□/張彤宇 陸藝

北京：國(guó)有資產(chǎn)優(yōu)化配置的精彩詮釋

□/張彤宇 陸藝

在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的金中都公司80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，被媒體稱為“央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第一單”，復(fù)雜程度在北交所近些年來掛牌項(xiàng)目中也是比較罕見的。

北京金中都置業(yè)有限公司是中國(guó)航天科工集團(tuán)四級(jí)子公司，大股東金冠公司持有其80%股權(quán)。金中都公司主要資產(chǎn)為金宮花園的土地使用權(quán)。因股東變更等一系列原因，金宮花園項(xiàng)目長(zhǎng)期擱置，在建工程已經(jīng)“爛尾”。為了集中力量做好主業(yè)，金冠公司在得到了科工集團(tuán)的批復(fù)后，委托航天科工資產(chǎn)管理公司進(jìn)行資產(chǎn)處置。航天科工資產(chǎn)管理公司經(jīng)過分析論證，在與北京產(chǎn)權(quán)交易所充分溝通后，決定選擇在北交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓金中都公司80%股權(quán)。

一、項(xiàng)目資產(chǎn)狀況優(yōu)劣明顯

地理位置很好。金中都公司的金宮花園項(xiàng)目占地面積為38538平方米，位于北京市宣武區(qū)廣安門外南大街，東據(jù)西二環(huán)路僅百余米，據(jù)北京大觀園不足一公里；北距復(fù)興門、金融街2.5公里；向西毗鄰規(guī)劃中的麗澤商務(wù)區(qū)，距北京西客站僅1.5公里，屬于在北京這個(gè)寸土寸金的城市中罕有的位于內(nèi)城區(qū)的地段，地理位置極佳。

用地瑕疵較多。首先，2006年，北京市政府對(duì)金宮花園用地改變規(guī)劃，致使土地性質(zhì)由住宅變更為綜合用地，50年的土地使用年限從1994年起至今還剩下36年，且還需補(bǔ)交3200余萬元土地出讓金；其次，項(xiàng)目用地近一半面積被北京市文物局勘定為金代金中都御花園遺址，不能進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，對(duì)金宮花園整體開發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)生很大影響；再次，用地緊臨鐵路，而且限高僅16.1米，容積率僅0.4；最后，按照新規(guī)劃，用地上“爛尾”建筑還需拆除。

股東利益微妙。持有金中都20%股權(quán)的小股東?？跂|華源公司曾是金中都的實(shí)際控制人，后在2004年將金中都80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給金冠公司。在2004年的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，為了保護(hù)股東利益，設(shè)置了很多對(duì)轉(zhuǎn)讓各方的約束條件。近些年來，北京市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，東華源為了自身利益，利用2004年股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的部分條款四處宣揚(yáng)和夸大項(xiàng)目瑕疵，極力給外界造成金中都產(chǎn)權(quán)狀況不清晰等印象，意圖打壓項(xiàng)目的成交價(jià)格，以使其能以盡量低的成本順利行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。由于具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的優(yōu)勢(shì)，東華源又在場(chǎng)外高價(jià)兜售其擁有的20%股權(quán)，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)行產(chǎn)生了巨大影響。

外部環(huán)境多變。近些年來，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情持續(xù)走高，但是自2010年以來尤其是4—5月份，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷推出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，市場(chǎng)資金開始吃緊，投資者觀望氣氛濃厚，對(duì)金中都項(xiàng)目也產(chǎn)生了不小的影響。尤其是各大媒體紛紛將金中都項(xiàng)目與央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來，將金中都項(xiàng)目推到“風(fēng)口浪尖”，給項(xiàng)目期望的增值空間及市場(chǎng)化運(yùn)作帶來巨大壓力。

二、各環(huán)節(jié)運(yùn)作亮點(diǎn)

