摘要：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及多個(gè)環(huán)節(jié)諸多稅種，折射出房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家財(cái)政收入的重要性，也反映了房地產(chǎn)稅制的復(fù)雜性和稅收征管的艱巨性。解決房地產(chǎn)稅收問題是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要從多方面去完善，才能促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，本文試圖從分析稅收在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中的作用入手，對(duì)完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)提出一些思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；稅收調(diào)控；稅制結(jié)構(gòu)

一、引言

經(jīng)過多年的高速增長(zhǎng)，我國(guó)的住房已經(jīng)從過去的人均7平方米增加到30平方米，住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，成為支撐我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，與此同時(shí)，圍繞房地產(chǎn)業(yè)的諸多爭(zhēng)論也從未停止過，其中，投資增長(zhǎng)過快和房?jī)r(jià)上升過快是最主要的問題。本文試圖從分析稅收在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中的作用入手，對(duì)完善我過房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)提出一些思考。

二、理論分析

1 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以分為基礎(chǔ)性影響因素和非基礎(chǔ)性影響因素。其中基礎(chǔ)性影響因素主要包括以下六個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入水平、人口數(shù)量及城市化、利率、通貨膨脹率和建筑成本。影響房地產(chǎn)價(jià)格的非基礎(chǔ)性因素主要是心理預(yù)期。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，購買者可能不再根據(jù)自己的收入狀況或?qū)Ψ康禺a(chǎn)合理價(jià)格的判斷來決定是否購買。對(duì)于自住性購房者來說，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期促使其將購房行為提前，認(rèn)為如果不購買將來更難以負(fù)擔(dān)不斷上漲的房?jī)r(jià)，對(duì)于投機(jī)性購房者而言，對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格上升足夠用來還貸的預(yù)期令其不必?fù)?dān)心還貸能力。在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，心理預(yù)期因素會(huì)加速房地產(chǎn)需求短期內(nèi)快速膨脹，而供給在短期內(nèi)缺乏彈性，再加上高房?jī)r(jià)地區(qū)土地資源相對(duì)稀缺的現(xiàn)狀，從而強(qiáng)化人們的預(yù)期，導(dǎo)致價(jià)格進(jìn)一步快速上漲。

2 房地產(chǎn)的稅收調(diào)控

由于基礎(chǔ)性因素引起與之保持均衡的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是正常的，不需要干預(yù)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)開始偏離基礎(chǔ)性因素的發(fā)展時(shí)，無論這種波動(dòng)的初始誘發(fā)因素是什么，就可能需要干涉。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的調(diào)控不應(yīng)是短期的，更不是要不斷變換手段，而是要形成一個(gè)合理的經(jīng)濟(jì)制度，起到自動(dòng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。這其中，房地產(chǎn)稅收制度建設(shè)是極其重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。稅收政策通過稅種和稅率的變動(dòng)，來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求。

三、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的問題

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本框架，是在1994年全面的結(jié)構(gòu)性稅制改革后形成的，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)行稅制涉及稅種最多的行業(yè)，按照征收環(huán)節(jié)可分為保有環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種包括：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城建稅和教育費(fèi)附加；發(fā)生在保有環(huán)節(jié)的稅種有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

現(xiàn)行中國(guó)房地產(chǎn)稅制基本是作用在銷售環(huán)節(jié)上，造成房地產(chǎn)保有和使用環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。對(duì)房產(chǎn)而言，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)所有非營(yíng)業(yè)用房一律免稅，失去了以財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用。而在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅同時(shí)征收，稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁在一定程度上引發(fā)房?jī)r(jià)的上漲。

另外，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，土地增值額的計(jì)算技術(shù)比較復(fù)雜，在實(shí)際征管中難以操作，實(shí)際的征收額并不高，基本失去了土地增值稅開征的初衷，不利于提高該稅種的征管效率和執(zhí)法的嚴(yán)肅性。此外，土地使用稅與房產(chǎn)稅在對(duì)同一目的物征收時(shí)，很難科學(xué)劃分房產(chǎn)價(jià)值和土地價(jià)值等，上述問題凸現(xiàn)了稅制設(shè)計(jì)上的不合理。

四、對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制優(yōu)化的思考

1 簡(jiǎn)化課稅環(huán)節(jié)，發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用

房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程主要包括四個(gè)階段，即土地取得階段、房地產(chǎn)開發(fā)階段、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段和房地產(chǎn)保有階段。其中，土地取得階段已繳納了土地出讓金，不宜再對(duì)其課稅。而房地產(chǎn)開發(fā)階段實(shí)際是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，如果課稅，將會(huì)占用開發(fā)資金，制約房地產(chǎn)的供給，故也不宜課稅，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段則具有市場(chǎng)主體多元化、市場(chǎng)行為多樣化的特點(diǎn)，是房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)過程，也是設(shè)置房地產(chǎn)稅收的主要階段，如可以設(shè)置營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、所得稅等。房地產(chǎn)保有階段可以將土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅種合并，設(shè)置房地產(chǎn)物業(yè)稅，在此階段課稅可以起到促進(jìn)節(jié)約和合理利用房地產(chǎn)資源的作用。

2 調(diào)整稅種稅率，建立具有穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格作用的稅制體系。

房地產(chǎn)稅制應(yīng)是中性稅和累進(jìn)稅相結(jié)合。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段稅收應(yīng)在抑制房地產(chǎn)企業(yè)過高利潤(rùn)率的同時(shí)盡量保持中性，減少土地增值稅稅率級(jí)次，或把土地增值稅與過戶的房地產(chǎn)的面積聯(lián)系起來。作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)保有階段的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的物業(yè)稅，可設(shè)計(jì)為具有一定累進(jìn)性，如按人均住房面積和房產(chǎn)套數(shù)累進(jìn)征稅，并設(shè)立免征額。另外，可將房地產(chǎn)稅收一定比例納入專項(xiàng)基金，專門用于保障性住房建設(shè)和維護(hù)。

3 完善房地產(chǎn)課稅的配套制度

強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。發(fā)達(dá)國(guó)家大都具有十分完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，并輔之以高效的信息管理手段，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴(yán)肅性，是房地產(chǎn)稅收順利實(shí)施的重要保障。完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)，一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專職評(píng)稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度。