洪 紅

2009年就要過(guò)去了，這個(gè)充滿了拯救與掙扎，偏執(zhí)與沖動(dòng)的后危機(jī)元年，太多故事值得我們記錄和反思。房地產(chǎn)，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要縮影，這一年里經(jīng)歷的所有起伏，其戲劇性與沖突性可謂達(dá)到了巔峰。

2008年10月，當(dāng)中央與地方聯(lián)手救市以穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)之時(shí)，樓市成交幾乎陷入“冰凍”，龍頭房企舉步維艱，產(chǎn)業(yè)鏈條哀鴻遍野。誰(shuí)也沒(méi)有想到，四個(gè)月之后，中國(guó)樓市強(qiáng)勁反彈。又過(guò)了四個(gè)月，投資熱度向二、三線城市縱深蔓延，到2009年年底，部分地區(qū)房?jī)r(jià)幾乎化為脫韁野馬。

2009年，中國(guó)人究竟經(jīng)歷了怎樣的房?jī)r(jià)之殤?該如何解釋今天的泡沫?對(duì)于2010年，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，游走于“堰塞湖”上的2010年樓市，又將如何化解巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的理性回歸?

國(guó)土部：高房?jī)r(jià)不是地價(jià)惹的禍

2009年以來(lái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)一片“紅旗招展”，一時(shí)間民怨載耳，業(yè)界內(nèi)外人士關(guān)于“房?jī)r(jià)高企的幕后推手究竟是誰(shuí)”的論爭(zhēng)也開(kāi)始沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

國(guó)土部迅速表態(tài)稱，土地供應(yīng)充足，是開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)看漲預(yù)期帶動(dòng)了地價(jià)上揚(yáng)。在今年6月下旬的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，為應(yīng)答“保護(hù)耕地是否推高房?jī)r(jià)”的提問(wèn)，國(guó)土部副部長(zhǎng)鹿心社當(dāng)時(shí)稱，地價(jià)占房?jī)r(jià)比美國(guó)是28％，英國(guó)是25％－38％，韓國(guó)是50％－65％，日本是60％－75％，國(guó)內(nèi)23.2％的水平遠(yuǎn)低于鄰國(guó)。鹿心社由此認(rèn)為，從我國(guó)的地價(jià)水平看，說(shuō)保18億畝耕地紅線推漲了房?jī)r(jià)，沒(méi)有根據(jù)，也沒(méi)有道理。

但這個(gè)結(jié)論出爐后，業(yè)界圍繞地價(jià)房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論反而更趨激烈。既然單純一個(gè)結(jié)論不足以平息爭(zhēng)論，于是乎，國(guó)土部很“適時(shí)”地發(fā)布了新聞：經(jīng)調(diào)查，中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的平均比例為23.2％。國(guó)土部同時(shí)強(qiáng)調(diào)，地價(jià)不是房?jī)r(jià)的決定性因素。這一新聞，讓業(yè)界內(nèi)外人士迅速將爭(zhēng)論的矛頭對(duì)準(zhǔn)了房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，成為國(guó)土部7月24日公布620個(gè)樓盤(pán)全部地價(jià)數(shù)據(jù)的大背景?！拔覀円恢闭J(rèn)為將實(shí)際的數(shù)據(jù)和情況擺出來(lái)，以透明公開(kāi)的方式讓社會(huì)了解相關(guān)信息，是回答疑問(wèn)消除爭(zhēng)論的最好方法?！眹?guó)土部表示。

參與該次調(diào)查的國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松表示，“除土地成本和稅費(fèi)外，開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本、管理成本、銷(xiāo)售成本大致相當(dāng)。最高不會(huì)超過(guò)30％，加之稅費(fèi)成本10％，平均土地成本23.2％，開(kāi)發(fā)商最終的直接利潤(rùn)應(yīng)該在40％左右，即便是算上增值稅，流向政府的也不會(huì)超過(guò)40％”。

而此次國(guó)土部發(fā)布的新聞中，除公布地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例外，專門(mén)提到地價(jià)不是房?jī)r(jià)的決定性因素。這就讓人不禁生疑，好像政府在出讓土地收回資金后，急于把自己從房?jī)r(jià)上漲的制造者中“摘出來(lái)”似的。

