韓 旭

(山東大學(xué)管理學(xué)院,山東濟(jì)南 250100)

淺析后金融危機(jī)下的中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

韓 旭

(山東大學(xué)管理學(xué)院,山東濟(jì)南 250100)

房地產(chǎn)業(yè)是影響我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。金融危機(jī)使中國經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)受了考驗,現(xiàn)金融危機(jī)的影響正逐步消除,但研究分析國家在危機(jī)下針對房地產(chǎn)市場所出臺的各種宏觀政策,充分理解其調(diào)整的原理和作用,總結(jié)出經(jīng)驗和規(guī)律,對于提高房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對危機(jī)的警惕性,促使其做出正確的應(yīng)對策略,具有重大的理論和實際意義。本文通過研究分析我國為應(yīng)對金融危機(jī)而出臺的涉及房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策,著重分析降低房價,調(diào)整利率,減免稅收等宏觀政策對整個房地產(chǎn)市場的影響,以期對現(xiàn)今房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響力作一預(yù)判。

GDP;房地產(chǎn);利率;稅收;金融危機(jī);宏觀政策

改革開放使中國成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的國家之一,經(jīng)濟(jì)的高速增長必然意味著人民生活水平的提高,根據(jù)馬斯洛的需求層次理論,人們的需求總是由低層次向高層次發(fā)展。在滿足溫飽以后,人們必然會追求更高層次的物質(zhì)享受。我們假設(shè)在其他條件不變的情況下,經(jīng)濟(jì)的快速增長使得人民的可支配收入增加,對房產(chǎn)的需求也有所上升,接踵而來的是樓房的供不應(yīng)求,樓價的不斷上漲,直到達(dá)到宏觀上新的均衡。通過分析可以得出,當(dāng)樓價的持續(xù)上漲,投資初見成效,人們會減少儲蓄而將更多的資金投入房地產(chǎn)。因此,“GDP的持續(xù)高增長會帶來更大的房產(chǎn)需求,使供需矛盾加劇,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格一直居高不下?！薄笆晃濉逼陂g,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè),隨著時間的推移,房地產(chǎn)成為了一個萬眾矚目的話題。雖然政府在 2010年初又出臺了一系列宏觀調(diào)控政策,但房價依然居高不下,房地產(chǎn)業(yè)仍然存在著許多不穩(wěn)定因素。通過分析以前出臺的一系列調(diào)控政策對房地產(chǎn)的具體影響,可以對現(xiàn)今宏觀調(diào)控的影響力作一預(yù)判。

金融危機(jī)使我國消費(fèi)下降,經(jīng)濟(jì)增長放緩,物價下降,失業(yè)率上升。房地產(chǎn)市場,也不再如從前般風(fēng)光紅火。自 2008年,在國內(nèi)外因素的共同作用下,我國房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入周期性調(diào)整。2009年,政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長而實施的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策對國內(nèi)房地產(chǎn)市場形成了正面支持。下文將針對國家應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的具體措施進(jìn)行分析,并結(jié)合當(dāng)前形勢,提出自己對房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的一些見解和建議。

一、金融危機(jī)下國家出臺的宏觀政策及其影響

(一)2008年 11月 1日起國家出臺的宏觀調(diào)控政策

“房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè),資金松緊對房地產(chǎn)運(yùn)行有決定性影響?！睘閼?yīng)對國際金融危機(jī)、促進(jìn)住房消費(fèi),我國實行適度寬松的貨幣政策,積極的財政政策。出臺了降低首付款比例、貸款利率優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策,有效刺激了住房消費(fèi)。其具體措施如下:個人首購 90平米以下住房,契稅稅率下調(diào)到 1%;個人買賣住房暫免征收印花稅;個人賣房暫免征收土地增值稅;最低首付款比例調(diào)整為 20%;商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7倍;個人住房公積金貸款利率下調(diào) 0.27個百分點(diǎn)。

(二)降低房價對房地產(chǎn)業(yè)的影響

根據(jù)交通銀行研究部調(diào)查,2009年 2月份,全國 70個大中城市房屋銷售價格同比下降 1.2%,降幅比 1月擴(kuò)大 0.3個百分點(diǎn);環(huán)比下降 0.2%,連續(xù)第 7個月下降。房屋銷售價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量也在逐月增加,整體房屋銷售價格環(huán)比下跌的城市從 2008年 4月份的 5個增加到 12月份的 56個。這說明當(dāng)時房價已經(jīng)由原來的局部城市調(diào)整向全國性房價下跌發(fā)展。

我們知道,投資的減少將導(dǎo)致產(chǎn)出減少,而產(chǎn)出的減少進(jìn)一步減少了消費(fèi)和投資。換句話說,投資的初始減少通過乘數(shù)效應(yīng)(乘數(shù) =1/{1—[(1—t)(MPC-MPI)]})導(dǎo)致了產(chǎn)出更大的減少。

