摘要:海南國際旅游島建設(shè)獲準(zhǔn)中央批復(fù)后，海南省房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)了非理性上漲，相應(yīng)的個(gè)人住房貸款金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)也面臨新的考驗(yàn)。本文重點(diǎn)從海南省商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出的新特點(diǎn)入手，總體探討個(gè)人住房貸款面臨的政策、市場(chǎng)、操作等風(fēng)險(xiǎn)，并提出加強(qiáng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)管理的應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;個(gè)人住房貸款;風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào):F832.479 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1003-9031(2010)10-0066-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.10.14

經(jīng)過十幾年的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。而海南省?dú)特的自然資源、優(yōu)越的生態(tài)條件，更決定了海南省房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，這種特殊性為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展提供了良好機(jī)遇。2010年年初，海南國際旅游島建設(shè)獲準(zhǔn)中央批復(fù)后，海南省房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了許多新特點(diǎn)，隨之而來的個(gè)人住房貸款金融產(chǎn)品也面臨新的風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)。如何有效預(yù)警和防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，保持個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，是各家商業(yè)銀行共同面對(duì)的課題。

一、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)呈現(xiàn)新的發(fā)展特點(diǎn)

1.個(gè)人住房貸款的發(fā)展速度遠(yuǎn)快于房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)展速度。根據(jù)中國人民銀行?？谥行闹械慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年海南金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額108.36億元，而個(gè)人住房貸款余額達(dá)到177.78億元。個(gè)人住房貸款2009年增長(zhǎng)33.45%，比2008年提高23.85個(gè)百分點(diǎn)。

2.個(gè)人住房貸款的增速有逐年加快趨勢(shì)。根據(jù)表1分析，2008年前海南省七家商業(yè)銀行每年個(gè)人住房貸款新增額一般都為十幾億元，而2009年新增42.5億元。從圖1可看出，各家商業(yè)銀行都把個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)普遍呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2010年6月末數(shù)據(jù)顯示，海南省七家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款當(dāng)年新增74.1億元，比2009年增長(zhǎng)74.4%，發(fā)展速度迅猛加快。

3.個(gè)人住房貸款以外省個(gè)人客戶為主。近年來，基于海南省得天獨(dú)厚的氣候、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境等因素的吸引，外省個(gè)人客戶按揭貸款占海南省商業(yè)銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)的主體。根據(jù)建設(shè)銀行海南省分行的統(tǒng)計(jì)資料顯示，按揭貸款80%以上為外省個(gè)人客戶。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，全省商品房累計(jì)銷售面積235.57萬平方米、24649套，70%以上銷往島外。其中，文昌市銷售商品房1150套，全部被島外人士買走。內(nèi)地居民以自然人身份海南購房成為新一輪房地產(chǎn)投資熱中的主力軍，這給各商業(yè)銀行防范個(gè)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提出了新挑戰(zhàn)。

4.不良個(gè)人住房貸款單筆金額有所上升，投資、投機(jī)性個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)增大。以建設(shè)銀行海南省分行為例，2006年以來，個(gè)人住房貸款不良率、不良個(gè)貸筆數(shù)逐年下降，2008年個(gè)貸不良率1.09%，2009年0.56%，但個(gè)貸不良率與不良個(gè)貸筆數(shù)占比卻逐年上升，2008年這一比率為0.13，2009年為0.19①。個(gè)貸不良率與不良個(gè)貸筆數(shù)比率逐年上升，說明新發(fā)生的不良個(gè)人住房貸款金額呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)。綜合分析海南國際旅游島建設(shè)消息發(fā)布后，海南省房地產(chǎn)價(jià)格非理性大幅度上揚(yáng)的現(xiàn)實(shí)，極有可能是投資、投機(jī)性購買高端房地產(chǎn)行為所致，這是海南個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的新動(dòng)向。

