摘要:目前，房地產(chǎn)行業(yè)整合大幕已經(jīng)開(kāi)啟，暴利時(shí)代宣告結(jié)束。面臨如此艱難的外部環(huán)境和激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何立于不敗之地并克服苦難、保存實(shí)力，脫穎而出?

本人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后從事過(guò)多年會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)管理工作，在實(shí)踐中不斷探索管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用，并對(duì)應(yīng)用中存在的問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)總結(jié)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前完全可以藉此機(jī)會(huì)苦練內(nèi)功，提高項(xiàng)目研判能力和成本控制水平，只有有效整合企業(yè)資源、提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力和企業(yè)管理水平，才能取得高于行業(yè)平均水平的利潤(rùn)，才能在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展壯大。

關(guān)鍵詞:管理會(huì)計(jì)，目標(biāo)成本，全面預(yù)算管理，項(xiàng)目盤點(diǎn)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算特點(diǎn)

一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程主要分為五個(gè)階段:投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段、開(kāi)發(fā)前期工作階段、建設(shè)施工階段、租售階段、售后服務(wù)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本按照開(kāi)發(fā)流程可分為直接成本和間接成本，直接成本包括土地成本、前期工程成本、建安工程成本、市政(基礎(chǔ))工程成本、公共配套設(shè)施費(fèi)五項(xiàng);間接成本包括銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用三項(xiàng) 。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理會(huì)計(jì)概述

管理會(huì)計(jì)的基本目標(biāo)是服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部管理，目的在于提高經(jīng)濟(jì)效益，以盡可能少的成本消耗獲取盡可能多的利潤(rùn)，主要工作是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和未來(lái)發(fā)展方向，對(duì)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和實(shí)施方案進(jìn)行預(yù)測(cè)決策，編制預(yù)算，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全方位、全過(guò)程的價(jià)值控制，考核評(píng)價(jià)有關(guān)方面的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，為加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。具體而言，應(yīng)包括以下內(nèi)容:

(一)預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)前景

根據(jù)企業(yè)年度目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，充分考慮企業(yè)資金狀況及項(xiàng)目進(jìn)展情況，選擇合理的量化模型，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的銷售速度、成本規(guī)模、項(xiàng)目利潤(rùn)水平、現(xiàn)金流量等進(jìn)行預(yù)測(cè)，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供第一手信息。

(二)參與經(jīng)營(yíng)決策

根據(jù)企業(yè)決策目標(biāo)搜集整理項(xiàng)目周邊資料信息，選擇科學(xué)合理的方法編制出不同的方案，并對(duì)這些方案進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，最終篩選出最優(yōu)方案。

(三)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

在最終方案基礎(chǔ)上，將事先確定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)根據(jù)企業(yè)資源合理分解落實(shí)到有關(guān)預(yù)算中，從而有效組織企業(yè)人力、智力、財(cái)力、物力等相關(guān)資源，并為成本控制與業(yè)績(jī)考核奠定基礎(chǔ)。

(四)全面控制成本

根據(jù)各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)制定切實(shí)可行的目標(biāo)成本，并將目標(biāo)成本分解落實(shí)到各個(gè)項(xiàng)目、各個(gè)部門和個(gè)人，通過(guò)事前制定目標(biāo)，事中進(jìn)行適時(shí)控制和跟蹤，不斷反映差異，不斷糾偏，進(jìn)行調(diào)整，達(dá)到改進(jìn)工作，確保經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行。

(五)考核評(píng)價(jià)業(yè)績(jī)

根據(jù)公司年初既定的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)，年末由公司相關(guān)部門對(duì)各單位、各部門及每個(gè)人進(jìn)行逐級(jí)考核責(zé)任指標(biāo)的完成情況，發(fā)現(xiàn)成績(jī)，找出不足，從而為績(jī)效考核提供必要的依

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理會(huì)計(jì)主要工作內(nèi)容

(一)建立目標(biāo)成本

筆者認(rèn)為，公司的成本管理應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、以目標(biāo)成本為綱領(lǐng)、以全面預(yù)算管理為基礎(chǔ)、以動(dòng)態(tài)分析(項(xiàng)目盤點(diǎn))為約束機(jī)制，建立并落實(shí)獎(jiǎng)懲制度，使成本管理有章可循、有的放矢，形成良性循環(huán)建立目標(biāo)成本是實(shí)行成本管理的第一步。目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的在一定時(shí)期內(nèi)所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，即希望達(dá)到的成本水平、數(shù)值或指標(biāo)。作為成本控制重要依據(jù)，目標(biāo)成本必須是經(jīng)過(guò)企業(yè)全體職工辛勤努力才能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的成本，通常應(yīng)建立在平均先進(jìn)定額的基礎(chǔ)上。因此，制定目標(biāo)成本時(shí)，既要考慮本企業(yè)的內(nèi)部條件，又要考慮企業(yè)所處的外部環(huán)境。然后采用價(jià)值工程及本、量、利分析，以及最佳功能質(zhì)量成本決策等專門方法，制訂項(xiàng)目最佳的目標(biāo)成本。管理會(huì)計(jì)在其中發(fā)揮的作用是:

