程帥帥

摘要：目前中國的房地產(chǎn)價(jià)格是備受關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。本文通過住房供給結(jié)構(gòu)和需求層次的角度對(duì)中國高房價(jià)的原因進(jìn)行相應(yīng)分析，認(rèn)為對(duì)土地出讓金的過度依賴使得以地方政府為主導(dǎo)的保障性住房的建設(shè)嚴(yán)重不尼而且在商品房市場中，開發(fā)商瞄準(zhǔn)市場中的中高端客戶，使得商品性的低端用戶的需求無法得到有效滿足。中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性失衡時(shí)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的重要原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；住房供給結(jié)構(gòu)；需求層次

一、引言

在1998年，為促進(jìn)中國住房市場的健康發(fā)展，也為了捍衛(wèi)住房平等權(quán)，中國福利分房的時(shí)代結(jié)束。舊時(shí)代的落幕意味著新時(shí)代的開啟。從1998年到2004年，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了從積極實(shí)行推動(dòng)房改、降低稅費(fèi)、降低利息到發(fā)展住房抵押貸款、分期付款等一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場商品化的階段。

尤其是近年來我國房地產(chǎn)市場獲得了迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)迅速成為消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。部分大中城市出現(xiàn)了房價(jià)快速上漲的局面?？焖偕蠞q的房價(jià)導(dǎo)致部分城鎮(zhèn)家庭購房困難，這種現(xiàn)象引起了社會(huì)各界的關(guān)注和憂慮。弄清影響房價(jià)的主要經(jīng)濟(jì)因素，探究我國房地產(chǎn)投資是否過熱，房價(jià)是否合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房價(jià)，從2004年以來在經(jīng)濟(jì)理論界的爭論比較激烈，至今仍沒定論。筆者認(rèn)為中國高房價(jià)的背后主要是因?yàn)樽》抗┙o結(jié)構(gòu)和需求層次失衡而造成的。

二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

20世紀(jì)90年代以后，各國學(xué)者就開始采用宏觀經(jīng)濟(jì)模型來研究房價(jià)的變化，他們得出宏觀經(jīng)濟(jì)變量在一定程度上可以解釋房價(jià)波動(dòng)的結(jié)論。國外具有代表性的有：以美國四大城市從1970年第一季度到1986年第三季度的數(shù)據(jù)為樣本，并采用時(shí)間序列截面分析的方法，得出房價(jià)和成年人口比例、人均收入以及隨后若干年的價(jià)格變化呈正相關(guān)關(guān)系；以美國三個(gè)市鎮(zhèn)從1981年10月到1988年9月的月度數(shù)據(jù)為樣本，采用簡單回歸的方法，得出了人口、就業(yè)等宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)住房價(jià)格預(yù)測具有良好的預(yù)測能力；以美國41個(gè)城市1986年到J994年的年度數(shù)據(jù)為樣本，采用時(shí)間序列截面回歸分析，得出了宏觀經(jīng)濟(jì)變量在一定程度上能夠解釋房價(jià)的走勢Evans指出土地利用規(guī)劃以及其他方面的供給限制，會(huì)體現(xiàn)在地價(jià)的不斷上漲，從而推進(jìn)房價(jià)的提高?？傊?，這些研究都是以宏觀經(jīng)濟(jì)變量為自變量，房價(jià)或其變化率為因變量，通過回歸方法來研究它們的關(guān)系。

目前國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的討論大多數(shù)是定性的，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析房地產(chǎn)價(jià)格合理性的研究比較少。有代表性是：曹振良以抓住價(jià)格這一中心，分析價(jià)格是否急劇上漲，是否暴跌，從而是否導(dǎo)致金融或經(jīng)濟(jì)危機(jī)三個(gè)環(huán)節(jié)，把握宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投機(jī)狀況、金融支持和政府調(diào)控政策四個(gè)因素的理論分析框架或范式實(shí)證分析，得出結(jié)論：中國房地產(chǎn)不存在全局性泡沫晴；梁云芳、高鐵梅等利用協(xié)整分析和H—P濾波，計(jì)算了房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平，以及房價(jià)偏離均衡價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)，得出結(jié)論：我國房地產(chǎn)市場價(jià)格的偏離只是受部分地區(qū)的影響，即存在“局部泡沫”；楊帆、李宏謹(jǐn)?shù)纫罁?jù)馬克思的地租理論和索羅斯的市場非均衡觀，對(duì)中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行衡量，認(rèn)為中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生并快速發(fā)展；王金明、高鐵梅利用變參數(shù)模型對(duì)我國房地產(chǎn)市場的需求與供給函數(shù)進(jìn)行了動(dòng)態(tài)分析，認(rèn)為收入是影響需求的主要因素，房價(jià)是影響供給的主要因素，因此將房地產(chǎn)價(jià)格控制在合理的范圍是保證房地產(chǎn)發(fā)展的根本前提。