盡管投資在總需求中的比重比消費(fèi)小得多,但其支出的波幅要大于消費(fèi),因此也是經(jīng)濟(jì)長期增長和有效運(yùn)行的決定因素之一。所以,當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機(jī)時,我們不得不考慮其引發(fā)的一系列惡性循環(huán)。

圖一 1998～2008房屋銷售價格指數(shù)和 CPI走勢圖

據(jù)資料顯示(見圖一),雖然當(dāng)時降低房價后樓市成交量有所反彈,但支撐樓市回暖的宏觀經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)者信心、企業(yè)家信心等基本面并沒有出現(xiàn)根本好轉(zhuǎn)。因此,房價降低對房地產(chǎn)市場的真正回暖所起作用不太。

(三)利率調(diào)整對房地產(chǎn)的影響

“央行宣布,從 2008年 11月 27日起,下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 1.08個百分點(diǎn)?！?/p>

通過上圖,我們可以看出利率從 06年下半年至 07年底一直保持上升趨勢,直到 08年年中開始下降,這也符合我們實際的經(jīng)濟(jì)情況。06—08上半年,我國一直存在著通貨膨脹,尤其以 08上半年最盛,而此時,房地產(chǎn)業(yè)也處在其旺盛時刻?！胺績r更是出現(xiàn)快速飆升,房價的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)家庭的收入增長幅度,提前透支了未來房價增長的可能性,透支了未來的市場空間?！倍?08年下半年,政府卻采取了下調(diào)利率的政策,以緩解快速增長的弊端。

由 IS—LM模型我們可以得出,物品市場和金融市場之間是相互影響,相互聯(lián)系的。研究 GDP與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系,可以借助 IS曲線和LM曲線來進(jìn)行分析。

調(diào)低利率屬于擴(kuò)張性貨幣政策,即能夠?qū)е峦顿Y的增加。由于金融市場的利率對供給和需求的反應(yīng)非常迅速,所以必須在做出絕對正確的分析和決策后,才可予以實施。利率調(diào)低意味著貸款購房的成本下降了,利息支出減少了,這在一定程度上將給那些再次置業(yè)的消費(fèi)者帶來信心和希望,刺激了房地產(chǎn)的消費(fèi)和投資。

因此,央行利率的調(diào)整,對于房地產(chǎn)業(yè)來說是極大的利好。在房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷的情況下,不少消費(fèi)者處于觀望狀態(tài),而對于開發(fā)商來說,由于樓盤沒有賣出去,手上缺少流動資金,不得不使得原來正在進(jìn)一步開發(fā)土地空閑,造成不必要的浪費(fèi)。所以,政府在當(dāng)時出臺這樣的政策,無疑給房地產(chǎn)業(yè)送來一場“及時雨”。

(四)減免稅收對房地產(chǎn)的影響

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會直接影響房價,“增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收,會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本,從而會推動房地產(chǎn)價格上升”,相反,會使房地產(chǎn)價格下降。

稅收增加引起可支配收入減少,從而使得人們的消費(fèi)減少,這又通過乘數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致了產(chǎn)出和收入的減少。收入減少引起貨幣需求減少,進(jìn)而導(dǎo)致利率下降。利率下降削弱了更高稅收對物品需求的影響。相反的,國家對房地產(chǎn)稅收的減免調(diào)整正是增加人民可支配收入,增加房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi),導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求被放大的一大途徑。在供給彈性較小的情況下,前期積壓的市場需求得到集中釋放,從而引起了房價的大幅上漲。具體來講,建設(shè)及運(yùn)營的有關(guān)稅收和租賃市場的稅收被減免,就是減少開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收,在其他條件不變的情況下,這將會降低成本,使房價下降。

二、房地產(chǎn)行業(yè)周期分析

各個國家的歷史數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。一個完整的房地產(chǎn)行業(yè)周期一般包括四個階段,復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條。盡管中國房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)與國外發(fā)達(dá)國家有較大差異,但不可否認(rèn)的是,宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性、波動性,在任何經(jīng)濟(jì)體都是存在的。

房地產(chǎn)行業(yè)周期如下:

