[摘 要] 隨著人們對房地產(chǎn)研究的深化，價值鏈管理被引入到房地產(chǎn)企業(yè)中，并在此基礎(chǔ)上，形成了比較完整的風險價值鏈理論。隨著房地產(chǎn)業(yè)的日益繁榮，大量的資金在使經(jīng)濟加速發(fā)展的同時也帶來了更大的風險和不確定性。本文在價值鏈的基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)企業(yè)投資過程的風險進行了深入研究。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 價值鏈 風險分析

一、引言

2007年至2010年是中國房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊的幾年，房地產(chǎn)業(yè)先后經(jīng)歷了國際金融危機，而后又一路率先反彈，房價持續(xù)高漲，成為國民經(jīng)濟復蘇引擎機。持續(xù)走強的房地產(chǎn)市場固然值得我們期待，然而業(yè)界對房地產(chǎn)市場投資風險的識別與分析，對房地產(chǎn)投資的決策機制等方面的研究還存在著很大的欠缺，這不僅導致部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)危機，而且在一定程度上助長了房價的上漲，對整個國民經(jīng)濟造成不良的影響。目前價值鏈理論在房地產(chǎn)企業(yè)的管理實踐中已發(fā)揮越來越重要的作用，本文試圖將價值鏈理論應(yīng)用于房地產(chǎn)風險管理實踐中，

二、價值鏈理論

1.理論回顧

價值鏈理論是由波特在《競爭優(yōu)勢》一書中提出的概念，他指出“每一個企業(yè)都是用來進行設(shè)計、生產(chǎn)、營銷、交貨以及對產(chǎn)品起輔助作用的各種活動的集合，所有這些活動都可以用價值鏈表示出來”。他認為“協(xié)調(diào)一致的價值鏈將支持企業(yè)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的競爭中獲取競爭優(yōu)勢”。波特提出了每一個企業(yè)的價值鏈都是由以獨特方式聯(lián)結(jié)在一起的九種基本的活動類別構(gòu)成的，“價值鏈將一個企業(yè)分解為戰(zhàn)略性相關(guān)的許多活動，企業(yè)正是通過比其競爭對手更廉價或更出色地開展這些重要的戰(zhàn)略活動來贏得競爭優(yōu)勢的?！?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈分析也是以波特的價值鏈理論為基石，國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)的價值鏈構(gòu)成依然遵循波特的價值鏈理論基本結(jié)構(gòu)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的諸多環(huán)節(jié)，將企業(yè)價值鏈的基本活動分為投資決策、項目建設(shè)前期、項目施工建設(shè)、項目營銷、物業(yè)管理五個方面;企業(yè)價值鏈的輔助活動由企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理、人力資源、技術(shù)開發(fā)、材料采購組合而成。這九項活動構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈，其核心就是充分運用項目全生命周期理論，通過企業(yè)的運作和管理，實現(xiàn)對開發(fā)項目全過程控制的管理模式。

根據(jù)上述分析我們可以繪出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈圖，如圖1。

2.風險價值鏈

通過以上分析可以看出，傳統(tǒng)的價值鏈概念并未考慮風險的影響。事實上，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的每一環(huán)節(jié)都潛藏著風險，它所進行的每一項活動都是與風險密不可分的。因此，有必要在價值鏈分析中增加風險對企業(yè)的影響。

所謂風險價值鏈，就是在傳統(tǒng)價值鏈的基礎(chǔ)上，將風險影響注入其中，從風險角度考慮各項活動的價值創(chuàng)造和轉(zhuǎn)移，探索企業(yè)風險的識別、評估和防范的整個過程。由于風險價值鏈突出了風險對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的影響，因而這一概念更加具有現(xiàn)實意義。

三、房地產(chǎn)投資風險識別

房地產(chǎn)開發(fā)是一種通過預測未知的將來需求而進行的產(chǎn)品開發(fā)過程。因而，不確定性也就是房地產(chǎn)投資獲取未來利益的風險性是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的根基，房地產(chǎn)項目投資的過程通常也可以分為投資決策、建設(shè)前期、項目建設(shè)和項目營銷4個階段，不同的階段存在著不同的風險。

