洪 紅

2009年就要過去了，這個充滿了拯救與掙扎，偏執(zhí)與沖動的后危機元年，太多故事值得我們記錄和反思。房地產(chǎn)，作為中國經(jīng)濟的一個重要縮影，這一年里經(jīng)歷的所有起伏，其戲劇性與沖突性可謂達到了巔峰。

2008年10月，當中央與地方聯(lián)手救市以穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)之時，樓市成交幾乎陷入“冰凍”，龍頭房企舉步維艱，產(chǎn)業(yè)鏈條哀鴻遍野。誰也沒有想到，四個月之后，中國樓市強勁反彈。又過了四個月，投資熱度向二、三線城市縱深蔓延，到2009年年底，部分地區(qū)房價幾乎化為脫韁野馬。

2009年，中國人究竟經(jīng)歷了怎樣的房價之殤?該如何解釋今天的泡沫?對于2010年，隨著中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，游走于“堰塞湖”上的2010年樓市，又將如何化解巨大的泡沫風險，實現(xiàn)市場的理性回歸?

國土部：高房價不是地價惹的禍

2009年以來，全國各地房地產(chǎn)市場一片“紅旗招展”，一時間民怨載耳，業(yè)界內(nèi)外人士關(guān)于“房價高企的幕后推手究竟是誰”的論爭也開始沸沸揚揚。

國土部迅速表態(tài)稱，土地供應充足，是開發(fā)商的房價看漲預期帶動了地價上揚。在今年6月下旬的國新辦新聞發(fā)布會上，為應答“保護耕地是否推高房價”的提問，國土部副部長鹿心社當時稱，地價占房價比美國是28％，英國是25％－38％，韓國是50％－65％，日本是60％－75％，國內(nèi)23.2％的水平遠低于鄰國。鹿心社由此認為，從我國的地價水平看，說保18億畝耕地紅線推漲了房價，沒有根據(jù)，也沒有道理。

但這個結(jié)論出爐后，業(yè)界圍繞地價房價的爭論反而更趨激烈。既然單純一個結(jié)論不足以平息爭論，于是乎，國土部很“適時”地發(fā)布了新聞：經(jīng)調(diào)查，中國地價占房價的平均比例為23.2％。國土部同時強調(diào)，地價不是房價的決定性因素。這一新聞，讓業(yè)界內(nèi)外人士迅速將爭論的矛頭對準了房價與地價的關(guān)系，成為國土部7月24日公布620個樓盤全部地價數(shù)據(jù)的大背景?！拔覀円恢闭J為將實際的數(shù)據(jù)和情況擺出來，以透明公開的方式讓社會了解相關(guān)信息，是回答疑問消除爭論的最好方法。”國土部表示。

參與該次調(diào)查的國土部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松表示，“除土地成本和稅費外，開發(fā)商的建設(shè)成本、管理成本、銷售成本大致相當。最高不會超過30％，加之稅費成本10％，平均土地成本23.2％，開發(fā)商最終的直接利潤應該在40％左右，即便是算上增值稅，流向政府的也不會超過40％”。

而此次國土部發(fā)布的新聞中，除公布地價占房價的比例外，專門提到地價不是房價的決定性因素。這就讓人不禁生疑，好像政府在出讓土地收回資金后，急于把自己從房價上漲的制造者中“摘出來”似的。

，值得玩味的是，在今年全國“兩會”期間，全國工商聯(lián)遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言。與國土部公布數(shù)字大不同的是，發(fā)言中表示，就2008年全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的調(diào)查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42％。報告稱，近10年來，全國的房地產(chǎn)業(yè)得到高速發(fā)展，“土地財政”現(xiàn)象隨之產(chǎn)生，政府成為了最大的受益方。

開發(fā)商：為什么挨罵的總是我們

國土部高調(diào)發(fā)布土地在房價中所占的成本，并用倒推法解釋了房價走高的原因，不僅沒有起到“統(tǒng)一認識”的作用，反而引起業(yè)界“噓”聲一片。代表人物便是有房地界“大炮”之稱的華遠集團總裁任志強，他在以“越描越黑”為題的文章中稱：國土部調(diào)查所指的地價只是土地出讓金，但開發(fā)商除了支付土地出讓金之外，還要為地價支付各種稅費，加起來比例大約就超過了35％。

任志強在博客中批評一些政府機構(gòu)“想將房價升高的責任推給開發(fā)商”。任志強質(zhì)疑，“如果政府用不同部門分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認為土地的成本在房價中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎?”

