車及航空零部件等三大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，每年創(chuàng)造的IT和IC產(chǎn)值分別約占全國(guó)的3%和16%。十幾年來(lái)，園區(qū)累計(jì)投入300多億元，基本完成70平方公里合作區(qū)主要基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)。在國(guó)資帶動(dòng)下，環(huán)金雞湖中央商務(wù)區(qū)、陽(yáng)澄湖生態(tài)旅游度假區(qū)、獨(dú)墅湖科教創(chuàng)新區(qū)“三大服務(wù)板塊”已初具規(guī)模;以圓融、商旅、地產(chǎn)、建屋、置地、酒店、科文等商業(yè)開(kāi)發(fā)為主的國(guó)有企業(yè)，近年來(lái)成功打造了時(shí)代廣場(chǎng)、李公堤、摩天輪、國(guó)際大廈、湖濱新天地、金雞湖大酒店、高爾夫球場(chǎng)、科技文化藝術(shù)中心等園區(qū)地標(biāo)性建筑及新城閃亮名片。

蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)資和國(guó)企超強(qiáng)的資源占用能力、使用效率和收益能力，使國(guó)有經(jīng)濟(jì)和國(guó)有企業(yè)在園區(qū)發(fā)展中一直扮演著“排頭兵”角色，成為政府掌控的國(guó)有資源、開(kāi)發(fā)抓手、融資平臺(tái)，是巨額投資背后真正的推手，也是許多城市和許多開(kāi)發(fā)區(qū)可以學(xué)習(xí)卻無(wú)法復(fù)制、可以模仿卻無(wú)法超越的“公開(kāi)秘密”。

2. 資產(chǎn)→財(cái)產(chǎn):浦東新區(qū)所創(chuàng)造的“土地空轉(zhuǎn)”模式迅速籌集到開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金，成為經(jīng)營(yíng)城市之濫觴。

在1990年開(kāi)放之初，浦東發(fā)展所面臨的最大難題就是資金嚴(yán)重缺乏。為破解資金困局，浦東創(chuàng)造了“空轉(zhuǎn)啟動(dòng)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的土地開(kāi)發(fā)模式:由政府部門(mén)按照土地出讓價(jià)向開(kāi)發(fā)公司開(kāi)出支票，作為政府對(duì)企業(yè)的注冊(cè)資本投入;開(kāi)發(fā)公司隨即將此支票背書(shū)后，作為土地出讓金支付，上交給土地管理部門(mén)，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同;土地管理部門(mén)出讓土地使用權(quán)后，再將從開(kāi)發(fā)公司得到的出讓金(支票)收入上繳財(cái)政部門(mén)。當(dāng)時(shí)浦東新區(qū)政府組建成立陸家嘴、金橋、外高橋、張江四大開(kāi)發(fā)公司，作為新區(qū)土地開(kāi)發(fā)主體，由其根據(jù)區(qū)域功能性質(zhì)編制規(guī)劃，劃分地塊，將“生地”轉(zhuǎn)化為“熟地”進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)，并運(yùn)用轉(zhuǎn)讓的收入進(jìn)行再投入、再轉(zhuǎn)讓，直到區(qū)域建成。由此浦東帶來(lái)的巨大了財(cái)政收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2001年土地空轉(zhuǎn)制度基本結(jié)束時(shí)，浦東共計(jì)空轉(zhuǎn)出讓土地88.6平方公里，占同時(shí)期土地出讓總面積近80%;政府實(shí)現(xiàn)資本投入61億元，并通過(guò)開(kāi)發(fā)公司吸納200多億元土地合資開(kāi)發(fā)資金和120多億元土地轉(zhuǎn)讓收入;此外吸引800多家中外資房地產(chǎn)公司400多億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金。