上述的研究關(guān)于對(duì)具體的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。然而，筆者認(rèn)為相比著具體的某種影響因素，房地產(chǎn)市場中的結(jié)構(gòu)失衡是影響中國房地產(chǎn)價(jià)格的重要原因。在本文中筆者將對(duì)住房供給結(jié)構(gòu)和需求層次失衡對(duì)中國房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行分析。

三、結(jié)構(gòu)性失衡的原因分析

住房商品化和市場化應(yīng)該有一個(gè)漸變的過程，從我國住房制度演變的過程來看，堅(jiān)持住房商品化、市場化、和社會(huì)化的改革目標(biāo)無可非議，但在向這個(gè)目標(biāo)邁進(jìn)的過程中，政府理應(yīng)保持足夠的提供可支付產(chǎn)權(quán)住宅和可支付租賃住宅的能力，以便對(duì)低收入家庭提供住房保障，對(duì)缺乏支付能力的中低收入家庭提供扶助。然而現(xiàn)實(shí)情況卻并非如此，市場化的速度過快，缺乏經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和廉租房的提供力度。在嚴(yán)格取消福利分房的同時(shí)，將各個(gè)單位向本單位職工提供優(yōu)惠性住房的責(zé)任丟掉了，將地方政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房規(guī)劃土地供應(yīng)、財(cái)力投入、分配和管理等弱化了。由此導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上的結(jié)構(gòu)失衡，即消費(fèi)者對(duì)保障性住房和低端商品性住房的需求遠(yuǎn)沒有得到滿足，而市場上卻大量供給中高端商品性住房，使得需求層次和供給結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，其關(guān)鍵在于保障性住房和低端商品房的供給嚴(yán)重不足。具體來說，主要有以下的幾個(gè)原因：

1.制度缺陷決定了保障性住房建設(shè)進(jìn)展緩慢。通過考察我國的住房保障制度發(fā)現(xiàn)，住房保障計(jì)劃由中央政府制定，省政府負(fù)總責(zé)，市縣等地方政府執(zhí)行，中央財(cái)政對(duì)地方補(bǔ)助部分建設(shè)資金，地方政府承擔(dān)著保障性住房建設(shè)的重任，包括土地的供給、居民的拆遷和大部分建設(shè)資金的籌集。這種制度設(shè)計(jì)使得政策制定者和執(zhí)行者之間缺乏必要的監(jiān)督，中央政府根本無法掌控地方保障性住房建設(shè)的進(jìn)度，而地方政府出于自身利益消極怠工，以配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足為由放緩保障性住房建設(shè)步伐。同時(shí)，住房保障計(jì)劃也凸現(xiàn)出中央政府與地方政府責(zé)任的不對(duì)等。

根據(jù)國家制定的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，2009年保障性住房投資計(jì)劃為1676億元，其中中央投入493億元，僅占29.4‰但地方配套1183億元，占比高達(dá)70.6％。并且，地方政府還有大量“隱性”的資金支出，根據(jù)計(jì)劃2009年將新增保障性住房177萬套，這意味著大量的土地將被用于保障性住房建設(shè)，由此地方政府將喪失大量的土地出讓金。因此，制度缺陷致使地方政府在保障性住房建設(shè)方面消極怠工，保障性住房建設(shè)進(jìn)展緩慢。

2.“土地財(cái)政依賴癥”決定了地方政府不會(huì)主動(dòng)增加保障性住房供給。從地方財(cái)政來看，我國地方政府有明顯的“土地財(cái)政依賴癥”，根據(jù)中央黨校教授周天勇(2008)的測算，2007年地方政府土地出讓金至少在7000億元以上，約占地方財(cái)政收入的30％，如果考慮到土地出讓金2007年才納入地方預(yù)算體系，上述估算結(jié)果存在低估的可能。從上海市奉賢區(qū)的財(cái)政收支狀況來看，2008年該區(qū)地方財(cái)政收入(一般預(yù)算收入)為28.6億元，而土地出讓金為13.4億元，占比達(dá)46.85％，如果再考慮到土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等財(cái)政收入，“土地財(cái)政”占該區(qū)地方財(cái)政收入的比重至少在60％以上?？梢?，地方政府具有明顯的“土地財(cái)政依賴癥”，這決定了地方政府對(duì)待房市的態(tài)度，地方政府希望房價(jià)上漲，房價(jià)的上漲必然帶動(dòng)地價(jià)的上漲和土地成交量的放大，從而增加地方財(cái)政收入。而保障性住房供給大幅增加將對(duì)房地產(chǎn)市場造成較大沖擊，甚至改變房地產(chǎn)市場供需平衡，導(dǎo)致房價(jià)下跌，房價(jià)下跌必然造成地價(jià)下跌，甚至地價(jià)下跌的幅度更大，這必然減少

