“提高一套房購房的首付比例， 卻沒有在已有多套住房的投機(jī)者的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行限制， 反而會(huì)抑制了樓市的剛性需求， 保護(hù)了既得利益者?！?/p>

繼史上最嚴(yán)厲的樓市新政“國十條”之后，近日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，通知出臺(tái)五項(xiàng)措施，樓市又迎來第二輪調(diào)控。

與“國十條”不同的是，此次“新國五條”的出臺(tái)并沒有引起市場(chǎng)的恐慌，也沒有出現(xiàn)地產(chǎn)股集體跳水。與之相反，在新政公布第二天，地產(chǎn)股一路走強(qiáng)，指數(shù)上漲4.31%，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營板塊當(dāng)日凈流入資金達(dá)12億元。

“新國五條”出臺(tái)后，其中暫停第三套及以上住房貸款、提高首付款比例至30%及以上、限制購房套數(shù)以及調(diào)整契稅等條款，一直被外界認(rèn)為比前一輪出臺(tái)的“國十條”更為嚴(yán)厲。而緊隨其后，深圳和上海又分別公布了“限購令”和“滬十二條”等調(diào)控細(xì)則，更加充分表明了有關(guān)部門對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的打壓決心。

然而，一直被股市看作是負(fù)面影響的樓市新政，為何卻出現(xiàn)了市場(chǎng)的強(qiáng)勁反彈與觀望資金回補(bǔ)?是此前市場(chǎng)預(yù)期偏低，已將負(fù)面影響釋放完畢?還是屢屢打壓下市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)控形成免疫?

有關(guān)專家認(rèn)為，“新國五條”的實(shí)行，無論從細(xì)則到執(zhí)行，都比前一輪樓市新政具體有效，但從近年有關(guān)樓市政策都淪為“空調(diào)”甚至出現(xiàn)“越調(diào)越漲”的現(xiàn)象來看，樓市與政策的博弈仍將繼續(xù)。

恐無長(zhǎng)期效應(yīng)

“新政是短期內(nèi)有效的政策，并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響?！?/p>

從“新國五條”的內(nèi)容來看，無論是提高二套房貸利率、提高第一套房首付比例還是停止發(fā)放第三套放貸、限制居民家庭購房數(shù)量的政策，都是從信貸和行政控制方面抑制購房者需求的政策。

“新政是在第一輪樓市調(diào)控效果不大的基礎(chǔ)上，在具體操作細(xì)節(jié)方面，落實(shí)原有政策中的細(xì)節(jié)，主要圍繞貸款和限購兩個(gè)內(nèi)容?！敝袊鐣?huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海對(duì)《英才》記者表示。

雖然曹建海認(rèn)為“新國五條”是“國十條”的更進(jìn)一步落實(shí)，但是新政的目的一方面是提高首付比例，在房地產(chǎn)泡沫越來越大的時(shí)候避免銀行業(yè)的信貸危機(jī);另一方面，由于新政停止第三套放貸與限購都是暫時(shí)性的，并且對(duì)持有的存量房的統(tǒng)計(jì)上沒有把握，所以對(duì)樓市的抑制作用效果不大。

“樓市二次調(diào)控對(duì)成交量的打壓會(huì)起到兩三個(gè)月的作用，但對(duì)房?jī)r(jià)難以起到明確的抑制?！辈芙ê１硎?。第二輪樓市調(diào)控難以成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“敗火”良藥，在這點(diǎn)上，各方的看法似乎不謀而合。

“新政是短期內(nèi)有效的政策，并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。而其對(duì)商品房預(yù)售門檻的提高，我認(rèn)為這反而會(huì)使得短期內(nèi)商品房的供應(yīng)減少，加劇住房供求緊張的態(tài)勢(shì)。”

東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所策略部經(jīng)理馮志遠(yuǎn)認(rèn)為，契稅優(yōu)惠范圍的縮小作為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)措施確實(shí)有必要，但效果卻未必會(huì)明顯，因?yàn)槠醵惒⒉皇怯绊懛績(jī)r(jià)的核心因素。

而針對(duì)外界評(píng)論，“在‘新國五條’中，提高一套房購房的首付比例，卻沒有在已有多套住房的投機(jī)者的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行限制，反而會(huì)抑制了樓市的剛性需求，保護(hù)了既得利益者?！瘪T志遠(yuǎn)表示，對(duì)房?jī)r(jià)下跌與否的判斷是影響剛性需求的本質(zhì)，新政不會(huì)直接影響剛性需求。其目的是讓投機(jī)者無法貸款，減少了投資需求的杠桿，但從本質(zhì)上也是平抑房?jī)r(jià)的一種方式。

超預(yù)期的影響

當(dāng)剛性需求變成了一種人們投資理財(cái)?shù)男枨髸r(shí)，也就成了政策屢打不跌的原因了。

不能否認(rèn)，在第一輪樓市調(diào)控“國十條”實(shí)行后，房?jī)r(jià)的“假摔”和8月的上漲勢(shì)頭，都表現(xiàn)出新政調(diào)控再次從與樓市的博弈中敗下陣來，地產(chǎn)商在每一輪嚴(yán)酷的調(diào)控中似乎都迎來又一個(gè)春天。

