未來誰是公租房的經(jīng)營主體，政府與村集體各有理解，而對于租金水平的不同預(yù)期，將是村建公租房建成經(jīng)營中的核心矛盾之一

《財經(jīng)》記者 左林

北京市正在鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，利用集體土地參建公租房。這一內(nèi)容將被寫入正在制定中的《北京市公共租賃住房管理辦法實施細(xì)則》，細(xì)則或于今年下半年公布。

同為公租房試點的上海農(nóng)村，也在做同樣的準(zhǔn)備。

這一嘗試突破了現(xiàn)有的土地管理規(guī)定——農(nóng)村集體建設(shè)用地用于非農(nóng)建設(shè)，必須先征為國有。

截至2010年5月，北京已有海淀區(qū)唐家?guī)X，昌平區(qū)蘭各莊、海落等城鄉(xiāng)結(jié)合部村莊公布了公租房建設(shè)計劃，此外，北京市農(nóng)委還在計劃整治的50個“倒掛村”里尋求合作對象，這些村地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原住民，居住壓力巨大。

兩把算盤不同價格

蘭各莊村，緊鄰北京城鐵13號線，寸土寸金。城鐵車輛段征地之后，村內(nèi)已無耕地。2005年開始，外來人口涌入村里，目前已達(dá)到本地戶籍人口的十倍。

按村的計劃，公租房將位于村莊西南一塊6.5公頃的土地上，建設(shè)總規(guī)模約11萬平方米，可建公租房近2300套。

未來，誰是公租房的經(jīng)營主體，政府與村集體各有理解?！白孕薪ㄔO(shè)、自行管理”是蘭各莊村的計劃。

但據(jù)北京市住房保障辦公室常務(wù)副主任鄒勁松透露，村建公租房未來可能有兩種開發(fā)模式:一是由村集體自行建設(shè)，然后整體包租給政府，政府面向市場配租，統(tǒng)一運營管理;另一種是，村莊將集體土地租給政府，收取年租金，也由政府組織建房、配租。

“目前更傾向于后一種方案，除了操作簡單，房屋質(zhì)量也更可控?！编u勁松說，政府掌握管理權(quán)，是出于對村建公租房可能“以租代售”變?yōu)樾‘a(chǎn)權(quán)房的擔(dān)憂。

村集體愿意參建公租房，主要是為了將土地經(jīng)營權(quán)留在手中。蘭各莊村村支書郝振漢說，沒有公租房政策，村集體根本無權(quán)開發(fā)土地，“如果走征地，每畝補(bǔ)償款也就20萬至30萬元，但附近土地招拍掛的價錢已達(dá)每畝800萬元?！?/p>

根據(jù)村集體的測算，公租房項目預(yù)計投資3億元，來自村集體自籌、鎮(zhèn)政府借款和村民集資三部分。公租房建成后，一層將全部為商鋪，定價為周邊市場的平均價格，因此，預(yù)計6年至7年可收回成本。

但事實上，在目前公租房管理政策框架下，村集體并無定價權(quán)。2009年8月公布的《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》規(guī)定，公租房租金應(yīng)參照同類地段類似房屋市場租金，下調(diào)一定比例。北京市住建委相關(guān)人員告訴《財經(jīng)》記者，下調(diào)比例將在10%-30%之間。

對于租金水平的不同預(yù)期，將是村建公租房經(jīng)營中的核心矛盾之一。

但不乏民間智慧的村集體，已經(jīng)準(zhǔn)備與政府談判，實現(xiàn)“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”。郝振漢說，在本村公租房項目南側(cè)，有20多畝的村集體土地已被昌平新區(qū)規(guī)劃為商業(yè)用地。村里希望政府把村建公租房的“特殊土地政策”復(fù)制于該地塊——在不改變村集體建設(shè)用地的前提下，允許村集體進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。

動力不足與缺口巨大

北京市考慮由村集體參建公租房，主要動因是投入壓力。

按照2009年通過的《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》，公租房的土地為有償使用。以通州一處在建的公租房項目為例，其每平方米的總成本約為6000余元，其中拿地成本占到了一半。

