編輯同志:

今年9月中旬，我與一家樓盤簽訂了購房協(xié)議，并且交付了首付款30萬元。我原打算只交首付，剩余的房款借助于銀行貸款的，未曾想9月底國家就出臺了禁止銀行為第三套房辦理貸款的政策。由于我是第三次購房，又無法湊齊房款，所以，我只有退房一條路可走了?？闪钗沂氖?，開發(fā)商以我的購房合同已經(jīng)生效為由，拒絕退款。我該怎么辦?

南昌 蘇文莉

蘇文莉:

你好!

你提出解除與開發(fā)商簽訂的購房合同是符合法律規(guī)定的，你有權(quán)要求開發(fā)商返還你已經(jīng)交付的購房款30萬元。

你與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的購房合同合法有效，受法律保護，作為合同當(dāng)事人，你應(yīng)當(dāng)按照合同履行義務(wù)，即你應(yīng)當(dāng)按合同規(guī)定給付房款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按合同規(guī)定向你交付房屋。但在你們合同履行過程中，國務(wù)院出臺了“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款”的政策，這屬于不可抗力。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，即在合同成立以后所發(fā)生的，不是由于當(dāng)事人一方的故意或過失所造成的，對其發(fā)生以及造成的后果是當(dāng)事人不能預(yù)見、不能控制、不能避免并不能克服的。引起不可抗力的原因有兩種:一是自然原因，如洪水、暴風(fēng)、地震、干旱、暴風(fēng)雪等人類無法控制的大自然力量所引起的災(zāi)害事故;二是社會原因，如戰(zhàn)爭、罷工、政府禁止令等引起的。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款規(guī)定，因不可抗力不能實現(xiàn)合同的，當(dāng)事人可以解除合同。

國家政策的出臺是你意料以外，不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，是一種不可抗力。因此，你有權(quán)要求解除合同，并且索回已經(jīng)交付的購房款。如果開發(fā)商拒絕，你可以通過訴訟程序維護自己的合法權(quán)益。

趙大勇(江蘇省濱海人民法院法官)

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