文|本刊記者 王雨佳

郭臺銘的地產(chǎn)經(jīng)

文|本刊記者 王雨佳

依據(jù)相關(guān)規(guī)定，工業(yè)項目用地不能用作商業(yè)開發(fā)。但是，它已經(jīng)是圈子里公開的秘密。

每每，全球代工領(lǐng)袖富士康的掌門人郭臺銘對外提到房地產(chǎn)，態(tài)度始終如一：不做房地產(chǎn)。但實際上，多年以來，富士康竟一直在房地產(chǎn)業(yè)默默耕耘。

2011年1月，在武漢的富士康工業(yè)園附近，富士康旗下企業(yè)低調(diào)運作了4年的別墅項目宣布即將開盤銷售。

事實上，除了幾十萬員工之外，富士康擁有全國最大體量的工業(yè)用地，這一點，長久以來并不引人注目。不管是不是郭臺銘設(shè)計好的算盤，這一做法的確精明：在資產(chǎn)負債表上，土地是不存在損耗的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。特別是在房地產(chǎn)業(yè)高速膨脹的中國，土地的寶貴不言而喻。

如今，富士康坐擁深圳、昆山、杭州、上海等地的幾大主力科技工業(yè)園，在武漢、成都、杭州、營口、秦皇島等地還有十多個工業(yè)園。早在1993年，深諳土地價值的郭臺銘就看中了還是一片荒野的深圳龍華地塊，他的名言是：“看得見的土地我都要了?！?/p>

然而，富士康在房地產(chǎn)業(yè)的企圖還不止圈下工業(yè)用地這么簡單。實際上，為了吸引富士康科技園落戶，各地政府都會給予優(yōu)惠政策。而郭臺銘的法寶，就是不經(jīng)過“招拍掛”程序，低價拿下土地，然后，依托工業(yè)園，以工業(yè)項目捆綁住宅、商業(yè)地產(chǎn)，進行商業(yè)運作。這種模式多少帶有“灰色”味道：依據(jù)相關(guān)規(guī)定，工業(yè)項目用地不能用作商業(yè)開發(fā)。但是，它已經(jīng)是圈子里公開的秘密。

其實，聲稱“不做房地產(chǎn)”的富士康早已有了自己的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺——總部位于深圳的香港軒盛投資有限公司。從2005年前后，軒盛就在太原、深圳、武漢、上海等多個城市拿下商住用地。這些城市，都是富士康的科技工業(yè)園所在地。

2007年6月，在富士康與武漢高新區(qū)管委會簽訂投資協(xié)議的7個月后，軒盛投資控股的鑫龍地產(chǎn)，就以接近底價的價格拿下了距工業(yè)園5公里的兩幅土地，樓面地價分別為790元/平方米和560元/平方米，項目總建筑面積約12.3萬平方米。

而真正引起外界注意的，是富士康位于上海陸家嘴金融區(qū)的地塊。該地塊占地面積為1萬平方米，地上部分建筑面積為5萬平方米。富士康于2005年以“鴻海中國（大陸）總部”名義拿下，建成后的樓盤以自住和出租為主。但是，該工程卻一拖再拖。據(jù)富士康相關(guān)人士解釋，工程開工前接到世博會組委會的通知，工程必須在世博會之后開工。5年過去了，該地塊升值數(shù)倍。同時，富士康在長三角地區(qū)還開發(fā)了其他物業(yè)，如昆山的商住小區(qū)等等。

當然，國家不可能允許富士康把其大量工業(yè)用地都轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。但退一步說，即便放棄這種“灰色”模式，富士康也盡可以學(xué)習(xí)沃爾瑪，做房地產(chǎn)信托REITS，即在主業(yè)之外，運作工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，從事土地的租賃業(yè)務(wù)。如果運作成功，可以將企業(yè)拆分出去，甚至上市融資。這也是一條不錯的轉(zhuǎn)型路徑。

其實，富士康并非第一個進軍地產(chǎn)業(yè)的制造業(yè)企業(yè)，其在政策“灰色地帶”運作地產(chǎn)項目的行為，多少有些無奈。制造業(yè)代工業(yè)務(wù)薄如刀刃的利潤有目共睹。在這一話題中，最值得玩味的是郭臺銘的態(tài)度。

直到2010年6月的股東大會，當一位股東批評郭臺銘：不投資房地產(chǎn)，致使富士康一年少賺上百億的時候，郭臺銘的回應(yīng)仍是：不做房地產(chǎn)，扎根制造業(yè)。在2010年10月的另一次媒體訪談中，郭臺銘再度重申：“我個人在大陸投資超過百億美元，可是我自己沒有買過一平方米的房子……我覺得如果我們做制造業(yè)賺的是辛苦錢，那我們已經(jīng)習(xí)慣了。如果我們?nèi)プ龇康禺a(chǎn)，或者是我自己去投資，就怕賺錢太容易，容易喪失斗志?！?/p>

看來，郭臺銘的邏輯是，錢來的容易，就不懂得珍惜。于是，郭臺銘打定了注意，悄悄拿地，為讓大家免于“喪失斗志”，自己過著黑白人生。