浦東新區(qū)“土地空轉(zhuǎn)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”主要意義在于使土地資源以國(guó)家資本形式轉(zhuǎn)化為國(guó)有開(kāi)發(fā)公司最重要的公司財(cái)產(chǎn)，使之可憑借土地，以地合資、以地集股、以地融資、以地招商，成功破解了資金困局，國(guó)有開(kāi)發(fā)公司也實(shí)現(xiàn)了自我積累、自我發(fā)展。這也成為時(shí)下經(jīng)營(yíng)城市之濫觴。時(shí)下依托于土地的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目貸款、(房產(chǎn)、土地)抵押貸款、土地儲(chǔ)備貸款等方式，可視為“土地空轉(zhuǎn)”模式的升級(jí)換代，而且還將與時(shí)俱進(jìn)，演化出新的融資方式。

3. 財(cái)產(chǎn)→資本:無(wú)錫新區(qū)通過(guò)新型富民合作社，使失地農(nóng)民也發(fā)資本財(cái)，分享工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的成果。

新安街道是無(wú)錫新區(qū)的一個(gè)重要板塊，其中心任務(wù)是開(kāi)發(fā)建設(shè)太湖國(guó)際科技園。按照規(guī)劃，在短短幾年之內(nèi)，新安8000多戶、2萬(wàn)多農(nóng)民都將集中居住到新型社區(qū)——新安花苑，安置房需求總量200多萬(wàn)平方米，拆遷農(nóng)戶平均能得到2.5套(250平方米)安置住房。居住條件得到極大改善的同時(shí)，也出現(xiàn)了富余住房。但從實(shí)際情況來(lái)看，普通住房出租存在以下兩方面問(wèn)題:一是，新的科技園中“白領(lǐng)”替換了原工業(yè)園區(qū)的大部分“藍(lán)領(lǐng)”，富余住房滿足不了“白領(lǐng)”需求;二是農(nóng)民一家一戶分散出租，不利于對(duì)外來(lái)人員的管理和服務(wù)，影響人居環(huán)境和社區(qū)和諧。而且，目前各地使用的征地補(bǔ)償計(jì)算方式為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，沒(méi)有考慮土地對(duì)農(nóng)民所具有的生產(chǎn)資料和社會(huì)保障的雙重功能，忽視了土地的潛在收益，往往導(dǎo)致土地征用價(jià)格偏低，容易形成社會(huì)矛盾。

在這種情況下，新安富民合作社接受和組織被拆遷農(nóng)民以富余的安置房權(quán)折價(jià)入股組成合作社，投資建造、購(gòu)置和經(jīng)營(yíng)政府為其優(yōu)先規(guī)劃引導(dǎo)的公寓樓、社區(qū)超市鄰里中心、服務(wù)業(yè)設(shè)施等，所獲經(jīng)營(yíng)收益和增值收益按股權(quán)分配。

房權(quán)換股權(quán)的好處有:實(shí)現(xiàn)了對(duì)失地農(nóng)民補(bǔ)償方式的創(chuàng)新，以現(xiàn)代工商業(yè)生產(chǎn)資料經(jīng)營(yíng)代替了過(guò)去利用土地生產(chǎn)資料生產(chǎn);實(shí)現(xiàn)了對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)償既保值又增值的目的，保障了失地農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，增加了“新市民”收入新途徑;實(shí)現(xiàn)了集約節(jié)約利用土地資源，節(jié)約的土地可以更多地用于其他優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè);實(shí)現(xiàn)了資金的放大效應(yīng)，房權(quán)換股權(quán)會(huì)大大減少安置房建設(shè)和相應(yīng)配套設(shè)施投入，節(jié)約了資金機(jī)會(huì)成本;實(shí)現(xiàn)了政府和居民和諧雙贏，房權(quán)換股權(quán)直接縮短安置建設(shè)周期，顯著減輕安置壓力，并將通過(guò)政府和居民的合作共建，加快發(fā)展步伐。

