北京市中業(yè)江川律師事務(wù)所律師 朱曉焱

二手房買(mǎi)賣(mài)中的道德風(fēng)險(xiǎn)

北京市中業(yè)江川律師事務(wù)所律師 朱曉焱

去年全國(guó)的二手房市場(chǎng)空前繁榮，成交量更是數(shù)目驚人，用“火爆”來(lái)形容二手房買(mǎi)賣(mài)毫不為過(guò)。對(duì)于眾多的二手房買(mǎi)主來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)房屋的原因可能也會(huì)是多種多樣的，為規(guī)避通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，將手中現(xiàn)金投資于黃金、房地產(chǎn)類(lèi)的實(shí)物資產(chǎn)者有之；由于存在住房需求而不得不買(mǎi)房的買(mǎi)主也不乏其人；更有為了搭上購(gòu)買(mǎi)二手房?jī)?yōu)惠政策的末班車(chē)而倉(cāng)促搶購(gòu)者······但是，無(wú)論是基于何種原因進(jìn)入二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，其中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，必須要特別留意和慎重對(duì)待。

但凡市場(chǎng)交易總是伴隨著風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在，二手房的交易市場(chǎng)焉有例外？二手房買(mǎi)賣(mài)合同爭(zhēng)訟背后藏著多種風(fēng)險(xiǎn)，道德風(fēng)險(xiǎn)也是其中不應(yīng)被忽視的風(fēng)險(xiǎn)之一。

看到二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的熱鬧景象，讓我想起曾經(jīng)代理過(guò)的關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)的合同糾紛，我接受了作為買(mǎi)方當(dāng)事人的委托后，從當(dāng)事人處我們了解如下情形：買(mǎi)方是一對(duì)年輕的夫妻，丈夫以投資為目的于2007年10月15日，獨(dú)自與他人簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，并按合同要求開(kāi)始履行給付房款的義務(wù)，至2007年11月9日買(mǎi)方共向賣(mài)方支付了60萬(wàn)元購(gòu)房款。但就在合同尚未履行完畢時(shí)，丈夫卻因所在公司涉案受到牽連而被公安機(jī)關(guān)限制人身自由。事發(fā)后，妻子如實(shí)告知賣(mài)方上述情況，表示愿意繼續(xù)履行合同，同時(shí)提出多種繼續(xù)履行合同的方案，但賣(mài)方均以合同相對(duì)性為由（即合同主體一方為丈夫而非妻子）不同意其方案。進(jìn)而主動(dòng)提出解除合同，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，表示賣(mài)方將于2008年2月7日前全額退還買(mǎi)方已支付的全部購(gòu)房款。雙方口頭達(dá)成一致意見(jiàn)后，賣(mài)方分別于2008年1月24日、2008年2月2日及2月7日前分三次退還了購(gòu)房款25萬(wàn)元。此后，雖經(jīng)買(mǎi)方多次催要但賣(mài)方皆以各種理由拒絕退還剩余購(gòu)房款。事實(shí)上對(duì)于賣(mài)方而言，合同以外的第三人代為履行給付金錢(qián)義務(wù)，不會(huì)損害其利益，也不會(huì)增加其受領(lǐng)費(fèi)用，換言之合同仍可以繼續(xù)履行。既然賣(mài)方拒絕繼續(xù)履行而欲解除合同，那么就該退還他們已經(jīng)交付的購(gòu)房款。

買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議對(duì)付款方式和違約責(zé)任作了進(jìn)一步的規(guī)定。該合同中對(duì)違約責(zé)任的規(guī)定是：“買(mǎi)方如未按合同約定的付款方式付款，賣(mài)方對(duì)買(mǎi)方逾期付款行為有權(quán)追究違約責(zé)任，每逾期一日，買(mǎi)方應(yīng)支付賣(mài)方逾期款千分之三作為延期付款的違約金，逾期十個(gè)工作日，賣(mài)方有權(quán)解除合同，買(mǎi)方所付定金不予返還?！毖a(bǔ)充協(xié)議中還有一條需特別注意：“買(mǎi)方于2007年12月30日前辦理完過(guò)戶(hù)等相關(guān)手續(xù)，逾期未辦理視為買(mǎi)方違約，首付定金20萬(wàn)元不予退還?！憋@然該條對(duì)買(mǎi)方而言是很不合理的，因?yàn)檗k理過(guò)戶(hù)手續(xù)是需要賣(mài)方協(xié)助的，由于賣(mài)方的原因?qū)е逻^(guò)戶(hù)不能，怎能讓買(mǎi)方來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任？

