近日北京房山區(qū)萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島開盤均價(jià)為每平方米13500元，當(dāng)天吸引了1500多人前往售樓處，場(chǎng)面甚為火爆。據(jù)稱，長(zhǎng)陽(yáng)半島前三天銷售率達(dá)到94%，6月底開盤的保利茉莉公館銷售率達(dá)98%。部分樓盤熱銷，可能意味著區(qū)域樓市價(jià)格底部正在形成。但從總體來看，遠(yuǎn)區(qū)域樓盤降幅明顯，近區(qū)域價(jià)格堅(jiān)挺，降價(jià)仍處于傳導(dǎo)過程的前期。

至于降價(jià)傳導(dǎo)途徑，筆者認(rèn)為，可能沿著“偏遠(yuǎn)盤”至“中心盤”，從“純新盤”到“老盤”，從“無資源支撐盤”到“有資源支撐盤”演繹。

盡管樓市正值隆冬，開發(fā)商仍然堅(jiān)守“死扛”戰(zhàn)略，具體“越冬術(shù)”則五花八門:有的借助豐厚老本猶自逍遙，有的遮遮掩掩許久后忍痛降價(jià)，有的苦于利潤(rùn)變薄萌生它求，還有的借助捂盤惜售、價(jià)格同盟等邊緣手段，捍衛(wèi)樓市“盛宴”。面對(duì)如此局面，我們不禁追問，樓市冰封，價(jià)格僵局何時(shí)打破，“房老大”還能死扛多久?

資金鏈能撐多久

先期樓市的火爆讓開發(fā)商大賺，面對(duì)漸失理性的價(jià)格，國(guó)家果斷出臺(tái)“新國(guó)十條”等調(diào)控政策，不少城市樓市供需形勢(shì)“一夜逆轉(zhuǎn)”。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年商品住宅銷售面積485.4萬平方米，同比下降42.6%。其中6月當(dāng)月住宅銷售面積40.4萬平方米，環(huán)比下降34.6%，同比下降80.1%。

憑著前期所賺“卯吃寅糧”，如今成了不少開發(fā)商的真實(shí)寫照。盡管近期開發(fā)商資金來源增速回落，但因?yàn)槿ツ陿I(yè)績(jī)普遍良好，企業(yè)在此輪調(diào)控之前有了較充足的資金儲(chǔ)備，即使維持現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，再撐3-6個(gè)月問題不大。

天相投資顧問有限公司研究報(bào)告稱，未來開發(fā)商可以通過放緩拿地速度來緩解資金壓力。但如果房地產(chǎn)銷售面積和金額繼續(xù)維持低位，政府后續(xù)對(duì)開發(fā)商資金進(jìn)行從嚴(yán)管理，一些開發(fā)商即使不拿地，也可能在三季度出現(xiàn)資金緊張。

各尋“越冬術(shù)”

上有政策，下有對(duì)策。面對(duì)政策打壓，開發(fā)商也都紛紛尋找越冬術(shù)，如“八仙”過海，各顯神通。

有的開發(fā)商則打起了“擦邊球”，寄望于“鉆空子”甚至觸碰監(jiān)管“紅線”以強(qiáng)撐局面。少數(shù)開發(fā)商拿出前期開盤時(shí)預(yù)留的房源，以靈活價(jià)格賣給員工或相關(guān)群體，既能回籠現(xiàn)金，又有利于公司運(yùn)營(yíng)。記者近日見到某樓盤公開售價(jià)為每平方米28000元，而在“重點(diǎn)照顧”下，某客戶現(xiàn)場(chǎng)最終簽約價(jià)為每平方米17000元。

炒房客成為本次樓市調(diào)控的重點(diǎn)抑制對(duì)象。與剛需購(gòu)房者相比，開發(fā)商更喜歡炒房者去買房。因?yàn)樗麄兘?jīng)常一買就是十幾套房子，即使資金周轉(zhuǎn)緊張也可以暫時(shí)通融。

捂盤惜售是部分開發(fā)商游走在監(jiān)管邊緣的另一種越冬術(shù)?！拔挥诒本┪鞒菂^(qū)的四合上院，2009年初就對(duì)外宣稱要以15000元/平米的價(jià)格開盤銷售，隨后每次打電話，銷售人員都說近期開盤。直至今年3月才開盤，價(jià)格漲至33000元/平米?！币晃毁?gòu)房者氣憤地說。

價(jià)格僵局何時(shí)打破

應(yīng)對(duì)樓市成交低迷，“死扛”成為開發(fā)商的普遍策略。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，樓市調(diào)控效果初顯。但多數(shù)城市房?jī)r(jià)下降幅度畢竟有限。樓市未來向何處去，僵局何時(shí)打破，成為各界最關(guān)心的問題之一。

匯豐中國(guó)區(qū)研究部主管張之明認(rèn)為，目前總體來看房?jī)r(jià)下跌非常有限，但市場(chǎng)存在滯后效應(yīng)，每個(gè)周期內(nèi)量跌都會(huì)領(lǐng)先于價(jià)格調(diào)整?，F(xiàn)在有兩方面已經(jīng)體現(xiàn)出價(jià)格下調(diào)的跡象，一是許多大的房地產(chǎn)商比如萬科，已經(jīng)在局部地區(qū)開始打折銷售，二是統(tǒng)計(jì)顯示某些城市同一地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)超過一手房?jī)r(jià)格，這也是一種領(lǐng)先指標(biāo)。

今年上半年完全靠政策壓力控制房?jī)r(jià)。張之明預(yù)計(jì)到今年年底或明年年初大量新房上市供應(yīng)，供應(yīng)壓力會(huì)重新抬頭。另外，根據(jù)政府目標(biāo)，未來還將有大量的廉租房出現(xiàn)，明年公私都有大量房源投入，價(jià)格將受到一定影響。

從政策壓價(jià)轉(zhuǎn)向供應(yīng)壓價(jià)，他預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)出現(xiàn)變化會(huì)在今年年底。