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        誰(shuí)該為“瘋狂的房?jī)r(jià)”買(mǎi)單

        2010-12-22 04:11:02
        創(chuàng)新時(shí)代 2009年12期
        關(guān)鍵詞:國(guó)土房?jī)r(jià)住房

        洪 紅

        2009年就要過(guò)去了,這個(gè)充滿了拯救與掙扎,偏執(zhí)與沖動(dòng)的后危機(jī)元年,太多故事值得我們記錄和反思。房地產(chǎn),作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要縮影,這一年里經(jīng)歷的所有起伏,其戲劇性與沖突性可謂達(dá)到了巔峰。

        2008年10月,當(dāng)中央與地方聯(lián)手救市以穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)之時(shí),樓市成交幾乎陷入“冰凍”,龍頭房企舉步維艱,產(chǎn)業(yè)鏈條哀鴻遍野。誰(shuí)也沒(méi)有想到,四個(gè)月之后,中國(guó)樓市強(qiáng)勁反彈。又過(guò)了四個(gè)月,投資熱度向二、三線城市縱深蔓延,到2009年年底,部分地區(qū)房?jī)r(jià)幾乎化為脫韁野馬。

        2009年,中國(guó)人究竟經(jīng)歷了怎樣的房?jī)r(jià)之殤?該如何解釋今天的泡沫?對(duì)于2010年,隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”,游走于“堰塞湖”上的2010年樓市,又將如何化解巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的理性回歸?

        國(guó)土部:高房?jī)r(jià)不是地價(jià)惹的禍

        2009年以來(lái),全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)一片“紅旗招展”,一時(shí)間民怨載耳,業(yè)界內(nèi)外人士關(guān)于“房?jī)r(jià)高企的幕后推手究竟是誰(shuí)”的論爭(zhēng)也開(kāi)始沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

        國(guó)土部迅速表態(tài)稱,土地供應(yīng)充足,是開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)看漲預(yù)期帶動(dòng)了地價(jià)上揚(yáng)。在今年6月下旬的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上,為應(yīng)答“保護(hù)耕地是否推高房?jī)r(jià)”的提問(wèn),國(guó)土部副部長(zhǎng)鹿心社當(dāng)時(shí)稱,地價(jià)占房?jī)r(jià)比美國(guó)是28%,英國(guó)是25%-38%,韓國(guó)是50%-65%,日本是60%-75%,國(guó)內(nèi)23.2%的水平遠(yuǎn)低于鄰國(guó)。鹿心社由此認(rèn)為,從我國(guó)的地價(jià)水平看,說(shuō)保18億畝耕地紅線推漲了房?jī)r(jià),沒(méi)有根據(jù),也沒(méi)有道理。

        但這個(gè)結(jié)論出爐后,業(yè)界圍繞地價(jià)房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論反而更趨激烈。既然單純一個(gè)結(jié)論不足以平息爭(zhēng)論,于是乎,國(guó)土部很“適時(shí)”地發(fā)布了新聞:經(jīng)調(diào)查,中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的平均比例為23.2%。國(guó)土部同時(shí)強(qiáng)調(diào),地價(jià)不是房?jī)r(jià)的決定性因素。這一新聞,讓業(yè)界內(nèi)外人士迅速將爭(zhēng)論的矛頭對(duì)準(zhǔn)了房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系,成為國(guó)土部7月24日公布620個(gè)樓盤(pán)全部地價(jià)數(shù)據(jù)的大背景?!拔覀円恢闭J(rèn)為將實(shí)際的數(shù)據(jù)和情況擺出來(lái),以透明公開(kāi)的方式讓社會(huì)了解相關(guān)信息,是回答疑問(wèn)消除爭(zhēng)論的最好方法?!眹?guó)土部表示。

        參與該次調(diào)查的國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松表示,“除土地成本和稅費(fèi)外,開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本、管理成本、銷(xiāo)售成本大致相當(dāng)。最高不會(huì)超過(guò)30%,加之稅費(fèi)成本10%,平均土地成本23.2%,開(kāi)發(fā)商最終的直接利潤(rùn)應(yīng)該在40%左右,即便是算上增值稅,流向政府的也不會(huì)超過(guò)40%”。

        而此次國(guó)土部發(fā)布的新聞中,除公布地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例外,專門(mén)提到地價(jià)不是房?jī)r(jià)的決定性因素。這就讓人不禁生疑,好像政府在出讓土地收回資金后,急于把自己從房?jī)r(jià)上漲的制造者中“摘出來(lái)”似的。