“土地財(cái)政”，這是地方政府不愿意看到的。因此，地方政府不會(huì)主動(dòng)增加保障性住房供給。

3.市場供給途徑單一，新增住房多為中高檔住房。目前，我國二手房市場發(fā)展滯后，大量存量房流通不暢，住房需求過度集中于一級(jí)住房市場。美國存量房的交易面積與增量房的銷售面積之比為5：1，香港市場上流通的住房約2／3是存量房，而我國二手房市場交易量只占房屋交易總量的20％-30％。住房市場是買賣和租賃并重的市場，即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家也是如此。租房應(yīng)是城鎮(zhèn)居民居住的第二選擇，要引導(dǎo)居民樹立購買與租賃并重的二元化消費(fèi)觀念。正是由于我國二手房市場的不發(fā)達(dá)，才迫使大部分市場需求投向新增商品房市場。而我國的新增商品房市場上，中高檔商品房在房地產(chǎn)開發(fā)中所占的比重逐年增加，我國城市里的新建住房以大戶型為主，其目標(biāo)客戶的都是中高收入群體。這種盲目貪大求洋之風(fēng)與我國人多地少、人均資源少的國情是不相符的。而低價(jià)位商品房所占比重不斷下降，特別是經(jīng)濟(jì)適用房所占比重大幅下降。

四、結(jié)論和政策建議

上述的分析可以得到，由于在保障性住房建設(shè)中的制度缺陷和地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的過度依賴使得以政府為主導(dǎo)的保障性住房的建設(shè)嚴(yán)重不足，而且在商品房市場中，由于開發(fā)商瞄準(zhǔn)市場中的中高端客戶，大量開發(fā)中高端樓盤，使得商品性的低端用戶的需求無法得到有效滿足?？梢哉f中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性失衡時(shí)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的重要原因，而要解決這一問題，就要針對(duì)第三部分闡述的原因進(jìn)行治理。

首先要地方政府?dāng)[脫“土地財(cái)政依賴癥”，改變對(duì)待房價(jià)的態(tài)度。只要土地出讓金及相關(guān)的稅費(fèi)占到地方政府財(cái)政收入的比重較高，地方政府存在推高地價(jià)的“天然政策傾向”，地方政府可能會(huì)通過控制土地供給、放松投標(biāo)主體的條件等來推高地價(jià)，并希望房價(jià)上漲帶動(dòng)地價(jià)“量價(jià)齊升”，從而增加地方財(cái)政收入。因此，只有改變“土地財(cái)政依賴癥”才能抑制地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)，才能改變地方政府對(duì)房價(jià)的態(tài)度。

其次，改變地方政府的政績觀念，不能僅以經(jīng)濟(jì)增長作為唯一的政績考核指標(biāo)，社會(huì)和諧、充分就業(yè)、環(huán)境保護(hù)等都應(yīng)該納入考核體系。如果地方政府的政績觀念發(fā)生改變，民生問題將成為地方政府主要考慮的問題，地方政府必然尋求解決低收入家庭的住房問題的途徑，這必然加快保障性住房建設(shè)步伐。最后，地方政府應(yīng)該理順房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系，不能進(jìn)入“地價(jià)上升一一房價(jià)上升——帶動(dòng)地價(jià)再次上升——帶動(dòng)房價(jià)再次上升……”的怪圈，如果這種機(jī)制形成，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，一旦泡沫破滅，地方政府也將是受害者之一。因此，地方政府應(yīng)該改變對(duì)房價(jià)的態(tài)度，良性循環(huán)的房地產(chǎn)市場才符合地方政府的長遠(yuǎn)利益。

最后要培育和完善住房二級(jí)市場。當(dāng)前我國住房消費(fèi)市場還沒有形成合理的層級(jí)消費(fèi)模式，急需培育二手房市場，倡導(dǎo)合理消費(fèi)。中等、中等偏低收入家庭通過購買價(jià)位較低的存量二手房來解決住房問題；中等、中等偏高收人家庭通過轉(zhuǎn)讓舊房，再購買新建的價(jià)格性能比較高的中檔房、中高檔房，改善住房條件。以此住房消費(fèi)模式形成住房的層級(jí)消費(fèi)，可促使一、二級(jí)市場協(xié)調(diào)發(fā)展，對(duì)住房市場結(jié)構(gòu)調(diào)整有著不可低估的作用，同時(shí)也有利于保持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。為了培育二手房市場和房屋租賃市場，可從簡化已購公房、二手房交易的審批程序與交易審批程序、適度下調(diào)交易稅費(fèi)、加大對(duì)二手房按揭的信貸支持力度等方面做出探討和實(shí)踐。同時(shí)，發(fā)展規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，為住房交易雙方建立暢通的橋梁和平臺(tái)。