北京市首信律師事務所律師 徐 虎

房屋出租的煩心事

北京市首信律師事務所律師 徐 虎

老張，快六十了，叫張抗美，一個帶著時代烙印的名字。老張在北京一個科研所工作了半輩子，單位考慮到他的年齡和身體條件，沒再安排給他科研項目，掛了個行政人事部門的副職。老張偶爾上上班，閑睱利用自己的特長搞點小發(fā)明，自得其樂。妻子王秀紅和他年紀相仿，在一個國有企業(yè)干到退休，沒事炒炒股。兩口子的房子是老張單位分的，120多平方米，三居室，當年房改房花錢買下來的。

老張的兒子張勁今年28歲，大學畢業(yè)后在北京東三環(huán)的一家外企上班，平常在家吃住，經(jīng)濟上倒也寬松。

王秀紅趕上牛市的時候賺了點錢，2007年在離家很近的北三環(huán)中路馬甸橋附近掏了90萬元，買了套80平方米的二手房，準備給兒子結(jié)婚用。這套房買下來空了兩個月，兩口子覺得空著也是浪費，交給原先幫著買房的Z中介出租了。

1 未來兒媳提出先買房再結(jié)婚

為人父母，兒女的婚事就是天大的事，兒子一天不結(jié)婚，老張兩口子就一天感覺心里不踏實。張勁有個女朋友叫小雯，小雯長相不錯，但家庭條件和工作單位都很一般，還有點虛榮心，按現(xiàn)下的說法，挺實際的姑娘。張勁是情人眼里出西施，對小雯平常是寵著、慣著。

張勁覺得結(jié)婚不過是個形式，再說小雯比自己小好幾歲，不著急。這老媽催得煩了，也就和小雯商量，是不是考慮結(jié)婚。她問張勁，咱們沒房子怎么辦，她可不和老人在一起?。凰以谀线?，工作也在南邊，要結(jié)婚，先得在南邊要離她家近點的地方買套房；不買房不結(jié)婚。張勁回家和老媽說這事，王秀紅有點生氣，家里房子這么寬敞，小兩口不在家里住也就罷了，馬甸的房子80多平方米也夠住了，還嫌離自己家遠，就只想著自己的父母不考慮我們老兩口，真是不懂事。不過，既然張勁這么喜歡人家姑娘，人家姑娘提出來了，買了房既滿足了兒媳，沒準在兒子手里還能升值，就準備到南邊看看房子。

2 房價高得離譜，老兩口琢磨先賣舊房籌資金

老張和王秀紅一連看了十幾個樓盤，基本上開價是25000元以上，這三居的一套下來怎么也得300萬元，一次性付款想都別想。老張兩口子回家核計：按照家里的經(jīng)濟狀況，最多首付40%，裝修起碼得20萬元，這兩下子家底就掏空了；兒子現(xiàn)在的工資還不夠每月還貸款的，老兩口總不能為了一套房再把自己的工資也全搭進去。想來想去，北三環(huán)的房子總比南三環(huán)的房子價格高，只能想辦法把馬甸的房子賣了，看能不能在南邊換一套房，滿足未來兒媳的心愿。

3 出租房里亂糟糟，舊房報價差別大

馬甸的房子已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)當當收了兩年多房租，老張兩口子從沒去看過，不去看還好，一去看，老張和王秀紅火冒三丈，80多平方米的房子里面除了衛(wèi)生間和廚房，臥室和客廳都打了隔斷，共分成七個小間，房子被搞得亂七八糟。兩口子去的時候正好是上班時間，房子里靜悄悄的，兩個人在小走廊里站了會，聽到有響動，一個20多歲的小姑娘，趿著拖鞋，穿著睡衣出來問：找誰，怎么進來的？老張看姑娘穿著睡衣，出門了。王秀紅說我們是房屋主人，過來看看，你一個月多少錢租的？姑娘說她們兩個人合住一間，一個人400元。王秀紅問其他的呢？姑娘說三個房間和她們一樣，每間住兩個人，另外四間，每間是住四個人，房子里只能擺開兩張上下鋪，一個人一個月250元。

