盡管有諸多理由解釋目前高房價(jià)的原因及合理性，但不可否認(rèn)的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始累積，由此帶來的社會(huì)與政治風(fēng)險(xiǎn)也在逐步加大。為避免重蹈日本的覆轍，政府已經(jīng)從2009年底開始，出臺(tái)多項(xiàng)政策措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，2010年4月國務(wù)院出臺(tái)新國十條以及地方政府陸續(xù)出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則更是反映了政府堅(jiān)決調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。綜合比較歷年房地產(chǎn)調(diào)控的政策舉措，本輪調(diào)控的如下特點(diǎn)尤其值得關(guān)注：一是加大了土地和房屋的供應(yīng)，在源頭方面避免房屋供不應(yīng)求的局面。二是加強(qiáng)區(qū)別化調(diào)控，增加交易成本。三是更多運(yùn)用行政調(diào)控手段。

商品房調(diào)控與保障房政策具對沖效應(yīng)

政府遏制地產(chǎn)價(jià)格不可避免地會(huì)導(dǎo)致市場化的房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，而另一方面，本輪調(diào)控的一個(gè)重要特點(diǎn)是加大土地供應(yīng)，推進(jìn)保障性住房的建設(shè)，因而將促進(jìn)保障性住房投資大幅增長，這兩者對房地產(chǎn)投資的正負(fù)面影響存在一定的抵消。

微觀上看，影響商品房投資與保障性住房投資的機(jī)理有所不同。商品房投資的變動(dòng)主要取決于利潤空間和銀行信貸的支持情況，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，只要有合適的利潤率，企業(yè)就會(huì)開工建設(shè)，由此帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的增長；而銀行信貸的變動(dòng)也會(huì)影響行業(yè)的投資。保障性住房投資更多是政府主導(dǎo)，因此其開工投資主要取決于實(shí)際供地的面積以及財(cái)政的支持力度。

首先來分析商品房的投資情況，考慮企業(yè)開發(fā)投資周期，我們采用房地價(jià)剪刀差（房價(jià)指數(shù)減去前一年地價(jià)指數(shù)）來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況，結(jié)果表明2004年土地招拍掛制度改革后，房地價(jià)剪刀差能夠較好地解釋房地產(chǎn)投資的波動(dòng)。2008年三季度開始，房價(jià)大幅下跌使得其與地價(jià)剪刀差出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這直接導(dǎo)致了當(dāng)期房地產(chǎn)投資的下滑，而進(jìn)入2009年三季度，房地價(jià)剪刀差迅速轉(zhuǎn)正回升，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資快速恢復(fù)。銀行信貸同樣是影響房地產(chǎn)投資的重要因素，2009年商品房開發(fā)貸款同比增長38%，信貸擴(kuò)張成為房地產(chǎn)投資增長的重要因素。彈性分析表明，房地產(chǎn)投資對房地價(jià)剪刀差和信貸增速的彈性分別為0.378和1.127。

如果房價(jià)調(diào)整回2009年三季度水平，2010年商品房投資將回落至13.1%。保守估計(jì)，2010年全國保障性住房投資將增長130%。從地方政府的執(zhí)行情況看，2010年一季度，山西省保障性住房共完成投資3.8億元，而一季度全省房地產(chǎn)開發(fā)投資40.6億元，保障性住房投資占比約為9%。從另一個(gè)層面看，保障性住房的結(jié)構(gòu)上，經(jīng)濟(jì)適用房占比約20%，而經(jīng)濟(jì)適用房投資占總房地產(chǎn)投資比重約為2%。因此綜合判斷，2010年保障性住房投資占總房地產(chǎn)投資的比重將達(dá)到10%。

在房價(jià)回落至2009年三季度的中性假設(shè)下，2010年全年房地產(chǎn)投資增速約為19%，其中保障性住房投資的貢獻(xiàn)率達(dá)到35%，貢獻(xiàn)房地產(chǎn)投資6.5個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)二次探底可能性不大

房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其投資變動(dòng)一方面直接影響固定資產(chǎn)投資并帶來GDP的變動(dòng)，另一方面還影響上游鋼鐵、水泥以及下游機(jī)械、家具家電等行業(yè)，對GDP增長帶來間接影響。

估算房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)和行業(yè)影響的關(guān)鍵是分析綜合影響系數(shù)。這里我們采用最新版的投入產(chǎn)出表（2007版，2009年底公布）進(jìn)行分析。結(jié)果表明，房地產(chǎn)投資增長1個(gè)百分點(diǎn)，將拉動(dòng)采掘業(yè)、制造業(yè)、公用事業(yè)和服務(wù)業(yè)分別增長0.13、1.11、0.17和0.65個(gè)百分點(diǎn)，對GDP的綜合影響系數(shù)約為2.11。這意味著，房地產(chǎn)投資每增加1元，GDP增加2.11元（或房地產(chǎn)投資每變動(dòng)1%，GDP將變動(dòng)0.17%）。綜合商品房投資增速下降以及保障性住房投資增加的效果，在中性情形下，2010年房價(jià)回落至2009年三季度水平，這將使2010年GDP增速回落至10%左右，經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性不大。

地產(chǎn)調(diào)控對上游行業(yè)影響最大

分行業(yè)來看，我們根據(jù)房地產(chǎn)對其他行業(yè)的拉動(dòng)系數(shù)，將受影響較大的行業(yè)分為四類：上游鋼鐵、水泥化工行業(yè)；機(jī)械制造業(yè)；家具家電制造業(yè)與金融服務(wù)業(yè)，影響系數(shù)分別為0.39、0.21、0.28和0.14。

通過投入產(chǎn)出法估計(jì)各行業(yè)自身的投資乘數(shù)后，所得結(jié)果中，上游水泥、鋼鐵、化工行業(yè)增加值受房地產(chǎn)投資變動(dòng)影響最大。若中性情況下，房價(jià)回落至2009年三季度水平，將影響水泥、鋼鐵、化工行業(yè)增加值6.48個(gè)百分點(diǎn)，以2010年第一季度增加值的增速計(jì)算，影響比重達(dá)到32%。相比而言，在投資小幅變動(dòng)的情況下，金融與家具家電行業(yè)增加值變動(dòng)相對較小，政策調(diào)控對應(yīng)這些行業(yè)增加值增速將分別回落2.97和2.35個(gè)百分點(diǎn)。