徽湖

物業(yè)稅對于中國人來說是個嶄新的概念，因為住房實現(xiàn)商品化也不過10多年，商品房到底是什么，很多人都沒有搞清楚，更別說一個純粹的舶來品物業(yè)稅了。每當(dāng)房價上漲，讓大眾不堪其負(fù)時，就有專家跳出來，向國家有關(guān)部門呼吁，趕緊出臺物業(yè)稅。但物業(yè)稅的出臺到目前為止，還是遙遙無期，往往是“只見樓梯響，不見人下來”。物業(yè)稅出臺到底有什么好處？在普通人眼里，物業(yè)稅是降低房價、打擊樓市投資型購買的最佳手段；而對于稅務(wù)部門來說，名下稅種當(dāng)然多多益善，且物業(yè)稅屬于大額、高額稅種，如果真的施行，等于給自己抱了個金娃娃，雖然我國稅收是取之于民用之于民，但擁有征收的權(quán)利，何愁撈不到私利？

所以每當(dāng)人們提到物業(yè)稅時，大眾和稅收部門最激動，恨不得明天就立馬實施。但實際在這個問題上，是剃頭挑子一頭熱，除了上述兩類人擁護(hù)外，似乎他們的對立面都堅決反對物業(yè)稅的出臺。所以物業(yè)稅雖然年年討論，從05年討論到09年也未見任何實質(zhì)性行動。難怪北師大的董藩教授說物業(yè)稅征收提了10年，最終還是紙上談兵。董教授的觀點非常明確：那就是物業(yè)稅在中國的征收比登天還難。教授本人還發(fā)了毒誓，如果物業(yè)稅能在未來幾年實現(xiàn)征收，他本人就一頭撞在墻壁上。能當(dāng)上教授可非愚蠢之輩，看來物業(yè)稅征收在未來基本無望了。

每年都有物業(yè)稅即將出臺的消息，搞得購房者心里直癢癢，因為房價就要下降了，趕緊等等再出手購房吧；而稅費部門也會信誓旦旦地表示，某地區(qū)、某城市物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)試運行即將開始，好像已經(jīng)準(zhǔn)備了驗鈔機(jī)和計算機(jī)，給有產(chǎn)階層計算應(yīng)征收的稅費了。小時候我們不聽話時，長輩尤其是爺爺奶奶、外公外婆總是對我們大喝：不準(zhǔn)吵了，再吵把狼招來，就會把你吃掉。剛開始幾次，孩子聽了這番惡言總是嚇得兩腿發(fā)顫，大氣也不敢出一口，但是“狼來了”說多了，孩子們并沒有看到真正的狼，孩子就長出一口氣，哈哈，這是謊言，就再也不相信了。如今有關(guān)物業(yè)稅征收的新聞就像故事里的狼，喊多了大家都不相信它會出臺的真實性了。

利與弊的討論

物業(yè)稅到底能不能降房價？到底哪些部門反對征收物業(yè)稅？我們先來分析第一個問題。經(jīng)過09年的房價上漲，高房價已經(jīng)成為中國最重要的民生難題，由于房價和工資收入不成正比，買房已經(jīng)成為老百姓最頭疼的大事。在民眾看來，房價畸高是因為土地成本占房價很大比例，要想降房價，就必須控制土地成本。還有房地產(chǎn)市場充斥了大量的投資客，而且有錢人有事無事特喜歡買房，而且一買就是多套甚至幾十套。由于在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)代價很低，除了支付物業(yè)費外，幾乎無其他支出，因此給房蟲們以足夠的空間和時間來倒房，從而推高了房價。

善良的老百姓認(rèn)為，只要出臺了物業(yè)稅就能降低土地成本，同時也能打擊投資客的囂張氣焰。但實際上如果真的出臺了物業(yè)稅，那么現(xiàn)行的土地出讓制度和稅收制度都要發(fā)生改變。按照當(dāng)前的土地出讓制度，購房者購房時，是要一次性交納70年的土地出讓金的。正是依靠這樣的政策，我們的地方政府近年來財政收入得以大幅度增加，GDP才能快速增長，城市基建才能日新月異。如果采用征收物業(yè)稅的辦法，就等于一次性征收轉(zhuǎn)為按年度征收。如果真的這么做，土地出讓價格必然大幅度降低。土地成本下降將帶來兩個影響：一是地方財政收入受到極大影響，市長的小金庫嚴(yán)重縮水；二是土地價格下降，房價就會下降嗎？

