摘要:房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展使房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并在社會經(jīng)濟中起著舉足輕重的作用。隨著國家宏觀調(diào)控的不斷實施以及國際金融危機的影響，房產(chǎn)企業(yè)的暴利時代已經(jīng)終結(jié)，強化成本控制是其保持市場競爭力的一個重要途徑。筆者經(jīng)過多年的研究和學(xué)習(xí) ，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的粗放經(jīng)營、成本控制意識淡薄的問題進行了詳細(xì)闡述，最后總結(jié)提煉了幾點具體的成本控制對策，以期給廣大讀者提供可供借鑒的參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);成本控制;對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

(一)加強成本控制才能提升企業(yè)的競爭力。2010年5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》中，“逐步推進房產(chǎn)稅改革”這一表態(tài)，被認(rèn)為是最高決策層對于樓市調(diào)控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺的房貸政策一起分析，可以合理的推斷出房地產(chǎn)價格一路走高的趨勢可能性是比較低的。因而，成本控制就成為企業(yè)提高競爭力的一個重要的砝碼。成本已從影響企業(yè)利潤高低的一個因素發(fā)展到影響企業(yè)生存與持續(xù)發(fā)展，成為影響房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的關(guān)鍵因素之一。

(二)加強成本控制是降本增效的重要途徑。利潤是銷售收入扣除成本費用的余額。這一個簡單的公式讓我們明白，在其他條件保持不變時，降低成本是提升利潤的最有效方法。經(jīng)濟效益是衡量一個企業(yè)競爭力重要標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)也毫不例外。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以實現(xiàn)利潤最大化為其目標(biāo)，而成本控制就是實現(xiàn)這一目標(biāo)的重要手段。

(三)加強成本控制才能提升企業(yè)的整體運營效率。我們說成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點提出的，其一成本控制是成本管理的重要內(nèi)容，成本控制水平的高低關(guān)系到成本管理水平的高低。其二，成本控制是提高生產(chǎn)管理效率的重要手段。

(四)加強成本控制是項目管理的最重要的內(nèi)容。項目管理的三大目標(biāo)是由成本、質(zhì)量與進度控制三個組成部分構(gòu)成的。當(dāng)然不同性質(zhì)的項目，對三大目標(biāo)是有不同側(cè)重的。但是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，將成本控制在既定的范圍內(nèi)是項目管理最重要的目標(biāo)。

二、在成本控制方面房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題

(一)沒有一個健全合理的成本控制體系。長期以來，我國企業(yè)實行的是一種以計劃價格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點的靜態(tài)成本管理方式，同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性其目標(biāo)成本核算又具有其獨特性，房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)成本是開發(fā)商通過確定所開發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)，結(jié)合市場預(yù)測，確定銷售價格，在保證期望利潤的情況下，事先下達(dá)的成本指標(biāo)，這個指標(biāo)是成本的最高限額。在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)人員根據(jù)合同來控制項目的開發(fā)成本，不能從開發(fā)產(chǎn)品形成的全過程對其成本進行全面系統(tǒng)的控制和把握。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的開發(fā)周期長，其開發(fā)建設(shè)涉及四個階段:策劃準(zhǔn)備階段，設(shè)計定型階段，施工實施階段及竣工階段。房地產(chǎn)項目的成本控制應(yīng)該是貫穿以上各個階段，包括整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以及銷售過程中的所有成本費用。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一個全面系統(tǒng)的成本管理控制體系，造成成本管理與實際脫節(jié)，在前期的策劃和設(shè)計階段只考慮產(chǎn)品的建筑形態(tài)，在前期成本的控制意識較為薄弱，在實施過程中僅注重控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費用的控制，或者只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制。

(二)成本控制流于形式，沒有認(rèn)真的執(zhí)行下去。在競爭日益白熱化的房地產(chǎn)市場，很多企業(yè)已日益認(rèn)識到成本管理的重要性，但是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理工作，事前比較薄弱，事后總結(jié)而非過程控制，使成本控制管理形式化，成為一種事后行為。有的企業(yè)雖然在職能部門上設(shè)置了獨立的審計部，但只是對工程造價進行事后審計，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的功能;有的企業(yè)雖然有預(yù)算，有控制，但是缺乏實施的操作力和解決問題的能力;還有一些企業(yè)缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性的成本預(yù)測和和成本決策。

