【摘要】 預(yù)計房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將由壟斷競爭進(jìn)入完全競爭時代，由賣方市場進(jìn)入買方市場，由杠桿投資階段進(jìn)入實力投資階段，由樂觀預(yù)期進(jìn)入冷靜思考階段。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 趨勢 估計

Abstract : The real estate development will be expected to perfect competition monopolistic competition into the era， from a seller's market into a buyer's market， from leveraged investment stage to the strength of the investment phase， from optimistic to think rationally is expected to enter the stage.

Key words:Real Estate;Development; Trend estimates

當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)成為一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業(yè)的時候，它肯定是危機(jī)四伏的。到2006年下半年，房地產(chǎn)市場自我調(diào)控和釋放風(fēng)險的信號已經(jīng)顯現(xiàn):第一，商品房空置率增加，超過風(fēng)險控制線。第二，房地產(chǎn)市場投資仍然較猛業(yè)外巨頭搶灘房地產(chǎn)。在這種一面是商品房空置率擴(kuò)張，一面是新開工樓盤大幅增長 氛圍中，新企業(yè)持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。第三，國家相繼出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，給整個房地產(chǎn)市場帶來了較大的沖擊，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售價格上漲幅度持續(xù)放緩甚至價格下降，這種市場態(tài)勢還將持續(xù)3-5年。

因此，可以肯定地說，2006年將成為我國本輪房地產(chǎn)周期的轉(zhuǎn)折點，未來5年左右我國房地產(chǎn)市場將逐步走向衰退，出現(xiàn)幾個明顯的轉(zhuǎn)化:

1.由壟斷競爭進(jìn)入完全競爭時代

中國房地產(chǎn)在產(chǎn)品市場--房屋建設(shè)和銷售市場，已經(jīng)無奈全市場化，甚至像家電等行業(yè)那樣進(jìn)入了完全競爭時代;但在土地和資金市場確實暗箱操作和官商(地)結(jié)合。如今這些\"旁門左道\"幾乎全部被堵死了。今后所有土地必須進(jìn)入招拍掛;不交齊土地出讓金不僅拿不到土地證，還拿不到預(yù)售許可證;銀行停止土地貸款，第二套住宅和別墅的的按揭貸款條件提高房地產(chǎn)業(yè)將與經(jīng)濟(jì)全面接軌，進(jìn)入完全競爭時代，真正走向了成熟、理性和公平，由壟斷經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，逐步與世界貿(mào)易組織和海外資本游戲規(guī)則接軌。

2.由賣方市場進(jìn)入買方市場

1998年的貨幣分房和按揭貸款使中國的房地產(chǎn)集中噴發(fā)出巨大的消費能力和龐大的市場需求令中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了為期五年的賣方優(yōu)勢但是隨著消費節(jié)奏的慢慢恢復(fù)，客戶對房地產(chǎn)產(chǎn)品、法律和政策等相關(guān)因素的了解和把握也越來越深入練達(dá)，消費者在與開發(fā)商、監(jiān)督部門的斗爭和博弈中成熟起來。老百姓買房已經(jīng)可以想逛超市一樣左挑右選了。產(chǎn)品的極大豐富，按揭貸款和預(yù)售條件的嚴(yán)控，在主觀和客觀上都會造成持幣待購現(xiàn)象，在總量飽和和差異競爭的雙重壓力環(huán)境下，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場進(jìn)入買方市場。

3.由杠桿投資階段進(jìn)入實力投資階段

其他行業(yè)相比，中國的房地產(chǎn)業(yè)歷來是歷來是杠桿經(jīng)濟(jì)原理運(yùn)用最充分的行業(yè)。由于以往土地、貸款、墊資、預(yù)售等一系列政策的寬松和傾斜，一個項目往往只需總投資額的30%甚至更少，就可以運(yùn)作起來，而且大家也習(xí)慣了這種“四兩撥千斤”的投資模式。接踵而至的相關(guān)政策，如項目的資本金比例提高到35%土地招拍掛需要支付前期拿地資金、土地貸款的停止和開發(fā)貸款的緊縮、對期房轉(zhuǎn)讓和預(yù)售條件的高門檻和消費者現(xiàn)房觀念的成熟等，都是的中國房地產(chǎn)業(yè)將有由定金式的投資模式向?qū)嵙π屯顿Y模式轉(zhuǎn)化。既往資金鏈的任何一環(huán)投機(jī)取巧的漏洞和可能都被或者正在被堵死。能不能邁出這決定性的一步，完成對中國傳統(tǒng)地產(chǎn)的超越，是中國房地產(chǎn)商所面臨的嚴(yán)峻考驗。在目前的資金鏈形態(tài)中，特別是非銀行資金進(jìn)入的管道和工具匱乏的情況下，一個企業(yè)的金融資源、資金潛力和市場前瞻性將是決定未來成敗的關(guān)鍵。

4.由樂觀預(yù)期進(jìn)入冷靜思考階段

中國房地產(chǎn)過去由于突然進(jìn)入商品房時代、個人住房私有化的迅猛需求、集中爆發(fā)的消費能力和巨大慣性三大原因，形成了獨特的短期開發(fā)銷售模式。隨著土地成本、資金成本、市場競爭成本、政策成本和管理成本的不斷加大，消費者對產(chǎn)品性價比的要求越來越高，平均利率也逐年下降?？恐庇X、膽略、運(yùn)氣和經(jīng)驗成功的第一代房地產(chǎn)企業(yè)(家)正面臨嚴(yán)峻的考驗和危機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要冷靜的思考、成功的策劃、優(yōu)良的管理、充足的資本金和前瞻性的戰(zhàn)略思維。

從2008年1-8月我國房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行情況看，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“衰退階段”的跡象已經(jīng)非常的明顯，商品房銷售面積和銷售額增長率出現(xiàn)了大幅度下降，土地購置面積出現(xiàn)負(fù)增長率，均創(chuàng)2008年以來新低。而房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋施工面積的增長率仍然較高，甚至超過了2008年的增長率。這說明，進(jìn)入2009年以后，我國房地產(chǎn)市場的需求已經(jīng)開始萎縮，而市場的供給還在迅速的增長，攻擊和需求失衡的傾向已經(jīng)非常明顯，整個房地產(chǎn)市場將很快進(jìn)入全面過剩時代，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險將逐步暴露。

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(作者單位:哈爾濱商業(yè)大學(xué) 土木與制冷工程學(xué)院)