1. 完成或參與項(xiàng)目可行性研究。應(yīng)協(xié)同銷售部門、策劃部門、工程部門、造價(jià)部門進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究，初步論證項(xiàng)目的預(yù)期成本和收益。這一階段的工作直接影響到項(xiàng)目的成敗，必須以嚴(yán)肅的態(tài)度對(duì)待，以科學(xué)的方法測(cè)算，避免主觀性、盲目性和片面性。新項(xiàng)目開(kāi)源前，應(yīng)了解地塊的基礎(chǔ)資料、市政條件、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位、成本費(fèi)用結(jié)算和控制目標(biāo)及措施、資金及稅務(wù)環(huán)境的影響，寫出兩份以上的可行性研究報(bào)告公司決策層審議。

2. 根據(jù)銷售部門提供的銷售方案測(cè)算盈虧臨界點(diǎn)(量本利分析)，并預(yù)測(cè)項(xiàng)目盈利能力。在成本預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，結(jié)合其他有關(guān)資料，運(yùn)用定量和定性的方法，選擇最優(yōu)的成本效益方案。

3. 編制目標(biāo)成本草稿。根據(jù)目標(biāo)利潤(rùn)，結(jié)合策劃、造價(jià)部門提供的項(xiàng)目進(jìn)度、工程概算編制目標(biāo)成本草稿。

4. 根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)成本按照項(xiàng)目投資進(jìn)度編制項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)算表，根據(jù)資金缺口和“四證”(即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證)取得時(shí)間初步擬定融資方案。

(二)全面預(yù)算管理工作

全面預(yù)算管理就是將目標(biāo)成本詳細(xì)分解，按照項(xiàng)目進(jìn)度分階段分部門進(jìn)行分解落實(shí)，并且可以和企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制結(jié)合起來(lái)。這樣，既有利于加強(qiáng)對(duì)企業(yè)成本管理，又便于對(duì)企業(yè)年度工作業(yè)績(jī)的考核。

筆者認(rèn)為，應(yīng)通過(guò)資金收支計(jì)劃實(shí)行全面預(yù)算管理。這是因?yàn)?，現(xiàn)金流如同人體的血液，房地產(chǎn)企業(yè)更是資金密集型企業(yè)，因此保證企業(yè)資金良性循環(huán)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。通過(guò)資金收支計(jì)劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅可以直觀把握企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程、調(diào)劑各單位資金余缺、加強(qiáng)資金管理的規(guī)范性、計(jì)劃性和有序性，提高資金使用效率和風(fēng)險(xiǎn)管理能力，而且可以據(jù)此控制企業(yè)成本支出。資金收支計(jì)劃分為年度和月度計(jì)劃，以月計(jì)劃為代表，報(bào)表由四個(gè)要素組成:收入計(jì)劃;支出計(jì)劃;月初貨幣資金余額;月末貨幣資金余額。收入計(jì)劃與支出計(jì)劃由各單位、各部門分析填列。月(年)初貨幣資金余額與月(年)末貨幣資金余額為月(年)初或月(年)底實(shí)際貨幣資金余額，以萬(wàn)元為單位。

全面預(yù)算管理體系能否有效發(fā)揮預(yù)期功能，除了企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的重視，管理會(huì)計(jì)人員的努力，管理制度的完善，還要取決于幾個(gè)重要的相關(guān)環(huán)節(jié)的控制，管理會(huì)計(jì)人員應(yīng)主動(dòng)參與這些環(huán)節(jié):首先，規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本預(yù)算，總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)要求涉及單位對(duì)單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)每一階段都出具設(shè)計(jì)概(預(yù))算，設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見(jiàn)，對(duì)于不合理的地方應(yīng)督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正;其次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)控制，在策劃、拆遷、工程施工、物資設(shè)備采購(gòu)、監(jiān)理工程和銷售代理、物業(yè)托管的招投標(biāo)管理上，保證招標(biāo)手續(xù)嚴(yán)密、規(guī)范、合法，標(biāo)底的編制必須以目標(biāo)成本為前提，在企業(yè)資質(zhì)符合要求的條件下考慮內(nèi)外部條件及市場(chǎng)條件，在保證質(zhì)量的前提下，努力降低標(biāo)底。