“一直以來，龐大的貨幣發(fā)行、失衡的分配體制、狹窄的投資渠道以及人多地少的基本國情造成了國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的龐大需求?！辈芙êＵJ(rèn)為，因?yàn)橹袊鴮捤傻呢泿耪弑旧砭褪且粋€(gè)高通脹政策，高通脹政策會(huì)造成市場(chǎng)對(duì)于通貨膨脹的預(yù)期，這種預(yù)期又由于投資渠道狹窄而將流動(dòng)性都投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行理財(cái)。

“當(dāng)剛性需求變成了一種人們投資理財(cái)?shù)男枨髸r(shí)，這也就成了房?jī)r(jià)居高不下，政策屢打不跌的原因了。”更為嚴(yán)重的是，這種壓制一旦有所松動(dòng)，則更容易使得房?jī)r(jià)強(qiáng)烈反彈。

對(duì)此，馮志遠(yuǎn)有相同看法?！靶抡梢砸种品康禺a(chǎn)投資需求，卻無法抑制流動(dòng)性源頭的產(chǎn)生，也無法抑制市場(chǎng)對(duì)抗通貨膨脹的心態(tài)。”

“新國五條”的出臺(tái)，之所以對(duì)市場(chǎng)并未造成太多的影響，馮志遠(yuǎn)認(rèn)為原因是由于經(jīng)過多年的調(diào)控，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生了免疫能力。更重要的是，這也是政府在2008年底及去年初對(duì)市場(chǎng)注入流動(dòng)性，大力激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的后遺癥。在低利率、流動(dòng)性充裕以及通貨膨脹預(yù)期的大背景下，潛在購房需求依然較為旺盛。

馮志遠(yuǎn)表示，新政有保有壓的實(shí)施力度雖然不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過大的負(fù)面影響，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策反復(fù)博弈的局面也更為令人擔(dān)心，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，政府處于被動(dòng)而出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，從而可能會(huì)對(duì)資本市場(chǎng)短期內(nèi)造成超預(yù)期的影響。

以稅控價(jià)?

兩輪樓市調(diào)控已過，房產(chǎn)稅何時(shí)開征依然沒有明確的時(shí)間表。

從第一套與第二套樓市政策來看，新政都是在住房的交易環(huán)節(jié)上有所限制，但現(xiàn)在來看，出臺(tái)一套總攬全局涵蓋了住房從保有到交易的全部環(huán)節(jié)的政策在市場(chǎng)上的呼聲更高。

在“鞏固樓市調(diào)控成果”新政出臺(tái)的第二天，財(cái)政部和國稅總局首度談及房產(chǎn)稅改革思路，稱在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)環(huán)境下，有必要恢復(fù)對(duì)個(gè)人所有住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅的開征，早在今年第一輪樓市調(diào)控就有消息傳來，并且流傳了多個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的方案版本。然而，兩輪樓市調(diào)控已過，房產(chǎn)稅何時(shí)開征依然沒有明確的時(shí)間表。

“如果沒有房產(chǎn)稅的實(shí)施，一二套樓市新政不可能達(dá)到明顯目的，對(duì)于理財(cái)投資型炒房現(xiàn)象不能遏制，新政只會(huì)對(duì)成交量有短期的影響，對(duì)房?jī)r(jià)并沒有壓制。這也是政策效果弱化的原因?！辈芙êＵJ(rèn)為樓市還需要進(jìn)一步調(diào)控。

而在近期地區(qū)的調(diào)控政策中，上海市的調(diào)控細(xì)則中明確了“上海市列入房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作?！憋@然，房產(chǎn)稅的征收已勢(shì)在必行。

“出臺(tái)房產(chǎn)稅或物業(yè)稅是大勢(shì)所趨，但是短時(shí)間一兩年之內(nèi)還不具備出臺(tái)房產(chǎn)稅的條件”，馮志遠(yuǎn)認(rèn)為。

在房產(chǎn)稅前，市場(chǎng)也一直在探討物業(yè)稅的問題，既然購房人已經(jīng)一次性繳納了70年的土地出讓金，如果把這部分民眾已經(jīng)繳納的土地出讓金轉(zhuǎn)化到物業(yè)稅中，就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅。

因此，有關(guān)部門的征收方法很可能是一種符合本土國情的“類物業(yè)稅”的房產(chǎn)稅。征收方法，如果是基于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因，可能會(huì)稅率較高，如果是作為土地財(cái)政逐步退出后增加稅收的一種方式，就會(huì)定的較為合理。

2010 年10月15日，第31屆武漢房地產(chǎn)交易展示會(huì)開幕，由于受房地產(chǎn)調(diào)控“新國五條”的影響，會(huì)場(chǎng)上看的人多，簽合同買房的人較往屆房展少了許多，參觀者大都在觀望。