到底該誰來承擔高房價的惡名，國土部跟開發(fā)商已經(jīng)多次輪流搶話筒了。

有地產(chǎn)人士認為，即使偶爾會出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，但地價影響房價是不爭的事實。另外，如果像國土部指出的供求關(guān)系是高房價的主因，但當前樓市的供求關(guān)系不會是純市場行為，背后都有政府的“無形托手”。

在國土部發(fā)表“23.2％”的數(shù)據(jù)后，濟南一開發(fā)商也自曝成本。目前，商品房的價格構(gòu)成主要有四大部分，土地、建安費用，還有就是政府的各項稅費和開發(fā)商的利潤。

數(shù)據(jù)顯示，該開發(fā)商的項目總成本分為兩部分，前期開發(fā)成本和后期開發(fā)費用。前者包括五大項：土地費用、建安工程前期費用、建安工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費和不可預見費用。后期開發(fā)費用也由五大項組成，與前期不同，這五項當中僅有“營業(yè)稅及附加”一項需要上交稅務(wù)部門，管理費用、財務(wù)費用、廣告宣傳費和銷售代理費則屬開發(fā)企業(yè)內(nèi)部成本控制部分。資料提供人稱，這部分費用中很大一塊用于公共關(guān)系開發(fā)和維護。結(jié)論是，這一項目的毛利潤率約為22.2％。

據(jù)央視《經(jīng)濟半小時》稱，一位鄭州的開發(fā)商提供的一份房地產(chǎn)成本清單顯示，各級行政部門的稅費在當中占了20％。

中原投資顧問部總監(jiān)高飛說，國土部發(fā)布地價占房價比例為23.2％這個數(shù)據(jù)，沒有任何實際意義。無非是向外界說明地價不是房價高的主因，給各地政府解壓。如果房價高是因為供求關(guān)系，政府同樣難推其責。因為我國的土地市場是政府壟斷經(jīng)營，而商品住宅已經(jīng)市場化了，推地不平衡也是政府造成的供求關(guān)系緊張。

購房者：房地產(chǎn)政策缺位是根源

是地價推高了房價，還是房價拉高了地價?這個問題還將糾纏很久，因為誰也不愿被當做“高房價”的始作俑者而就此成為眾矢之的。而購房者最想知道的其實只是一個很簡單的問題：房價什么時候才能降至自己能力可及的水平，大家何時才能住上屬于自己的“蝸居”?

在調(diào)查中，不少民眾認為，政府在房地產(chǎn)政策制定方面的缺位才是導致如今房價過高的根本原因!

據(jù)一位民間人士分析，我國政策規(guī)定：住宅的建設(shè)用地使用期限最長為70年，使用土地需向國家交納地價款和土地使用費。當購房者取得所購住房的產(chǎn)權(quán)證之后的70年內(nèi)，購房者對所購的住房依法擁有占有、使用、收益、處分權(quán)，并可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、出售、交換、贈予、抵押，也可以繼承。

當前情況下，土地的供給和土地的需求形成的土地價格，由于是當前靜態(tài)的土地價格，并不反映70年內(nèi)的動態(tài)變化，而中國經(jīng)濟在迅速發(fā)展之中，使土地的價格具有強勁的增長勢頭。土地的升值使住房具有增值功能。由于人們看到了住房的增值性能，使住房既有使用價值又

有投資價值，導致住房二重需求：消費需求和投資需求，又加上人民幣的流動性過剩，使投資需求膨脹，房價飆升，從而抑制消費需求，老百姓買不起房便成為了情理之中的事。

該人士認為，要打壓房價，使百姓有房可居，最好的辦法是改變現(xiàn)有的政策。同時，國家政策不應該鼓勵住房投資者，而應該鼓勵住房消費者。如果廣大的勞苦大眾因為無錢買房，不能分享因社會進步和繁榮而帶來的土地增值的成果，必將導致貧富兩極嚴重分化，內(nèi)需嚴重不足，不僅影響經(jīng)濟的良性運行，還將嚴重影響到社會的穩(wěn)定!

