【摘要】 房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值(市場基礎(chǔ)價(jià)值)不符，雖然賬面上價(jià)值增長很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 危機(jī) 對策

Abstract :The real estate foam pheno-menon mainly refers to the land and house prices xtremely high and it is inconsistent with the value (market value) based. Although the growth of the book value is high， it is hard to get in fact. And it formes a 1 prosperity on the surface.

1.房地產(chǎn)泡沫的含義

房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值(市場基礎(chǔ)價(jià)值)不符，雖然賬面上價(jià)值增長很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

2.泡沫產(chǎn)生的原因分析

2.1房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.2土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴(kuò)大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。馬克思曾指出:“沒有價(jià)值的東西在形式上可以有價(jià)格。在這里，價(jià)值表現(xiàn)是虛幻的?！币虼耍恋氐南∪毙约捌涮摂M資本使地價(jià)運(yùn)動可脫離土地利用實(shí)績而產(chǎn)生泡沫。

2.3地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場地價(jià)(市場地價(jià)等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期地價(jià)是合理的，現(xiàn)實(shí)的市場地價(jià)就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和)之間總存在事實(shí)上的偏差。這種偏差越大，說明現(xiàn)實(shí)的市場地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。

2.4房地產(chǎn)市場是不充分市場。由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場的四個(gè)條件(信息充分;商品品質(zhì);買賣者自由出入;交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會出現(xiàn)壟斷局面)相差甚遠(yuǎn)，所以房地產(chǎn)市場是一個(gè)準(zhǔn)市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。

2.5銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下，政府也鼓勵投資，銀行利率就比較低。

2.6政府部門的不正之風(fēng)。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機(jī)構(gòu)，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地?？梢?，政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。

3.防范房地產(chǎn)泡沫的措施

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來機(jī)遇，特別是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合，給未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭，房地產(chǎn)需求的進(jìn)一步增加，我國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。如何讓這一行業(yè)真正成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，防范房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面著眼:

3.1大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房價(jià)格。國家要抑制房價(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。去年，國家計(jì)委、建設(shè)部宣布，投資1700億元，計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價(jià)格產(chǎn)生重大影響。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過高的商品房價(jià)格。1998年國家宣布并隨后實(shí)施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃，曾令眾多房地產(chǎn)開發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價(jià)的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。

3.2強(qiáng)化土地資源管理，通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實(shí)行土地出讓公開招投標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動。

3.3建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測體系。通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評價(jià)和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。

3.4整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。一要嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理。住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開發(fā)項(xiàng)目必須具備\"四證\"(國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證)。二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例(抵借比)最高不得超過80%。商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開發(fā)項(xiàng)目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。三要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

3.5全國研究住房稅、費(fèi)政策，通過稅收杠桿促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)。近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負(fù)擔(dān)。下一步一是要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺的各項(xiàng)優(yōu)惠政策;二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵住房消費(fèi)的稅收政策;三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵普通住房消費(fèi)。

3.6加強(qiáng)輿論宣傳的引導(dǎo)。目前，地產(chǎn)界炒作概念之風(fēng)甚勁，其一是對住房本身的炒作，如所謂的“Town house(建在城鎮(zhèn)中的房子，名字取的是‘城鎮(zhèn)+房子’，低密度的聯(lián)排別墅)”、“智能住宅”、“綠色住宅”、“景觀住宅”、“新概念住宅”、“生態(tài)住宅”、“可持續(xù)發(fā)展住宅“等等，究其本質(zhì)，都是夸大科技、環(huán)保等因素在其中的應(yīng)用;其二是對時(shí)令名詞的炒作，如一段時(shí)間以來對”申奧“、”入世“的大肆宣傳等。

小結(jié)

在新形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時(shí)監(jiān)測。

(作者單位:大慶市房產(chǎn)局)