在外界看來，中國證監(jiān)會副主席莊心一近日關(guān)于叫停房地產(chǎn)企業(yè)重組的公開表態(tài)終于讓投資者們知道了這樣一個(gè)事實(shí)：平日里財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)上市公司一年來在A股原來一直過著“緊巴巴”的日子。

今年4月份，從監(jiān)管部門要求對存在土地閑置及炒地行為的房企暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)的重組開始，到10月中旬，房企重組正式叫停，再到11月份，監(jiān)管層要求只要主營業(yè)務(wù)收入中出現(xiàn)自房地產(chǎn)業(yè)的上市公司融資要求也將不予通過。這意味著自2007年冬天證監(jiān)會暫停房企IPO之后，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了第二次“極寒”。

“從資本的角度看，對于那些急需資金的房企來說，2010年的確不好過?！?/p>

據(jù)萬得數(shù)據(jù)顯示，截至12月6日，今年以來房地產(chǎn)一級市場融資額為不超過100億元，相比2009年的1218.35億元而言，顯得很是寒酸。其中通過首發(fā)和配股募資的資金為零。在這樣的環(huán)境下，房企只有兩條出路：一是到境外尋求融資渠道；二是在內(nèi)地另謀出路。

60樁房地產(chǎn)再融資遭拒

多位投行人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，證監(jiān)會在最近舉辦的一次投行業(yè)務(wù)培訓(xùn)會上向他們傳遞了這樣一個(gè)信息：不再審批任何房地產(chǎn)再融資申請。其“房地產(chǎn)”限定的范圍除了包括主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)外，還包括只要主營業(yè)務(wù)收入中有部分是來自房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，“哪怕是一點(diǎn)都不行”。

據(jù)知情人士介紹，監(jiān)管層曾想過劃定一個(gè)主營業(yè)務(wù)的比例，“但后來會里覺得如果拉一條紅線的話，會很容易讓一些公司通過轉(zhuǎn)移的手法來規(guī)避掉，所以干脆就卡死、一刀切?！?/p>

投行人士均表示，這次的“一刀切”非常嚴(yán)格。

此前的10月15日，證監(jiān)會已通過其官方網(wǎng)站發(fā)布了“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請”的新聞稿。證監(jiān)會稱，為堅(jiān)決貫徹執(zhí)行“新國十條”精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請；對已受理的房地產(chǎn)類重組申請，將征求國土資源部意見。

今年早些時(shí)候，證監(jiān)會已和國土資源部達(dá)成聯(lián)手監(jiān)管協(xié)議，凡房地產(chǎn)企業(yè)的再融資申請需征求國土資源部意見。此后業(yè)內(nèi)一直期待兩部委能盡快達(dá)成審批制度?！暗壳翱磥恚C監(jiān)會首先在受理源頭上就掐死了，而新的審批制度估計(jì)短期也很難出臺。”上述投行人士表示。

至此，雖然證監(jiān)會此前沒有明確對外宣布暫停房地產(chǎn)公司的再融資審批，但隨著房企重組申請和再融資審批相繼暫停，國內(nèi)房企在中國資本市場的再融資大門已全部關(guān)閉。

據(jù)萬得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，僅有中弘地產(chǎn)（000979.SZ）和鳳凰股份(600716.SH)兩家公司于年初在二級市場上實(shí)現(xiàn)了定向增發(fā)，但兩家公司再融資總額不到30億元；發(fā)行企業(yè)債的也僅有東華實(shí)業(yè)(600393.SH)、金豐投資(600606.SH)、新黃浦(600638.SH)、南京高科(600064.SH)，總額僅 29億元。

此前，證監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向媒體透露，目前遞交再融資申請的企業(yè)有160多家，其中60家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中不少企業(yè)因?yàn)樵偃谫Y申請的股東大會決議已經(jīng)過期，只能撤回。

境外“找錢”花高息

在國內(nèi)融資受阻的形勢下，有條件的內(nèi)地房企紛紛轉(zhuǎn)尋境外融資，在香港掀起了一波融資潮。

11月24日，新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）發(fā)布公告稱，已向香港聯(lián)交所申請，把所有根據(jù)40億美元債務(wù)工具計(jì)劃發(fā)行的票據(jù)安排在交易所上市。

記者在采訪中了解到，事實(shí)上，從10月下旬開始，內(nèi)地房企就有多筆海外融資浮現(xiàn)。10月25日恒盛地產(chǎn)（0845.HK）公告稱，公司向渣打銀行借貸1億美元的商業(yè)貸款；人和商業(yè)（1387.HK）11月3日公告，公司擬發(fā)行2016年到期的3億美元13厘額外優(yōu)先票據(jù)。

