□/尚春香

看不透的房?jī)r(jià)與讀不懂的調(diào)控

□/尚春香

兩難！這是楊女士觀望數(shù)月后的感慨，“可以買嗎？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再降？都說(shuō)政策調(diào)控后房?jī)r(jià)會(huì)降，可現(xiàn)在好像更復(fù)雜了。租房?jī)r(jià)不斷上漲，買房卻仍覺得價(jià)高?！睏钆吭诒本┖５韰^(qū)租了一套5000多元的公寓，每月花在房租上的錢比買房還貸的錢少不了多少，而樓市的不明朗讓她始終猶豫不決，左右為難。

糾結(jié)！林先生從房產(chǎn)中介公司出來(lái)，心情糾結(jié)郁悶。糾結(jié)在于看好的這片區(qū)域，中介手中的二手房源比年初少了很多；郁悶在于僅有的幾套基本符合“目標(biāo)”的房子，竟然比三月初高了不少，“都說(shuō)房?jī)r(jià)降了，似乎只是個(gè)傳說(shuō)。”

像楊女士一樣左右為難、像林先生這樣郁悶糾結(jié)的人并不在少數(shù)。到底是買房還是租房？到底是買配套完善的二手房還是買新建商品房？自4月中旬以來(lái)，被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房市調(diào)控政策密集出臺(tái)，這100多天來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何新變化？今后調(diào)控政策又將走向何方？

房?jī)r(jià)為何“明降暗漲”？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國(guó)商品房銷售面積增幅比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。7月份，全國(guó)商品房銷售面積同比下降15.4%；全國(guó)商品房銷售額下降19.3%；全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格漲幅也出現(xiàn)回落。而此前公布的這一數(shù)據(jù)是：6月份環(huán)比下降0.1%。這個(gè)自2009年3月以來(lái)的首次環(huán)比下降，被業(yè)內(nèi)解讀為具有標(biāo)志意義的“一小步”，是地產(chǎn)調(diào)控新政效果初步顯現(xiàn)。北京市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣顯示出下降的趨勢(shì)，從環(huán)比看，7月份北京房屋銷售價(jià)格與6月份持平，其中新建住宅上漲0.3%，二手住宅下降0.5%。

國(guó)家公布的數(shù)據(jù)明明顯示的是房?jī)r(jià)在下降，但為何楊女士們和林先生們感受到的卻是實(shí)實(shí)在在地依然在上漲！

住建部政策研究室主任陳淮，日前對(duì)房?jī)r(jià)的解釋可以回答這一問(wèn)題。陳淮認(rèn)為，房?jī)r(jià)總水平的漲跌不等于個(gè)人所購(gòu)房?jī)r(jià)的漲跌。他還以一個(gè)生動(dòng)的比喻對(duì)此進(jìn)行解釋，“一個(gè)姚明加一個(gè)潘長(zhǎng)江，他們倆的平均身高是178，一個(gè)姚明加兩個(gè)潘長(zhǎng)江他們的平均身高是168，他們的身高水平都沒變，但指數(shù)卻變了。”

這一現(xiàn)象在股票市場(chǎng)也是最常見不過(guò)的。很多投資者經(jīng)常會(huì)說(shuō)“賺了指數(shù)不賺錢”，其實(shí)就是這個(gè)道理。當(dāng)代表市場(chǎng)總體走向的指數(shù)穩(wěn)步走高時(shí)，投資者手中的個(gè)股就是不漲甚至下跌；或者相反，當(dāng)指數(shù)走低而很多個(gè)股卻還在創(chuàng)出歷史新高。其中的關(guān)鍵是誰(shuí)影響了指數(shù)，這在股票市場(chǎng)上經(jīng)常被解釋為某某板塊帶動(dòng)指數(shù)下跌或上漲?；仡^看房?jī)r(jià)，在4月份樓市新政出臺(tái)后，市場(chǎng)成交量迅速大幅下滑，而從產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，投資性購(gòu)房需求逐步淡出，大戶型、高檔商品房的成交量較小，而中小戶型普通商品住房甚至偏低檔的住房占成交的比例進(jìn)一步提高，如此，房?jī)r(jià)指數(shù)經(jīng)過(guò)平均就呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)。

房市為何如此“糾結(jié)”？

市場(chǎng)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過(guò)一年的資金儲(chǔ)備，實(shí)力增強(qiáng)，不會(huì)一打就倒；投機(jī)客依然在賭未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)漲；這輪樓市調(diào)控是在房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持上升狀態(tài)下進(jìn)行的打壓，勢(shì)必要遭遇阻力。目前亟待解決的問(wèn)題是各地方政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策寬嚴(yán)不一，因而增添了人們的擔(dān)心；同時(shí)地方政府對(duì)房地產(chǎn)大項(xiàng)目的熱衷也讓開發(fā)商有更多的底氣。如天津耗資260億元的“星耀五洲”項(xiàng)目就是典型例子，投入之大甚至可以媲美迪拜。據(jù)稱該項(xiàng)目房屋的位置將按照世界地圖來(lái)安排，里面將建設(shè)世界最大的室內(nèi)滑雪坡道和七星級(jí)酒店。這些大項(xiàng)目、大手筆的存在已成為調(diào)控的阻力。有人戲稱，中國(guó)樓市可以被稱作“樓堅(jiān)強(qiáng)”，打而不死。

