◎汪東霞（湖北日報(bào)傳媒集團(tuán) 430077）

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化體制改革的步伐加快，媒體開始向集團(tuán)化、企業(yè)化、市場化邁進(jìn)。為順應(yīng)改革的潮流，媒體的后勤部門必須轉(zhuǎn)型，進(jìn)行媒體物業(yè)管理市場化的探索。

一、媒體推行物業(yè)管理勢在必行

物業(yè)管理體制的雛形可以追溯到19世紀(jì)60年代的英國，真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理，一般認(rèn)為是在19世紀(jì)高層建筑出現(xiàn)后才產(chǎn)生的。我國大陸最早實(shí)行物業(yè)管理的是1981年3月10日深圳涉外住宅小區(qū)“怡景花園”成立了物業(yè)管理公司。近30年來，我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制已初步建立。媒體物業(yè)管理的成效不僅關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量和切身利益，而且關(guān)系到媒體后勤改革和發(fā)展的成效以及開發(fā)物業(yè)管理企業(yè)化品牌形象。

1.媒體物業(yè)管理是事業(yè)單位后勤社會(huì)化改革的客觀要求。

事業(yè)單位后勤社會(huì)化改革，是當(dāng)前黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位機(jī)構(gòu)改革的重要內(nèi)容。事業(yè)單位后勤社會(huì)化改革，是把原有的后勤部門與主體相分離，使之成為第三產(chǎn)業(yè)，走向市場，與社會(huì)融合。事業(yè)單位物業(yè)管理中心就是按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律和政府機(jī)構(gòu)改革的要求成立的，是把機(jī)關(guān)行政部門部分經(jīng)營、服務(wù)和保障的內(nèi)容分離到社會(huì)化的物業(yè)管理中心，進(jìn)入市場，實(shí)行有償服務(wù)，獨(dú)立經(jīng)營，自負(fù)盈虧。這是適應(yīng)機(jī)關(guān)體制改革的需要，無論從形式到內(nèi)容都符合事業(yè)單位后勤社會(huì)化改革的要求。

2.媒體物業(yè)管理是適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要。

物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生和發(fā)展同市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是產(chǎn)生物業(yè)管理的條件，物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，為市場經(jīng)濟(jì)充實(shí)了內(nèi)容，它們是相輔相成，互相促進(jìn)，共同發(fā)展的。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)正在蓬勃興起。由于歷史的原因，媒體后勤服務(wù)保障工作因管理水平低，常常是捧著金碗要飯吃，甚至成為媒體的花錢大戶，領(lǐng)導(dǎo)不滿意，群眾有意見，向來是媒體職工關(guān)注的焦點(diǎn)。媒體推行物業(yè)管理，可以充分發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)優(yōu)勢，優(yōu)化資源配置，既可以使機(jī)關(guān)一些閑置資源得到合理利用，又同社會(huì)上的物業(yè)公司競爭市場，以更好的服務(wù)滿足住戶的要求。這樣，不但贏得住戶的信任，而且贏得市場，還可為媒體增加新的財(cái)源。

3.媒體物業(yè)管理是城市社區(qū)建設(shè)的需要。

媒體物業(yè)管理中心的服務(wù)范圍，主要是辦公區(qū)和家屬居住區(qū)。而這個(gè)特定區(qū)域往往是住宅地一個(gè)相對獨(dú)立的生活“小區(qū)”，有辦公、購物、休閑、娛樂、衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等眾多的服務(wù)內(nèi)容，可以說是一個(gè)小社會(huì)，是城市中的一個(gè)社區(qū)。因此，媒體物業(yè)管理也是城市社區(qū)建設(shè)的需要。媒體物業(yè)管理中心要在社會(huì)上有一席之地，就必須進(jìn)行物業(yè)管理改革，向社區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境。

4.媒體物業(yè)管理是不斷提高職工生活質(zhì)量的需要。

職工對住房問題的關(guān)切從有無轉(zhuǎn)為大小，繼而更加關(guān)注環(huán)境和社區(qū)服務(wù)。加強(qiáng)媒體物業(yè)管理是不斷提高職工生活質(zhì)量的需要。同時(shí)，隨著房改的深入，廣大住戶擁有了屬于自己的產(chǎn)業(yè)，保持房屋和附屬設(shè)施的完好，以達(dá)到保值、增值的觀點(diǎn)也逐步樹立。這就使物業(yè)管理的好壞成為居民選購住房考慮的重要因素。

二、媒體物業(yè)管理改革的目標(biāo)

物業(yè)管理是指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，按照合同和契約，接受業(yè)主與用戶的委托，按照市場經(jīng)營方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主、用戶進(jìn)行管理并提供服務(wù)。這種管理和服務(wù)包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施和場地以經(jīng)營方式進(jìn)行管理，對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全防范、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理，并向業(yè)主和用戶提供多方面的綜合服務(wù)。

媒體物業(yè)管理改革的目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)物業(yè) （指已建成并投入使用的辦公樓、住宅樓、廠房等建筑物及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場地）的價(jià)值和發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，以保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。

