于麗娜 劉 佳

摘要：近年來，房地產(chǎn)價格不斷上漲，形成“有房沒人住，有人沒房住”的尷尬局面，房地產(chǎn)市場的供求不平衡是我國房地產(chǎn)價格非理性增長的直接動因。本文通過對房地產(chǎn)價格非理性增長的現(xiàn)狀分析，找出其動因。

關鍵詞：房地產(chǎn)；價格；非理性增長，原因

在宏觀經(jīng)濟政策引導下，我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速的發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的同時，一些亟待解決的問題也隨之出現(xiàn)，其中最為突出的問題就是房地產(chǎn)價格過快增長，而且這種增長是非理性的。造成這種增長的原因是市場中嚴重的供需不平衡。原因有兩個方面：一是受我國特定的經(jīng)濟社會發(fā)展階段的影響，二是各個市場參與者通過其市場行為進一步影響了供需狀況。

1.房地產(chǎn)價格非理性增長的概念

在市場經(jīng)濟條件下，價格在價值的制約下反映市場的供求關系，而在我國的房地產(chǎn)市場中，因為供求的嚴重不平衡使得房地產(chǎn)價格更多地反映了供求關系，在很大程度上背離了房地產(chǎn)的真實價值。幾年來需求遠大于供給的狀況使得房地產(chǎn)價格一路飆升。

2.需求增長的因素

(1)社會經(jīng)濟發(fā)展對需求的驅(qū)動

隨著改革開放20多年的快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，對高質(zhì)量生活的追求使得大眾對通過購置房產(chǎn)改善居住條件的欲望空前強烈。此外，城市化進程的加快促使購房需求的增加。城市化將呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢，而我國目前以及以后相當長的時間內(nèi)正處于這一區(qū)間。城市化的高速發(fā)展首先帶來城市人口的膨脹，對住宅需求的增長是必然結果。

(2)賣方及其相關利益者對需求增長的驅(qū)動

房地產(chǎn)需求量首先關乎開發(fā)商的利益，需求量越大對開發(fā)商來說意味著越大的利益空間。地方政府和房地產(chǎn)商有著密切的利益聯(lián)系，在某種意義上可以把開發(fā)商和地方政府列入同一利益集團。許多地方政府患有嚴重的“房地產(chǎn)依賴癥”，之所以這么講是因為房地產(chǎn)業(yè)能為地方政府提供很多“幫助”。首先，房地產(chǎn)投資是拉動GDP增長的重要力量，而GDP又是上級政府考核下級政府官員政績的主要指標。其次，分稅制的財政體制使地方政府的稅收減少，而發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可增加地方政府的財政收入。第三，房地產(chǎn)是改變城市形象的重要載體。商業(yè)銀行對需求的驅(qū)動，為房地產(chǎn)商從事開發(fā)經(jīng)營自有資金率相當?shù)?，且融資渠道較少，資金大部分來自商業(yè)銀行，商業(yè)銀行在預期豐厚的利息收益的同時也對風險有所考慮。媒體對需求的驅(qū)動。房地產(chǎn)商驅(qū)動需求的主要方式是通過媒體對其產(chǎn)品進行宣傳。

(3)買方行為對需求的驅(qū)動

房地產(chǎn)購買可以分為兩類：自主型購買和投資型購買。因為缺乏足夠的客觀的市場信息，購買者很容易受周圍環(huán)境的影響，采取超前購買等非理性決策，這在一定程度上進一步又擴大了需求。

3.供給增長的因素

(1)土地資源的有限性

土地資源作為一種不可再生資源，其總量是有限的。在我國人多地少的基本國情下，國家采取了最為嚴格的耕地保護制度，這使本來就不足的建設用地的供給更加捉襟見肘，加之土地資源的浪費等原因，可供給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地越來越少。

(2)房地產(chǎn)商的經(jīng)營方式和政府行為對供給的抑制

當前我國房地產(chǎn)市場供給的不足不是總量的不足，而是結構性供給不足。合理的房地產(chǎn)供給結構應該與居民的收入結構相一致。我國居民各階層的收入呈“金字塔”型結構。而在我國目前的情況相反，中低檔特別是經(jīng)濟適用房占開發(fā)總量的比例相當?shù)停邫n商品房不但占比重較高，而且有繼續(xù)提高的趨勢。商品房高空置率和大量居民買不起房并存的現(xiàn)象，在相當大的程度上抑制了房地產(chǎn)的有效供給。為了謀求長期的發(fā)展優(yōu)勢和占有土地的增值收益，實力雄厚的房地產(chǎn)商通過包括尋租在內(nèi)的各種方式大量購置地產(chǎn)，而其中相當一部分土地被囤積起來而不是馬上用于房地產(chǎn)開發(fā)，這就加劇了本來就緊張的土地供需矛盾。在這一惡性循環(huán)中，土地價格一升再升，房地產(chǎn)供給更加緊張。

(3)投機行為對供給的抑制

出于對增值收益的預期，房地產(chǎn)投機的目的是在價格上漲到一定程度時拋售。投機者待價而沽而不是及時將手中的房產(chǎn)投入市場，造成房屋空置率居高不下，房地產(chǎn)市場供給的進一步短缺。

4.房地產(chǎn)市場秩序混亂，人為惡意哄抬房價

市場秩序不規(guī)范、管理不到位、制度不完善現(xiàn)象比較明顯。在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務和服務管理的各個環(huán)節(jié)，都不同程度地存在著違法違規(guī)行為。尤其是一段時間以來，個別開發(fā)企業(yè)和中介機構不僅利用話語權誤導市場預期，人為造成市場緊張，自我炒作，而且騙取了銀行住房貸款，惡意哄抬房價，擾亂市場秩序，造成房價在短期內(nèi)急劇上漲。