摘要：地產(chǎn)業(yè)的改革，大大地促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的提高，成本管理正在由傳統(tǒng)的事后算賬、事后分析，逐出轉(zhuǎn)向事前預(yù)測、事前控制。成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的作用和重要性日益且著。本文首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題，其次，分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性。同時(shí)，從以信息化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化管理；加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行成本效益分析等方面對(duì)如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理提出了自己的建議和看法，具有一定的參考價(jià)值，

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；成本管理

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。地產(chǎn)業(yè)的改革，大大地促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的提高，成本管理正在由傳統(tǒng)的事后算賬、事后分析，逐出轉(zhuǎn)向事前預(yù)測、事前控制，成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的作用和重要性曰益且著。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

一是企業(yè)成本信息核算失真。為達(dá)到某一目的人為調(diào)節(jié)數(shù)字，成本核算不實(shí)，潛虧嚴(yán)重，企業(yè)虛贏實(shí)虧。二是財(cái)務(wù)信息化水平較低，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)核算有待規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)點(diǎn)多線長，財(cái)務(wù)監(jiān)控非常困難，要求加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作信息化，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。盡管近年來國家先后出臺(tái)《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例》、《建造合同》等法律規(guī)章制度規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，但問題依然很多。三是成本管理水平有待提高。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目成本管理方面，存在著制度不完善，管理水平不高等問題，造成成本支出大，效益低下的不良局面，四是資金運(yùn)作能力不強(qiáng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)，特別是國有大型企業(yè)，發(fā)展中資金注入先天不足，經(jīng)濟(jì)效益低下，在這種情況下，企業(yè)只得舉債經(jīng)營，大量依靠銀行貸款維持房地產(chǎn)生產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性

1 成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)利潤實(shí)現(xiàn)的保證

從利潤的形成看，成本是影響利潤的直接因素，成本升高可直接導(dǎo)致企業(yè)利潤的減少，成本降低可直接增加利潤。影響企業(yè)利潤的因素很多，從各因素對(duì)利潤影響的重要程度看，成本應(yīng)放在首位。這是因?yàn)榭刻岣咪N售量增加利潤要受到市場需求的制約，稅金是由國家稅法規(guī)定的，具有一定的剛性，價(jià)格除受國家政策影響外，還要受成本的制約，惟獨(dú)降低成本是企業(yè)最右主動(dòng)權(quán)的增加利潤途徑，而且潛力無窮。

2 有利于維護(hù)和持續(xù)提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力

眾所周知，在市場經(jīng)濟(jì)的激烈競爭中，反映企業(yè)競爭能力大小最直接、最敏感的因素應(yīng)是價(jià)格，在產(chǎn)品質(zhì)量等因素一定的情況下，產(chǎn)品定價(jià)高就不好賣，競爭力差：產(chǎn)品定價(jià)低就好銷，競爭力就強(qiáng)，企業(yè)提高市場競爭力的一個(gè)最重要途徑就是降低價(jià)格。而成本是制定價(jià)格的基礎(chǔ)，降低價(jià)格必須以降低成本為條件，否則企業(yè)將產(chǎn)生虧損，成本管理以謀求成本的降低為主要內(nèi)容，從而為價(jià)格的不斷降低提供了可能，有助于維護(hù)和持續(xù)提高企業(yè)的競爭能力。

3 有利于保證房地產(chǎn)企業(yè)未來再生產(chǎn)持續(xù)正常的進(jìn)行

企業(yè)再生產(chǎn)的持續(xù)正常進(jìn)行是企業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)，企業(yè)再生產(chǎn)的持續(xù)正常進(jìn)行要以企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程的耗費(fèi)及時(shí)足額地得到補(bǔ)償為條件。在企業(yè)再生產(chǎn)進(jìn)行過程中。正確的成本是合理補(bǔ)償生產(chǎn)經(jīng)營個(gè)耗費(fèi)的尺度，成本補(bǔ)償不足，企業(yè)的簡單再生產(chǎn)規(guī)模就會(huì)縮減，長期下去，企業(yè)將坐吃山空，嚴(yán)重者導(dǎo)致破產(chǎn)。成本補(bǔ)償過度，就有損害其他利益主體利益的可能，甚至出現(xiàn)違法亂紀(jì)行為。成本管理有助于保證企業(yè)在未來的生產(chǎn)經(jīng)營牛的耗費(fèi)得到及時(shí)足額補(bǔ)償，從而保證再生產(chǎn)持續(xù)正常地進(jìn)行。

4 有利于促使房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理水平不斷提高

成本是一項(xiàng)綜合指標(biāo)，它綜合反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各種耗費(fèi)，可以說它是企業(yè)人力、物力、財(cái)力綜合利用的耗費(fèi)表現(xiàn)，是企業(yè)供、產(chǎn)、銷運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。企業(yè)生產(chǎn)多少、消耗高低、產(chǎn)品質(zhì)量好杯、費(fèi)用是否節(jié)約、技術(shù)是否先進(jìn)、管理水平等等都可通過成本集中反映出來，企業(yè)一定時(shí)期成本的降低就是各方面工作成績的集中表現(xiàn)。成本管理有助于企業(yè)各部門、各方面加強(qiáng)協(xié)作，講求經(jīng)濟(jì)核算，力求增產(chǎn)節(jié)約，從而促使綜合管理水平持續(xù)提高。

