鑫泰投資有限公司 施欣言

淺談房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

鑫泰投資有限公司 施欣言

在中國有人會說中國的市場并不是完全的市場經(jīng)濟(jì)，我們難以進(jìn)行所謂的理性分析。我們先不說什么原因，但我們可以肯定的是中國的房地產(chǎn)市場確實(shí)受國家的宏觀調(diào)控影響很大，從今年以來房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來看，我們可以判定：此輪房地產(chǎn)周期的下行階段來臨，長期是看好的。從房市的運(yùn)行層面來看，緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場表現(xiàn)

這次力度空前的調(diào)控風(fēng)暴出臺以后，資本市場嚴(yán)把融資門檻，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)。伴隨著樓市觀望氣氛的進(jìn)一步深化，不少開發(fā)企業(yè)通過降價(jià)促銷的方式，加快銷售進(jìn)度，以期達(dá)到快速回籠資金緩解資金壓力的現(xiàn)狀。原來迫不及待想要沖擊3萬大關(guān)的奧體樓盤肯定要放慢漲價(jià)的步伐，普通住宅將重新回落到原來普遍被視作新盤定價(jià)底線的2萬/平方米。業(yè)內(nèi)有消息稱，南京一家房企繼旗下的河西項(xiàng)目日前開盤時(shí)通過各種優(yōu)惠將實(shí)際成交均價(jià)降到了1.9萬元左右后，其位于城東的新項(xiàng)目開盤價(jià)格也會低得讓人“大吃一驚”。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動態(tài)管理。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（一）針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

1.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

2.縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

3.注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

（二）投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過事先對投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:1.合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;2.運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;3.采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);4.積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

（四）完善內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)部審計(jì)已成為現(xiàn)代企業(yè)生存和發(fā)展的需要，是內(nèi)部控制系統(tǒng)中不可或缺的重要組成部分。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)從各個(gè)方面幫助并支持著內(nèi)部控制職能的發(fā)揮，在改善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境、評估企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)企業(yè)信息溝通、監(jiān)督企業(yè)活動等方面都發(fā)揮著巨大的作用。經(jīng)營業(yè)務(wù)和經(jīng)營方式日益復(fù)雜和多樣化，管理層次也趨于多級化，使管理當(dāng)局難以直接控制各部門、人員及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動，客觀上需要設(shè)立專職的監(jiān)控機(jī)構(gòu)，以代替管理當(dāng)局履行監(jiān)控職責(zé)。為了對管理當(dāng)局的權(quán)力進(jìn)行制約、協(xié)調(diào)企業(yè)與員工及外界的經(jīng)濟(jì)利益，也應(yīng)當(dāng)設(shè)立相對獨(dú)立的監(jiān)控機(jī)構(gòu)。對管理當(dāng)局的權(quán)力運(yùn)用與職責(zé)履行情況進(jìn)行監(jiān)督與評價(jià)。

（五）其他預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要積極關(guān)注學(xué)習(xí)國家出臺各項(xiàng)稅收政策，明確稅務(wù)稽查要點(diǎn)與實(shí)際工作相結(jié)合，籌劃最優(yōu)納稅方案，降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較大。因此，強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

（責(zé)任編輯：李美）

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