王秀紅出門和老張把情況說了一下，兩人一算：這80平方米的房子住了22個人，租金一個月就6000多元，中介一個月給他3000元不說，一年只給11個月，還把這房子搞得亂七八糟，中介掙錢掙得有點忒黑了。老張說去趟Z中介，先問問這房子值多少錢。

兩人到了Z中介想找負責他們房屋的業(yè)務員小李，不巧小李不在。一個工作人員說：小李現(xiàn)在是副店長，他出去陪客戶看房了，我是他手下，有事您和我說。老張說我們家這房子要是賣能賣多少錢？這工作人員說這套房建成是上世紀90年代初，估計也就是25000元一平方米，除了稅費，您能凈得180萬元。工作人員還說，這房買得值，兩年多就賺了近100萬元，極力慫恿老張委托他們賣房。老張覺得還是再問問別家心里才有底。于是去了另外一個規(guī)模更大的中介公司，W中介公司說這房子地段好，戶型不錯，比較好賣，差不多凈得220萬元。好家伙，這一問，差出近40萬元來。W中介工作人員又問這房有沒有出租，老張說出租了，工作人員說如果想委托他們賣房，先做個登記，在網(wǎng)上和門店里把這套房的出售信息登出來，他們先收集意向買家，在這段時間讓老張把房屋騰出來。老張覺得這主意不錯，不過他想先去Z問一下解除租賃合同的事，把房屋收回來再賣，踏實。

4 理論半天白受氣，收回房屋得貼錢

老張和王秀紅再回到Z中介，正好看到小李剛到店門口。小李一聽老張說要解除合同，就問：張老師，如果您確定了，我就把合同拿出來，咱們商量一下怎么辦？老張說：簽合同時我都沒看，房租我不收了，你把房子給我騰出去，把房屋原樣給我就行。小李說：張老師，有合同就得按合同辦，小李指著一個條款說：張老師，你看看，您這合同還有7個月才到期，如果中途解除合同，您除了退還我們交給您的一個月押金外，今年這一個月房屋代理費還得付，另外您還得給我們支付3個月違約金，您支付了違約金，我們一個月之內(nèi)把房屋給您騰空。王秀紅說，80平方米的房子，你們租給了20多個人不說，還搞得亂七八糟，我們還沒找你們呢，還得要我們付給你們5個月房租？小李滿臉堆笑著說：王老師，我們可是正規(guī)的中介公司，嚴格按合同辦事的，您說您房租哪季沒按時收到？再說了，您看看合同，哪兒說我們必須租給幾個人住了？

老張記得簽合同時他雖然不懂，但還是看了看合同，印象中有個條款寫著租給幾個人住。老張說：我看看合同。老張拿過合同來，一看，合同第二條在房屋租賃用途中，還真寫著“如果租賃用途為居住的，居住人數(shù)不得超過＿ 人”，可合同里面這條款空白處已經(jīng)用簽字筆打了斜杠，老張很明白空白處打了斜杠就是沒約定不得超過多少人。老張心想，這住多少人我不和你理論了，你沒經(jīng)過我們允許，在房子里面亂搭亂建，總不對吧。于是就和小李說：那我這兩居的房子改成了七居，你們的做法總是違反合同的規(guī)定吧？小李說：張老師，你說我們違反合同，就錯了，你看合同第八條，您允許我們對你的房子進行裝修裝飾或是添置新物，合同第十條也說了，我們在擅自拆動改變或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)時，您可以說我們違約，您可以解除合同，但我們沒有擅自拆動改變或損壞您房屋的主體結(jié)構(gòu)，我們那是用石膏板做得隔斷，要是我們把您房屋承重墻拆了，我們算違約，就是您不管，您鄰居和物業(yè)公司也不干?。?/p>

這老張和王秀紅聽到這里，有點傻眼了，當時簽合同時覺得不就是出租房子嘛，找個正式的中介，有穩(wěn)定的房租收就得了，所以也沒在意合同內(nèi)容，這下好，全讓人家用合同把自己裝進去了。按照合同辦事，這解約得付給人家五個月房租15000元。老張和王秀紅心里堵得發(fā)慌，相對無言。