眼下，很多囊中羞澀的白領(lǐng)不得不忍受擁擠的居住環(huán)境，4人或更多人租住一套房屋的合租模式為他們節(jié)省開銷的同時(shí)，也喪失了舒適和一些隱私。而他們父母的想法就是讓孩子能吃得好、住得暖，因此這也成為目前剛性需求追漲買房的一個(gè)強(qiáng)大動(dòng)力。在剛性需求大量存在的情況下，如何調(diào)控樓市，是一道難題。一些專家預(yù)測(cè)樓市拐點(diǎn)會(huì)在今年年末出現(xiàn)，這一預(yù)測(cè)也得到了人們的廣泛認(rèn)同，不過(guò)要達(dá)到這一目標(biāo)留給人們的時(shí)間似乎已經(jīng)不多了。

“虛漲”能抵政策疊加？

7月早些時(shí)候，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，6月，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌了0.1%，人們終于等到了樓市降溫，一些潛在的購(gòu)房者選擇此時(shí)出手，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月北京新房成交套數(shù)為5726套，環(huán)比6月上漲15.42%。僅從7月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市調(diào)控前景并不明朗。

銀監(jiān)會(huì)近期再度重申了關(guān)于嚴(yán)格管理房貸的相關(guān)意見，要求“對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款”。目前，北京等熱點(diǎn)城市各家銀行已經(jīng)全面停止發(fā)放第三套房貸。同時(shí)國(guó)土資源部辦公廳近日下發(fā)《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況的函》，其中要求“對(duì)存在土地閑置及炒作土地行為的企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)貸款”。

據(jù)國(guó)土資源部最新統(tǒng)計(jì)，2010年1至6月份，全國(guó)住房用地實(shí)際供應(yīng)量5.6萬(wàn)公頃，與去年同期實(shí)際供應(yīng)量相比增加約135%。各地底價(jià)成交和流拍時(shí)有出現(xiàn)，全國(guó)地價(jià)穩(wěn)中有降。作為房?jī)r(jià)重要組成部分，地價(jià)下調(diào)必將帶動(dòng)房?jī)r(jià)下浮。有分析稱，在全國(guó)住房用地供應(yīng)總量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理。保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應(yīng)量為4.2萬(wàn)公頃，占1至6月份住房用地實(shí)際供應(yīng)量的75%。中低價(jià)位房屋的大量上市必然可以拉低高位樓價(jià)。

房地產(chǎn)開發(fā)商在向公眾高調(diào)表示“房?jī)r(jià)肯定會(huì)回調(diào)”的同時(shí)，卻悄悄地將新開樓盤降價(jià)出售；部分投機(jī)客迫于未來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)加大的壓力，選擇將手中房屋拋出，從近期二手房源增多便可看出這一點(diǎn)；堅(jiān)守陣地的房產(chǎn)中介一方面信誓旦旦保證樓市依然火熱，另一方面卻在抱怨最近生意難做。這些現(xiàn)象都是“虛漲”的有力證據(jù)。

“虛漲”能否抵得住政策的強(qiáng)勢(shì)和疊加，只要結(jié)合樓市調(diào)控的大背景以及目前調(diào)控所處階段，就不會(huì)對(duì)今天“漲勢(shì)依然”的樓市表現(xiàn)出沮喪。

房?jī)r(jià)正在“回歸理性”？

“拋開個(gè)股看大勢(shì)”，這是股市上的一句經(jīng)典。對(duì)房市而言，同樣也要關(guān)注未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“大勢(shì)”。每年七八月份，正是上市公司公布半年度報(bào)告時(shí)期，在房產(chǎn)新政出臺(tái)4個(gè)月之際，可以聽聽龍頭地產(chǎn)上市公司對(duì)未來(lái)的看法了。從萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等幾家龍頭公司的半年報(bào)看，“回歸理性”是多家公司對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)的判斷。萬(wàn)科表示，價(jià)格方面，盡管目前的土地出讓底價(jià)仍然處于高位，但成交均價(jià)和成交溢價(jià)率已明顯下降，這說(shuō)明隨著市場(chǎng)心態(tài)回歸理性，企業(yè)對(duì)未來(lái)過(guò)于樂觀的預(yù)期已經(jīng)得到修正，購(gòu)地意愿有所下降。保利地產(chǎn)同樣認(rèn)為，隨著本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策效果逐步顯現(xiàn)，政策面將趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)也將逐漸回歸理性。金地集團(tuán)在半年報(bào)中觀點(diǎn)則更為明確：在下半年，市場(chǎng)供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化。一方面，供應(yīng)的增多會(huì)加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而使買方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項(xiàng)目也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求采取更為靈活的定價(jià)策略，兩者結(jié)合，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下滑將順理成章，而一個(gè)更為理性的定價(jià)將會(huì)推動(dòng)交易量恢復(fù)平穩(wěn)，從而促使市場(chǎng)在新的平臺(tái)上達(dá)到均衡。