四、如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日益增大，在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢變幻莫測的情況下，房企的成本管控能力就顯得特別重要，成本控制力強(qiáng)的企業(yè)將具備競爭優(yōu)勢，取得比競爭對(duì)手更高的利潤與投資回報(bào)。此外，成本管控體系還需要流程體系、績效體系、預(yù)算體系、知識(shí)管理與標(biāo)準(zhǔn)化體系等相關(guān)體系進(jìn)行配合，才能更好地、有效地控制成本，并同時(shí)兼顧到速度與質(zhì)量，做到又好、又快、又省。方法正確等于成功的一半，房地產(chǎn)成本管理也一樣。成本管理的目的是為了不斷地降低成本，獲取更大的利潤。所以，制定目標(biāo)成本時(shí)首先要考慮企業(yè)的盈利目標(biāo)，同時(shí)又要考慮有競爭力的銷售價(jià)格。由于成本形成于生產(chǎn)全過程，費(fèi)用發(fā)生在每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一件事情、每一項(xiàng)活動(dòng)上，因此，要把目標(biāo)成本層層分解到各個(gè)部門，甚至每個(gè)人。

1 以信息化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化管理

精細(xì)化管理并不是新東西，作為一種追求精益求精的努力，自古以來那些做事認(rèn)真的人就已經(jīng)在身體力行了，但是作為一種管理理念，受到廣泛的推崇和重視，還是近年來的事情。進(jìn)入21世紀(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代后，企業(yè)賴以生存和發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境正在發(fā)生著巨大而激烈的變化，精細(xì)化管理時(shí)代已經(jīng)到來。必須以信息化實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。例如萬科公司在原有應(yīng)用了OA系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)知識(shí)管理，控制辦公成本的基礎(chǔ)上，現(xiàn)在欲通過金蝶K/3V10房地產(chǎn)行業(yè)成本管理系統(tǒng)進(jìn)一步控制經(jīng)營成本。該房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)是金蝶結(jié)合房地產(chǎn)龍頭企業(yè)——萬科成本管理思想而研制開發(fā)的，它體現(xiàn)了一個(gè)最重要的成本管理思想——目標(biāo)成本管理，是一個(gè)最主要的成本信息平臺(tái)，方便不同層次管理者通過系統(tǒng)對(duì)成本信息進(jìn)行查詢，也代表了一項(xiàng)最重要的基礎(chǔ)工作，包括合同管理、結(jié)算、變更簽證、付款、資金計(jì)劃等都可以得到系統(tǒng)的管理，至今已經(jīng)在萬科等多家房地產(chǎn)企業(yè)得到成功應(yīng)用。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)

通過培訓(xùn)，使房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員進(jìn)一步掌握內(nèi)部財(cái)務(wù)管理控制制度和財(cái)政政策，支持和督促會(huì)計(jì)人員遵循會(huì)計(jì)職業(yè)道德，增強(qiáng)會(huì)計(jì)法制觀念，提高守法意識(shí)和財(cái)務(wù)管理水平，正確行使會(huì)計(jì)人員的職責(zé)權(quán)利。樹立會(huì)計(jì)人員的法制觀念，并加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德教育，從思想意識(shí)、道德觀念和具體行為上擔(dān)負(fù)起社會(huì)責(zé)仟，是強(qiáng)化會(huì)計(jì)工作內(nèi)在的自我監(jiān)督的有效措施，同時(shí)會(huì)計(jì)人員需要具備熟練的業(yè)務(wù)操作技能、專業(yè)理論知識(shí)及較強(qiáng)的綜合能力。會(huì)計(jì)人員專業(yè)知識(shí)、技能的高低決定著會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的高低。會(huì)計(jì)人員還要有較高的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，能夠在保持合法合規(guī)操作的同時(shí)，從全局出發(fā)，運(yùn)用科學(xué)的方法準(zhǔn)確判斷，從而保證會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的真實(shí)性、全面性，使得會(huì)計(jì)監(jiān)督能夠有效地得以執(zhí)行。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行成本效益分析

許多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中，往往一味片面地強(qiáng)調(diào)降低成本，而沒有考慮到產(chǎn)品的競爭能力，投有進(jìn)行成本效益分析，沒有將成本管理與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略桕結(jié)合。其實(shí)，企業(yè)要生存的關(guān)鍵是自己生產(chǎn)的產(chǎn)品能夠被市場所接受，因此企業(yè)在控制成本時(shí)必須兼顧產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，特別是要保證和提高產(chǎn)品的質(zhì)量，絕不能片面的為了降低成本而忽視產(chǎn)品的品種和質(zhì)量，否則，企業(yè)的產(chǎn)品將因?yàn)闆]有了銷路導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績下滑或者倒閉，所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要產(chǎn)品在市場上具有強(qiáng)大競爭力，成本管理就不能再局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售過程，而是應(yīng)陔將視野延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，顧客的使用、維修及處置上。