摘要：近30年來(lái)， 昆明房?jī)r(jià)“只漲不跌”，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但效果甚微。房?jī)r(jià)上漲，既有合理因素，收入增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程、入口增加、住房制度改革、傳統(tǒng)思維消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)房貸款、銀行利率低；有不合理因素，收入差距過(guò)大、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式存在缺陷、投資渠道不暢、人民幣升值、住房社會(huì)保障體系不完善都或多或少刺激了住房需求量增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；上漲；因素；需求

回觀昆明房?jī)r(jià)多年來(lái)的變化趨勢(shì)，我們會(huì)震驚的發(fā)現(xiàn)，昆明已經(jīng)創(chuàng)造出30年“只漲不跌”的神話。1980年，昆明踏上住宅商品化之路，到1986年，房?jī)r(jià)基本保持在500元／平米以下。到1992年，也只在1000元／平米左右。這十幾年，是昆明房?jī)r(jià)漲幅的平緩期，1993年至1997年，是昆明房?jī)r(jià)上漲的快速階段，由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)的要求不斷提高，房?jī)r(jià)明顯提上漲，到1997年，均價(jià)已接近2400元／平米，但都在二環(huán)路內(nèi)。到2002年，昆明房?jī)r(jià)終于沖破3000元大關(guān)。從2003年開(kāi)始，房?jī)r(jià)漲幅更是驚人。田野咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年，昆明的房屋均價(jià)為2916元／平方米，增幅]7，7％，2005年，房?jī)r(jià)為3012元／平方米，增幅3，，]％2006年，房?jī)r(jià)為3304元／平方米，增幅9，7％；2007年，房?jī)r(jià)為4547元／平方米，增幅為37，6％，2008年房?jī)r(jià)為5131元／平方米，增幅為12，8％，2009年，房?jī)r(jià)達(dá)5533元／平方米，增幅達(dá)7，8％。2010年，房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅度上漲，前途可謂“撲朔迷離”。

從以上數(shù)據(jù)不難看出，在過(guò)去的30年，昆明的房?jī)r(jià)一路飆升。尤其是近五年來(lái)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅猛，從2004年到2006年，房?jī)r(jià)每年的增幅都保持在1 0％左右，而房?jī)r(jià)的爆發(fā)性增長(zhǎng)發(fā)生在2007年。

昆明房?jī)r(jià)上漲過(guò)快會(huì)加劇住房分配不公，損害房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)，危及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。因此為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府在利率、信貸、稅收、土地供給等方面出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但是房?jī)r(jià)增速仍然維持在比較高的水平上。那么是什么原因造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲?

當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲有合理因素，也有不合理因素。從合理的角度講，收入增加、人口增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程等因素在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但是僅僅這些因素不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短期內(nèi)普遍大幅度上漲，房?jī)r(jià)異常上漲是制度缺陷帶來(lái)的過(guò)度投資所致。這些非正常的制度因素包括：收入差距擴(kuò)大、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式存在缺陷、強(qiáng)烈的人民幣升值預(yù)期、投資渠道狹窄以及住房社會(huì)保障體系不健全等。

一、引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的合理因素

1 隨著收入增長(zhǎng)產(chǎn)生的真實(shí)需求

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人均可支配收入增加，產(chǎn)生了對(duì)住房升級(jí)換代、改善居住條件的需求。人均GDP與住房面積幾乎存在著正比例關(guān)系，居民住房消費(fèi)通常有三個(gè)發(fā)展階段——數(shù)量發(fā)展階段、數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段、整體發(fā)展階段。根據(jù)昆明市的人均GDP推算，其住房需求正處于第二階段，即數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段。未來(lái)隨著人均GDP的增加，住房需求將會(huì)進(jìn)一步增加。

2 城市化進(jìn)程拉動(dòng)住房需求增長(zhǎng)

1996年以來(lái)，我國(guó)進(jìn)入快速城市化階段，每年大約有2000萬(wàn)農(nóng)村人口成為城鎮(zhèn)常住人口。城市人口增長(zhǎng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)大量新婚家庭，這些新婚家庭需要住房，這必然會(huì)引起對(duì)城市住房需求的增長(zhǎng)，其次，在城市發(fā)展過(guò)程中，舊城改造產(chǎn)生了對(duì)住房的大量被動(dòng)需求。十幾年來(lái)，城市農(nóng)民工、外來(lái)工、流動(dòng)人口已經(jīng)逐漸成為城市生活中一個(gè)不可或缺的群體，再加上城市化進(jìn)程的加快，所謂的“都市圈”、“城市帶”使城市的規(guī)模不斷擴(kuò)大，城鄉(xiāng)之間的巨大經(jīng)濟(jì)差異，使農(nóng)民大量從農(nóng)村流入城市，大量的人口帶來(lái)了大量的住房需求，房?jī)r(jià)必然飛漲。

3 人口增加帶動(dòng)住房需求增長(zhǎng)

截至2005年1月6日我國(guó)人口已達(dá)13億。預(yù)計(jì)我國(guó)人口數(shù)量將在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，到本世紀(jì)中葉將達(dá)到16億人口，年平均凈增加1000萬(wàn)人以上，另?yè)?jù)“五普”資料顯示，進(jìn)入21世紀(jì)后， 我國(guó)每年平均結(jié)婚人數(shù)達(dá)1000萬(wàn)對(duì)以上，按照農(nóng)村人口占人口總數(shù)的60％計(jì)算，將有400多萬(wàn)對(duì)城市人口結(jié)婚，假如每個(gè)家庭需要一套住房，則市場(chǎng)需求量為400多萬(wàn)套住房。大量增長(zhǎng)的婚育家庭將對(duì)住房產(chǎn)生巨大需求。

