孫維豐，陳立文，王凌云

（河北工業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院，天津 300401）

房地產(chǎn)有很強區(qū)域性特點，研究區(qū)域發(fā)展冷熱均衡，制訂客觀合理的區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針和政策，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義．近年，關(guān)于房地產(chǎn)區(qū)域特點和均衡的研究屢見不鮮．陳浮、王良健 (2000)[1]對中國房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域差異與發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了研究；張濤 (2001)[2]引用了微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中兩隔離市場模型對房地產(chǎn)市場的區(qū)域價格及區(qū)域價格彈性差異進(jìn)行了分析；胡經(jīng)波 (2004)[3]建立了系統(tǒng)的區(qū)域房地產(chǎn)市場評估體系；蔡穗聲，王幼松 (2004)[4]將長三角地區(qū)與珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展差異進(jìn)行了比較分析；皮舜，武康平 (2004)[5]對我國房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系進(jìn)行了實證研究；李平 (2007)[6]從房地產(chǎn)泡沫的角度，采用我國房地產(chǎn)行業(yè)時間序列統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)泡沫測度進(jìn)行了研究；修麗娜，劉湘南，黃凌翔 (2009)[7]通過多個泡沫指標(biāo)比較分析，對天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展熱度進(jìn)行了研究；田成詩 (2009)[8]從探討房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟(jì)景氣關(guān)系的基礎(chǔ)上，對我國房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)景氣情況進(jìn)行了研究．學(xué)者們的研究成果，為后續(xù)深入研究奠定了良好基礎(chǔ)．

天津市常住人口達(dá)上千萬之多，現(xiàn)轄18個區(qū)縣．在全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大格局中，環(huán)渤海地區(qū)居于重要的地位，天津市正在成為我國最具有活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三支引擎的龍頭城市．天津市近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,取得了可喜的進(jìn)步，成為繼上海和北京等一線城市之后新的房地產(chǎn)投資熱點城市．然而，天津市各區(qū)縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不均衡，如何準(zhǔn)確定位城市區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡狀況，引導(dǎo)城市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)成為當(dāng)前政府、經(jīng)濟(jì)界人士、消費者、房地產(chǎn)開發(fā)商共同關(guān)心的問題．本文跟蹤天津市住宅交易情況，經(jīng)大量的統(tǒng)計工作，采用熱度分析圖法，對天津各區(qū)縣新建商品住宅市場 (2005-2008)的發(fā)展熱度做宏、微觀分析，通過指標(biāo)的總結(jié)和分析，較直觀的發(fā)現(xiàn)區(qū)域住宅交易市場的均衡趨勢以及一段時期內(nèi)住宅市場發(fā)展的冷熱均衡程度，結(jié)論可靠，效果良好．

1 住宅市場成交熱度指標(biāo)的確定

住宅的交易類指標(biāo)是研究住宅市場非

常重要的指標(biāo)，一般包括住宅成交套數(shù)，成交面積，單方平均價格等指標(biāo)．天津市國土資源和房屋管理局政務(wù)門戶網(wǎng)站，從2005年4月份開始每天均向社會公布天津市各區(qū)縣新建商品房、商品住宅、二手住宅的交易的重要指標(biāo)．2005年4月-2008年12月天津住宅交易市場住宅交易類指標(biāo)統(tǒng)計如表1所示．

表1 2005年4月~2008年12月天津住宅交易類指標(biāo)統(tǒng)計表Tab.1 Tianjin residential transaction-type indicators tables from April 2005 to December 2008

數(shù)據(jù)來源所限，表中2005年僅包括4~12月的數(shù)據(jù)整理，其余年份均為1~12月數(shù)據(jù)整理．

2 天津各區(qū)縣新建商品住宅市場成交熱度分析

2.1 2005年新建商品住宅交易熱度分析

一般來說，成交套數(shù)越多、面積數(shù)目越大、價格越高，反映住宅交易越活躍．本文分年度對各區(qū)縣住宅交易熱度進(jìn)行分析．按照成交數(shù)目、成交面積、成交價格將每年各區(qū)縣房住宅交易量分別排序打分，指標(biāo)數(shù)額最低的得1分，更高的得2分，以此類推，最高得18分．將各區(qū)縣3項指標(biāo)相加作為該區(qū)域交易熱度指標(biāo)值，數(shù)值越大，為交易熱度越高．根據(jù)打分原則，天津2005年4月-12月新建商品住宅交易熱度數(shù)據(jù)打分分析為：南開區(qū)50分為最熱，其次是河西區(qū)48分，河?xùn)|區(qū)排第三46分，最后一名是漢沽區(qū)得6分．中心城區(qū)交易熱度均在前10名以內(nèi)，塘沽區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)、大港區(qū)也在前10名之列． 這一趨勢也可用熱度分析圖來表示，簡單明了，便于研究．熱度分析圖利用顏色深淺的代表交易冷熱，交易越熱區(qū)域顏色越深．天津市各區(qū)域新建商品住宅熱度分析結(jié)果如圖1所示．