土地是農(nóng)民最重要的生產(chǎn)資料，也是基本的生活保障來(lái)源。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過(guò)程中，從政策上和制度上研究和探索如何讓失地農(nóng)民獲得新的生產(chǎn)資料，切實(shí)維護(hù)好被征地農(nóng)民的利益，是擺在各級(jí)各個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)面前的一個(gè)共同課題。無(wú)錫新區(qū)通過(guò)創(chuàng)新投融資思路、設(shè)立新型富民合作社的嘗試，值得借鑒和推廣，同時(shí)也需加強(qiáng)規(guī)范引導(dǎo)和政策扶持，并健全完善相關(guān)運(yùn)行機(jī)制。

4. 資本→財(cái)富:浦東四大國(guó)資開(kāi)發(fā)集團(tuán)土地，利用資本市場(chǎng)，充分發(fā)揮一級(jí)開(kāi)發(fā)商作用并不斷提升開(kāi)發(fā)層次。

對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)建設(shè)和投融資的主力軍是地方政府專門(mén)設(shè)立的區(qū)域開(kāi)發(fā)類公司，主要功能在于平整土地，然后出售土地而獲得主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，這類公司即所謂政府開(kāi)發(fā)建設(shè)平臺(tái)公司，也稱為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商。作為浦東標(biāo)志性的四大開(kāi)發(fā)區(qū)，金橋、外高橋、張江和陸家嘴，分別由四大國(guó)有集團(tuán)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，各集團(tuán)分別下設(shè)一個(gè)股份有限公司，即目前在A股等上市的浦東金橋、陸家嘴、張江高科和外高橋，四大國(guó)資開(kāi)發(fā)公司成立之目的就是集中助力浦東區(qū)域開(kāi)發(fā)。而浦東建設(shè)則承擔(dān)了浦東大部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)。借助于“資本魔方”，浦東匯聚了大量社會(huì)資本，經(jīng)濟(jì)被激活，城市建設(shè)和交通設(shè)施得到前所未有的發(fā)展，社會(huì)財(cái)富也爆發(fā)性增加。

簡(jiǎn)而言之，開(kāi)發(fā)區(qū)投融資工作的水平和層次的差異最終將集中體現(xiàn)在資本運(yùn)作上，先進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)的資本運(yùn)作水平，或體現(xiàn)在政府平臺(tái)公司本身，或體現(xiàn)在園區(qū)企業(yè)，而浦東作為最頂級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)則是全方位領(lǐng)先于各級(jí)各類開(kāi)發(fā)區(qū)。近幾年來(lái)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商(上市公司)表現(xiàn)出向兩大方向轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)，一是即從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)向二級(jí)土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型，步入商品房開(kāi)發(fā)，較為典型的有蘇州高新、津?yàn)I發(fā)展等;二是從招商引資功能向高新技術(shù)孵化器轉(zhuǎn)移或者向工業(yè)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型，比如張江高科、海泰發(fā)展、空港股份等。把握趨勢(shì)，順應(yīng)趨勢(shì)，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)提升資本運(yùn)作水平是非常重要的。

三、對(duì)策建議

馬克思在《資本論》中指出:“勞動(dòng)和土地，是財(cái)富兩個(gè)原始的形成要素?！蓖?8226;配第則表述為:“土地是財(cái)富之母，勞動(dòng)是財(cái)富之父?！币虼耍瑥谋举|(zhì)上講，區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)力的差異，最終體現(xiàn)在土地和勞動(dòng)的結(jié)合程度以及結(jié)合效率。開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，實(shí)質(zhì)是依托土地資源、以投融資為手段、匯聚資金作為紐帶，實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力向經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上勞動(dòng)的轉(zhuǎn)換，并最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域范圍內(nèi)資源向財(cái)富的轉(zhuǎn)換升級(jí)，相對(duì)于單個(gè)投資項(xiàng)目而言，這是一種更高層面、更廣范圍的投融資。