(三)對于成本控制沒有一個系統(tǒng)全面的認(rèn)識。由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資期較長，投資量大，涉及因素多造成其成本控制的不確定性，使成本控制難度增大。目前房地產(chǎn)投資用的銀行信貸資金在實際投資中占的比重比較大，其資金的時間價值對成本的影響就比較大，而房地產(chǎn)從策劃準(zhǔn)備階段，設(shè)計定型階段再到施工實施階段，持續(xù)時間長，其中不可控因素比較多，如建筑原材料價格隨市場的變化而波動，同金融業(yè)關(guān)系密切，同時投資開發(fā)過程涉及單位多，國家的有關(guān)政策、房地產(chǎn)消費市場以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平，都會影響到房地產(chǎn)項目的成本。一些企業(yè)為了提高市場占有率、擴大規(guī)模急于求成，往往忽略了長期發(fā)展戰(zhàn)略，使企業(yè)缺乏對成本控制的系統(tǒng)把握，忽視影響成本的多因素。

三、房產(chǎn)企業(yè)成本控制的具體對策

(一)項目前期階段的控制對策

1、投資決策階段的控制。企業(yè)前期規(guī)劃部門要研究怎樣從政策上為企業(yè)爭取利益，例如規(guī)劃上調(diào)整物業(yè)類型、改變土地性質(zhì)調(diào)整容積率，盡可能的提升地塊的使用價值。工程、預(yù)算部門應(yīng)配合前期策劃部門等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費、工程造價、資金成本及管理費用等可能發(fā)生于工程建設(shè)項目全過程中的費用。讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

2、前期報建費用的控制。對于向政府部門交納的各種報建費用，占有不小的比重，對于收費政策與收費標(biāo)準(zhǔn)要有一個較好的把握，如果屬于政策優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的項目，盡最大努力的爭取。交納的各種保證金到期要及時的予以索回。

3、地質(zhì)的勘探和“五通一平”也要采取公開招標(biāo)的方式承包給專業(yè)施工團隊，最終的目的也是降低費用縮短工期?！拔逋ㄒ黄健币惨扇」_招標(biāo)的方式承包給專業(yè)施工團隊，最終的目的也是降低費用縮短工期。

4、圖紙設(shè)計審核環(huán)節(jié)的控制，研究表明，房地產(chǎn)項目初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價程度為25~35%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計管理部門，制定詳細(xì)的設(shè)計要求，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖進行審核;對工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。以及工程圖紙的設(shè)計要予以關(guān)注，目前從事此類服務(wù)的機構(gòu)也越來越多，收費較以前也有了大幅的優(yōu)惠。采取公開招標(biāo)的方式，可以將費用盡最大努力的降低。在圖紙的設(shè)計上，不同的設(shè)計人員設(shè)計的結(jié)果有較大的差異，在追求造型完美、設(shè)計新穎的前提下也要注重工程的實用價值，杜絕出現(xiàn)設(shè)計浪費。設(shè)計之前，要選定經(jīng)驗豐富的設(shè)計人員，分管工程的技術(shù)人員要與設(shè)計人員進行充分的交流，以使工程的價值與市場銷售定位相吻合。

(二)項目中期階段的控制對策

1、對施工單位資質(zhì)進行嚴(yán)格審查，必要時應(yīng)進行實地考察。防止施工質(zhì)量低劣、財務(wù)狀況差、信譽差的施工單位混入投標(biāo)單位之列。施工隊伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價控制的成敗。因此，要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實力，它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能夠有實力在工程造價上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。目前，正推行的建筑安裝工程“無標(biāo)底招投標(biāo)”，對于業(yè)主方來說，并不能把它理解為真正的“沒有標(biāo)底”。業(yè)主方對項目的“合理低價”應(yīng)做到心中有數(shù)，避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競標(biāo)。

2、抓好合同管理，避免工程索賠在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前施工單位采取“低價中標(biāo)，索賠贏利”的工程承攬方式，作為業(yè)主方就要做到事前把關(guān)、主動監(jiān)控、嚴(yán)格審核工程變更，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控;另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行合同義務(wù)及時提出反索賠，使工程項目成本得到有效控制。

