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1 引言

數(shù)字房產(chǎn)是以房地產(chǎn)數(shù)據(jù)為管理對象的數(shù)字化、網(wǎng)絡化、智能化的應用系統(tǒng)，是對房產(chǎn)信息系統(tǒng)和相關(guān)數(shù)據(jù)基礎設施建設的總稱。它以房產(chǎn)信息為核心，充分利用地理信息系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、辦公自動化、工作流、空間信息挖掘與分析以及網(wǎng)絡等技術(shù)，最大限度地集成和利用各類房產(chǎn)信息資源，提高房產(chǎn)信息共享和綜合利用水平[1]。建立以GIS技術(shù)為基礎，集成房產(chǎn)GIS、房產(chǎn)測繪、房產(chǎn)業(yè)務管理為一體的數(shù)字房產(chǎn)信息系統(tǒng)，可以極大的減輕房產(chǎn)業(yè)務管理人員的工作強度、加快業(yè)務處理效率，快速、準確、便捷地提供房產(chǎn)綜合信息服務，從而提高房地產(chǎn)管理部門的管理水平和決策能力，促進房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化發(fā)展。

本文以房產(chǎn)業(yè)務的基礎數(shù)據(jù)為核心，以業(yè)務管理為目標，提出了數(shù)字房產(chǎn)的一體化構(gòu)建模式；并以浙江省溫州市數(shù)字房產(chǎn)信息系統(tǒng)的實際建設為例，論述了數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的構(gòu)建方法，為數(shù)字房產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設提供了新的思路。

2 數(shù)字房產(chǎn)的業(yè)務分析

房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)起源于20世紀90年代初[2]。數(shù)字房產(chǎn)是房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)發(fā)展的最新階段，是第3代房產(chǎn)管理軟件的最新發(fā)展方向。數(shù)字房產(chǎn)是數(shù)字城市的重要組成部分之一，目前在國內(nèi)外有廣泛的市場應用前景。

從數(shù)字房產(chǎn)的服務對象來看，數(shù)字房產(chǎn)建設的總體目標是為政府、企業(yè)、社會公眾提供數(shù)字化、可共享的各類房產(chǎn)信息。通過建設數(shù)字房產(chǎn)的政務數(shù)據(jù)平臺和應用系統(tǒng)，提高房產(chǎn)管理部門的管理水平和工作效率，樹立公開、公平、公正的政府形象，并為房地產(chǎn)市場的宏觀決策服務提供信息支持。通過建設數(shù)字房產(chǎn)的企業(yè)監(jiān)管和服務系統(tǒng)，加強對房產(chǎn)企業(yè)的誠信管理。通過建設數(shù)字房產(chǎn)的社會公眾信息發(fā)布和共享系統(tǒng)，提高房產(chǎn)信息的社會化共享程度。

數(shù)字房產(chǎn)主要由房產(chǎn)綜合業(yè)務辦公系統(tǒng)、房產(chǎn)GIS、房產(chǎn)測繪、政務辦公、信息發(fā)布等5部分組成[3]。（圖1所示）

房產(chǎn)綜合業(yè)務辦公子系統(tǒng)是將房產(chǎn)管理的各大項業(yè)務，包括房產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證、轉(zhuǎn)讓過戶、抵押、租賃、裝修、危房鑒定、商品房預售、市場管理、公房管理、物業(yè)管理、白蟻防治、拆遷管理等業(yè)務職能集成在相同的辦公環(huán)境里，基于同一個數(shù)據(jù)平臺，實現(xiàn)信息和數(shù)據(jù)相互流轉(zhuǎn)，優(yōu)化辦事流程，縮短辦公周期的目的。房產(chǎn)綜合業(yè)務辦公子系統(tǒng)包含了房產(chǎn)管理局全部業(yè)務審批內(nèi)容，涉及房產(chǎn)管理工作的方方面面。

圖1：數(shù)字房產(chǎn)的業(yè)務結(jié)構(gòu)

房產(chǎn)GIS系統(tǒng)是以所轄區(qū)域的高精度地形圖、遙感影像圖、房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分層分戶圖為基礎，創(chuàng)建形成空間數(shù)據(jù)庫，同時集成檔案數(shù)據(jù)以及專題數(shù)據(jù)形成房產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)庫，通過對空間與非空間數(shù)據(jù)的存儲、檢索、管理、分析，生成各種空間專題信息，從而實現(xiàn)房產(chǎn)圖形、屬性、文檔一體化管理。