二、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.宏觀政策市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響下，個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益突出。一方面中央“國十條”政策的出臺(tái)及對(duì)地方政府控制房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)政治層面的要求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)已產(chǎn)生明顯影響，盡管許多人預(yù)測(cè)海南省房?jī)r(jià)不可能大幅度下跌，但考慮海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)面向全國的現(xiàn)實(shí)，如果降價(jià)風(fēng)波席卷國內(nèi)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能獨(dú)善其身。當(dāng)房?jī)r(jià)的跌幅比預(yù)期大的多，個(gè)人住房貸款的違約率將呈上升態(tài)勢(shì)，存在潛在的斷供風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房貸款質(zhì)量將面臨較大的壓力。另一方面，由于國家個(gè)人住房貸款利率的提升將不可避免使炒房者的利潤空間壓縮，導(dǎo)致個(gè)人貸款的還款能力大大削弱，造成了不良個(gè)貸的上升。

2.房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于大調(diào)整階段，自從國家出臺(tái)新一輪房地調(diào)控政策后，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量縮小，但價(jià)格下降并未達(dá)到預(yù)期，樓市的走向依然不明。有關(guān)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)表明，在亞洲金融危機(jī)之前，房?jī)r(jià)上漲3倍所花的時(shí)間，日本用了十年，香港用了十三年，而我國中心城市所用的時(shí)間平均只有四年左右。其中，深圳市用了不到五年的時(shí)間;北京市用了不到四年的時(shí)間;上海市則用了不到三年的時(shí)間。海南省在國際旅游島建設(shè)《意見》頒布前后，商品房均價(jià)由2008年5281元/平方米猛漲至2010年2月11028元/平方米，漲幅208%。其中三亞市2010年5月商品房均價(jià)18755元/平方米，是2007年初均價(jià)的3.65倍，與國內(nèi)知名城市的上漲水平基本持平②。從2010年二季度海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)情況看，交易量萎縮、價(jià)格溫和下跌同步發(fā)展，排除海南省房地產(chǎn)季度性銷售因素外，國家宏觀調(diào)控政策的影響已有所顯現(xiàn)。一般情況下，價(jià)格下跌只影響房地產(chǎn)企業(yè)的效益，而交易量的持續(xù)萎縮可能危及房地產(chǎn)業(yè)自下而上的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，商品房?jī)r(jià)格折扣只是利潤壓低一些，而交易量的持續(xù)萎縮意味資金無法回籠，如果沒有新的資金渠道補(bǔ)充，房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨資金斷裂的危險(xiǎn)。因?yàn)橐皇橇鲃?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大，財(cái)務(wù)成本增加;二是持幣觀望氣氛愈濃，實(shí)際需求可能會(huì)明顯壓縮;三是如果房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者的博弈中，開發(fā)商在支撐不住的時(shí)候降價(jià)，很可能降價(jià)幅度很大，是開發(fā)商迫不得已的自救，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的打擊是巨大的。目前銀行業(yè)內(nèi)部比較一致的判斷是，如果房地產(chǎn)跌幅越過35%，則樓盤降價(jià)風(fēng)和業(yè)主斷供潮將相互激勵(lì)，加上有很多購房人辦理了多套個(gè)人住房貸款，一旦形成危機(jī)，后果會(huì)非常嚴(yán)重。筆者認(rèn)為，如果國家再?zèng)]有更嚴(yán)厲調(diào)控政策的出臺(tái)，海南省房?jī)r(jià)下跌幅度應(yīng)只是小幅回落，對(duì)整體市場(chǎng)沖擊有限[1]。

3.個(gè)貸抵押方式的自生性風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款主要是以購買的房地產(chǎn)為抵押物，向銀行申請(qǐng)的長(zhǎng)期貸款，并承諾按月或按年定期償付銀行貸款本息。銀行作為債權(quán)人承擔(dān)全部債務(wù)人違約風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款以房抵押的方式，客觀上存在一定風(fēng)險(xiǎn)。一是住房貸款種類少，除住房公積金貸款外就是商業(yè)貸款，銀行作為住房貸款的最大債權(quán)人，自然也是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者;二是缺乏住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，主要是住房貸款證券化等衍生工具不夠，風(fēng)險(xiǎn)無法轉(zhuǎn)嫁;三是個(gè)貸基本上都是中長(zhǎng)期貸款，一般都在10年以上，隨著個(gè)人住房貸款余額的持續(xù)增長(zhǎng)，聚集的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增長(zhǎng)，貸款人惡意逃債、開發(fā)商惡意騙貸、失業(yè)人員無力還貸等都可能使風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān);四是銀行處理貸款違約抵押物的難度大、成本高。