買(mǎi)賣(mài)雙方在多次交涉有關(guān)合同履行及解除合同的方案時(shí)，賣(mài)方都只有口頭的意思表示而不曾留下書(shū)面協(xié)議，加上那條對(duì)買(mǎi)方不利的約定可以肯定，賣(mài)方既不想繼續(xù)履行合同，又希望買(mǎi)方能承擔(dān)違約責(zé)任，以達(dá)到獲取20萬(wàn)元違約金的目的。果然在買(mǎi)方以原告身份向法院提起訴訟，要求賣(mài)方（被告）退還剩余購(gòu)房款后，賣(mài)方（被告）即刻提出反訴，主張20萬(wàn)元的違約金。為此被告代理人還向法院提供了一份快遞通知單作為證據(jù)，快遞單的備注內(nèi)容是：“請(qǐng)買(mǎi)方速來(lái)我處履行購(gòu)房合同，逾期未到視為你方違約?！痹诜ㄍベ|(zhì)證時(shí)我發(fā)現(xiàn)，快遞單上發(fā)件人和收件人的電話(huà)號(hào)碼竟然同是發(fā)件人號(hào)碼，可見(jiàn)發(fā)件人根本不希望收件人真能收到這份快遞。被告代理人欲通過(guò)該證據(jù)證明，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，從而享有法定的單方解除權(quán)。那么賣(mài)方不僅有權(quán)單方解除合同，還可追究買(mǎi)方的違約責(zé)任，順理成章的可以無(wú)需返還20萬(wàn)元的定金。正是由于被告代理人不誠(chéng)實(shí)的、刻意制造出的這份證據(jù)，恰好說(shuō)明了在合同簽訂者由于客觀(guān)原因不能親自履行合同，其原告妻子曾主動(dòng)告知了這一實(shí)際情形，賣(mài)方不也正是在利用此事做文章嗎？

雖然原告所提供的并非是強(qiáng)有力的直接證據(jù)，卻能夠形成完整的證據(jù)鏈，起到證明原告主張的作用，最終也得到了法院支持。法院的判決書(shū)內(nèi)容大致如下。

“本院認(rèn)為：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。通過(guò)庭審中出賣(mài)人提供的證人證言，結(jié)合出賣(mài)人向買(mǎi)受人退還房款，以及出賣(mài)人正在另行出售本案涉案房屋的事實(shí)，可以認(rèn)定出賣(mài)人向買(mǎi)受人退還房款之日為該合同解除之日。在該合同解除后，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)將買(mǎi)方支付的房款返還，故買(mǎi)受人要求出賣(mài)人返還購(gòu)房款的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。因雙方在協(xié)商解除合同過(guò)程中，并未就違約責(zé)任做出約定，故出賣(mài)人要求買(mǎi)受人支付20萬(wàn)元違約金的反訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。”

雖然誠(chéng)實(shí)信用原則被譽(yù)為民法的帝王條款，但由于利益的驅(qū)動(dòng)有些人背離了這一原則。該案中的賣(mài)方在簽訂合同的一剎那，何嘗不是準(zhǔn)備要實(shí)際履行呢？只是在發(fā)現(xiàn)有機(jī)會(huì)不用履行合同，還有可能會(huì)獲得20萬(wàn)元的違約金時(shí)，當(dāng)事人的心理才隨之變得復(fù)雜起來(lái)。在二手房市場(chǎng)交易異?；钴S的今天，我們常會(huì)看到這樣的情況，如夫妻一方與他人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，將屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋賣(mài)給第三人，但是房?jī)r(jià)每日都在飛漲，他們可能有些后悔賣(mài)房了，此時(shí)另一方通常會(huì)站出來(lái)說(shuō)，配偶一方的行為侵害了自己的合法權(quán)益，指稱(chēng)其無(wú)權(quán)處分而主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，從而導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。

這些導(dǎo)致?tīng)?zhēng)訟產(chǎn)生的緣由，都屬于爭(zhēng)訟背后隱藏著的道德風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)道德風(fēng)險(xiǎn)我們至少要注意以下幾點(diǎn)：首先，在簽訂合同時(shí)慎防合同陷阱；其次，在每一次的商談過(guò)程中都盡可能保留書(shū)面記錄，以便日后作為證據(jù)使用；最后，在處理夫妻共有的財(cái)產(chǎn)時(shí)，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)或出售都最好能夠夫妻雙方都能共同參與，至少是要求夫妻二人都在合同上簽名，不讓背信者輕易找到借口，避免守信者被無(wú)辜的牽扯進(jìn)無(wú)休止的訴訟中去。雖然本案原告最終獲得了勝訴，但那疲憊的臉?lè)路鹪诟嬖V人們，事前防范相對(duì)事后補(bǔ)救而言更能減少不必要的訴累，從而避免或減少無(wú)謂的爭(zhēng)訟成本。

欄目主持：耿 瑜