3、加強工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理，杜絕投資浪費:①加強現(xiàn)場管理。嚴(yán)格督促施工方按圖施工，嚴(yán)格控制設(shè)計變更及材料代用，對必要的變更要做到先算帳后花錢，在建設(shè)工程施工過程中，引起設(shè)計變更的原因很多。如:工程設(shè)計粗糙，使工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符;市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計要求等等。如何減少設(shè)計變更，首先應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下不允許設(shè)計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮，或使項目無法繼續(xù)進行下去。其次，認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計變更，對于涉及到費用增減的設(shè)計變更，必須經(jīng)設(shè)計單位代表、開發(fā)商現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。另外，有條件的業(yè)主方可以指派工程造價管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。②嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，首先要強調(diào)辦理工程簽證的及時性。之后，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。

4、基礎(chǔ)設(shè)施的費用包括:道路、供水、供電、供熱、排污、照明、通訊等，在建設(shè)之前要做一個符合項目實際情況的預(yù)算，采用招標(biāo)的方式確定各項基礎(chǔ)設(shè)施的施工單位。根據(jù)施工的先后順序進行合理的安排。

5、公共配套設(shè)施的建設(shè)首先要考慮到該項目消費群體的需求，配套設(shè)施的檔次要根據(jù)該項目的市場定位來安排，還要密切關(guān)注項目周圍的配套情況，近距離雷同的配套設(shè)施盡量不予安排。

(三)項目后期階段的控制對策

竣工結(jié)算階段的成本控制。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定全部完成，要有竣工驗收單，如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減帳的清理，重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作，審核時應(yīng)與原招標(biāo)文件對照，凡系標(biāo)底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原則會議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計和獎懲機制，確保結(jié)算質(zhì)量。

(四)資金成本的控制對策

1、借貸資金可以從銀行等金融機構(gòu)借入，也可以從一些融資機構(gòu)以及個人借得，雖然后者具有手續(xù)簡便方便靈活的特點，但是往往利率較高，一般情況下不可取，而從銀行等金融機構(gòu)借入資金是企業(yè)所普遍采用的方式。國有商業(yè)銀行和地方性商業(yè)銀行在一些政策以及利率的執(zhí)行上有差別，需要對其有一個整體的把握，尤其受現(xiàn)在全球性金融危機的影響，貸款的審核條件和發(fā)放流程將更加嚴(yán)格，因此應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實際情況，選擇特定的銀行作為業(yè)務(wù)合作伙伴。

2、企業(yè)應(yīng)該制作一個《項目進度資金需求計劃表》，根據(jù)項目進展過程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動的，建議企業(yè)以短期借款為主，借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款，如此周轉(zhuǎn)可以提高企業(yè)在金融機構(gòu)的信譽度，又為以后的增加授信額度打下了基礎(chǔ)，還可以節(jié)省借款利息支出。

3、嚴(yán)格的按照工程的進度付款，對于施工單位的工程進度要加強督促并及時進行獎罰，縮短工程周期也就縮短了資金占用時間。另外辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現(xiàn)款的方式也可以在一定程度上節(jié)省利息支出。

四、結(jié)語

在市場經(jīng)濟條件下，只有加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，才能使企業(yè)實現(xiàn)平穩(wěn)健康的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面，應(yīng)建立成本控制戰(zhàn)略，在目標(biāo)成本的指導(dǎo)下，充分發(fā)揮公司各職能部門共同合作的優(yōu)勢，同時貫穿項目開發(fā)的各個階段，來共同控制成本，降低費用，進行風(fēng)險預(yù)測和評估，實現(xiàn)企業(yè)在項目規(guī)劃決策中的預(yù)計效益目標(biāo)。

參考文獻(xiàn):

[1]段珺. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的管理與控制初探[J]商業(yè)會計， 2009， (07)

[2]甘英華. 嚴(yán)格控制房地產(chǎn)成本以應(yīng)對經(jīng)濟形勢[J]企業(yè)科技與發(fā)展， 2009， (02)

[3]夏輝. 淺談企業(yè)成本控制[J]財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)， 2009， (11)

(作者單位:成都青羊城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司)