顯然，除了調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)外，讓地產(chǎn)龍頭判斷“理性回歸”的一個(gè)直接因素在于未來(lái)一段時(shí)間樓盤供應(yīng)的放大。多家上市公司都表示，下半年的可售房源或竣工項(xiàng)目比較集中，原因在于商品房施工面積的同比增速在2009年5、6、7月份筑底之后，在8月份開始出現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。從商品房建設(shè)和上市的周期看，一年之后的現(xiàn)在正是新的可售房源大幅增加的時(shí)點(diǎn)。同時(shí)由于目前需求限制沒有明顯松動(dòng)，綜合供給和需求方面的情況，房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)的可能性更大。

傳說(shuō)中的房?jī)r(jià)明顯下降會(huì)出現(xiàn)嗎？不能說(shuō)沒有這種可能，但也未必很大。

誰(shuí)懂中式地產(chǎn)調(diào)控？

地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的半年報(bào)，業(yè)績(jī)極其亮麗。單憑數(shù)據(jù)分析，還真是看不出史上最嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控究竟產(chǎn)生了什么影響?？墒牵俜娇趶絽s幾乎一致認(rèn)為，調(diào)控政策已經(jīng)產(chǎn)生明顯效果。依據(jù)大體也是成交量下降、房?jī)r(jià)漲幅得到控制——如果這就是調(diào)控要達(dá)到的目的，顯然將使調(diào)控政策淹沒于“空調(diào)”的輿論抱怨。當(dāng)公眾因由高房?jī)r(jià)而糾結(jié)而耿耿于懷之時(shí)，調(diào)控者也躊躇于既想玩鷹而又怕被鷹啄了眼的“兩難”。經(jīng)濟(jì)下行的可能趨勢(shì)一再引起警覺，即便風(fēng)險(xiǎn)未必如想像的那般嚴(yán)重，即便口頭上也一再重申中國(guó)不太可能出現(xiàn)“二次探底”的情況，但內(nèi)心里其實(shí)還是做了最壞的打算。就當(dāng)前的政策實(shí)施來(lái)看，只要現(xiàn)有政策得到切實(shí)執(zhí)行，終有因繃緊開發(fā)商的資金鏈而促使其降價(jià)并加大供應(yīng)的時(shí)候。但普通消費(fèi)者恐怕不會(huì)捕捉到理想中的降價(jià)幅度，當(dāng)前幾個(gè)主要地產(chǎn)商僅憑些微優(yōu)惠，即吸引了眾多的抄底者。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，無(wú)論是房地產(chǎn)的開發(fā)投入資金，還是銷售面積和金額，都透露出枕戈待旦準(zhǔn)備入市的資金絕不缺乏。

剛性的需求，是支持地產(chǎn)業(yè)亮麗數(shù)據(jù)的最堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。何況，當(dāng)前的需求完全是被政策硬生生地壓住，一旦調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)，立刻會(huì)引發(fā)劇烈反彈。這是調(diào)控政策面臨的最大考驗(yàn)。需要注意的是，針對(duì)下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，主要地產(chǎn)商均流露出可能下行的判斷。但房?jī)r(jià)下滑之于地產(chǎn)商未必是壞消息，從其看似一致認(rèn)可的下半年房?jī)r(jià)將“回歸理性”分析，價(jià)格下降必然引來(lái)蜂擁的抄底者，這也正是它們對(duì)下半年業(yè)績(jī)顯系樂觀的根本原因。

有專家指出，真正能夠?qū)Φ禺a(chǎn)業(yè)造成重創(chuàng)的，一是加息，二是保障房大量入市，三是增稅。很顯然，鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及時(shí)間制約，這些情況基本不可能。而說(shuō)到底，目前地產(chǎn)業(yè)量跌價(jià)滯以及投資保持高位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，應(yīng)該是調(diào)控者最為樂見其成的狀況。它既保持了宏觀經(jīng)濟(jì)因地產(chǎn)的投資拉動(dòng)不至于大幅下滑，又以高壓政策抑制了非理性地產(chǎn)泡沫，同時(shí)還贏得了輿論支持——這就是中國(guó)式地產(chǎn)調(diào)控。

然而，楊女士也好，林先生也罷，誰(shuí)又真正讀懂了中國(guó)式的地產(chǎn)調(diào)控呢？

江蘇淮安市方正高科苑）