圖1 2005年4月~12月天津市內(nèi)各區(qū)縣新建商品住宅交易熱度分析圖Fig.1 Chart of new commercial houses trade heat analysis by region of Tianjin district and county,April to December,2005

2.2 2006年新建商品住宅交易熱度分析

2006年天津各區(qū)縣新建商品住宅市場熱度分析結(jié)果為：南開區(qū)51分為最熱，其次是塘沽區(qū)、河西區(qū)44分，然后是西青區(qū)、北辰區(qū)、河?xùn)|區(qū)、津南區(qū)、和平區(qū)、河北區(qū)、大港區(qū)、靜?？h、紅橋區(qū)、東麗區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)、漢沽區(qū)、薊縣，最后一名是寧河縣得3分．

中心城區(qū)除了紅橋區(qū)，其他市內(nèi)五區(qū)交易熱度均在前10名以內(nèi)，繼續(xù)保持良好的交易熱度，塘沽區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)、津南區(qū)、大港區(qū)也在前10名之列，北辰區(qū)的熱度表現(xiàn)是本年度的一大亮點由去年的11位上升到第5位．薊縣、寧河縣、漢沽區(qū)沒有改變最后三名的地位．

2.3 2007年新建商品住宅交易熱度分析

2007年天津各區(qū)縣新建商品住宅市場熱度分析結(jié)果為：南開區(qū)49分為最熱，其次是塘沽區(qū)46分、西青區(qū)和河西區(qū)同為44分，然后是河?xùn)|區(qū)、北辰區(qū)、河北區(qū)、和平區(qū)、津南區(qū)、武清區(qū)、東麗區(qū)、寶坻區(qū)、靜?？h、紅橋區(qū)、大港區(qū)、漢沽區(qū)、寧河縣，最后一名是薊縣得7分．

可見同2006年一樣除了紅橋區(qū)，其他市內(nèi)五區(qū)交易熱度均在前10名以內(nèi)，繼續(xù)保持良好的交易熱度，前五名的排序和2006年基本沒有什么變化，塘沽區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)、津南區(qū)、武清區(qū)也在前10名之列，武清區(qū)的熱度表現(xiàn)是本年度的一大亮點由2005年的15位、2006年的14位、2007年一路上升到了前10名，第10位．薊縣、寧河縣、漢沽區(qū)仍然沒有改變包攬最后三名的地位．

2.4 2008年新建商品住宅交易熱度分析

2008年天津各區(qū)縣新建商品住宅市場熱度分析結(jié)果為：南開區(qū)49分為最熱，其次是塘沽區(qū)48分、西青區(qū)為45分，然后是津南區(qū)、河西區(qū)、北辰區(qū)、東麗區(qū)、武清區(qū)、河?xùn)|區(qū)、寶坻區(qū)、紅橋區(qū)、靜海縣、和平區(qū)、河北區(qū)、薊縣、大港區(qū)、漢沽區(qū)，最后一名是寧河縣得4分．

中心城區(qū)紅橋區(qū)、和平區(qū)、河北區(qū)均跌破前10名，南開區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)交易熱度均在前10名以內(nèi)，保持良好的交易熱度．東麗區(qū)的熱度表現(xiàn)是本年度的一大亮點由2005年的14位、2006年的13位、2007年的第11位，一路上升到2008年的第7位．寶坻區(qū)也有上佳表現(xiàn)，2008年首次上升到交易熱度第10位．同2007年

一樣，最后四名仍然被薊縣、大港區(qū)、漢沽區(qū)、寧河縣包攬，排名略有變化．

3 2005~2008年天津各區(qū)縣新建商品住宅市場成交熱度對比分析

3.1 區(qū)域宏觀分析

以2005年為例，按照中心城區(qū)、四郊區(qū)、濱海三區(qū)、老五縣分類，取地區(qū)平均分為熱度評價指標(biāo)，如表2．

表明，中心城區(qū)新建商品住宅交易屬最熱地區(qū)，其次為四郊區(qū)，濱海三區(qū)排名第三，老五縣列最后．這和大眾一般的認(rèn)識基本一致．對比分析 2005年~2008年天津新建商品住宅交易熱度，2005~2008年天津分區(qū)域新建商品住宅交易熱度分析打分如表3所示．