實(shí)踐證明，銀行作為債權(quán)人，一旦出現(xiàn)房貸違約現(xiàn)象，在處理作為抵押物的房產(chǎn)時(shí)將遇到許多困難，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面勝訴無法執(zhí)行，包括抵押房產(chǎn)為被執(zhí)行人唯一的房產(chǎn)，法院無法進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行拍賣;或抵押房產(chǎn)下存在多人戶籍，非債務(wù)人獨(dú)有;或被執(zhí)行人其抵押房產(chǎn)有他人居住，法院不愿引起社會(huì)矛盾而中止執(zhí)行等。另一方面，即使執(zhí)行回房產(chǎn)，將其拍賣變現(xiàn)也需要專業(yè)人才，銀行是金融企業(yè)，如果成立專門的機(jī)構(gòu)處置違約房產(chǎn)，成本相對(duì)較高。委托中介機(jī)構(gòu)處置，實(shí)際成效也大打折扣。國際經(jīng)驗(yàn)表明，個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)在貸款發(fā)放后3～8年內(nèi)達(dá)到頂峰。海南省作為房?jī)r(jià)上漲過快的特殊省區(qū)，購房人大部分又非本地居民，個(gè)貸產(chǎn)品的自生性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更高一些。

4.銀行操作風(fēng)險(xiǎn)。目前，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，銀行為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，爭(zhēng)取更好的市場(chǎng)份額，自覺不自覺地降低客戶門檻、放寬審批條件，這是銀行內(nèi)部產(chǎn)生操作風(fēng)險(xiǎn)的最主要原因。從現(xiàn)實(shí)的“假個(gè)貸”案例中可發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商惡意造假、開發(fā)商與借款人串通騙貸、銀行貸款審查不嚴(yán)等都很容易帶來操作風(fēng)險(xiǎn)。主要是客戶經(jīng)理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，貸前資信審查不嚴(yán);貸前調(diào)查不全面，過分依賴開發(fā)商;貸后管理不到位等。另外，由于個(gè)人住房貸款筆數(shù)多、期限長(zhǎng)，個(gè)人變化因素較多，給貸后管理帶來極大不便，也使個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)隨著時(shí)間的推移風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

三、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施及應(yīng)對(duì)建議

1.加強(qiáng)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研分析。宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展與個(gè)人住房貸款健康發(fā)展密切相關(guān)，對(duì)宏觀政策的把握有助于個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制。一是加強(qiáng)海南國際旅游島背景下宏觀經(jīng)濟(jì)政策的研究，準(zhǔn)確把握宏觀政策對(duì)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)可能產(chǎn)生的影響，避免市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn);二是密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的整體走向，特別是關(guān)注房地產(chǎn)貸款企業(yè)經(jīng)營變化情況，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略;三是密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)和個(gè)人收入比例，商品房?jī)r(jià)格由租(土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格)、價(jià)(商品房人工、物耗價(jià)格)和稅(各類稅費(fèi))構(gòu)成，科學(xué)測(cè)算有關(guān)量化比例，建立較為完善的跟蹤關(guān)聯(lián)效應(yīng)指標(biāo)體系，在滿足消費(fèi)者貸款需求的同時(shí)謹(jǐn)防購買者購房后無力償還貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2.重視對(duì)開發(fā)商和貸款項(xiàng)目的審查。宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否的風(fēng)向標(biāo)——房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)其下游產(chǎn)品——個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)度有直接影響，重視對(duì)開發(fā)商和貸款項(xiàng)目的審查，間接實(shí)現(xiàn)了對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范。主要有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié):一是嚴(yán)格審查準(zhǔn)入資格，從企業(yè)資質(zhì)、管理水平、財(cái)務(wù)狀況及管理層個(gè)人信用記錄等方面全面審查，特別要深入了解企業(yè)法人的個(gè)人資信狀況。因?yàn)樵谀壳艾F(xiàn)實(shí)的社會(huì)條件下，企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的資信對(duì)一個(gè)企業(yè)及貸款的安全性有重大影響。二是提高合作項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻和貸款條件，對(duì)銷售價(jià)格明顯波動(dòng)或資金出現(xiàn)異常變動(dòng)的，要適當(dāng)降低貸款成數(shù)，嚴(yán)格首付比例，防止抵押房?jī)r(jià)值虛高。因?yàn)檫^度上漲的房?jī)r(jià)，在調(diào)整周期來臨時(shí)跌幅也更深，這時(shí)貸款成數(shù)將覆蓋風(fēng)險(xiǎn)敞口。