房產(chǎn)測繪子系統(tǒng)由基礎測繪、項目測繪、測繪成果管理3部分組成，是建立房產(chǎn)數(shù)據(jù)的主要來源，也是建立房產(chǎn)GIS的前提。房產(chǎn)測繪子系統(tǒng)所針對的主要用戶是房地產(chǎn)測繪單位、房管部門及房地產(chǎn)開發(fā)商，其最終目標是輔助測繪人員快速繪制出房產(chǎn)的分層分戶平面圖，并以最新的國家標準為基礎精確的計算出所測房屋的套內(nèi)面積和分攤面積，統(tǒng)計各類數(shù)據(jù)及自動配置圖形，提高相關(guān)部門的工作效率和質(zhì)量[4]。

房產(chǎn)政務辦公子系統(tǒng)的目標是實現(xiàn)工作流轉(zhuǎn)與文件管理的自動化，建立一個彈性、靈活、高效、安全的電子化協(xié)同辦公與管理環(huán)境，將房管部門的人事、財務、公文、資產(chǎn)的計劃、控制、聯(lián)系與業(yè)務處理有機地融合在一起，與業(yè)務處理系統(tǒng)一體化集成。

房產(chǎn)信息發(fā)布子系統(tǒng)的主要作用是利用先進的網(wǎng)絡技術(shù)實現(xiàn)信息資源的整合、發(fā)布、共享，提供信息發(fā)布、業(yè)務查詢、網(wǎng)上信訪、備案、宣傳與房產(chǎn)相關(guān)的法規(guī)政策，從而提高房管部門辦事效率和辦公透明度，增強政府部門與市民的信息交流，為數(shù)字房產(chǎn)提供增值服務。

3 數(shù)字房產(chǎn)的一體化設計

筆者認為，數(shù)字房產(chǎn)的一體化設計應該從數(shù)據(jù)、業(yè)務、技術(shù)、服務4個方向來考慮。

（1）數(shù)據(jù)一體化

數(shù)據(jù)一體化是指將房產(chǎn)GIS、房產(chǎn)綜合業(yè)務管理、房產(chǎn)測繪等多種數(shù)據(jù)統(tǒng)一在同一個數(shù)據(jù)庫平臺上。數(shù)據(jù)是信息系統(tǒng)的基礎，也是系統(tǒng)生命力的保證。房產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)庫是數(shù)字房產(chǎn)的核心。房產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)庫整合了所轄區(qū)域的高精度基礎地理數(shù)據(jù)、遙感影像數(shù)據(jù)、房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分層分戶圖等圖形要素，同時整合了各個部門業(yè)務處理形成的檔案數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)、市場數(shù)據(jù)、辦公數(shù)據(jù)、歷史數(shù)據(jù)等，形成了空間和非空間一體化的數(shù)據(jù)庫，為圖形、屬性、文檔一體化管理提供支持。在構(gòu)建房產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)庫時，需要綜合考慮空間數(shù)據(jù)、測繪數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)等等之間的關(guān)系。通過采用合適的數(shù)據(jù)精度，建立合理的空間編碼體系、數(shù)據(jù)字典、索引機制等，使數(shù)據(jù)的存儲合理、高效。

圖2是數(shù)字房產(chǎn)中的數(shù)據(jù)一體化組織?；A地形圖、遙感影像圖以及地塊圖之間通過空間坐標系進行配準。利用丘號、幢號、戶號查詢丘、幢、戶之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，并獲取相應的屬性信息。

（2）業(yè)務一體化

圖2：數(shù)字房產(chǎn)中的數(shù)據(jù)一體化組織

業(yè)務一體化是指在數(shù)據(jù)一體化的基礎上實現(xiàn)所有房產(chǎn)業(yè)務的信息繼承和網(wǎng)絡流轉(zhuǎn)。工作流技術(shù)和無紙化辦公技術(shù)是實現(xiàn)業(yè)務一體化的關(guān)鍵。

