萬 蕾

[摘要] 隨著濟南市城市化進程的不斷加快,城市建設的快速發(fā)展,房地產市場達到了前所未有的高潮,目前房地產業(yè)已成為濟南市的支柱產業(yè)。隨著濟南市政府對舊城改造力度的推進,使得商品房需求量增加,在很大程度上也促進濟南地區(qū)房地產升溫。本文將從土地市場、項目投資特點、供需結構和影響房地產的金融政策等方面,對濟南市住宅房地產開發(fā)市場現(xiàn)狀的進行分析,找出其中存在的問題,并提出解決措施。

[關鍵詞] 房地產市場供需結構政策

1.濟南市住宅房地產發(fā)展現(xiàn)狀

土地在房地產開發(fā)中處于關鍵地位,土地的價格對房地產價格的影響也是顯而易見的。

1.1 土地市場

1.1.1 國家實行嚴格的土地供應政策,土地一級市場競爭激烈

近來國家對土地市場嚴格控制,相繼出臺了土地出讓及房地產金融壓縮等多個政策,這些政策對土地價格產生了深遠影響,最終影響到房屋價格。企業(yè)數(shù)量與土地供給量相比,差距大,土地一級市場競爭異常激烈,交易價格居高不下。

1.1.2 土地交易逐步明朗化、透明化

土地交易從不透明的暗箱操作,逐步透明化。開發(fā)商可以通過市場機制直接獲得各種供地信息,在統(tǒng)一、平等、開放的土地市場上,公平參與競爭,通過“招、拍、掛”方式獲得土地。尤其是2004年8月31日大限后,招投標市場進一步成熟。作為省會城市的濟南,外地開發(fā)商日益增多,尤其是深圳、天津地區(qū)的開發(fā)商。由于市場逐步規(guī)范,為開發(fā)商創(chuàng)造了公平競爭、平等進入市場的機會,也使得開發(fā)商之間的競爭不斷加劇。

1.2 供需結構

1.2.1 供需總量特點

從供需總量上看,仍是供需兩旺的態(tài)勢,但供給結構與需求結構并不協(xié)調。與商業(yè)營業(yè)用房相比,居住用房的投資效益太低,因此廣大開發(fā)商對居住用房的投資并沒有熱情,而對商業(yè)營業(yè)用房的投資增勢強勁,2004年新開工面積31.9萬平方米,比去年同期增加了36.9%。相比之下,居住用房的供給遠遠未達到應有的規(guī)模,不能滿足中市場的的需要。

1.2.2 供需分布

東部供給量較多,而西部尤其是槐蔭區(qū)供給量較少,東西部供給不平衡。只是在距離中心較遠的地區(qū),像濟南西部、西北部、西南部、北園大街以北、全福立交橋以東地區(qū)才分布中低價房,且相關配套有待進一步完善。

1.3 金融政策

房地產行業(yè)是資金高度密集的行業(yè),房地產開發(fā)的投資規(guī)模大、周期長、且產品的價值量大,這使得房地產開發(fā)、投資的資金量大,金融政策的變動對房地產業(yè)有重要的影響。

2010年4月以來,國務院提出的一系列房地產新政,勢必會在多方面影響市場供需關系。新政對一直現(xiàn)階段快速增長的非理性購房需求起到了打壓作用,對于平穩(wěn)市場起到利好。

2. 濟南市住宅房地產市場存在的問題

2.1 房價偏高、增長過快、超出了市民的支付能力

由于國家實施一系列的宏觀經濟政策,緊縮“銀根”、“地根”,減少土地供應量,壓縮銀行貸款等政策。這使得關聯(lián)性較強的房地產行業(yè)在這種宏觀調控的大背景下,商品住宅價格不斷上升。

2.2 房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量不少,質量不高

濟南市房地產開發(fā)企業(yè)的數(shù)量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢,到2009年房地產開發(fā)企業(yè)已達到400余家。但是房地產開發(fā)企業(yè)的規(guī)模檔次并不高,且有一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)的比例只有2%,一、二級資質企業(yè)總數(shù)不足10%,大多數(shù)為三、四級或剛剛成立暫定級的企業(yè)。

2.3 土地政策持緊,不能滿足需求

由于國務院下發(fā)了土地新政策,土地供給量少,不能滿足需求?！秶鴦赵宏P于深化改革嚴格土地管理的決定》,再次出臺之后,中央又接連出臺了兩部法規(guī),《土地利用年度計劃管理辦法》修訂版,《建設項目用地用地預審管理辦法》,此次出臺的一系列土地政策將進一步規(guī)范房地產市場,也表明了中央從嚴管理土地的決心。

濟南市也采取了一些新措施,2004年11 月份出臺了《濟南市現(xiàn)狀用地招標、拍賣、掛牌出讓試點工作實施意見》。這項政策雖然對推動舊城改造起到很好的作用,但是會引起土地價格上升,對開發(fā)商而言成本上升。