5 柳暗花明又一村，律師支招解難題

老張和王秀紅出了Z中介的門，默然無語，活到這把年紀，從沒碰上過這種事。房子被搞得亂七八糟，卻挑不到人家毛病，還得倒貼錢給人家。王秀紅腦子一機靈，說：你們單位不是有法律顧問叫劉律師嗎？明天你倒找他咨詢一下。

老張和劉律師約好了在律師樓見面。劉律師看了老張的合同，聽了聽老張和小李交談的情況，問老張：有什么打算？老張說：您說我去法院告他們，行不行？劉律師說：單純從合同角度看，你是該付給中介五個月房租，這種情況下你如果去法院起訴他們，贏的可能性不大，還費時費力，無論哪方對一審的判決不服，提出上訴，這騰房時間也就長了，不僅出不了氣，可能更添堵，你想盡快收回出租房，最好不要走訴訟這條路。這件事只能通過其它的途徑解決。劉律師接著說：不要局限在合同條款上，現(xiàn)在公安局對房屋租賃有管理規(guī)定，房屋出租人要去辦理備案登記、承租人也要去登記；還有，按照規(guī)定中介應該專門開設賬戶給您付房租，這個賬戶建委要備案。你的合同里面約定了Z中介代理你辦理房屋出租的備案登記手續(xù)、必須通過專門賬戶支付你租金，有的中介為了圖省事，不會這么嚴格去執(zhí)行，如果中介沒做到，政府監(jiān)管部門要處罰他們。你想辦法到公安、街道、建委這三個部門核實一下，如果他們沒按規(guī)定做，你再和中介談時可以拿這個說事，如果談得好，你會少付或是不付給他們錢。老張一聽是建委，心想那還有熟人呢。劉律師把相關的規(guī)定給老張打出來，讓他帶著，必要的時候給中介看看。老張臨走時，劉律師還特意叮囑：最好能談到只付兩個月房租。

老張找了幾個熟人了解了一下，他這套房Z中介在建委和公安、街道那邊都沒有按照規(guī)定辦，這下心里就有數(shù)了。老張又找到小李，小李仍是滿臉堆笑：張老師，您繼續(xù)出租還是解除合同讓我們代理賣房？老張說：我解約，不過五個月的房租我不付。小李看老張已經(jīng)不再信任他，心想，看來代理賣房這事吹了，只有想辦法得把五個月房租收過來，于是沉下臉來：張老師，我們按合同辦，要不您這房我們可騰不了，那邊租客還得找我們要賠償呢。您如果不按照合同辦，我們公司只能和您法庭上見了。

老張把房屋租賃備案和支付租金專用賬戶的事提了下，說：法規(guī)我都帶來了，要不你看看。小李一看這情況，心想保證有人在后面支招，這不是打我們痛處嗎？公司圖省事，還真沒按規(guī)定辦。這老張要是較真，去公安和建委舉報，公司想滅火可就難了。于是好聲說：張老師，您等等，我打個電話給總部，看這事能不能好好商量一下。一會兒，小李出來，說：按合同規(guī)定您是必須付給我們五個月房租，要不這么著，咱們也合作兩年多了，你少付點，付三個月的吧，你要是同意我就給總部打報告。老張說：我不付，你得把房子給我清理干凈，原樣交給我。小李說：要不您回去再考慮一下我的難處，這事是我負責，我這副店長還在試用期，如果處理不好，就干不成了，我也再跟總部商量一下，我明天給您打電話。

第二天，小李一早就給老張打電話說：張老師啊，我和總部溝通了好幾次，昨晚還請總部的一個主管吃了飯，您再付給我們兩個月的房租，房子我爭取十五天給您騰出來。要可以，您抽空過來簽個解除協(xié)議，咱們好合好散，您可別折騰別的什么了。老張說：那這么著，簽協(xié)議可以，兩個月的房租我要看到房屋騰空后再付。小李說：沒問題。

欄目主持：耿 瑜