(三)項(xiàng)目盤點(diǎn)工作

如果說(shuō)建立目標(biāo)成本、實(shí)行全面預(yù)算管理工作是成本控制中的事前、事中控制，那么項(xiàng)目盤點(diǎn)工作就是成本控制中的事后控制，或者說(shuō)事后反映。項(xiàng)目盤點(diǎn)實(shí)際是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一個(gè)階段性總結(jié)，一個(gè)對(duì)未來(lái)盈利情況的預(yù)測(cè)。以國(guó)有企業(yè)出資人身份出現(xiàn)的國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)所主導(dǎo)的清產(chǎn)核資工作實(shí)際上就是資產(chǎn)盤點(diǎn)工作，至于房地產(chǎn)企業(yè)，清產(chǎn)核資的重點(diǎn)是對(duì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行梳理，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行核實(shí)，對(duì)未來(lái)銷售收入和后續(xù)成本、預(yù)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算和預(yù)估。筆者參加了2006年北京市國(guó)資委下屬的一家房地產(chǎn)公司的清產(chǎn)核資工作，并參與了《北京市國(guó)資委企(事)業(yè)單位請(qǐng)產(chǎn)核資損失原因分析典型案例叢書》之《企業(yè)典型案例分析》等的相關(guān)內(nèi)容的撰寫，基于此次的清產(chǎn)核資工作，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本核算的特殊性，筆者把項(xiàng)目盤點(diǎn)工作總結(jié)出一個(gè)公式，即項(xiàng)目盈虧=已結(jié)利潤(rùn)+未結(jié)利潤(rùn)，未結(jié)利潤(rùn)=預(yù)收賬款+后續(xù)收入-開(kāi)發(fā)成本(開(kāi)發(fā)產(chǎn)品)-后續(xù)成本-后續(xù)稅費(fèi)。

項(xiàng)目盤點(diǎn)工作與目標(biāo)成本、全面預(yù)算管理體系相結(jié)合，形成企業(yè)成本管理的有機(jī)整體。通過(guò)建立目標(biāo)成本，可以對(duì)項(xiàng)目盈利狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)，為領(lǐng)導(dǎo)決策創(chuàng)造條件，起到事前控制的作用;通過(guò)全面預(yù)算管理，將目標(biāo)成本進(jìn)行層層分解落實(shí)，由面及點(diǎn)，將項(xiàng)目目標(biāo)成本通過(guò)計(jì)劃手段轉(zhuǎn)化為一個(gè)具體實(shí)施的系統(tǒng)工程，并在實(shí)施過(guò)程中不斷跟蹤、分析成本變動(dòng)情況，及時(shí)采取措施進(jìn)行糾偏，達(dá)到事中控制的目的;項(xiàng)目經(jīng)過(guò)一個(gè)階段的運(yùn)作后，通過(guò)采取盤點(diǎn)的形式對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行總結(jié)分析與考核評(píng)價(jià)，做到心中有數(shù)，并結(jié)合宏觀政策、市場(chǎng)行情、材料價(jià)格、規(guī)劃方案變動(dòng)等情況對(duì)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)戰(zhàn)略進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。

(四)管理會(huì)計(jì)人員任職要求

通過(guò)管理會(huì)計(jì)工作內(nèi)容可見(jiàn)，管理會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)緊密相關(guān)。管理會(huì)計(jì)所需要的許多資料信息都源于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)，是對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的深入加工和系統(tǒng)分析，但是其預(yù)測(cè)、決策、規(guī)劃、控制、評(píng)價(jià)等管理職能決定了管理會(huì)計(jì)人員不能僅僅局限于會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù)，而必具備敏銳的頭腦，活躍的思維，廣闊的視角，應(yīng)從戰(zhàn)略的高度，管理的角度把握項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況。要實(shí)現(xiàn)這一總體素質(zhì)的提高，必須通過(guò)不斷的學(xué)習(xí)、思考和實(shí)踐，既要立足本專業(yè)，又要超越本專業(yè)，廣泛學(xué)習(xí)其他相關(guān)專業(yè)的內(nèi)容，例如工程概算、市場(chǎng)營(yíng)銷等等，只有不斷更新知識(shí)、豐富和完善自己，才能實(shí)現(xiàn)自身素質(zhì)的提高，從而促進(jìn)企業(yè)管理水平的提升。

四、管理會(huì)計(jì)在實(shí)際應(yīng)用中存在的主要問(wèn)題

(一)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策者對(duì)管理會(huì)計(jì)不夠重視甚至缺乏認(rèn)識(shí)，企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)管理會(huì)計(jì)的認(rèn)識(shí)和重視程度直接影響到管理會(huì)計(jì)在企業(yè)中的應(yīng)用水平和效果。

