作為國(guó)有控股且住房金融處于領(lǐng)先地位的建設(shè)銀行，對(duì)住房保障這一基本民生問(wèn)題高度關(guān)注，并進(jìn)行了深入的研究與思考。建設(shè)銀行董事長(zhǎng)郭樹(shù)清在2008年初向國(guó)務(wù)院遞交了《關(guān)于完善中低收入居民住房保障和金融服務(wù)的若干建議》，表達(dá)了建設(shè)銀行愿在國(guó)家政策指引下率先進(jìn)行住房金融服務(wù)創(chuàng)新和綜合試點(diǎn)，協(xié)助政府解決好中低收入居民住房困難問(wèn)題的強(qiáng)烈意愿，并提出將自身控股子公司——中德銀行改革重組為專(zhuān)業(yè)住房信貸銀行的設(shè)想。在建設(shè)銀行的大力推動(dòng)下，通過(guò)增資擴(kuò)股、擴(kuò)大業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍，中德銀行于2008年底成功完成了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，成為一家專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)住房信貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。

轉(zhuǎn)型后的中德銀行在原有住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上增加了發(fā)放個(gè)人住房貸款、發(fā)放以支持經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、經(jīng)濟(jì)租賃房和限價(jià)房開(kāi)發(fā)建設(shè)為主的開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款等業(yè)務(wù)，成為具有全面住房金融功能、提供專(zhuān)業(yè)化住房金融服務(wù)的商業(yè)銀行，重點(diǎn)為中低收入居民購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型、中低價(jià)位住房提供金融服務(wù)。在實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的同時(shí)，該行研發(fā)推出了個(gè)人經(jīng)濟(jì)適用住房貸款、個(gè)人限價(jià)商品住房貸款、個(gè)人中小戶(hù)型商品住房貸款、限價(jià)商品住房開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款、租賃型經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款等多款保障性住房信貸產(chǎn)品，并通過(guò)天津市政府給予該類(lèi)產(chǎn)品的貸款貼息及財(cái)政補(bǔ)助優(yōu)惠，減輕中低收入居民住房貸款利息負(fù)擔(dān)、降低保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本。中德銀行在天津市政府及建設(shè)銀行的大力支持下，通過(guò)差別化的信貸政策、專(zhuān)業(yè)化的住房金融服務(wù)，在中國(guó)市場(chǎng)率先探索商業(yè)金融與國(guó)家政策扶持相結(jié)合的住房融資模式和運(yùn)作機(jī)制。轉(zhuǎn)型一年來(lái)，中德銀行通過(guò)實(shí)踐，摸索出“政府切入、現(xiàn)場(chǎng)宣傳、樓盤(pán)受理”的保障性住房金融營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)新模式，并為中低收入群體開(kāi)通個(gè)人住房貸款“綠色通道”，大大提高了服務(wù)效率。中德銀行不僅以自身保障性住房信貸產(chǎn)品為載體，使政府的優(yōu)惠政策能夠惠及更多中低收入居民，還充分發(fā)揮自身專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)將住房?jī)?chǔ)蓄產(chǎn)品與個(gè)人住房貸款產(chǎn)品的有機(jī)組合，把個(gè)人住房貸款的即期消費(fèi)優(yōu)勢(shì)與住房?jī)?chǔ)蓄的信用約束機(jī)制、利率風(fēng)險(xiǎn)管理優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來(lái)，在進(jìn)一步降低中低收入居民利息成本的同時(shí)幫助其鎖定利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，受到老百姓的廣泛認(rèn)同。保障性住房金融業(yè)務(wù)大有可為，關(guān)鍵是要建立起良性的運(yùn)行機(jī)制和科學(xué)的業(yè)務(wù)模式。

第一，保障性住房建設(shè)是大勢(shì)所趨，是國(guó)家今后一個(gè)階段住宅建設(shè)和市場(chǎng)培育的重點(diǎn)，因此，保障房金融市場(chǎng)潛力巨大。近年來(lái)，國(guó)家高度重視城鎮(zhèn)居民住房保障。2007年8月7日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確規(guī)定：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。胡錦濤總書(shū)記在黨的十七大報(bào)告中提出努力使全體人民“住有所居”的目標(biāo)，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中再次明確要求“抓緊建立住房保障體系，堅(jiān)定不移地推進(jìn)住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂(lè)業(yè)。”2008年11月，住建部表示中央財(cái)政將在今后3年內(nèi)投資9000億元用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造；2009年底的“國(guó)四條”明確提出力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；2010年初，住建部又提出了保障性住房開(kāi)工建設(shè)的套數(shù)比2009年增加三分之一、安排建設(shè)的限價(jià)房、公共租賃住房和安置住房規(guī)模將比2009年增加一倍的2010年目標(biāo)任務(wù)，可謂“政策要求環(huán)環(huán)相扣，任務(wù)指標(biāo)節(jié)節(jié)攀升”。此外，2010年以來(lái)下發(fā)的“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”也無(wú)不將“加快保障性安居工程建設(shè)”放在極其重要的地位。由此可以預(yù)見(jiàn)，保障性住房建設(shè)將成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主旋律，保障房金融業(yè)務(wù)也將迎來(lái)前所未有的歷史性發(fā)展機(jī)遇。