3.進(jìn)一步規(guī)范貸款操作。一是加強(qiáng)貸前審查，嚴(yán)格把握客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，除確保貸款人第二還款來源足值、有效外，重點(diǎn)要關(guān)注其第一還款來源的償債能力。經(jīng)驗(yàn)表明，第一還款來源如果出了問題，第二還款來源往往也不能保證足額還款。二是嚴(yán)格貸中審查，關(guān)鍵是要嚴(yán)格落實(shí)面談面簽要求，做好真實(shí)性調(diào)查，當(dāng)面見證客戶簽署貸款申請(qǐng)書、貸款合同、擔(dān)保合同、貸款支付憑證等法律文書。三是完善制度建設(shè)，實(shí)施個(gè)人住房貸款審批“工廠”化操作，通過集中化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化審查，降低內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)。四是對(duì)大額個(gè)人住房貸款實(shí)行特別審查制度，嚴(yán)格控制發(fā)放的比例，對(duì)涉嫌高檔樓盤炒房的，嚴(yán)禁發(fā)放個(gè)貸。

4.強(qiáng)化貸后管理精細(xì)化水平。個(gè)人住房貸款還款周期性長(zhǎng)決定了貸后管理的重要性，海南個(gè)貸客戶異地?cái)?shù)量多決定了風(fēng)險(xiǎn)的可控性弱。要建立系統(tǒng)的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)制度，加強(qiáng)貸后管理，防患于未然。一是密切跟蹤樓盤銷售情況，定期到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地走訪，對(duì)重估后抵押率越過70%或不符合合同約定的，要及時(shí)要求客戶追加擔(dān)保，確保抵押物足額、有效;二是嚴(yán)格貸后資金流向監(jiān)管，防止挪作他用，資金流向出現(xiàn)異常的要及時(shí)采取措施回收貸款;三是綜合運(yùn)用上門催收、委外催收、法律訴訟等手段，加大催收的力度，提高逾期個(gè)貸的催收效果。

5.強(qiáng)化以人為中心的自我約束機(jī)制。許多不良個(gè)貸都是有章不循、違章操作、違規(guī)放貸的惡果，防范和控制不良個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)，必須以人為本，用一批知識(shí)全面、洞察市場(chǎng)、了解經(jīng)濟(jì)、道德清廉的“人才群體”構(gòu)建起一道決策專業(yè)、選項(xiàng)審慎、嗅覺靈敏、穩(wěn)健經(jīng)營的防風(fēng)險(xiǎn)“人墻”。一是不定期實(shí)行員工崗位交流和輪換制度，培養(yǎng)員工的事前防范的意識(shí)，最大限度規(guī)避、轉(zhuǎn)移、化解、控制個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。二是實(shí)施貸款責(zé)任倒追機(jī)制，個(gè)貸一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，首先檢查審批人環(huán)節(jié)是否合規(guī)、合法;其次檢查客戶經(jīng)理是否有弄虛作假、失職瀆職等行為;第三如果排除以上兩種情況，則分析是否是不可預(yù)測(cè)或不可抗力因素導(dǎo)致個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)，按照盡職免責(zé)的原則，對(duì)于人為因素造成個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)加懲處。三是把不良個(gè)貸理賠工作人格化。將不良個(gè)貸的損失風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為信貸管理者個(gè)人的收入、地位、名譽(yù)等的風(fēng)險(xiǎn)，通過最終由每個(gè)自然人承擔(dān)貸款的終極責(zé)任，從而增強(qiáng)工作責(zé)任心，使個(gè)貸選項(xiàng)更加合理，決策更加謹(jǐn)慎，操作更加規(guī)范，經(jīng)營更加穩(wěn)健。

參考文獻(xiàn):

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