        ,值得玩味的是,在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間,全國(guó)工商聯(lián)遞交了一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言。與國(guó)土部公布數(shù)字大不同的是,發(fā)言中表示,就2008年全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示,在總費(fèi)用支出中,流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。報(bào)告稱,近10年來(lái),全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到高速發(fā)展,“土地財(cái)政”現(xiàn)象隨之產(chǎn)生,政府成為了最大的受益方。

        開(kāi)發(fā)商:為什么挨罵的總是我們

        國(guó)土部高調(diào)發(fā)布土地在房?jī)r(jià)中所占的成本,并用倒推法解釋了房?jī)r(jià)走高的原因,不僅沒(méi)有起到“統(tǒng)一認(rèn)識(shí)”的作用,反而引起業(yè)界“噓”聲一片。代表人物便是有房地界“大炮”之稱的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng),他在以“越描越黑”為題的文章中稱:國(guó)土部調(diào)查所指的地價(jià)只是土地出讓金,但開(kāi)發(fā)商除了支付土地出讓金之外,還要為地價(jià)支付各種稅費(fèi),加起來(lái)比例大約就超過(guò)了35%。

        任志強(qiáng)在博客中批評(píng)一些政府機(jī)構(gòu)“想將房?jī)r(jià)升高的責(zé)任推給開(kāi)發(fā)商”。任志強(qiáng)質(zhì)疑,“如果政府用不同部門(mén)分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費(fèi)用,然后又各算各的賬,各自只公布自己收取到的那一部分錢(qián),就認(rèn)為土地的成本在房?jī)r(jià)中的比例不高,不仍然是欺騙群眾嗎?”

        到底該誰(shuí)來(lái)承擔(dān)高房?jī)r(jià)的惡名,國(guó)土部跟開(kāi)發(fā)商已經(jīng)多次輪流搶話筒了。

        有地產(chǎn)人士認(rèn)為,即使偶爾會(huì)出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象,但地價(jià)影響房?jī)r(jià)是不爭(zhēng)的事實(shí)。另外,如果像國(guó)土部指出的供求關(guān)系是高房?jī)r(jià)的主因,但當(dāng)前樓市的供求關(guān)系不會(huì)是純市場(chǎng)行為,背后都有政府的“無(wú)形托手”。

        在國(guó)土部發(fā)表“23.2%”的數(shù)據(jù)后,濟(jì)南一開(kāi)發(fā)商也自曝成本。目前,商品房的價(jià)格構(gòu)成主要有四大部分,土地、建安費(fèi)用,還有就是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

        數(shù)據(jù)顯示,該開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目總成本分為兩部分,前期開(kāi)發(fā)成本和后期開(kāi)發(fā)費(fèi)用。前者包括五大項(xiàng):土地費(fèi)用、建安工程前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。后期開(kāi)發(fā)費(fèi)用也由五大項(xiàng)組成,與前期不同,這五項(xiàng)當(dāng)中僅有“營(yíng)業(yè)稅及附加”一項(xiàng)需要上交稅務(wù)部門(mén),管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)和銷(xiāo)售代理費(fèi)則屬開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部成本控制部分。資料提供人稱,這部分費(fèi)用中很大一塊用于公共關(guān)系開(kāi)發(fā)和維護(hù)。結(jié)論是,這一項(xiàng)目的毛利潤(rùn)率約為22.2%。

        據(jù)央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》稱,一位鄭州的開(kāi)發(fā)商提供的一份房地產(chǎn)成本清單顯示,各級(jí)行政部門(mén)的稅費(fèi)在當(dāng)中占了20%。

        中原投資顧問(wèn)部總監(jiān)高飛說(shuō),國(guó)土部發(fā)布地價(jià)占房?jī)r(jià)比例為23.2%這個(gè)數(shù)據(jù),沒(méi)有任何實(shí)際意義。無(wú)非是向外界說(shuō)明地價(jià)不是房?jī)r(jià)高的主因,給各地政府解壓。如果房?jī)r(jià)高是因?yàn)楣┣箨P(guān)系,政府同樣難推其責(zé)。因?yàn)槲覈?guó)的土地市場(chǎng)是政府壟斷經(jīng)營(yíng),而商品住宅已經(jīng)市場(chǎng)化了,推地不平衡也是政府造成的供求關(guān)系緊張。

        購(gòu)房者:房地產(chǎn)政策缺位是根源

        是地價(jià)推高了房?jī)r(jià),還是房?jī)r(jià)拉高了地價(jià)?這個(gè)問(wèn)題還將糾纏很久,因?yàn)檎l(shuí)也不愿被當(dāng)做“高房?jī)r(jià)”的始作俑者而就此成為眾矢之的。而購(gòu)房者最想知道的其實(shí)只是一個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題:房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能降至自己能力可及的水平,大家何時(shí)才能住上屬于自己的“蝸居”?