第二，保障性業(yè)務(wù)不是“高危”業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)可測(cè)、可控

其一，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款，是當(dāng)前相對(duì)安全的住房開(kāi)發(fā)貸款類(lèi)型。作為民生工程，各地政府在支持保障房建設(shè)過(guò)程中一般會(huì)選擇實(shí)力突出或有一定政府背景的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較低。而且保障房項(xiàng)目在土地稅收等政策方面能夠得到政府支持，房屋銷(xiāo)售價(jià)格具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。更為重要的是保障房銷(xiāo)售往往采取定向安置、政府回購(gòu)等方式，有效鎖定了市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。從中德銀行拓展的30多家客戶(hù)來(lái)看，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)暴露程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般房地產(chǎn)企業(yè)客戶(hù)。

其二，個(gè)人保障性住房抵押貸款不是“中國(guó)式次貸”。首先，從保障房購(gòu)買(mǎi)人群來(lái)看，是高于“次貸”人群的，是買(mǎi)得起房的人群。其次，交易的真實(shí)性有保證。保障性住房的購(gòu)買(mǎi)者，必須持有《天津市定向購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房證明》或《天津市限價(jià)商品房購(gòu)買(mǎi)資格證明》，因此不會(huì)出現(xiàn)“假按揭”套取銀行資金的情況。三是抵押物足值且抵押率低。相對(duì)低廉的房屋價(jià)格加上較低的貸款成數(shù)，使得其風(fēng)險(xiǎn)更為可控。四是借款人還貸意愿強(qiáng)。保障性住房因購(gòu)房資格的限定及上市交易條件的嚴(yán)苛，使得購(gòu)買(mǎi)保障性住房的群體，購(gòu)房用途基本上均為自住，許多家庭都是舉全家之力來(lái)購(gòu)買(mǎi)一套住房，擔(dān)心因拖欠貸款而失去了自己的安身立命之所，還款意愿往往非常強(qiáng)烈。五是保證擔(dān)保降低風(fēng)險(xiǎn)。目前個(gè)人保障類(lèi)住房貸款的擔(dān)保方式大都為保證擔(dān)保，故風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

第三，銀行商業(yè)化運(yùn)作與政策傾斜相結(jié)合是發(fā)展保障性住房金融業(yè)務(wù)的重要保證通過(guò)政府為保障性住房金融產(chǎn)品提供政策補(bǔ)貼，調(diào)動(dòng)起多方面的積極因素，實(shí)現(xiàn)了政府、銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、居民多方共贏的局面。一方面，政府給予的優(yōu)惠政策減輕了中低收入居民購(gòu)房貸款利息負(fù)擔(dān)，使更多的住房困難群眾通過(guò)住房保障體系改善居住條件，并通過(guò)降低保障性住房開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本，適當(dāng)彌補(bǔ)了保障房項(xiàng)目低利潤(rùn)率給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的“損失”，提高房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的積極性；另一方面通過(guò)給予一定的政策優(yōu)惠，提升了銀行的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，調(diào)動(dòng)起銀行參與保障性住房建設(shè)及消費(fèi)融資的積極性。對(duì)于政府而言，通過(guò)小額的財(cái)政資金就可以“撬動(dòng)”大量信貸資金為保障住房建設(shè)及消費(fèi)提供持續(xù)穩(wěn)定的支持，維護(hù)了整個(gè)住房保障體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，可謂“四兩撥千斤”。

與此同時(shí)，國(guó)有或注入一定國(guó)家信用的擔(dān)保公司為中低收入居民住房貸款提供擔(dān)保，以分擔(dān)和轉(zhuǎn)移中低收入居民住房融資風(fēng)險(xiǎn)，也是金融機(jī)構(gòu)較大規(guī)模開(kāi)展保障性住房信貸服務(wù)的前提條件。

第四，做好保障性住房金融業(yè)務(wù)必須探索適當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)模式。保障性住房的目標(biāo)客戶(hù)群體是中低收入家庭，決定了保障性住房金融業(yè)務(wù)具有其特殊性，特別是個(gè)人客戶(hù)，基于貸款單筆金額低、客戶(hù)收入不確定性大、資信調(diào)查成本高等特點(diǎn)，不能簡(jiǎn)單照搬其他商業(yè)銀行或其他個(gè)人貸款品種的營(yíng)銷(xiāo)受理和審查發(fā)放流程。要在符合監(jiān)管規(guī)定的前提下，積極嘗試，打造適合這一業(yè)務(wù)要求和客戶(hù)特征的信貸受理、調(diào)查程序與審批標(biāo)準(zhǔn)，做到高效和嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的有機(jī)結(jié)合。