(二)管理會(huì)計(jì)人員尚不具備管理會(huì)計(jì)工作應(yīng)有的素質(zhì)。管理會(huì)計(jì)是通用型人才，對(duì)其要求應(yīng)高于普通的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員，管理會(huì)計(jì)人員不僅要精通財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)，更應(yīng)懂得業(yè)務(wù)流程、懂管理、具有協(xié)調(diào)能力、戰(zhàn)略眼光、前瞻意識(shí)和創(chuàng)新思維。

五、解決問(wèn)題的對(duì)策

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理會(huì)計(jì)現(xiàn)狀，筆者建議采取以下措施。

(一)企業(yè)高層重視

根據(jù)國(guó)內(nèi)企業(yè)的現(xiàn)狀，要加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用，最關(guān)鍵的問(wèn)題是引起企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的重視，否則管理會(huì)計(jì)的作用無(wú)法發(fā)揮，企業(yè)重視主要應(yīng)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1. 管理會(huì)計(jì)處于企業(yè)價(jià)值管理的核心地位，它通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的深加工和再利用，在企業(yè)價(jià)值運(yùn)動(dòng)中積極發(fā)揮測(cè)、決策、規(guī)劃、控制和評(píng)價(jià)等職能，強(qiáng)化內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理、實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。管理會(huì)計(jì)處于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理信息的節(jié)點(diǎn)上，起著上傳下達(dá)的重要作用。

2. 積極引入ERP管理系統(tǒng)

ERP即企業(yè)資源計(jì)劃系統(tǒng)可以提升管理會(huì)計(jì)的功能。該軟件可以為管理會(huì)計(jì)創(chuàng)造更為便捷的信息平臺(tái)，例如，其中的合同管理(合同付款臺(tái)賬、新增變更洽商、合同結(jié)算單)、招投標(biāo)管理、市場(chǎng)銷售管理、財(cái)務(wù)管理等等，管理會(huì)計(jì)可以直接從該信息平臺(tái)提供數(shù)據(jù)，避免各部門、各單位提供數(shù)據(jù)口徑不一致而導(dǎo)致數(shù)據(jù)偏差，節(jié)省時(shí)間，節(jié)約了成本。

(二)有意識(shí)的培養(yǎng)專門的管理會(huì)計(jì)人才

從企業(yè)方面，鑒于管理會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的區(qū)別，企業(yè)應(yīng)從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員中選拔具有潛質(zhì)的人才，并有意識(shí)的安排該人員到公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行學(xué)習(xí)鍛煉。房地產(chǎn)行業(yè)投資周期長(zhǎng)、資金密集、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)，但是技術(shù)含量并不高，因此，管理會(huì)計(jì)人員完全可以通過(guò)崗位輪換，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)學(xué)習(xí)，短期內(nèi)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，從專業(yè)型人才轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合型的管理人才。

六、結(jié)論與不足

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用分析，可以看出，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)流程較為規(guī)范，成本項(xiàng)目多數(shù)可以計(jì)量，通過(guò)管理會(huì)計(jì)實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)預(yù)測(cè)、全面預(yù)算管理、成本控制、項(xiàng)目盤點(diǎn)、績(jī)效考核是完全可行的，而且房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施管理會(huì)計(jì)有利于提高成本信息的相關(guān)性和可靠性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用，不斷降低自身的運(yùn)營(yíng)成本，有效提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和綜合效益。

本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)的研究尚有一些不足之處。主要體現(xiàn)在執(zhí)行全面預(yù)算管理體系過(guò)程中，需要不斷的調(diào)整、修訂目標(biāo)成本或銷售指標(biāo)，甚至需要變動(dòng)項(xiàng)目總的目標(biāo)體系，有違于預(yù)算體系的“剛性原則”，對(duì)于存在較多項(xiàng)目遺留問(wèn)題或管理尚待規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，執(zhí)行效果與預(yù)期目標(biāo)更是存在較大差距。

參考文獻(xiàn):

[1]M. Therese Flaherty. Global Operations Management [M]， The McGraw-Hill Company.Inc.，1996

[2]魯桐. WTO與中國(guó)企業(yè)國(guó)際化[M].中共中央黨校出版社

[3]甘仞初.企業(yè)信息化與生產(chǎn)管理[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社

[4]付得一，鄭偉.挑戰(zhàn)與機(jī)遇-以信息化促進(jìn)企業(yè)管理現(xiàn)代化[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2002，(2):37-38

[5]烏家培.信息經(jīng)濟(jì)與知識(shí)經(jīng)濟(jì)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社

(作者單位:重慶華林物業(yè)發(fā)展有限公司)