1. 要善于占用資源，營(yíng)造一流投資環(huán)境

在土地和勞動(dòng)結(jié)合過(guò)程中，作為工業(yè)血液的資本必不可少。對(duì)于土地和勞動(dòng)具有整合能力的產(chǎn)業(yè)資本，是發(fā)展中國(guó)家最為稀缺的資源之一，因此，區(qū)域之間特別是開(kāi)發(fā)區(qū)之間，競(jìng)爭(zhēng)首先集中于招商引資領(lǐng)域。如果說(shuō)全球化、國(guó)際化的趨勢(shì)不會(huì)停步，那么改革開(kāi)放不會(huì)停步，開(kāi)發(fā)區(qū)之間招商引資的競(jìng)爭(zhēng)也不會(huì)停步。這就要求開(kāi)發(fā)區(qū)在初始開(kāi)發(fā)階段，投融資工作要著力于投，要善于占用資源，將有限投資集中于整理開(kāi)發(fā)土地和完善基礎(chǔ)設(shè)施，通過(guò)綜合土地資源、基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)惠政策、廉價(jià)勞動(dòng)力等多種因素，打造優(yōu)良投資環(huán)境，增強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)投資者的吸引力，迅速形成產(chǎn)業(yè)集聚。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和世界經(jīng)濟(jì)全球化、一體化發(fā)展，招商引資概念也在升級(jí)拓展，投資環(huán)境早已突破土地資源和基礎(chǔ)設(shè)施，不僅包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)、優(yōu)惠政策、廉價(jià)勞動(dòng)力，還包括當(dāng)?shù)氐臍v史文化、人文環(huán)境、民風(fēng)民俗、政府部門(mén)的服務(wù)質(zhì)量等投資軟環(huán)境。這也為開(kāi)發(fā)區(qū)新時(shí)期政府投融資指明了方向。特別是各方面針歷史文化、人文環(huán)境、民風(fēng)民俗等軟環(huán)境的認(rèn)識(shí)還不到位，軟環(huán)境建設(shè)投入機(jī)制還有待建立健全。開(kāi)發(fā)區(qū)要將國(guó)際小區(qū)建設(shè)、名勝古跡保護(hù)開(kāi)發(fā)、自然景觀整理養(yǎng)護(hù)等上升到優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境的高度，解放思想，引導(dǎo)全社會(huì)資金(含外資)來(lái)共同投資打造優(yōu)質(zhì)的軟環(huán)境

2. 資產(chǎn)運(yùn)作必須遵循客觀規(guī)律、把握六項(xiàng)原則。

開(kāi)發(fā)區(qū)投融資工作，全面整合政企資源是基礎(chǔ)，專業(yè)化運(yùn)作是關(guān)鍵。由于開(kāi)發(fā)區(qū)投融資既具有企業(yè)投融資共性特征，又具有政府投融資個(gè)性特色，往往集中于市政基礎(chǔ)設(shè)施，投資大、任務(wù)重、周期長(zhǎng)、回報(bào)低。投融資工作可以綜合調(diào)度的資源固然較多，但對(duì)專業(yè)化運(yùn)作的要求也更高，在實(shí)務(wù)層面要把握好六大原則:1)主體多元。要積極運(yùn)用項(xiàng)目區(qū)分理論，根據(jù)項(xiàng)目屬性決定項(xiàng)目的投資主體、運(yùn)作模式、資金渠道及權(quán)益歸屬等，適時(shí)引入民間投資，實(shí)現(xiàn)投資主體多元化;2)延時(shí)投入。投融資方案的設(shè)計(jì)，應(yīng)盡量延遲建設(shè)資金現(xiàn)金流出，改為在建成后的較長(zhǎng)期限內(nèi)的逐年支出;3)降低成本。由于在整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期內(nèi)，財(cái)務(wù)狀況在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)很難達(dá)到平衡，降低融資成本刻不容緩;4)簡(jiǎn)便可行。開(kāi)發(fā)區(qū)投融資要兼顧投融資主體資格、融資渠道、時(shí)間進(jìn)度等多方面因素，確保所設(shè)計(jì)投融資品種簡(jiǎn)便可行;5)持續(xù)創(chuàng)新。開(kāi)發(fā)區(qū)是改革開(kāi)放前沿陣地，社會(huì)影響極大，加之投融資金額巨大，必須要在融資模式、融資渠道等方面不斷探索創(chuàng)新;6)適度前瞻。開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)是一個(gè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的漫長(zhǎng)過(guò)程，隨著全球一體化和金融自由化進(jìn)程加快，金融政策將更加寬松，國(guó)外先進(jìn)的融資理念和融資品種在開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)用將成為可能。