(1)投資決策階段。由于存在大量的不確定因素，因而在房地產(chǎn)投資過程中，這一階段的風險最大，直接影響著投資項目的成敗。這一階段主要的風險因素可大致分為政策風險，經(jīng)濟風險，區(qū)域社會環(huán)境風險和開發(fā)時機風險。(2)建設(shè)前期。這一時期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多，僅次于投資決策階段，融資風險和設(shè)計風險是這階段的主要風險因素。(3)項目建設(shè)階段。這一階段的風險主要有成本控制風險、工程質(zhì)量風險、工期風險。(4)項目營銷階段。項目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以實回收資金并獲取利潤;相反，已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。售價風險和市場營銷風險是這一階段的主要風險。

房地產(chǎn)項目投資過程各階段主要風險如圖3所示。

四、房地產(chǎn)投資風險評估

所謂風險評估，是指在風險識別的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的風險進行量化，確定這些風險可能的影響程度，客觀的予以衡量，以便進一步對風險進行決策分析，正確的選擇風險處理的方法和房地產(chǎn)開發(fā)的方案。風險結(jié)果的不確定性意味著風險事件發(fā)生后果不止一種，幾種都有可能出現(xiàn)，每種后果都有對應(yīng)的發(fā)生概率。因此，可以將風險作為一種隨機變量，引入概率分布來描述風險的變化規(guī)律。

風險作為一種隨機變量，可以通過期望值、標準差以及風險度來描述其特性。

1.期望值

期望值E(X)，也稱均值，是指一個隨機變量的幾種可能后果以其各自概率進行加權(quán)平均所得到的平均數(shù)，它反映隨機變量重復發(fā)生時結(jié)果的平均值。

期望值

式中: —隨機變量;

—隨機變量的第 個取值;i =1，2，3，…，n

—隨機變量取的概率。

從風險衡量的角度，某一風險事件的期望值反映事件的實際產(chǎn)出。實際產(chǎn)出與目標之間的偏離程度反映該風險事件的風險程度。該偏離程度越大，說明風險事件的風險程度也越大。

2.標準差

標準差SD(Standard Deviation)，也記作，是指隨機變量各個可能后果與期望值的絕對偏差程度。它反映隨機事件可能后果值與期望值之間的分散程度。

標準差 =

=

式中: —隨機變量的第個取值;=1，2，3，…，n

—隨機變量取的概率。

標準差數(shù)值的大小，反映了隨機變量在期望值附近的集中程度。一般來說，標準差數(shù)值越小，隨機變量在期望值附近越集中，隨機變量風險越小。標準差數(shù)值越大，隨機變量在期望值離散程度越大，隨機變量風險越大。

3.風險度的正態(tài)分布描述

期望值、標準差只能從一個側(cè)面反映方案的風險程度，單純依靠期望值、標準差無法判斷方案風險程度的高低。因此這里提出風險度的定義，以求用一個統(tǒng)一的指標全面反映方案的風險程度。如果估計風險變量變化在任意一范圍之間，均值出現(xiàn)的可能性最大，大于或小于均值的數(shù)值出現(xiàn)的機會均等，則可以采用正態(tài)分布來描述。

所以房地產(chǎn)開發(fā)的整體過程中的風險度也是可以用正態(tài)分布描述的。

正態(tài)分布的密度函數(shù)為: =

式中:都是常數(shù)，則稱隨機變量x服從參數(shù)為的正態(tài)分布，記作。隨機變量x的數(shù)學期望，標準差 。

4.房地產(chǎn)投資風險的綜合評價方法

對于房地產(chǎn)投資風險的綜合分析，在實踐工作中主要是應(yīng)用層次分析法。

層次分析法(AHP，the Analytical Hierarchy Process)是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎(chǔ)之上進行定性和定量分析的決策方法。這種方法的特點是在對復雜的決策問題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進行深入分析的基礎(chǔ)上，利用較少的定量信息使決策的思維過程數(shù)學化，從而為多目標、多準則或無結(jié)構(gòu)特性的復雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適合于對決策結(jié)果難于直接準確計量的場合。

五、結(jié)論

本文回顧并深入分析了價值鏈理論，對風險在價值鏈中的作用做了詳細論述。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段、建設(shè)前期、項目建設(shè)期、營銷階段和物業(yè)管理階段可能遇到各種風險，本文通過風險價值鏈對其進行了識別并加以分析，在風險識別的基礎(chǔ)上通過期望值、標準差和風險度三個指標進行了風險評估，并引入層次分析法作為房地產(chǎn)投資風險的綜合評價方法。風險價值鏈管理是一種項目全過程整合的管理方式，它細化了房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能發(fā)生的風險，為決策者正確認識并有效防范風險提供了很好的方法。

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