程 香

編者按

2001年，中國政府連續(xù)出臺“二套房首付五成、房貸利率上浮10％”等調(diào)控政策，試圖調(diào)控飛漲的房價，以商品房為代表的地產(chǎn)市場頓時風(fēng)聲鶴唳。然而，有一種房子的市場卻繼續(xù)在穩(wěn)步增長，它就是人們心中的“高端物業(yè)”。在特定的一群投資者眼中，高端物業(yè)更是一種穩(wěn)定的具有升值潛力的投資產(chǎn)品。本刊特別制作“海西高端物業(yè)投資鑒賞系列報道”，從投資鑒賞出發(fā)，探尋高端物業(yè)投資價值和空間，以饗讀者。

微博上，著名地產(chǎn)人物soHo中國董事長潘石屹常常秀出自家別墅的照片。在長城腳下的山間林地里，名為“長城腳下公社”的私家別墅，時不時地被主人用來接待外國友人、公司高層聚會、圈中好友舉辦Party，甚至是微博博友見面等。

潘石屹毫不掩飾自己對別墅生活的喜愛和享受：早餐是自家種出的玉米，沒有施過任何化肥和農(nóng)藥；院子里的柿子樹上果實掛滿枝頭；狗尾巴草低下頭，預(yù)示著秋天來了；中午看著書，迷迷糊糊的睡著了，被蟬鳴和風(fēng)吹蘆葦?shù)纳成陈暢承蚜?；院子里的山楂一天比一天紅了，在明媚的陽光里很好看；從窗望去山坡上一束艷麗的、紫色的、不知名的野花，在秋天里怒放著……

凡此種種，不枚勝舉。別墅生活在細節(jié)中盡顯魅力，為都市里忙碌的人們添了瑰麗的“院落夢”。是的，擁有一座有天有地有院落的房子，是每個人的夢想，正是因為這持續(xù)不滅的夢想，在調(diào)控政策輪番上場的市場下，高端物業(yè)始終保持穩(wěn)銷。即便是秋越來越深，但

對于金字塔頂端的人群來說，高端物業(yè)是沒有冬天的。

千萬富豪催熱高端物業(yè)

關(guān)注別墅的人多為中國的新興富商階層。三十多年的改革開放所累積的經(jīng)濟財富，讓這一群體不斷的擴大。根據(jù)《胡潤財富報告》，截至2009年年底，中國大陸千萬富豪已經(jīng)達到87.5萬人，億萬富豪人數(shù)則超過5.5萬人。而在花旗銀行的《2010財富報告》中，中國的百萬富翁已力壓德國，名列世界第四。美國洛杉磯的貝弗利山莊、加州的橘郡、紐約中央公園旁的第五大道，巴黎的十六區(qū)，日本的東京灣，香港的半山，這些世界頂級富豪、明星以及社會名流聚居地，對于中國商界的高層人士來說不再是那么遙不可及。

在洛杉磯，中國有的富商購得了百萬美元以上豪宅。位于香港的半山的一豪宅，也在去年被內(nèi)地客以4.39億港幣的價格買走，每平方米高達76.7萬港元。曾經(jīng)以超過11億元的身價，而享有世界第一豪宅之稱的英國的愛敦閣，也有了關(guān)于中國買家的傳聞?！獣r之間，滿世界似乎都有中國的新富階層尋求豪宅的身影。

需求決定市場。著名心理學(xué)家馬斯洛曾說過，人首先要滿足的是讓自己免于饑餓，有可以居住的房子之類的最基本的生理需求，之后，他就會去追求安全、歸屬、尊重，最后實現(xiàn)自我。對于剛剛開始嶄露頭角的中國財富新貴們來說，高端物業(yè)就是他們進入“貴族生活”領(lǐng)域的敲門磚。單純從市場上來看，高端物業(yè)也比一般的房子更保值，這也讓希望能用房子來保證自己資產(chǎn)價值的投資者心動。

市場低迷，高端物業(yè)卻會止跌領(lǐng)漲

拿高端物業(yè)中的別墅為例，別墅的價格雖然有時也會下跌，但相比普通房子而言，有更強的抗壓性。1997～2002年的亞洲金融危機期間，雖然是香港別墅價格暴跌的過程，但從2002年到現(xiàn)在，香港的樓市均價上漲了130％～150％，別墅價格上漲則超過了200％。剛剛結(jié)束的交代危機讓美國整體旁價下跌了30％，但別墅區(qū)不跌反而逆勢上漲，全美前十名別墅價格平均價格為8850萬美元，比去年的平均值增加了近1000萬美元。經(jīng)濟學(xué)家金巖石說過，一個國家整個房地產(chǎn)市場崩潰的時候，高端物業(yè)卻會止跌領(lǐng)漲。