3. 資產(chǎn)運(yùn)作要善于拓寬渠道、用好多種方式。

開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)投入大、周期長(zhǎng)，還可能遭遇“投入≠發(fā)展≠增長(zhǎng)≠增收≠增用”困境，實(shí)踐中具體表現(xiàn)為土地開(kāi)發(fā)成本投入與出讓收入實(shí)現(xiàn)及資金回籠不同步、產(chǎn)業(yè)招商及企業(yè)投資開(kāi)工建設(shè)與投產(chǎn)達(dá)產(chǎn)形成稅源財(cái)源不同步、商貿(mào)開(kāi)發(fā)前期投入與土地級(jí)差收入不同步、以及產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)現(xiàn)及政策優(yōu)惠兌現(xiàn)與可用財(cái)力實(shí)現(xiàn)不同步等矛盾。為切實(shí)化解上述矛盾，開(kāi)發(fā)區(qū)投融資必須“五源”齊抓，稅源(稅收收入)、費(fèi)源(非稅收入)、資源(土地出讓收入)、利源(國(guó)資收益)、外源(對(duì)上爭(zhēng)取收入)都不能偏廢，但在不同建設(shè)發(fā)展階段要有所側(cè)重。

具體到項(xiàng)目融資，在成片基礎(chǔ)設(shè)施綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方式已遭遇政策限制的背景下，開(kāi)發(fā)區(qū)必須立足開(kāi)發(fā)區(qū)特點(diǎn)，重點(diǎn)用好國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同抵押、國(guó)有土地使用權(quán)抵押、委托開(kāi)發(fā)或代理工程合同抵押、房屋及建筑物抵押、標(biāo)準(zhǔn)廠房或商品房出租(售)合同抵押五種籌資方式，同時(shí)探索嘗試土地儲(chǔ)備專項(xiàng)貸款、票據(jù)融資、個(gè)人和集合委托貸款、過(guò)橋貸款、銀團(tuán)貸款等多種融資品種，以及BOT或BT等融資方式。

4. 資本運(yùn)作必須要?jiǎng)?chuàng)新思路、打通財(cái)富通道。

作為改革開(kāi)放先行軍，開(kāi)發(fā)區(qū)肩負(fù)著為全社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富的崇高使命。這就要求開(kāi)發(fā)區(qū)投融資工作必須搞好資本運(yùn)作、打通財(cái)富通道。首先是著眼于區(qū)內(nèi)，要解放思想、創(chuàng)新思路，通過(guò)合作社等多種方式，使農(nóng)民也發(fā)資本財(cái)，分享工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的成果。另外還要著眼國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)資本市場(chǎng)，園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)國(guó)控公司(尤其是政府平臺(tái)公司)、園區(qū)所有進(jìn)駐企業(yè)，都要用好IPO、發(fā)行債券(企業(yè)債、公司債)、信托計(jì)劃、短期融資券、中期票據(jù)等直接融資方式，在開(kāi)發(fā)建設(shè)園區(qū)的同時(shí)造福居民、造福社會(huì)，將更多的園區(qū)企業(yè)、更多的開(kāi)發(fā)區(qū)打造成為面向全社會(huì)的財(cái)富創(chuàng)造者。

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