如果房?jī)r(jià)在一年內(nèi)下下跌30%，在沒(méi)有政府求助時(shí)，市場(chǎng)很可能走向崩潰而不是自我修復(fù)。

中國(guó)房地產(chǎn)在多大程度上影響了銀行業(yè)的穩(wěn)健?這個(gè)命題似乎一直存在爭(zhēng)議。

我們?cè)?006年的研究結(jié)論是:如果房?jī)r(jià)在一年內(nèi)下跌30%，可能帶來(lái)5000億左右的不良貸款，使得銀行業(yè)的資產(chǎn)不良率上升約2個(gè)百分點(diǎn)。自2010年對(duì)房地產(chǎn)采取新的調(diào)控措施以來(lái)，據(jù)說(shuō)監(jiān)管部門(mén)壓力測(cè)試的初步結(jié)論是:銀行可承受30%的房?jī)r(jià)下跌。也有銀行聲稱(chēng)其能承受40%的房?jī)r(jià)跌幅。這和我們五年前的結(jié)論差異不大。

令我們擔(dān)憂(yōu)的是，目前的壓力測(cè)試可能采用了狹義信貸口徑。

央行披露2006年上半年，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)者按揭貸款在內(nèi)的貸款余額約8萬(wàn)億元，其中開(kāi)發(fā)貸款約2萬(wàn)億，按揭約6萬(wàn)億。從開(kāi)發(fā)貸的不良率而言，過(guò)去10年表現(xiàn)尚好，加上其自有資金占比的上升，和項(xiàng)目貸款的封閉運(yùn)行，風(fēng)險(xiǎn)尚屬可控。從按揭的不良率而言，過(guò)去10年始終極低，考慮到按揭率已從2005年的約50%下降到目前的僅約30%，考慮到貸款/抵押物之比(LTV)的水平，再考慮中國(guó)居民高達(dá)20%的儲(chǔ)蓄率仍將維持約10年，因此，如僅考慮8萬(wàn)億的信貸，似乎當(dāng)下針對(duì)房地產(chǎn)信貸的壓力測(cè)試，也有一定的可信度。但顯然，我們還有其他因素應(yīng)該考慮。

需要考慮的因素一是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自有資金中，未必沒(méi)有銀行信貸。考慮到目前貸款中，針對(duì)企業(yè)的信貸大約為14萬(wàn)億，占全部貸款余額的1/3。其中即便有10%-15%分流到房地產(chǎn)業(yè)，那就是有約1.5萬(wàn)-2萬(wàn)億元的信貸被挪作了開(kāi)發(fā)商的自有資金，且該部分信貸可能存在到期滾動(dòng)、短貸長(zhǎng)用的風(fēng)險(xiǎn)。

需要考慮的因素二是，盡管目前商業(yè)銀行普遍設(shè)立了貸前、中、后的盡職調(diào)查、控制和催收清算體系，但是注重土地、不動(dòng)產(chǎn)、設(shè)備等抵押物等靜態(tài)的第二性還款來(lái)源，較少注重企業(yè)現(xiàn)金流、供應(yīng)鏈應(yīng)收應(yīng)付等動(dòng)態(tài)的第一性還款來(lái)源。目前銀行信貸余額大約47萬(wàn)億元，其中高達(dá)約60%是中長(zhǎng)期貸款，這令人相當(dāng)不安。此外，工業(yè)貸款對(duì)全部貸款的占比約為28%，余額約為13萬(wàn)億元，抵押貸款部分可能不會(huì)低于8萬(wàn)億元。房地產(chǎn)景氣的下滑或泡沫破裂，無(wú)疑也會(huì)使該部分貸款間接受損。

需要考慮的因素三是，地方政府從事土地開(kāi)發(fā)和儲(chǔ)備的信貸。據(jù)說(shuō)監(jiān)管部門(mén)估計(jì)地方投融資平臺(tái)的信貸余額約7.3萬(wàn)億，假定其中15%是用來(lái)做土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，則有1萬(wàn)億元左右。考慮到各地土地整理儲(chǔ)備中心既非企業(yè)也非政府部門(mén)，這部分信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要取決于地方政府信用。

需要考慮的因素之四，房?jī)r(jià)下跌的速度，以及市場(chǎng)出清的可能性。現(xiàn)在尚不清楚壓力測(cè)試中所稱(chēng)的，可承受房?jī)r(jià)下跌30%的具體含義是什么。顯然，房?jī)r(jià)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)緩緩下降30%，和在一年內(nèi)急跌30%，銀行承受的壓力不同。如果房?jī)r(jià)下跌30%之際，銀行仍可出售其土地或不動(dòng)產(chǎn)抵押物，和銀行根本無(wú)法在市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)出清，銀行承受的壓力也不同。沒(méi)有任何實(shí)際案例顯示，房?jī)r(jià)在急跌30%之后銀行仍可順利實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)出清，房?jī)r(jià)一旦急跌深跌往往會(huì)直向市場(chǎng)崩潰而去。日本和香港的樓災(zāi)中，房?jī)r(jià)最大跌幅均超過(guò)50%。次貸危機(jī)中，美國(guó)若不是其通過(guò)復(fù)雜衍生品構(gòu)成了全球金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，若不是全球協(xié)力的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，房?jī)r(jià)跌幅可能不僅僅是25%。如果中國(guó)被陷入房地產(chǎn)泡沫，那將是一個(gè)國(guó)際救助可能性很低的國(guó)內(nèi)問(wèn)題。

簡(jiǎn)要的結(jié)論是:目前房地產(chǎn)信貸的壓力測(cè)試，很可能低估了風(fēng)險(xiǎn)水平。涉及房地產(chǎn)的信貸總額可能接近20萬(wàn)億，這還沒(méi)有考慮到公積金系統(tǒng)約8000億元的貸款。而且，涉及房地產(chǎn)價(jià)格下行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也未必是可控的，如果房?jī)r(jià)在一年內(nèi)下跌30%，在沒(méi)有政府救助時(shí)，市場(chǎng)很可能走向崩潰而不是自我修復(fù)，這有可能導(dǎo)致銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，以及經(jīng)濟(jì)衰退。

(作者系北京師范大學(xué)金融研究中心教授，本文只代表個(gè)人觀(guān)點(diǎn))