在國內(nèi)別墅市場方面，2009年上海樓市別墅總成交16萬套，門檻最低已經(jīng)達到5萬元／平方米。成交均價最高的前10名樓盤的價格中位數(shù)為9.5萬元／平方米，比2008年的7.2萬元漲了32％。有經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測，不久的將來，上海別墅價格還會有很大的潛力，北京將達20萬元／平方米，廣州、深圳將達10萬元／平方米。

和美國這樣土地資源豐富的國家相比，中國的別墅市場更顯稀缺。為了緩解住房市場中的壓力，2003年國土資源部頒布“限墅令”，2006年5月，中國政府全面叫停別墅用地，大戶型住房開發(fā)將在某種程度上受到抑制。許多別墅房產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)投居民商品房。別墅成為市場上稀缺的產(chǎn)品，別墅樓盤尤其是占據(jù)城市稀缺土地資源的城市別墅“瀕臨絕跡”。

隨著這一波別墅的稀缺，地段的稀缺，以及土地增值浪潮的到來，別墅的投資價值越來越顯現(xiàn)。

國際知名地產(chǎn)咨詢機構(gòu)第一太平戴維斯9月發(fā)布調(diào)查報告稱，由于日益稀缺、文化價值高，上海的老洋房售價在過去三年里上漲了27％。其中，上海徐匯區(qū)中心地段的一套老洋房更是以每平方米20.9萬元的高價售出，而當時最貴的一手公寓“湯臣一品”售價為每平方米人民幣18.9萬元。老別墅超過了引領(lǐng)上海豪宅價格風(fēng)向的“湯臣一品”。

最貴的房子，往往也是最便宜的

仁者樂山，智者樂水。流動的溪水和自然的山林對于信仰天人合一的中國人來說，總有一科莫名的吸引力。今天，這樣的山水景色在中國快速城市化的背景下，已經(jīng)越來越少。伴隨城市化而出現(xiàn)的新富階層，并不缺少高樓大廈，他們想有的是山水中的和諧空間，用以表現(xiàn)自己繼承傳統(tǒng)、引領(lǐng)時代的身份。在這其中，高端物業(yè)無異于最佳媒介。

國廣一葉董事長葉斌亦看好高端物業(yè)的價值空間。他認為，從置業(yè)心態(tài)上來講，同樣是購房投資，買便宜不如買貴?！白钯F的房子，往往也是最便宜的。”他告訴記者，“基于中國經(jīng)濟的長期穩(wěn)定向上發(fā)展，現(xiàn)在看過去偏貴的房子，在將來回頭看，升值空間一定會更大。而同樣都在升值的房產(chǎn)，越貴的升值幅度越大，因為其資源的不可復(fù)制性，以及自身品質(zhì)的優(yōu)越性?！?/p>

高端物業(yè)的價值空間提升，除了其擁有的天然稀缺性環(huán)境，如臨江、靠海、背山等，葉斌認為，還有很重要的一點，在于對物業(yè)的“養(yǎng)”?！斑@個‘養(yǎng)，不是養(yǎng)房，而是養(yǎng)人，養(yǎng)氛圍?！彼f，環(huán)顧國外和香港地區(qū)的高端物業(yè)，真正的高端社區(qū)，必定是名流云集的地方。當然，那種名流云集的氛圍，也絕不是一朝一夕養(yǎng)成的，也曾經(jīng)歷過漫長的過程。

而環(huán)顧福州本土，能稱得上“名流云集”的高端社區(qū)，基本空白。從這個意義上來說，福州市場目前泛濫的高端物業(yè)，可稱得上是“泛高端”、“偽高端”。但也正因如此，福州高端市場處于初級起步階段，也給未來帶來了無限想像空間。

海西高端物業(yè)長期仍然看漲

自2008年至今，針對樓市出臺的調(diào)控政策三令五申，房價卻依然似壓不住的野草般瘋長。每輪調(diào)控，樓市多多少少都會受到些影響，有的開發(fā)商為保護