3. 促進濟南市房地產市場持續(xù)發(fā)展的對策

3.1 加快住房制度改革,增加房源

為了解決濟南市住房供需矛盾,應從多方面采取措施,尤其是解決城市中低收入家庭的住房問題。體現(xiàn)社會公平的原則,建設與濟南市的經濟發(fā)展水平相適應,與居民的收入水平相適應,與市場需求相適應的經濟適用住房。具體有以下幾條措施:

3.1.1 加快住房制度改革,積極推進企業(yè)房改。采取有效措施,加快出售公有住房的進度,認真協(xié)調、促進其他單批房改方案的貫徹實施,創(chuàng)造條件,早日上市,抓好住房公積金制度和住房補貼制度的落實,確保我市住房公積金制度的落實。結合濟南市企業(yè)房改的實際情況,切實解決單位房改中的實際問題。

3.1.2 通過按區(qū)、片綜合開發(fā)及“安居工程”、“經濟適用房”便民工程的實施,可進一步推動了濟南市住宅建設的發(fā)展。居民的居住條件、居住環(huán)境都可得到較大的改善。

3.2 加強市場機制,提高開發(fā)企業(yè)質量

提高開發(fā)企業(yè)質量的有效方法就是將企業(yè)真正推向市場,使其在激烈的市場競爭中,不斷得到磨煉和發(fā)展,同時政府也要發(fā)揮行政職能,建立公開、公正、規(guī)范的市場秩序,使房地產企業(yè)能在一個公開、公正、規(guī)范的市場環(huán)境中各顯身手,最終實現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。市場規(guī)?；?一大批實力強、水平高的房地產企業(yè),將成為濟南市新一輪城市建設的重要力量,這也必將帶動新一輪房地產開發(fā),促進房地產業(yè)的持續(xù)繁榮。房地產業(yè)也會出現(xiàn)新的合作體,開發(fā)商共同合作承攬某一項目,也會有企業(yè)之間的聯(lián)合,市場向規(guī)模化發(fā)展是大勢所趨。

3.3 舊城改造與新城開發(fā)協(xié)調進行,解決土地供給不足問題

隨著濟南城市新規(guī)劃的全面實施,房地產行業(yè)受益明顯。城區(qū)范圍的擴大一方面為濟南的房地產業(yè)提供了更為廣闊的發(fā)展空間,另一方面也促進濟了南樓盤整體品質的提升。加大舊城改造的力度,進行了大規(guī)模的市政改造工程。這可為濟南市房地產發(fā)展注入了新鮮的活力。例如,經過改造的經十路已經順利通車,道路兩側的環(huán)境也得到了很大的改觀,也帶動了延邊土地的開發(fā)與生值。在“西進、東拓、南控、北跨、中疏”十字方針的指導下,利用建設東部新、西部新城的有利時機,合理利用城市新區(qū)土地,優(yōu)化土地資源。

3.4 加強宣傳監(jiān)督,規(guī)范中介企業(yè)管理

嚴格監(jiān)督管理中介企業(yè),規(guī)范中介服務,為發(fā)展住房市場創(chuàng)造環(huán)境。為確保我市房地產中介服務市場健康有序地發(fā)展,我們應從企業(yè)本身的資質、從業(yè)人員等方面進行監(jiān)督,加強輿論宣傳作用規(guī)范中介市場。

首先,嚴格資質審查,強化人員培訓,建立健全規(guī)章制度。進一步落實房地產中介服務法律、法規(guī)的有關規(guī)定,加強對濟南市房地產中介服務機構的管理;嚴格審核房地產中介服務機構,強化宏觀管理;對未取得資質的中介服務機構進行集中清理取締;對已取得資質的房地產中介機構,定期進行規(guī)范經營行為的檢查,強化對中介服務人員的業(yè)務培訓。

其次,強化監(jiān)督檢查力度,創(chuàng)造良好經營環(huán)境。一方面,強化輿論監(jiān)督作用,通過電臺、電視臺、報紙等新聞媒體加大對房地產中介服務市場管理規(guī)章制度的宣傳力度;另一方面,強化執(zhí)法監(jiān)督,設立舉報熱線電話,接受社會公開監(jiān)督,堅持日報日查,建立健全舉報反饋制度。進一步加強濟南市房地產中介服務管理,規(guī)范中介服務行為,真正發(fā)揮房地產中介服務在激活住房市場中的積極作用,健全的中介服務體系。

參考文獻:

[1] 馬爾科姆·沃斯特.現(xiàn)代社會學理論[M].楊善華譯.北京:華夏出版社,2000.

[2] 濟南房地產新政下的商業(yè)地產機會,濟南房產網,2010-5-14

[3] 濟南統(tǒng)計年鑒