，值得玩味的是，在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)工商聯(lián)遞交了一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言。與國(guó)土部公布數(shù)字大不同的是，發(fā)言中表示，就2008年全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42％。報(bào)告稱，近10年來(lái)，全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到高速發(fā)展，“土地財(cái)政”現(xiàn)象隨之產(chǎn)生，政府成為了最大的受益方。

開(kāi)發(fā)商：為什么挨罵的總是我們

國(guó)土部高調(diào)發(fā)布土地在房?jī)r(jià)中所占的成本，并用倒推法解釋了房?jī)r(jià)走高的原因，不僅沒(méi)有起到“統(tǒng)一認(rèn)識(shí)”的作用，反而引起業(yè)界“噓”聲一片。代表人物便是有房地界“大炮”之稱的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)，他在以“越描越黑”為題的文章中稱：國(guó)土部調(diào)查所指的地價(jià)只是土地出讓金，但開(kāi)發(fā)商除了支付土地出讓金之外，還要為地價(jià)支付各種稅費(fèi)，加起來(lái)比例大約就超過(guò)了35％。

任志強(qiáng)在博客中批評(píng)一些政府機(jī)構(gòu)“想將房?jī)r(jià)升高的責(zé)任推給開(kāi)發(fā)商”。任志強(qiáng)質(zhì)疑，“如果政府用不同部門(mén)分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費(fèi)用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢(qián)，就認(rèn)為土地的成本在房?jī)r(jià)中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎?”

到底該誰(shuí)來(lái)承擔(dān)高房?jī)r(jià)的惡名，國(guó)土部跟開(kāi)發(fā)商已經(jīng)多次輪流搶話筒了。

有地產(chǎn)人士認(rèn)為，即使偶爾會(huì)出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象，但地價(jià)影響房?jī)r(jià)是不爭(zhēng)的事實(shí)。另外，如果像國(guó)土部指出的供求關(guān)系是高房?jī)r(jià)的主因，但當(dāng)前樓市的供求關(guān)系不會(huì)是純市場(chǎng)行為，背后都有政府的“無(wú)形托手”。

在國(guó)土部發(fā)表“23.2％”的數(shù)據(jù)后，濟(jì)南一開(kāi)發(fā)商也自曝成本。目前，商品房的價(jià)格構(gòu)成主要有四大部分，土地、建安費(fèi)用，還有就是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

數(shù)據(jù)顯示，該開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目總成本分為兩部分，前期開(kāi)發(fā)成本和后期開(kāi)發(fā)費(fèi)用。前者包括五大項(xiàng)：土地費(fèi)用、建安工程前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。后期開(kāi)發(fā)費(fèi)用也由五大項(xiàng)組成，與前期不同，這五項(xiàng)當(dāng)中僅有“營(yíng)業(yè)稅及附加”一項(xiàng)需要上交稅務(wù)部門(mén)，管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)和銷(xiāo)售代理費(fèi)則屬開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部成本控制部分。資料提供人稱，這部分費(fèi)用中很大一塊用于公共關(guān)系開(kāi)發(fā)和維護(hù)。結(jié)論是，這一項(xiàng)目的毛利潤(rùn)率約為22.2％。

據(jù)央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》稱，一位鄭州的開(kāi)發(fā)商提供的一份房地產(chǎn)成本清單顯示，各級(jí)行政部門(mén)的稅費(fèi)在當(dāng)中占了20％。

中原投資顧問(wèn)部總監(jiān)高飛說(shuō)，國(guó)土部發(fā)布地價(jià)占房?jī)r(jià)比例為23.2％這個(gè)數(shù)據(jù)，沒(méi)有任何實(shí)際意義。無(wú)非是向外界說(shuō)明地價(jià)不是房?jī)r(jià)高的主因，給各地政府解壓。如果房?jī)r(jià)高是因?yàn)楣┣箨P(guān)系，政府同樣難推其責(zé)。因?yàn)槲覈?guó)的土地市場(chǎng)是政府壟斷經(jīng)營(yíng)，而商品住宅已經(jīng)市場(chǎng)化了，推地不平衡也是政府造成的供求關(guān)系緊張。

購(gòu)房者：房地產(chǎn)政策缺位是根源

是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)拉高了地價(jià)?這個(gè)問(wèn)題還將糾纏很久，因?yàn)檎l(shuí)也不愿被當(dāng)做“高房?jī)r(jià)”的始作俑者而就此成為眾矢之的。而購(gòu)房者最想知道的其實(shí)只是一個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題：房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能降至自己能力可及的水平，大家何時(shí)才能住上屬于自己的“蝸居”?