        在調(diào)查中,不少民眾認(rèn)為,政府在房地產(chǎn)政策制定方面的缺位才是導(dǎo)致如今房?jī)r(jià)過(guò)高的根本原因!

        據(jù)一位民間人士分析,我國(guó)政策規(guī)定:住宅的建設(shè)用地使用期限最長(zhǎng)為70年,使用土地需向國(guó)家交納地價(jià)款和土地使用費(fèi)。當(dāng)購(gòu)房者取得所購(gòu)住房的產(chǎn)權(quán)證之后的70年內(nèi),購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)的住房依法擁有占有、使用、收益、處分權(quán),并可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、出售、交換、贈(zèng)予、抵押,也可以繼承。

        當(dāng)前情況下,土地的供給和土地的需求形成的土地價(jià)格,由于是當(dāng)前靜態(tài)的土地價(jià)格,并不反映70年內(nèi)的動(dòng)態(tài)變化,而中國(guó)經(jīng)濟(jì)在迅速發(fā)展之中,使土地的價(jià)格具有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。土地的升值使住房具有增值功能。由于人們看到了住房的增值性能,使住房既有使用價(jià)值又

        有投資價(jià)值,導(dǎo)致住房二重需求:消費(fèi)需求和投資需求,又加上人民幣的流動(dòng)性過(guò)剩,使投資需求膨脹,房?jī)r(jià)飆升,從而抑制消費(fèi)需求,老百姓買(mǎi)不起房便成為了情理之中的事。

        該人士認(rèn)為,要打壓房?jī)r(jià),使百姓有房可居,最好的辦法是改變現(xiàn)有的政策。同時(shí),國(guó)家政策不應(yīng)該鼓勵(lì)住房投資者,而應(yīng)該鼓勵(lì)住房消費(fèi)者。如果廣大的勞苦大眾因?yàn)闊o(wú)錢(qián)買(mǎi)房,不能分享因社會(huì)進(jìn)步和繁榮而帶來(lái)的土地增值的成果,必將導(dǎo)致貧富兩極嚴(yán)重分化,內(nèi)需嚴(yán)重不足,不僅影響經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行,還將嚴(yán)重影響到社會(huì)的穩(wěn)定!

        同時(shí),令老百姓頗有微詞的還有由政府牽頭的住房保障問(wèn)題。住房保障這出戲

        年年都在唱,但卻叫好不叫座。前不久,全國(guó)人大常委會(huì)專題調(diào)研組的報(bào)告就顯示,今年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃,全國(guó)共需投入1676億元。其中,中央投入493億元,占29.4%;地方配套1183億元,占70.6%,但落實(shí)困難。截至8月底,保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元,完成率僅為23.6%。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足,可能難以完成今年的建設(shè)計(jì)劃。

        而在剛公布的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)內(nèi)容中,直接涉及房地產(chǎn)業(yè)的有兩處。但業(yè)內(nèi)熱議的集中于“增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購(gòu)房需求”乃至其它經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響,卻把“加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè),支持棚戶區(qū)改造”這條“晾在一旁”。

        “資金和土地確實(shí)是推進(jìn)保障性住房建設(shè)的兩大要素,但并非要害,地方政府的主觀能動(dòng)性恐怕才是問(wèn)題的關(guān)鍵所在?!庇嘘P(guān)專家還指出,要不是保障性住房投資已開(kāi)始與地方政府政績(jī)掛鉤,想必任務(wù)完成情況會(huì)更糟糕?!半m然保障性住房和商品住宅是兩個(gè)操作體系,但大規(guī)模的保障性住房入市多少會(huì)對(duì)樓市形成抑制性影響,小到影響周邊樓盤(pán)的定價(jià),大到影響地方政府的收入問(wèn)題了,畢竟保障性住房的土地出讓和房源銷(xiāo)售都不屬于盈利性質(zhì)的?!?/p>

        房?jī)r(jià)真相:從來(lái)都只有一個(gè)