（一）精心設(shè)計(jì)交易流程

在得到航天科工集團(tuán)公司批復(fù)后，轉(zhuǎn)讓方金冠公司對(duì)金中都項(xiàng)目進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估及備案，評(píng)估值1.31億元。由于轉(zhuǎn)讓后大股東將失去控股地位，該項(xiàng)目掛牌信息還在國(guó)資委進(jìn)行了備案。項(xiàng)目各項(xiàng)資料完整，清晰地反映出了項(xiàng)目資產(chǎn)狀況和權(quán)屬關(guān)系。考慮到金中都項(xiàng)目的復(fù)雜性以及東華源有行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的意愿，金中都項(xiàng)目交易流程設(shè)計(jì)與一般產(chǎn)權(quán)交易項(xiàng)目有所不同。

首先，在掛牌之前與東華源積極協(xié)商。出于有利于提升項(xiàng)目整體價(jià)值的考慮，金冠公司聯(lián)合航天科工資產(chǎn)管理公司懇切善意地建議東華源將持有標(biāo)的企業(yè)的20%股權(quán)與金冠公司聯(lián)合掛牌出售。在東華源明確表態(tài)拒絕后，決定如實(shí)披露2004年股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以供投資者分析其可能造成的影響。

其次，為了便于意向受讓方深入分析項(xiàng)目、決策以及籌措資金，決定將掛牌時(shí)間定為30個(gè)工作日，以及出于平衡意向受讓方實(shí)力和數(shù)量的考慮，決定將拍賣保證金額定為起拍價(jià)的20%。

再次，為了同時(shí)保護(hù)小股東場(chǎng)外行權(quán)的權(quán)利和受讓方場(chǎng)內(nèi)報(bào)價(jià)的權(quán)利，項(xiàng)目掛牌條件中詳細(xì)注明了小股東行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的方式和方法。在不違反國(guó)家法律法規(guī)的前提下，拍賣流程中加入了場(chǎng)內(nèi)競(jìng)價(jià)方有最后舉牌報(bào)價(jià)一次的特別規(guī)定。

最后，為保證國(guó)有產(chǎn)權(quán)的增值性，溢價(jià)5300萬掛牌，最終確定掛牌價(jià)為1.84億元。

（二）主動(dòng)展開市場(chǎng)推介

項(xiàng)目掛牌后，重點(diǎn)工作轉(zhuǎn)移為尋找意向受讓方。經(jīng)項(xiàng)目各方負(fù)責(zé)人認(rèn)真分析后，認(rèn)為金中都項(xiàng)目雖然瑕疵很多，但是由于其具有獨(dú)特的地理位置和深厚的文化底蘊(yùn)，將會(huì)成為未來北京市南城開發(fā)中的一個(gè)亮點(diǎn)。而表面上看來對(duì)其影響最大的文物規(guī)劃限制，如設(shè)計(jì)得當(dāng)，反而會(huì)對(duì)該項(xiàng)目形成烘托效應(yīng)，增加項(xiàng)目文化價(jià)值。因此，決定以此作為金中都項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。

確定了市場(chǎng)定位以后，北交所在自己網(wǎng)站顯著位置持續(xù)滾動(dòng)發(fā)布金中都項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息，并在北交所、航天科工資產(chǎn)管理公司放置大幅金宮花園宣傳效果圖及項(xiàng)目問答資料，提供現(xiàn)場(chǎng)咨詢。

2010年3月26日，北交所、航天科工資產(chǎn)管理公司、北京陽(yáng)光拍賣公司舉行項(xiàng)目媒體推薦會(huì)，分別邀請(qǐng)到中國(guó)證券報(bào)、上海證券報(bào)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、北京青年報(bào)等媒體參加，對(duì)金宮花園的情況進(jìn)行了詳細(xì)的推介，通過媒體的大幅宣傳與傳播，引起了眾多投資者的關(guān)注。

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)還依托自身的客戶資源，主動(dòng)與國(guó)內(nèi)多家知名地產(chǎn)公司聯(lián)系，推介項(xiàng)目，積極尋找有實(shí)力的意向受讓方。一時(shí)間打給北交所、航天科工資產(chǎn)管理公司的項(xiàng)目咨詢電話絡(luò)繹不絕，不少意向受讓方及代理會(huì)員甚至多次登門，詳細(xì)了解項(xiàng)目情況，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察。據(jù)統(tǒng)計(jì)，金中都項(xiàng)目來自全國(guó)各地及海外的咨詢方達(dá)到71家。

