○王素芳

（上海電力學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 上海 200090）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程量清單快速招標(biāo)模式

○王素芳

（上海電力學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 上海 200090）

以工程量清單計(jì)價(jià)的招標(biāo)模式在國(guó)有投資的工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用越來(lái)越廣泛，而如何在要求快速開(kāi)發(fā)、注重效率的私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中發(fā)揮作用則更顯重要。本文結(jié)合目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的實(shí)際情況，探索了三種創(chuàng)新的工程量清單快速招標(biāo)模式，以期在兼顧效率的條件下實(shí)現(xiàn)較好的投資控制效果。

工程量清單 招標(biāo) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

工程量清單計(jì)價(jià)的招標(biāo)模式就是采用工程量清單計(jì)價(jià)方式編制報(bào)價(jià)清單、招標(biāo)控制價(jià)以及合同價(jià)款支付和竣工結(jié)算的招標(biāo)模式。與傳統(tǒng)的按定額計(jì)價(jià)的招標(biāo)模式相比，工程量清單計(jì)價(jià)的招標(biāo)模式由于具有競(jìng)爭(zhēng)的充分性、計(jì)價(jià)的直接性和合同價(jià)款管理的簡(jiǎn)潔性等特點(diǎn)，逐漸被業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)識(shí)和接受，其應(yīng)用的領(lǐng)域也逐漸從國(guó)家投資領(lǐng)域擴(kuò)展到私營(yíng)投資領(lǐng)域，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。但目前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，應(yīng)用工程量清單招標(biāo)模式還存在著一些亟待解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于特別重視開(kāi)發(fā)的速度，尤其是在銀根緊縮的今天，縮短開(kāi)發(fā)周期，可以提高資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求在整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中，各環(huán)節(jié)應(yīng)盡量壓縮，時(shí)間緊密銜接，減少等待停頓時(shí)間損耗，從而提高工作效率。目前通常操作的情況是，施工圖一旦出齊，就要確定施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，不能有絲毫的等待時(shí)間，而推行工程量清單招標(biāo)則需要圖紙出齊后有一個(gè)月左右的招投標(biāo)周期來(lái)確定施工單位，這是一個(gè)不可調(diào)和的矛盾。如何解決這一矛盾，本文提出了一些有創(chuàng)新性的招標(biāo)解決模式，區(qū)別于不同的招標(biāo)條件，共有三種類型。

一、工程量暫定的固定單價(jià)模式

此種模式主要針對(duì)招標(biāo)周期較緊張、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量較差，或以擴(kuò)初圖招標(biāo)、同時(shí)前期或施工時(shí)招標(biāo)時(shí)不確定因素較多、預(yù)計(jì)施工后變更較多等問(wèn)題，故在招標(biāo)時(shí)，工程量由招標(biāo)方暫定，投標(biāo)方無(wú)需對(duì)工程量進(jìn)行復(fù)核，按總價(jià)確定中標(biāo)單位后，在單價(jià)承包合同中固定清單中子項(xiàng)的綜合單價(jià)即可。施工當(dāng)中的中期支付以及竣工結(jié)算都按照實(shí)際工程量計(jì)算。該模式的招標(biāo)流程如圖1所示。

圖1 工程量暫定的固定單價(jià)模式流程圖

雖然此種模式能夠?qū)崿F(xiàn)快速施工要求下的快速招標(biāo)，但其缺點(diǎn)也是顯而易見(jiàn)的。首先，由于工程量是暫定的，不能確定準(zhǔn)確的合同總價(jià)，難于確定造價(jià)控制目標(biāo)。其次，由于招標(biāo)時(shí)間緊張以及圖紙不完整等原因，難以對(duì)措施費(fèi)用進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)。最后，工程施工期間的合同價(jià)款的中期支付與竣工結(jié)算的核對(duì)，牽扯較多精力和時(shí)間，且容易發(fā)生分歧與爭(zhēng)執(zhí)。

二、工程量暫定的單價(jià)計(jì)價(jià)總價(jià)包干模式

此種模式適用于招標(biāo)時(shí)間較緊，但施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量較好的單位。例如已實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，后期施工中變更較少，在招標(biāo)時(shí)施工圖雖未完成，但參照擴(kuò)初圖紙或前期已施工完的工程，可以較準(zhǔn)確地編制清單子項(xiàng)和工程量。投標(biāo)單位在報(bào)價(jià)時(shí)不需要復(fù)核工程量，按暫定工程量填報(bào)單價(jià)并形成投標(biāo)總價(jià)，在按照投標(biāo)總價(jià)確定中標(biāo)單位后，簽訂固定單價(jià)的承包合同。在施工圖紙完成后，雙方按施工圖重新計(jì)算工程量，結(jié)合合同單價(jià)計(jì)算合同總價(jià)，并簽訂總價(jià)包干的補(bǔ)充協(xié)議，同時(shí)在協(xié)議中按工程施工進(jìn)度明確各施工節(jié)點(diǎn)的付款額度，而對(duì)于竣工后的結(jié)算則僅依據(jù)變更簽證計(jì)算增減賬。該模式的招標(biāo)流程如圖2所示。