資金鏈，被迫降價銷售。但縱觀高端物業(yè)，卻鮮見地不受政策影響，領(lǐng)漲止跌，仿佛攜帶了“護身符”，成為樓市抗跌中的“鋼鐵俠”。

究其原因，置房網(wǎng)總經(jīng)理楊明對本刊記者分析認為，原因有五。其一，與城市化進程有關(guān)。我國出現(xiàn)“磁心現(xiàn)象”，大城市吸納中小城市，小城市吸納鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口。城市化進程每年以1％的進度發(fā)展，每年有1400萬人口涌入城市，相當于每年中國都要再造一座類似上海這樣的巨無霸型城市?！拔翌A(yù)計中國的城市化進程至少還要10-15年才會放緩腳步?！睏蠲髡f，在這期間，房屋仍需大量供應(yīng)，房價上漲也是必然，占盡天時地利的高端物業(yè)，無疑堪稱領(lǐng)漲將軍。

其二，從消費群體來看，高端物業(yè)其實不缺買家。如本文開篇所述，隨著中國經(jīng)濟穩(wěn)步向上發(fā)展，催生了近百萬的千萬富豪，他們是高端物業(yè)的終端消費者，且大都懷有—個院落夢，即便經(jīng)濟再不景氣，每年也總會有人實現(xiàn)自己的別墅夢想。況且，千萬富豪的消費能力雄厚，即便房價小幅上漲，對他們來說亦毫無感覺。

其三，從二手供應(yīng)來看，原本擁有別墅的群體，多為社會精英群體，資金實力雄厚，不會輕易賣掉房子，特別是自然環(huán)境稀缺型房源，即便少有人出售，亦很快被轉(zhuǎn)手。這就導(dǎo)致市場上二手房量很少。

其四，國家已經(jīng)停批別墅用地，現(xiàn)有的別墅資源占天占地，資源優(yōu)勢明顯，市場上賣一件少一件。供應(yīng)量與資源的匱乏，決定了其價值只會升，不會降。

其五，從消費習(xí)慣來看，東南亞民族都有買房習(xí)慣。對很多人來說，終其一生的奮斗，只為能住進一套像樣的房子。消費習(xí)慣促使樓市永遠不缺買家。而中國人口眾多，總有先富裕起來的群體，“你不買，總會有人買?！?/p>

升值空間，高端物業(yè)有信心

“高端物業(yè)作為房產(chǎn)中的奢侈品，是非常好的投資品?！狈慨a(chǎn)專家劉福泉告訴記者，越來越多富裕起來的人們，手握資金尋找投資渠道，而依中國目前的現(xiàn)狀，投資，除了股市就是樓市。與股市的跌宕起伏相比，作為實體的樓市。顯然更符合中國傳統(tǒng)投資習(xí)慣。

而且，隨著城市綜合體的不斷出現(xiàn)，城市中心也在悄然發(fā)生變化。以往一個城市一個中心，在將來可能會形成一個城市多個中心?！敖裉熨I的房子可能很偏遠，以后可能很中心。而中心地區(qū)的高端物業(yè)升值幅度有目共睹。”劉福泉說。

就福州本土市場來看，也確實如此。5年前，閩江邊、烏龍江邊、二環(huán)以外，尚屬荒涼，那時的人們，誰會想到如今那里都高樓林立、別墅云集呢?

“所以，眼光和信心很重要。投資最重要的就是信心，只要有信心，虧損的很少。有了信心，再綜合考慮樓盤信息，譬如說，地理位置，開發(fā)商品牌，社區(qū)環(huán)境，戶型設(shè)計，交通狀況，業(yè)主定位等。看準之后及時下手，將來不管是自住還是轉(zhuǎn)賣，收益自然比普通住宅高出很多?！眲⒏Ｈ嬖V記者。

國廣一葉董事長葉斌則對福州高端物業(yè)市場提出希望：目前的高端物業(yè)門檻還比較低，“有錢就可以高端”，高端僅僅體現(xiàn)在價格上，尚未從品質(zhì)、群體上劃分。

“高端物業(yè)需要一種氣質(zhì)，一種靈魂的東西，需要經(jīng)歷一段文化沉淀的過程，需要‘養(yǎng)，而這些是目前福州高端市場缺乏的?！比~斌說，“如果未來哪個社區(qū)，除了價格的高門檻外，再設(shè)個文化門檻，吸引社會名流、藝術(shù)家、知識分子等文化素質(zhì)較高、擁有社會影響力的群體，那可能會打造出真正的‘高端物業(yè)?！?/p>