4 住房制度改革釋放大量需求

隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，各地紛紛取消福利分房，國(guó)家采取住房補(bǔ)貼、住房公積金等形式逐步確立了貨幣分房制度。1998年國(guó)家取消福利分房，實(shí)行貨幣分房制度，大量住房需求被釋放出來(lái)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。隨著新的住房制度的建立，從舊體制中所釋放的需求已經(jīng)達(dá)到極限，但是已售公有住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放將會(huì)促進(jìn)新的住房需求增長(zhǎng)。

5 傳統(tǒng)思維消費(fèi)習(xí)慣導(dǎo)致住房需求增長(zhǎng)

傳統(tǒng)觀念認(rèn)為“有房才有家’、“房產(chǎn)是最持久的且可以傳承的財(cái)產(chǎn)” 。在這種觀念下，人們往往傾向于購(gòu)房置業(yè)，寧買不租。追求住房的一步到位，而一個(gè)民族的消費(fèi)習(xí)慣在短時(shí)間內(nèi)是很難改變的，所以在傳統(tǒng)習(xí)慣的作用下，住房需求被進(jìn)一步擴(kuò)大。

二、引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的不合理因素

1 收入差距過(guò)大導(dǎo)致投資需求旺盛

收入差距擴(kuò)大是造成房地產(chǎn)投資需求旺盛的重要原因。收入差距的擴(kuò)大使消費(fèi)支出的增加幅度下降，更多收入被用來(lái)投資。而房地產(chǎn)作為一種良好的投資品種吸引大量社會(huì)剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)中國(guó)人民銀行2007年一季度問(wèn)卷調(diào)查顯示，家庭月收入在2000元以下的居民購(gòu)房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭購(gòu)房意愿不斷攀升，其中，家庭月收入在2000-5000元和5000-10000元之間的家庭購(gòu)房意愿最強(qiáng)。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，在很大程度上是由于收入差距擴(kuò)大所造成的投資需求旺盛所致。

2 投資渠道不暢凸現(xiàn)房地產(chǎn)的投資價(jià)值

在一定程度上，房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)橥顿Y渠道不暢造成的。大量社會(huì)剩余資金爭(zhēng)奪有限的投資機(jī)會(huì)，其中一些資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅度上漲。投資渠道不暢表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是投資環(huán)境不健康，包括商業(yè)信用環(huán)境和司法環(huán)境惡劣，抑制了投資特別是產(chǎn)業(yè)投資。二是合法合規(guī)的投資渠道少，2005年前利率水平低，房貸條件寬松，所以2003年以來(lái)房地產(chǎn)成為吸引投資者的一個(gè)投資渠道。雖然2005年之后央行多次加息，房貸成本已經(jīng)大幅度提高，但是在沒(méi)有其他更好投資機(jī)會(huì)的條件下，投資者并不愿意撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3 人民幣升值預(yù)期吸引國(guó)際投機(jī)資本涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然會(huì)帶來(lái)本幣升值，在匯率升值預(yù)期下，大量國(guó)際游資通過(guò)各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)，對(duì)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定沖擊。外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是外資直接開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或者購(gòu)買房地產(chǎn)。前者會(huì)增加房地產(chǎn)供給，不過(guò)同時(shí)會(huì)引起土地需求擴(kuò)大，引起地價(jià)上漲。而后者并不能擴(kuò)大房地產(chǎn)供給，卻增加了需求，加劇了供求矛盾，直接抬高了房?jī)r(jià)。

4 住房社會(huì)保障體系不完善

住房是最基本的必需的生活條件之一，低收入家庭住房應(yīng)該納入社會(huì)保障體系而不應(yīng)該由市場(chǎng)解決。目前我國(guó)住房保障體系主要由面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房體系構(gòu)成。但是住房保障覆蓋面低，供給規(guī)模小，分配過(guò)程不透明、房?jī)r(jià)高、建筑質(zhì)量差以及市政配套設(shè)施不全等，影響了住房保障效果。大量應(yīng)該享受住房保障的家庭并沒(méi)有被納入住房保障體系從而被迫推向市場(chǎng)，這既加重了低收入家庭的生活負(fù)擔(dān)，又人為地?cái)U(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，加劇了供求矛盾。

通過(guò)以上分析可以看到，房?jī)r(jià)上漲存在合理因素，也存在不合理因素。但房?jī)r(jià)上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)，是不可逆轉(zhuǎn)的，政府調(diào)控目的在于控制房?jī)r(jià)上漲速度以及限制房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度，房?jī)r(jià)調(diào)控是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，這是因?yàn)橐鸱績(jī)r(jià)持續(xù)上漲的制度因素與整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，短期內(nèi)不能得到根本改觀，房?jī)r(jià)調(diào)控不應(yīng)該僅僅停留在市場(chǎng)層面，而應(yīng)該標(biāo)本兼治，著手調(diào)整引起房地產(chǎn)過(guò)度投資的制度基礎(chǔ)，即通過(guò)縮小收入差距、完善投資環(huán)境包括信用環(huán)境和司法環(huán)境、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市開(kāi)發(fā)模式、完善住房社會(huì)保障體系。