數(shù)字房產(chǎn)中的業(yè)務種類繁多，歸納起來主要有兩大類：一是房產(chǎn)的交易，另一個是房產(chǎn)的日常管理。房產(chǎn)交易的基本流程為預售－銷售－測繪－繳納基金－確權(quán)－歸檔幾個環(huán)節(jié)。每個環(huán)節(jié)形成不同的數(shù)據(jù)，比如在測繪過程中形成房屋的圖形數(shù)據(jù)，在確權(quán)過程中形成房屋的權(quán)證數(shù)據(jù)。房產(chǎn)的日常管理業(yè)務種類繁多，如房屋的鑒定、裝修、租賃、拆遷等等。房產(chǎn)GIS系統(tǒng)的建立為房屋的快速定位、查詢、統(tǒng)計、分析提供了方便。

工作流技術(shù)始于20世紀80年代初[2]，最初起源于生產(chǎn)和辦公自動化領(lǐng)域的技術(shù)革新。隨著計算機技術(shù)的發(fā)展逐漸得到廣泛應用。工作流是一類能夠完全或者部分自動執(zhí)行的業(yè)務過程。在這個流程中，文件、資料和任務按照一定的規(guī)則流動，實現(xiàn)組織成員之間的協(xié)調(diào)工作，以達到業(yè)務整體目標?？梢姽ぷ髁魇且环N反映業(yè)務流程的計算機化模型。將工作流技術(shù)引入到數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)中，定義房產(chǎn)業(yè)務管理的工作流程，并將其與房產(chǎn)基礎地理信息管理融為一體，實現(xiàn)辦公過程中的信息自動傳遞、審批過程追蹤、進度控制等等。

（3）技術(shù)一體化

技術(shù)一體化是指在系統(tǒng)設計與實施過程中，通過采用成熟的軟件開發(fā)技術(shù)與開發(fā)環(huán)境，將系統(tǒng)功能進行充分整合，使實現(xiàn)的數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)功能豐富、統(tǒng)一。數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)中涉及到多種軟硬件技術(shù)，如雙機備份、多源數(shù)據(jù)集成、Web、工作流、歷史數(shù)據(jù)回溯等等。如何真正發(fā)揮這些技術(shù)的優(yōu)勢而不是簡單的技術(shù)堆積，是實現(xiàn)數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的關(guān)鍵因素之一。

（4）服務一體化

服務一體化是指在房產(chǎn)管理內(nèi)外網(wǎng)安全隔離的情況下實現(xiàn)房產(chǎn)管理內(nèi)部網(wǎng)絡和外部網(wǎng)絡的數(shù)據(jù)共享、房產(chǎn)信息的網(wǎng)上發(fā)布和網(wǎng)上業(yè)務受理。服務一體化目標的支撐平臺主要是房產(chǎn)管理部門的門戶網(wǎng)站。服務一體化的最終目標是為了方便市民辦事，減少辦事流程，提高辦事效率和服務質(zhì)量。

4 數(shù)字房產(chǎn)的關(guān)鍵技術(shù)

拋開硬件設施建設，筆者認為，數(shù)字房產(chǎn)的關(guān)鍵技術(shù)主要有以下幾點。

（1）多源數(shù)據(jù)無縫集成

數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)中涉及到多種數(shù)據(jù)，既有空間圖形的，又有非空間屬性的，既有矢量的，又有柵格的。這些數(shù)據(jù)格式多種多樣，精度也不統(tǒng)一。如何將其充分整合、集成是實現(xiàn)數(shù)字房產(chǎn)的基礎。

（2）海量數(shù)據(jù)存儲與訪問

數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)中涉及的數(shù)據(jù)非常龐大。比如，幾乎每個房屋都有至少一套檔案數(shù)據(jù)和交易數(shù)據(jù)。隨著系統(tǒng)的運行，數(shù)據(jù)量會急劇增長。一個中等城市的房產(chǎn)數(shù)據(jù)一般都會達到幾TBit[1]。如何構(gòu)建安全、穩(wěn)定、快速運行的房產(chǎn)基礎信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)海量數(shù)據(jù)的高速存儲與訪問是數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)建設的關(guān)鍵。一種可行的方案是采用多服務器、分布式管理，避免數(shù)據(jù)的過分集中。