無獨(dú)有偶，去年10月才在香港上市的寶龍地產(chǎn)（1238.HK）日前也宣布，將發(fā)行2015年到期、本金總額2億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，將用作現(xiàn)有及新增物業(yè)項(xiàng)目發(fā)展以及一般企業(yè)用途。

此外，方興地產(chǎn)（0817.HK）、龍湖地產(chǎn)（0960.HK）、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377.HK）、恒大地產(chǎn)（3333.HK）、碧桂園（2007.HK）等在港上市房企也相繼推出境外融資計(jì)劃。

據(jù)萬得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月底至今的這一波境外融資潮，內(nèi)地房企擬融資規(guī)模在50億美元左右。而從年初至今，內(nèi)地房企境外融資規(guī)模已超過200億美元（約合人民幣1329億元）。

“境外融資雖然成本會上升，但不少房企實(shí)質(zhì)上已在使用這個(gè)渠道。此前有數(shù)據(jù)稱，今年前10月房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資同比猛增近五成，僅10月就增加87億美元。但實(shí)際上，可能進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的海外資金要多得多?！敝泻爰瘓F(tuán)副總裁田錫澤表示，“通過較復(fù)雜的金融運(yùn)作，不少房企還是能引入境外的資金?！?/p>

上述投行人士稱，雖然在香港等境外交易所上市的企業(yè)還有配股和發(fā)債等更多選擇，但融資成本已經(jīng)非常之高。事實(shí)上，8%～13%的高息，已經(jīng)是今年內(nèi)地房企在港融資的普遍利率。今年5月樓市調(diào)控剛開始，花樣年華控股（1777.HK）就已以14%的高昂息率發(fā)行美元債券，募集資金1.2億美元。即使在今年上半年，碧桂園、恒大等公司發(fā)債融資的利息也高達(dá)13%。

此外，一些海外私募基金也在進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。11月24日，福建房企明發(fā)集團(tuán)公告稱，公司向美國私募基金華平投資發(fā)行15.52億港元的可轉(zhuǎn)股債券以及3.88億港元的認(rèn)股權(quán)證，募集資金將主要用于公司購買土地、收購和日常經(jīng)營。

摩根大通中國投行董事總經(jīng)理龔方雄告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，當(dāng)前，國際資本市場仍然非?？春弥袊康禺a(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展?！皣馔顿Y內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的錢今年大大增加了，這部分錢投資在項(xiàng)目上，一呆至少是三年、五年以上?！?/p>

另類“輸血”

有條件的房企可以通過境外獲取融資，但畢竟占少數(shù)，那些中小型房企必須另辟蹊徑。據(jù)記者了解，目前部分中小型房企紛紛通過典當(dāng)行、擔(dān)保公司來進(jìn)行融資。

擔(dān)保網(wǎng)市場總監(jiān)劉麗告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，他們公司最近接到房企貸款的項(xiàng)目很多，這其中，多數(shù)是二、三線城市的中小型房企。劉麗認(rèn)為，很多中小房企的心態(tài)是“一定要籌錢撐過今年”。

“在宏觀調(diào)控的大背景下，銀行貸款的門檻越來越高，一向靠密集資金運(yùn)作的房企不禁感到壓力加大。于是，部分房企開始加速尋找除銀行貸款外的融資渠道。”一家信用擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人介紹，早在今年初，就有部分為錢所困的中小房企找到擔(dān)保公司，要求盡快借貸，只要現(xiàn)金流能夠動(dòng)起來，后續(xù)項(xiàng)目就能無憂，否則，手中的項(xiàng)目就會有爛尾之虞。

此外，像萬科、保利等龍頭房企雖然不缺錢，但就目前情況看，他們也很難從傳統(tǒng)渠道——商業(yè)銀行取得貸款。

保利地產(chǎn)相關(guān)人士表示，預(yù)計(jì)此輪調(diào)控的時(shí)間會很長，公司會做好多種準(zhǔn)備，保利地產(chǎn)已發(fā)起設(shè)立私募房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元人民幣，目前募集基本完成，募了26億，保利出資6億?！澳壳爸饕峭度胱≌?，已經(jīng)投了4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。”

“以房企為主體進(jìn)行募資挺多的，通常是借助第三方金融平臺，企業(yè)和金融平臺聯(lián)手一起做房地產(chǎn)基金?！鄙鲜鐾缎腥耸勘硎荆康禺a(chǎn)基金在未來會成為房地產(chǎn)投資的主要方式之一。

另據(jù)了解，如招商地產(chǎn)、華潤、復(fù)地等房企，也在紛紛籌備房地產(chǎn)基金，以基金為主的融資新趨勢即將成型。