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)積極聯(lián)合各意向受讓方代理會(huì)員耐心細(xì)致地向意向受讓方就2004年股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議做出公正客觀的分析，打消了意向受讓方的疑慮，并協(xié)助意向受讓方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，為意向受讓方提出的有關(guān)法律、規(guī)劃、商業(yè)、建筑、交易規(guī)則等多方面問題進(jìn)行解釋。直至拍賣前一天晚上，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)還在根據(jù)情況的變化緊張籌劃并向報(bào)名競(jìng)買方逐一做市場(chǎng)分析和競(jìng)買形勢(shì)與策略的宣傳。

（三）收官之戰(zhàn)謹(jǐn)慎嚴(yán)密

拍賣前夕，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)根據(jù)報(bào)名情況對(duì)拍賣活動(dòng)的各項(xiàng)細(xì)節(jié)可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行了分析，制訂了多種應(yīng)急預(yù)案和防范措施，保證了拍賣過程順利，最終的競(jìng)價(jià)結(jié)果是2.84億元，溢價(jià)率116%！拍賣結(jié)束后，經(jīng)與北交所協(xié)商，航天科工資產(chǎn)管理公司第一時(shí)間以當(dāng)面送達(dá)和公證發(fā)出兩種形式向東華源發(fā)出了是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的征詢函。東華源回函表示行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將交易保證金和后續(xù)交易價(jià)款及時(shí)匯入了北交所結(jié)算賬戶，北交所按規(guī)定時(shí)限出具了產(chǎn)權(quán)交易憑證，航天科工資產(chǎn)管理公司在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)助交易雙方完成了標(biāo)的交接和工商變更，北交所及時(shí)將交易價(jià)款匯入了轉(zhuǎn)讓方賬戶。整個(gè)過程嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)交易有關(guān)規(guī)則運(yùn)作，保證了交易資金的安全，程序的合法合規(guī)，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作畫上了一個(gè)圓滿的句號(hào)。

三、體現(xiàn)了進(jìn)場(chǎng)交易的優(yōu)勢(shì)

一是客戶群體的發(fā)現(xiàn)功能。產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)項(xiàng)目信息發(fā)布面廣，受眾群體較多，便于項(xiàng)目的宣傳和推介，有利于征集到更為廣泛的客戶群體。

二是產(chǎn)權(quán)價(jià)值的挖掘功能。金中都項(xiàng)目本身存在較多瑕疵，因此評(píng)估值不是很高，但最終以較為理想價(jià)格成交，歸功于產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)的價(jià)值挖掘功能。買家可以通過交易平臺(tái)充分與賣家溝通項(xiàng)目信息，了解項(xiàng)目背景，充分研究和分析項(xiàng)目情況，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值所在，也可以使項(xiàng)目形成令人滿意的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

三是專業(yè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作功能。產(chǎn)權(quán)交易經(jīng)紀(jì)人作為產(chǎn)權(quán)交易專業(yè)運(yùn)作機(jī)構(gòu)，有成熟的專業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和手段，可以使項(xiàng)目?jī)r(jià)值得到充分體現(xiàn)。

四是資產(chǎn)的有序流轉(zhuǎn)功能。產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目通過產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，交易各環(huán)節(jié)既銜接緊密，又規(guī)范公正透明，交易機(jī)構(gòu)對(duì)交易項(xiàng)目的合法和合規(guī)性可以進(jìn)行有效監(jiān)督，防止了轉(zhuǎn)讓過程中的暗箱操作和利益輸送等不正當(dāng)行為。

五是交易的安全保障功能。金中都項(xiàng)目涉及資金量比較大，而且資產(chǎn)狀況復(fù)雜，買賣方交接手續(xù)繁雜，誠(chéng)信問題顯得尤為突出。產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)作為交易平臺(tái)具有相當(dāng)大的誠(chéng)信度，項(xiàng)目交易資金在場(chǎng)內(nèi)流轉(zhuǎn)，既保障了交易價(jià)款的安全支付，又保障了交接手續(xù)高效順利地完成。

航天科工資產(chǎn)管理公司；北京產(chǎn)權(quán)交易所）