同時，令老百姓頗有微詞的還有由政府牽頭的住房保障問題。住房保障這出戲

年年都在唱，但卻叫好不叫座。前不久，全國人大常委會專題調(diào)研組的報告就顯示，今年國家下達的保障性住房建設(shè)計劃，全國共需投入1676億元。其中，中央投入493億元，占29.4％；地方配套1183億元，占70.6％，但落實困難。截至8月底，保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率僅為23.6％。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足，可能難以完成今年的建設(shè)計劃。

而在剛公布的中央經(jīng)濟工作會議公報內(nèi)容中，直接涉及房地產(chǎn)業(yè)的有兩處。但業(yè)內(nèi)熱議的集中于“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”乃至其它經(jīng)濟政策的基調(diào)對房地產(chǎn)業(yè)的影響，卻把“加強廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造”這條“晾在一旁”。

“資金和土地確實是推進保障性住房建設(shè)的兩大要素，但并非要害，地方政府的主觀能動性恐怕才是問題的關(guān)鍵所在?！庇嘘P(guān)專家還指出，要不是保障性住房投資已開始與地方政府政績掛鉤，想必任務(wù)完成情況會更糟糕?！半m然保障性住房和商品住宅是兩個操作體系，但大規(guī)模的保障性住房入市多少會對樓市形成抑制性影響，小到影響周邊樓盤的定價，大到影響地方政府的收入問題了，畢竟保障性住房的土地出讓和房源銷售都不屬于盈利性質(zhì)的?！?/p>

房價真相：從來都只有一個

在當今之中國，試圖用經(jīng)濟學上的供需理論來解釋房價問題，顯然是最愚蠢的；但是，無論是“陰謀主義者”還是“政府崇拜主義者”的言論，都讓老百姓難以接受，最后必然會落得令人啞然失笑的境地。這就是中國房價問題的復雜性：無論哪一種解釋，都站不住腳。

雖然經(jīng)濟學家認為，中國的工業(yè)化和城市化進程，使得中國房地產(chǎn)市場存在著剛性需求。除非中國中斷自身的工業(yè)化進程，否則，對于住房市場的剛性需求，就會一直存在。但是，傳統(tǒng)的供需理論根本無法解釋中國房地產(chǎn)市場存在有近60％空置率的現(xiàn)象，那就是，如果需求是真實的，何來如此高的空置率?中國房地產(chǎn)市場的反?，F(xiàn)象給“陰謀論”者留下了無限遐想的空間。

“陰謀論”者認為，美國主動引爆金融危機，并借機制造海量的廉價美元；這些能夠席卷全球和收購全世界有形資產(chǎn)的廉價“彈藥”，經(jīng)由地下錢莊、直接投資等形式，進入中國并“潛伏”下來，豪賭人民幣升值；而不動產(chǎn)自古以來就是財富的最佳載體，這些“潛伏”下來的海量熱錢，自然依附于中國房市，并待人民幣升值時，再行出貨并兌換成外幣，迅速抽離中國，牟取暴利。熱錢抬高房價是“陰謀論”的出發(fā)點，但“陰謀論”者無法解釋的是：熱錢“潛伏”中國、抬高房價以實現(xiàn)保值、增值并伺機出貨抽逃并牟取暴利的行徑，實際上是掠奪了中國未來整整一代人的財富。對于如此萬惡的熱錢，政府沒有理由置之不理、視而不見。這又為“政府崇拜主義”言論制造了市場。

“政府崇拜主義者”認為，中國作為一個表現(xiàn)優(yōu)異的新興市場國家，由于其成功的改革開放政策、穩(wěn)定的國內(nèi)形勢和強大的軍事力量，已經(jīng)使得中國成為全世界最為理想和安全的“價值洼地”，全世界的財富，不分國別、不分種族，不分膚色、不論語言、不論歷史恩怨，逐漸流向這片“洼地”，已經(jīng)成為不可阻擋的“大勢”；如果政府出重拳調(diào)整房地產(chǎn)市場、打壓房價，只會嚇走和趕跑這些已經(jīng)流向或打算流向中國的巨額財富，同時，將這些財富重新驅(qū)趕回目前急需“補血”的美國；只要全世界財富流向中國這片“價值洼地”的趨勢保持十年，甚至是五年，那么，未來之世界，將是中國之世界，這絕非是夸大之辭。因此，中國政府對于調(diào)控房地產(chǎn)市場始終“三心二意”，也就不難理解了。也許其用意正是：為中華之崛起，吸引全世界的財富，而暫時犧牲一批“小眾”的利益。

然而，真相從來都只有一個。

可真相到底是什么呢?筆者無意也無法去做一個武斷的結(jié)論。雖然曾有經(jīng)濟學家斷言，到2012年，中國樓市泡沫必將破裂，然而他并沒有說明理由。或許這位經(jīng)濟學家僅僅是受到了時下流行的美國大片《2012》的啟發(fā)而已。但是，2012年，確實是美國總統(tǒng)奧巴馬任期的最后一年，屆時，中國也將面臨換屆?；蛟S只有到了2012年，中國的房價之謎才會被最終揭開。而現(xiàn)在，吾輩只有拭目以待了。