（3）歷史數(shù)據(jù)管理與回溯

房產(chǎn)數(shù)據(jù)幾乎時時刻刻都在發(fā)生更新。對于非空間數(shù)據(jù)，可以采用比較成熟的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)來實現(xiàn)。然而，對于空間數(shù)據(jù)的歷史管理和回溯，目前還沒有完善的方法。由于空間數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)復雜，空間要素之間的數(shù)據(jù)大小相差較大，因此其存儲和檢索都存在一定的困難。目前，有的GIS平臺采用版本機制來實現(xiàn)歷史數(shù)據(jù)的管理，但其效率比較低，尤其是在海量數(shù)據(jù)、變化頻繁的情況下，這種方式仍然不能滿足數(shù)據(jù)快速檢索的需求。

（4）空間數(shù)據(jù)的多用戶并發(fā)訪問控制

在數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的使用過程中，會有大量數(shù)據(jù)實時變化，因此需要建立某種機制實現(xiàn)空間數(shù)據(jù)的并發(fā)更新控制。比如，當同時申請兩個房產(chǎn)開發(fā)項目時，開發(fā)商需要到房管測繪部門獲取基礎測繪數(shù)據(jù)，然后進行實地測繪，并對基礎數(shù)據(jù)進行修改。修改完成后，需要將基礎測繪數(shù)據(jù)上交房管測繪部門，并由測繪業(yè)務人員對原始數(shù)據(jù)進行更新。由于兩個項目完成測繪的時間不同，因此會產(chǎn)生數(shù)據(jù)更新沖突，造成后提交的測繪數(shù)據(jù)覆蓋先提交的數(shù)據(jù)。為了保證數(shù)據(jù)的一致性，需要采用特殊的手段來處理此類問題。目前空間數(shù)據(jù)庫的并發(fā)更新問題還沒有好的解決方法，需要大量的人為干預來實現(xiàn)。

5 溫州市數(shù)字房產(chǎn)的建設

浙江省溫州市地處中國東南沿海，浙江省三大中心城市之一。近幾年，溫州市經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)業(yè)成為溫州市經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。上海易圖數(shù)碼測繪有限公司開發(fā)、建設的溫州市數(shù)字房產(chǎn)信息系統(tǒng)是根據(jù)溫州市信息化發(fā)展的需要設計的，是整個溫州市信息化進程中的一個重要環(huán)節(jié)。

圖3：溫州市數(shù)字房產(chǎn)信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)圖

圖4：溫州市數(shù)字房產(chǎn)GIS子系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)圖

圖5：數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的一個實例

圖3是溫州市數(shù)字房產(chǎn)信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)圖，該設計整合了房產(chǎn)日常管理過程中的所有業(yè)務內(nèi)容。

圖4是溫州市數(shù)字房產(chǎn)GIS子系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)圖。該系統(tǒng)采用Oracle9i作為后臺數(shù)據(jù)庫，采用ESRI公司的ArcSDE作為空間數(shù)據(jù)庫引擎，采用ArcIMS作為WebGIS開發(fā)平臺，將空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)統(tǒng)一存儲在數(shù)據(jù)庫中，實現(xiàn)二者的一體集成。

圖5是溫州市數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的一個應用實例。圖5(a)，在房產(chǎn)GIS中，表達了基礎地形要素以及宗地、幢（樓房）信息；圖5(b)，選擇宗地或幢，可以查詢其屬性；圖5(c)，可以查看某個房屋的分層分戶圖。

6 結(jié)論

本文首先對數(shù)字房產(chǎn)的業(yè)務進行了簡單分析，分別介紹了房產(chǎn)綜合業(yè)務辦公管理、房產(chǎn)GIS、房產(chǎn)測繪、房產(chǎn)政務辦公、以及房產(chǎn)信息發(fā)布系統(tǒng)的業(yè)務構(gòu)成；然后針對房產(chǎn)業(yè)務復雜、數(shù)據(jù)多樣、更新迅速的特點，分別從數(shù)據(jù)、業(yè)務、技術(shù)、服務4個角度，討論了數(shù)字房產(chǎn)的一體化設計方法；最后分析了數(shù)字房產(chǎn)的關(guān)鍵技術(shù)，并以溫州市數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的實際建設為實例加以說明。

數(shù)字房產(chǎn)的一體化設計應該從數(shù)據(jù)入手，以數(shù)據(jù)為核心，以業(yè)務為手段，以技術(shù)為保障，以服務為目標。本文的方法為數(shù)字房產(chǎn)的研究與應用提供了新的思路。