第一個影響決定了地方政府堅決反對征收物業(yè)稅，詳細(xì)解釋我在后面會進(jìn)行詳細(xì)分析。我們來分析第二個影響，那就是土地價格下降，房價不一定會下降。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，任何一種商品的價格是由需求決定的。開發(fā)商制定房價絕對不是看土地成本多少，然后加上行業(yè)平均利潤就是銷售價格，那這樣的開發(fā)商就太老實了。我們知道任何資本都是逐利，追求最大化利潤是其本能。因此價格即使定得再高，超過成本很多倍，只要市場有人買，就是合理的符合市場規(guī)律的?，F(xiàn)在很多人都要求開發(fā)商公布成本，但成本公布了也起不到降房價的效果。所以要想真正地降房價，就必須從供需入手，增大商品房供應(yīng)量，加強(qiáng)市場競爭。這是最根本性的辦法，至于其他，都是輔助性的措施，起不到治本的作用。

當(dāng)前現(xiàn)狀

當(dāng)前我國投資渠道非常單一，因此不少民間資本包括國有資本都把投資集中到不動產(chǎn)上，因此短期內(nèi)炒房者還會興風(fēng)作浪，只要房價繼續(xù)上漲，投資收益大于持有環(huán)節(jié)的支出，即使出臺了物業(yè)稅，也很難抑制房價上漲和投資者炒房。而且商品房開發(fā)用地完全由地方政府壟斷，而小產(chǎn)權(quán)房在法律上是違法的，保障性住房供應(yīng)更是杯水車薪?？焖俪鞘谢瘞淼拇笈彿空咧荒芮к娙f馬擠到商品房這一獨木橋上，需求大于供給的局面會長期存在。所以只憑借物業(yè)稅的一己之力想擊垮高房價顯得有點獨木難支。

上面提過，除了普通大眾和稅務(wù)部門希望出臺物業(yè)稅，其他人都是極力反對物業(yè)稅的出臺。這些人中最突出的代表就是地方政府、社會有產(chǎn)或多產(chǎn)階層、還有就是開發(fā)商。如果一次性土地出讓制度改為按年度征收物業(yè)稅，那么地方財政收入將會大幅度減少。要知道在商品房發(fā)達(dá)的北京、上海等一線城市，土地收入占到地方財政收入的一半還多。而且財政收入屬于二次財政，不用上交中央，完全由地方政府支配。因此一旦這個大錢袋子被取消，那么將嚴(yán)重打擊地方政府的積極性。按照當(dāng)前官員的升遷制度，官員最重要的政績就是GDP指標(biāo)，如果高速上漲就能獲得升遷機(jī)會，而房地產(chǎn)帶動GDP增長是最佳良方。所以地方政府打死也不會放棄土地出讓收入，因此視物業(yè)稅為眼中釘、肉中刺就不難理解了。

地方政府代表權(quán)勢階層，那么開發(fā)商、社會先富階層就是錢和資本的代表。開發(fā)商反對征收物業(yè)稅是旗幟鮮明的，畢竟房地產(chǎn)是自己的立身之本，如果物業(yè)稅拖垮了房地產(chǎn)，自己就失去了贏取暴利的機(jī)會。同樣對于社會先富階層，擁有多套房產(chǎn)不僅是身份和地位的象征，更是最佳投資工具，誰不希望獲得滾雪球式的財富暴增機(jī)會呢？權(quán)錢結(jié)合，通過房地產(chǎn)這個工具迅速積累財富，讓廣大老百姓心甘情愿地把自己的財富貢獻(xiàn)出來，以最快速度改變中國形象和積累少數(shù)人的財富。這是權(quán)利階層不愿意出臺物業(yè)稅的最根本原因。

有人說中國的老百姓買房，是開發(fā)商、銀行和地方政府三個人聯(lián)合起來欺負(fù)購房者；而物業(yè)稅則是地方政府、開發(fā)商和富裕階層和其較勁。胳膊擰不過大腿，好漢難敵四手，所有最終的結(jié)果都是前者以失敗告終。所以對于物業(yè)稅的出臺，大家不僅要耐心等待，最好不要抱任何的希望，畢竟這里面牽扯的利益環(huán)節(jié)太多太復(fù)雜，其中利益最核心方的地方政府有太多的理由拖延出臺或者干脆不出臺。當(dāng)然退一萬步來說，即使真的出臺了，能否真的起到降房價的作用也很難說。千萬別出現(xiàn)土地出讓金征收和物業(yè)稅的雙軌制，那就是對普通百姓最大的不幸。