可見，2005-2007年中心城區(qū)新建商品住宅交易屬最熱地區(qū)，其次為四郊區(qū)，濱海三區(qū)排名第三，老五縣列最后，次序三年沒有改變．然而2008年，四郊區(qū)排名第一，其次為中心城區(qū)，濱海新區(qū)和老五縣分列三、四名．表明中心城區(qū)日趨高漲的房價并沒有帶來這一區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮，相反四郊區(qū)適中的價格更能帶動這一地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮．

表2 2005年4~12月天津分區(qū)域新建商品住宅交易熱度分析Tab.2 Points tableof new commercial houses trade heat analysis by region of Tianjin district and county,April to December,2005

如圖2，從宏觀上來說中心城區(qū)交易相對熱度有所下降；四郊區(qū)的交易熱度溫度不減，2008年超過中心城區(qū)占據(jù)頭把交椅；濱海三區(qū)和老五縣均有小幅的波動，濱海三區(qū)發(fā)展體現(xiàn)穩(wěn)步前進(jìn)勢頭，老五縣則有勢頭看漲的趨勢．

3.2 區(qū)域微觀分析

為了更好的分析各區(qū)域內(nèi)區(qū)縣年度的變化，筆者對2005年-2008年天津分區(qū)域新建商品住宅交易熱度進(jìn)行了對比研究．

3.2.1 中心城區(qū)分析

總的來說中心城區(qū)的4年熱度變化比較波動不大，特別是南開區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)4年熱度排名沒有變化，其余三區(qū)都有變化．相對來說和平區(qū)變化小一些，2005-2006年排名第4，2007-2008年排名下降到第五．4年來河北區(qū)的起伏最大，2008年排名第六．紅橋區(qū)2005-2007年經(jīng)歷持續(xù)小幅地位振蕩，2008年上升為第4位，熱度地位有上升趨勢．

3.2.2 4郊區(qū)分析

4郊區(qū)2006~2007年沒有變化，相對2005年僅僅是津南區(qū)位置的變化．最熱的為西青區(qū)，其次是北辰區(qū)和津南區(qū)，4年中分別兩年占據(jù)老二位置，東麗區(qū)排名第4不變．

3.2.3 濱海3區(qū)分析

濱海3區(qū)塘沽區(qū)熱度最高的主導(dǎo)地位沒有改變，大港區(qū)持續(xù)升溫，保持老二，漢沽區(qū)第三．由于戰(zhàn)略地位的懸殊，這個區(qū)域的排名難有改觀，這樣的排名還將持續(xù)很長時間．

3.2.4 老五縣分析

該區(qū)域變化最為復(fù)雜，4年來靜海縣、武清區(qū)、寶坻區(qū)均熱度不減，保持前三名，相比武清區(qū)、寶坻區(qū)有持續(xù)看漲之勢，靜海縣熱度有下滑之勢，寧河縣和薊縣熱度排名最后，發(fā)展勢頭不明顯，趨勢很難判斷．

圖2 2005~2008年天津分區(qū)域新建商品住宅交易熱度分析對比圖Fig.2 Comparison chart of new commercial houses trade heat analysis by region of Tianjin,April 2005 to 2008

4 結(jié)論

本文從房地產(chǎn)年度交易量、交易價格、交易總額，單套交易面積等研究住房交易類指標(biāo)研究入手，采用熱度分析圖法，深入分析天津各區(qū)縣新建商品住宅發(fā)展均衡程度，根據(jù)天津市國土資源和房屋管理局政務(wù)門戶網(wǎng)站公布權(quán)威數(shù)據(jù)，對2005-2008年天津市新建商品住宅月度交易指標(biāo)進(jìn)行對比分析，分年度對天津市新建商品住宅分區(qū)域進(jìn)行熱度分析．

研究表明，天津市各區(qū)縣區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展熱度發(fā)展并不均衡，通過熱度分析圖的對比，進(jìn)行各區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性和發(fā)展?jié)摿ε袛?，得出較直觀的研究結(jié)論，為政府、經(jīng)濟(jì)界人士、消費者、房地產(chǎn)開發(fā)商提供重要的信息支持．研究表明熱度分析圖法是一種簡單直觀、快速有效的房地產(chǎn)區(qū)域平衡分析的方法，結(jié)論可靠，效果明顯，值得推廣．

[1]陳浮，王良健．中國房地產(chǎn)市場化區(qū)域差異與戰(zhàn)略分析 [J]．財經(jīng)理論與實踐，2000（5）：104-107．

[2]張濤．房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特性及其政策研究 [J]．河海大學(xué)學(xué)報，2001（3）：48-52．

[3]胡經(jīng)波．對建立區(qū)域房地產(chǎn)市場評估體系的思考 [J]．建筑經(jīng)濟(jì)，2004（3）：78-80．

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[6]李平．對我國房地產(chǎn)泡沫的測度研究 [J]．統(tǒng)計與決策，2007（24）：82-85．

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