在調(diào)查中，不少民眾認(rèn)為，政府在房地產(chǎn)政策制定方面的缺位才是導(dǎo)致如今房?jī)r(jià)過(guò)高的根本原因!

據(jù)一位民間人士分析，我國(guó)政策規(guī)定：住宅的建設(shè)用地使用期限最長(zhǎng)為70年，使用土地需向國(guó)家交納地價(jià)款和土地使用費(fèi)。當(dāng)購(gòu)房者取得所購(gòu)住房的產(chǎn)權(quán)證之后的70年內(nèi)，購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)的住房依法擁有占有、使用、收益、處分權(quán)，并可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、出售、交換、贈(zèng)予、抵押，也可以繼承。

當(dāng)前情況下，土地的供給和土地的需求形成的土地價(jià)格，由于是當(dāng)前靜態(tài)的土地價(jià)格，并不反映70年內(nèi)的動(dòng)態(tài)變化，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)在迅速發(fā)展之中，使土地的價(jià)格具有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。土地的升值使住房具有增值功能。由于人們看到了住房的增值性能，使住房既有使用價(jià)值又

有投資價(jià)值，導(dǎo)致住房二重需求：消費(fèi)需求和投資需求，又加上人民幣的流動(dòng)性過(guò)剩，使投資需求膨脹，房?jī)r(jià)飆升，從而抑制消費(fèi)需求，老百姓買(mǎi)不起房便成為了情理之中的事。

該人士認(rèn)為，要打壓房?jī)r(jià)，使百姓有房可居，最好的辦法是改變現(xiàn)有的政策。同時(shí)，國(guó)家政策不應(yīng)該鼓勵(lì)住房投資者，而應(yīng)該鼓勵(lì)住房消費(fèi)者。如果廣大的勞苦大眾因?yàn)闊o(wú)錢(qián)買(mǎi)房，不能分享因社會(huì)進(jìn)步和繁榮而帶來(lái)的土地增值的成果，必將導(dǎo)致貧富兩極嚴(yán)重分化，內(nèi)需嚴(yán)重不足，不僅影響經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行，還將嚴(yán)重影響到社會(huì)的穩(wěn)定!

同時(shí)，令老百姓頗有微詞的還有由政府牽頭的住房保障問(wèn)題。住房保障這出戲

年年都在唱，但卻叫好不叫座。前不久，全國(guó)人大常委會(huì)專題調(diào)研組的報(bào)告就顯示，今年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，全國(guó)共需投入1676億元。其中，中央投入493億元，占29.4％；地方配套1183億元，占70.6％，但落實(shí)困難。截至8月底，保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率僅為23.6％。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足，可能難以完成今年的建設(shè)計(jì)劃。

而在剛公布的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)內(nèi)容中，直接涉及房地產(chǎn)業(yè)的有兩處。但業(yè)內(nèi)熱議的集中于“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求”乃至其它經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，卻把“加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造”這條“晾在一旁”。

“資金和土地確實(shí)是推進(jìn)保障性住房建設(shè)的兩大要素，但并非要害，地方政府的主觀能動(dòng)性恐怕才是問(wèn)題的關(guān)鍵所在?！庇嘘P(guān)專家還指出，要不是保障性住房投資已開(kāi)始與地方政府政績(jī)掛鉤，想必任務(wù)完成情況會(huì)更糟糕?！半m然保障性住房和商品住宅是兩個(gè)操作體系，但大規(guī)模的保障性住房入市多少會(huì)對(duì)樓市形成抑制性影響，小到影響周邊樓盤(pán)的定價(jià)，大到影響地方政府的收入問(wèn)題了，畢竟保障性住房的土地出讓和房源銷(xiāo)售都不屬于盈利性質(zhì)的?！?/p>

房?jī)r(jià)真相：從來(lái)都只有一個(gè)

在當(dāng)今之中國(guó)，試圖用經(jīng)濟(jì)學(xué)上的供需理論來(lái)解釋房?jī)r(jià)問(wèn)題，顯然是最愚蠢的；但是，無(wú)論是“陰謀主義者”還是“政府崇拜主義者”的言論，都讓老百姓難以接受，最后必然會(huì)落得令人啞然失笑的境地。這就是中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的復(fù)雜性：無(wú)論哪一種解釋，都站不住腳。