“經(jīng)過測算，公租房的回本周期要40年至50年，融資是目前面臨最大的問題。”鄒勁松表示?，F(xiàn)有的融資模式無法滿足公租房的建設(shè)需要。特別是放貸緊縮的大背景下，銀行更傾向于短期的開發(fā)貸款，三至五年即可回本，對公租房的興趣不大。

對于地方政府而言，財政對土地的依賴較高。與一次性高額的土地收入相比，保本微利的公租房吸引力也不大。

另一方面卻是巨大的需求缺口亟須填補(bǔ)。根據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)，北京年均新增常住人口近50萬，其中約一半是新畢業(yè)大學(xué)生，不少為公租房面向的“夾心層”—— 超出廉租房申請標(biāo)準(zhǔn)、又尚無購房能力的人群。

2009年，北京市建設(shè)、收購項目11個，可提供房源8000套。今年開工計劃將超過1萬套。這些房源將于兩到三年內(nèi)交付使用。3月，北京市公共租賃住房發(fā)展中心成立，專司公租房的建設(shè)、收購、融資和運營管理。北京市規(guī)劃委主任黃艷亦公開表示，今后公租房在政策房中將占主導(dǎo)地位。“目前我們最大的任務(wù)就是加快建設(shè)?！奔嫒喂沧赓U住房發(fā)展中心主任的鄒勁松表示。而據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)，目前北京市處于出租狀態(tài)的房屋約120萬套。即便每年1萬套增量公租房，對市場的總體影響也很有限。而要想實現(xiàn)政策意圖，鼓勵社會力量參與就變得勢在必行。

政府考慮過由開發(fā)商出資興建公租房。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，2009年夏天，北京市住建委曾召集一批有政府背景的開發(fā)商開會，探討興建公租房的可能性。當(dāng)時的方案是，由政府低價提供土地，開發(fā)商出資建設(shè)，長期持有、租賃，但不允許買賣。參會的開發(fā)商計算發(fā)現(xiàn)，即使不考慮通貨膨脹的影響，年利潤率只在3%-5%之間，而當(dāng)時的銀行利率是2.7%。該方案遂被開發(fā)商們拒絕。

因此，政府的目光轉(zhuǎn)向了城鄉(xiāng)結(jié)合部的村集體。此類地區(qū)本就聚集了大量的“夾心層”。北京753平方公里的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，居住著約280萬外來人口。

“蟻族”無緣公租房

今年3月，北京唐家?guī)X綜合改造方案啟動。按照規(guī)劃，唐家?guī)X將與回遷房同步建設(shè)18.8萬平方米的多功能產(chǎn)業(yè)用地，其中10萬平方米用于公租房建設(shè)，可提供公租房2000套左右。一個可做對比的數(shù)字是，拆遷之前，唐家?guī)X的外來人口數(shù)量已達(dá)5萬人。

在唐家?guī)X整治啟動儀式上，西北旺鎮(zhèn)的官員表態(tài)，“改造完成后，歡迎‘蟻族’們回來?！钡凸夥康囊?guī)模來看，大部分“蟻族”無法回來已成定局。海淀區(qū)城鄉(xiāng)一體化領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)過測算，10萬平方米規(guī)模的公租房，光提供給附近產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工人就近飽和，能提供給新畢業(yè)大學(xué)生的數(shù)量很少。

此外，公租房的申請條件也會形成障礙。目前，由政府出資興建、收購的公租房項目只面向北京戶籍人口。鄒勁松告訴《財經(jīng)》記者，村建公租房可能會適度打破戶籍限制，但依然要求申請人在北京有穩(wěn)定工作。比如，提供一段時間內(nèi)的完稅、社保證明。

另有一道隱形的門檻是價格。唐家?guī)X“蟻族”的月均收入為2154元，月均租房支出377元。“月租500元是他們能接受的上限?！薄断佔濉返淖髡吡急硎?。目前，唐家?guī)X周邊一居室的月租金在1000元-1500元之間。未來公租房的價格即使比市場價下浮30%，也已遠(yuǎn)超“蟻族”的承受力。

多位受訪官員表示，村建公租房是“瓦片經(jīng)濟(jì)”的升級換代，“換一批高端些的租戶”。至于最貧窮的那些外來人口，勢必將被迫向更遠(yuǎn)處遷徙。