階段 特征 宏觀經(jīng)濟(jì)特征 房地產(chǎn)行業(yè)特征復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)增長、房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長供應(yīng)規(guī)模上升,消費(fèi)信心上升,供不應(yīng)求,價格回升繁榮房地產(chǎn)領(lǐng)先宏觀經(jīng)濟(jì)達(dá)到頂峰宏觀政策從緊,但宏觀經(jīng)濟(jì)受房地產(chǎn)業(yè)拉動仍保持較高增速投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大,但因價格漲幅過高,實際需求不足,銷量下滑衰退房地產(chǎn)領(lǐng)先宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退階段政策從緊,流動性過剩情況得到遏止,宏觀經(jīng)濟(jì)下滑投資規(guī)模開始下降,上下游產(chǎn)業(yè)景氣程度下滑,價格明顯下降,交易量逐步探底蕭條經(jīng)濟(jì)從底部開始復(fù)蘇、房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)蕭條在積極的財政和貨幣政策下,宏觀經(jīng)濟(jì)觸底并開始反彈投資規(guī)模繼續(xù)下降,供給規(guī)模下降,銷量觸底

根據(jù)發(fā)展周期,可以將房地產(chǎn)行業(yè)分為四個階段:量升價低、量價齊升、量跌價升、量價齊升。從一個階段發(fā)展到另一階段所需時間主要取決于房地產(chǎn)自身發(fā)展所處的階段和外部環(huán)境的變化。資料顯示,自 2000年以來,我國房地產(chǎn)發(fā)展?jié)M足前三個階段:

第一階段 (2000-2002年):“量升價低”階段:房地產(chǎn)市場的調(diào)整總是以成交量的下降為先兆,但此時房價依然堅挺。

第二階段 (2003-2007年):“量價齊升”階段:價格和成交量雙雙下降。

第三階段 (2008年):“量跌價升”階段:隨著價格的下跌,有效需求不斷增加,成交量開始回升。

第四階段即“量價齊升”:隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)和成交量的持續(xù)增加,投機(jī)需求不斷活躍,進(jìn)而演化為階段。

三、中國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢及應(yīng)對建議

2009年,政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長而實施的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,經(jīng)濟(jì)在刺激下得到一定的復(fù)蘇,房地產(chǎn)市場在政策的影響下也漸漸回暖,出現(xiàn)了成交量增加、投資回升、消費(fèi)者信心升高等令人振奮的變化。2010年政府又出臺一系列調(diào)控政策,以使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展。此次調(diào)整,從發(fā)展趨勢來看,盡管我國房地產(chǎn)市場調(diào)整比較大,但宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、流動性充裕和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級等因素將使 2010年房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持較快增長,要想使房地產(chǎn)有一平穩(wěn)發(fā)展前景,調(diào)控力度依然需要強(qiáng)化,并保持一定的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

(一)采取有利民眾的房產(chǎn)市場體制

“現(xiàn)階段我國銀行體系仍為國有銀行和國有控股銀行所壟斷,資本市場缺乏層次,民間資本進(jìn)入的壁壘很高,房地產(chǎn)民營企業(yè)也無法利用資本市場依適合自己的方式籌集資金。”所以,我國政府必須健全市場機(jī)制,拓寬投資渠道,如此才能使企業(yè)提升自身實力,從而從容應(yīng)對機(jī)遇和挑戰(zhàn),使市場得以健康發(fā)展。

(二)平衡供給,縮小貧富差距

我國大部分人口在農(nóng)村,而多數(shù)農(nóng)民沒有能力購買樓房,致使購房市場的資源無法達(dá)到最大化。因此,縮小貧富差距對拉動內(nèi)需有著重要的作用,可以為房地產(chǎn)的發(fā)展提供巨大的市場空間,推動其升級和優(yōu)化,同時,亦能夠使我國應(yīng)對金融危機(jī)的能力不斷增強(qiáng),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。

資料顯示,近年來我國加大了保障性住房建設(shè)的步伐,但保障性住房供應(yīng)依然不足,建設(shè)步伐依然緩慢。未來幾年,國家應(yīng)及時加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)與管理,處理好保障性住房與市場的關(guān)系,處理好經(jīng)濟(jì)增長與人民利益的關(guān)系。達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的目的。

金融危機(jī)的全球性影響仍在持續(xù),受其影響,我國的房地產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)仍不能完全擺脫低迷。在我國政府正確合理的宏觀調(diào)控下,房地產(chǎn)事業(yè)必將向著光明的未來,健康而穩(wěn)定的發(fā)展。

[1]《2008年二季度經(jīng)濟(jì)述評:市場不支持高房價》,中國信息報,2008.08.05。

[2]《關(guān)于影響房價的幾個因素探討》,http://www.qncye.com/licai/2008/1104/licai_1147.html.

[3]《蘇州樓市是否真正回暖》,http://blog.sina.com. cn/s/blog_48fa26d90100d48x.html.

[4]鄒文軍:《房地產(chǎn):預(yù)計將于 2010年后見底復(fù)蘇》,搜狐房產(chǎn) 2008.12.30。

F299.2

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1003-8353(2010)07-0187-03

韓旭,山東大學(xué)管理學(xué)院。