雖然經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，中國(guó)的工業(yè)化和城市化進(jìn)程，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著剛性需求。除非中國(guó)中斷自身的工業(yè)化進(jìn)程，否則，對(duì)于住房市場(chǎng)的剛性需求，就會(huì)一直存在。但是，傳統(tǒng)的供需理論根本無(wú)法解釋中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在有近60％空置率的現(xiàn)象，那就是，如果需求是真實(shí)的，何來(lái)如此高的空置率?中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反?，F(xiàn)象給“陰謀論”者留下了無(wú)限遐想的空間。

“陰謀論”者認(rèn)為，美國(guó)主動(dòng)引爆金融危機(jī)，并借機(jī)制造海量的廉價(jià)美元；這些能夠席卷全球和收購(gòu)全世界有形資產(chǎn)的廉價(jià)“彈藥”，經(jīng)由地下錢(qián)莊、直接投資等形式，進(jìn)入中國(guó)并“潛伏”下來(lái)，豪賭人民幣升值；而不動(dòng)產(chǎn)自古以來(lái)就是財(cái)富的最佳載體，這些“潛伏”下來(lái)的海量熱錢(qián)，自然依附于中國(guó)房市，并待人民幣升值時(shí)，再行出貨并兌換成外幣，迅速抽離中國(guó)，牟取暴利。熱錢(qián)抬高房?jī)r(jià)是“陰謀論”的出發(fā)點(diǎn)，但“陰謀論”者無(wú)法解釋的是：熱錢(qián)“潛伏”中國(guó)、抬高房?jī)r(jià)以實(shí)現(xiàn)保值、增值并伺機(jī)出貨抽逃并牟取暴利的行徑，實(shí)際上是掠奪了中國(guó)未來(lái)整整一代人的財(cái)富。對(duì)于如此萬(wàn)惡的熱錢(qián)，政府沒(méi)有理由置之不理、視而不見(jiàn)。這又為“政府崇拜主義”言論制造了市場(chǎng)。

“政府崇拜主義者”認(rèn)為，中國(guó)作為一個(gè)表現(xiàn)優(yōu)異的新興市場(chǎng)國(guó)家，由于其成功的改革開(kāi)放政策、穩(wěn)定的國(guó)內(nèi)形勢(shì)和強(qiáng)大的軍事力量，已經(jīng)使得中國(guó)成為全世界最為理想和安全的“價(jià)值洼地”，全世界的財(cái)富，不分國(guó)別、不分種族，不分膚色、不論語(yǔ)言、不論歷史恩怨，逐漸流向這片“洼地”，已經(jīng)成為不可阻擋的“大勢(shì)”；如果政府出重拳調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)、打壓房?jī)r(jià)，只會(huì)嚇走和趕跑這些已經(jīng)流向或打算流向中國(guó)的巨額財(cái)富，同時(shí)，將這些財(cái)富重新驅(qū)趕回目前急需“補(bǔ)血”的美國(guó)；只要全世界財(cái)富流向中國(guó)這片“價(jià)值洼地”的趨勢(shì)保持十年，甚至是五年，那么，未來(lái)之世界，將是中國(guó)之世界，這絕非是夸大之辭。因此，中國(guó)政府對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)始終“三心二意”，也就不難理解了。也許其用意正是：為中華之崛起，吸引全世界的財(cái)富，而暫時(shí)犧牲一批“小眾”的利益。

然而，真相從來(lái)都只有一個(gè)。

可真相到底是什么呢?筆者無(wú)意也無(wú)法去做一個(gè)武斷的結(jié)論。雖然曾有經(jīng)濟(jì)學(xué)家斷言，到2012年，中國(guó)樓市泡沫必將破裂，然而他并沒(méi)有說(shuō)明理由?；蛟S這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家僅僅是受到了時(shí)下流行的美國(guó)大片《2012》的啟發(fā)而已。但是，2012年，確實(shí)是美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬任期的最后一年，屆時(shí)，中國(guó)也將面臨換屆。或許只有到了2012年，中國(guó)的房?jī)r(jià)之謎才會(huì)被最終揭開(kāi)。而現(xiàn)在，吾輩只有拭目以待了。