        在當(dāng)今之中國(guó),試圖用經(jīng)濟(jì)學(xué)上的供需理論來(lái)解釋房?jī)r(jià)問(wèn)題,顯然是最愚蠢的;但是,無(wú)論是“陰謀主義者”還是“政府崇拜主義者”的言論,都讓老百姓難以接受,最后必然會(huì)落得令人啞然失笑的境地。這就是中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的復(fù)雜性:無(wú)論哪一種解釋,都站不住腳。

        雖然經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,中國(guó)的工業(yè)化和城市化進(jìn)程,使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著剛性需求。除非中國(guó)中斷自身的工業(yè)化進(jìn)程,否則,對(duì)于住房市場(chǎng)的剛性需求,就會(huì)一直存在。但是,傳統(tǒng)的供需理論根本無(wú)法解釋中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在有近60%空置率的現(xiàn)象,那就是,如果需求是真實(shí)的,何來(lái)如此高的空置率?中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反?,F(xiàn)象給“陰謀論”者留下了無(wú)限遐想的空間。

        “陰謀論”者認(rèn)為,美國(guó)主動(dòng)引爆金融危機(jī),并借機(jī)制造海量的廉價(jià)美元;這些能夠席卷全球和收購(gòu)全世界有形資產(chǎn)的廉價(jià)“彈藥”,經(jīng)由地下錢(qián)莊、直接投資等形式,進(jìn)入中國(guó)并“潛伏”下來(lái),豪賭人民幣升值;而不動(dòng)產(chǎn)自古以來(lái)就是財(cái)富的最佳載體,這些“潛伏”下來(lái)的海量熱錢(qián),自然依附于中國(guó)房市,并待人民幣升值時(shí),再行出貨并兌換成外幣,迅速抽離中國(guó),牟取暴利。熱錢(qián)抬高房?jī)r(jià)是“陰謀論”的出發(fā)點(diǎn),但“陰謀論”者無(wú)法解釋的是:熱錢(qián)“潛伏”中國(guó)、抬高房?jī)r(jià)以實(shí)現(xiàn)保值、增值并伺機(jī)出貨抽逃并牟取暴利的行徑,實(shí)際上是掠奪了中國(guó)未來(lái)整整一代人的財(cái)富。對(duì)于如此萬(wàn)惡的熱錢(qián),政府沒(méi)有理由置之不理、視而不見(jiàn)。這又為“政府崇拜主義”言論制造了市場(chǎng)。

        “政府崇拜主義者”認(rèn)為,中國(guó)作為一個(gè)表現(xiàn)優(yōu)異的新興市場(chǎng)國(guó)家,由于其成功的改革開(kāi)放政策、穩(wěn)定的國(guó)內(nèi)形勢(shì)和強(qiáng)大的軍事力量,已經(jīng)使得中國(guó)成為全世界最為理想和安全的“價(jià)值洼地”,全世界的財(cái)富,不分國(guó)別、不分種族,不分膚色、不論語(yǔ)言、不論歷史恩怨,逐漸流向這片“洼地”,已經(jīng)成為不可阻擋的“大勢(shì)”;如果政府出重拳調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)、打壓房?jī)r(jià),只會(huì)嚇走和趕跑這些已經(jīng)流向或打算流向中國(guó)的巨額財(cái)富,同時(shí),將這些財(cái)富重新驅(qū)趕回目前急需“補(bǔ)血”的美國(guó);只要全世界財(cái)富流向中國(guó)這片“價(jià)值洼地”的趨勢(shì)保持十年,甚至是五年,那么,未來(lái)之世界,將是中國(guó)之世界,這絕非是夸大之辭。因此,中國(guó)政府對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)始終“三心二意”,也就不難理解了。也許其用意正是:為中華之崛起,吸引全世界的財(cái)富,而暫時(shí)犧牲一批“小眾”的利益。

        然而,真相從來(lái)都只有一個(gè)。

        可真相到底是什么呢?筆者無(wú)意也無(wú)法去做一個(gè)武斷的結(jié)論。雖然曾有經(jīng)濟(jì)學(xué)家斷言,到2012年,中國(guó)樓市泡沫必將破裂,然而他并沒(méi)有說(shuō)明理由?;蛟S這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家僅僅是受到了時(shí)下流行的美國(guó)大片《2012》的啟發(fā)而已。但是,2012年,確實(shí)是美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬任期的最后一年,屆時(shí),中國(guó)也將面臨換屆。或許只有到了2012年,中國(guó)的房?jī)r(jià)之謎才會(huì)被最終揭開(kāi)。而現(xiàn)在,吾輩只有拭目以待了。

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