三、市場化——現(xiàn)代物業(yè)管理的發(fā)展方向

我國的物業(yè)管理最早出現(xiàn)于改革開放的窗口城市——深圳。1981年3月10日，深圳成立了我國第一家專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)——深圳市物業(yè)管理公司。這家公司的成立，使得傳統(tǒng)的福利型、行政性的房屋管理體制得以向?qū)I(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制轉(zhuǎn)軌。進(jìn)入90年代以后，住宅建設(shè)在中國房地產(chǎn)業(yè)中的比重不斷提高，住宅小區(qū)的管理滯后日益明顯和嚴(yán)重。2003年6月8日國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著中國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化的新時(shí)期。

在現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生過程中，生產(chǎn)力發(fā)展和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)變化是兩個(gè)密切交織、相互滲透的動(dòng)因。技術(shù)進(jìn)步、分工與專業(yè)化加深，是生產(chǎn)力發(fā)展的重要體現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的多元化和現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，是影響現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生的兩個(gè)重要因素。從世界范圍看，現(xiàn)代物業(yè)管理作為一種專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的特殊服務(wù)行業(yè)是共同現(xiàn)象，總的發(fā)展方向是物業(yè)管理的市場化。

物業(yè)管理的發(fā)展必須借助于市場的力量，而現(xiàn)代物業(yè)管理是否發(fā)達(dá)的標(biāo)志是市場化的程度。從宏觀的角度看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要確立現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制；從微觀的角度看，物業(yè)管理的發(fā)展也將指向健全的市場機(jī)制、規(guī)范的市場行為和完善的市場體系。

四、媒體物業(yè)管理的特點(diǎn)

中國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展與國外不同，一方面在于它不完全是由于生產(chǎn)力發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步、產(chǎn)權(quán)制度變化而自發(fā)形成的，它的產(chǎn)生與發(fā)展過程中有許多是政府的引導(dǎo)和推動(dòng)；另一方面則是通過對計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下傳統(tǒng)的房屋管理體制的不斷替代而最終確立自己的地位。因此，城市發(fā)展、新建房地產(chǎn)需要現(xiàn)代化的管理，傳統(tǒng)的房屋管理體制無法維持、亟待革新，是我國物業(yè)管理產(chǎn)生與發(fā)展的兩個(gè)主要原因。

媒體推行物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別在于:1.管理實(shí)體的性質(zhì)不同。傳統(tǒng)的房屋管理模式是一種行政性、福利型的房管模式，管理主體是事業(yè)單位的房管部門。物業(yè)管理則是由具有企業(yè)法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。2.管理手段不同。傳統(tǒng)房管采用行政手段為主直接進(jìn)行福利型的封閉式管理，管理單位長期不變。物業(yè)管理運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行市場化的有償服務(wù)，管理單位實(shí)行聘用任期制。3.所管房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同。傳統(tǒng)的房管房屋絕大多數(shù)是國家或單位所有，屬公產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系單一，使用人不是產(chǎn)權(quán)人。物業(yè)管理所管房屋產(chǎn)權(quán)多元化，以商品房所有者為主。4.業(yè)主和用戶地位不同。傳統(tǒng)房管由于產(chǎn)權(quán)單一，房管基本成了一種單向行為，一切由管理單位說了算，使用人處于被動(dòng)接受管理的地位。物業(yè)管理是一種契約行為，業(yè)主和用戶與物業(yè)管理者通過共同認(rèn)可的合同聯(lián)系起來，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，業(yè)主和用戶居主導(dǎo)地位。5.服務(wù)內(nèi)容有區(qū)別。傳統(tǒng)房管以單一的收租養(yǎng)房為主要內(nèi)容，管理內(nèi)容單一。物業(yè)管理則實(shí)行多功能、全方位、綜合性的經(jīng)營管理與服務(wù)，既管物又服務(wù)于人，并以人為核心提供物質(zhì)和精神雙重性服務(wù)。

為適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，湖北日報(bào)傳媒集團(tuán)從1999年開始探索辦公樓物業(yè)管理市場化改革之路，經(jīng)歷了三種模式:1987年～1999年傳統(tǒng)房屋管理模式；1999年～2007年自建物業(yè)管理模式；2007年以后的委托物業(yè)服務(wù)模式。

通過一系列改革，物業(yè)管理水平得到提升，后勤社會(huì)化程度得到提高，連續(xù)兩年問卷調(diào)查顯示滿意率均在95%以上，服務(wù)意識(shí)和成本意識(shí)也得到了加強(qiáng)。

實(shí)踐證明，媒體物業(yè)管理只有通過市場化改革，引入競爭機(jī)制，才能從眾多的投標(biāo)企業(yè)中篩選出自己認(rèn)為合適的物業(yè)管理企業(yè)。這樣不僅可以擺正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而且有利于鞭策物業(yè)管理企業(yè)以良好的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)贏得產(chǎn)權(quán)人、使用人的信任，并能促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)從根本上提高管理水平和改善服務(wù)質(zhì)量，從而保證物業(yè)保值增值，使產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益得到保障。