圖2 工程量暫定的單價(jià)計(jì)價(jià)總價(jià)包干模式流程圖

這種方式是在實(shí)踐中應(yīng)用較多的一種方式，其優(yōu)點(diǎn)在于既達(dá)到了快速開(kāi)發(fā)的快速招標(biāo)要求，又保證了在施工前期就能簽訂總價(jià)包干合同，明確了造價(jià)控制目標(biāo)，同時(shí)，對(duì)于中期支付也設(shè)定了節(jié)點(diǎn)付款額，工程款的支付操作簡(jiǎn)單明了，減少了審核核對(duì)等過(guò)程?？⒐そY(jié)算時(shí)，計(jì)算量較少，雙方分歧較少，結(jié)算周期較短，造價(jià)也易于控制。

三、工程量固定的單價(jià)計(jì)價(jià)總價(jià)包干模式

此種招標(biāo)模式的前提條件是施工圖已經(jīng)完成，且設(shè)計(jì)質(zhì)量較好，預(yù)計(jì)后期變更較少，前期對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況較明確，不確定因素少。

在招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)方先進(jìn)行清單列項(xiàng)以及編制清單說(shuō)明，然后與其他招標(biāo)文件一同發(fā)給投標(biāo)單位，之后招標(biāo)方在計(jì)算工程量時(shí)，投標(biāo)方也同時(shí)進(jìn)行計(jì)算。招標(biāo)方工程量計(jì)算完成后，發(fā)出正式的工程量清單。這樣，施工單位在核對(duì)后幾天內(nèi)就可以迅速回標(biāo)，招標(biāo)方也就能夠及早地進(jìn)行評(píng)定標(biāo)，并簽訂總價(jià)包干固定總價(jià)合同。該模式的招標(biāo)流程如圖3所示。

這種招標(biāo)模式的優(yōu)點(diǎn)除了總價(jià)包干易于造價(jià)控制、中期支付按施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)設(shè)置付款額、竣工時(shí)僅計(jì)算增減賬以外，還有利于措施費(fèi)的投報(bào)，同時(shí)在招標(biāo)時(shí)留給投標(biāo)單位復(fù)核工程量的時(shí)間較長(zhǎng)，更能保證合同包干總價(jià)的準(zhǔn)確性。

圖3 工程量固定的單價(jià)計(jì)價(jià)總價(jià)包干模式流程圖

四、結(jié)束語(yǔ)

為了節(jié)省招標(biāo)時(shí)間，以達(dá)到快速招標(biāo)的目的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程除需要滿足上述模式中的條件以外還需注意一些細(xì)節(jié)問(wèn)題。首先，招標(biāo)單位的付款方式對(duì)于施工單位要有吸引力，這樣才能吸引施工單位，使其愿意按照工程量清單招標(biāo)方式競(jìng)標(biāo)。其次，在招標(biāo)時(shí)，常規(guī)材料盡量要求施工單位按確定的材料品牌報(bào)價(jià)，增加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)性，反之應(yīng)對(duì)部分清單項(xiàng)目（如裝飾些材料中某一品牌的面磚）進(jìn)行價(jià)格暫定，避免投標(biāo)單位之間的報(bào)價(jià)差異過(guò)大，延長(zhǎng)詢標(biāo)和評(píng)標(biāo)的時(shí)間。最后，即使招標(biāo)圖紙比較詳細(xì)，招標(biāo)時(shí)間較短，清單的工程量還應(yīng)使用暫定數(shù)量，這樣既節(jié)省了工程量清單的編制時(shí)間，也節(jié)省了評(píng)標(biāo)時(shí)間。

[1]中華人民共和國(guó)建設(shè)部：GB50500-2003建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范[Z]．北京：中國(guó)計(jì)劃出版社，2003．

[2]中華人民共和國(guó)第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議：中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法[Z]．北京：中國(guó)民主法制出版社，2001．

[3]張建榮：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程量清單招標(biāo)的清單編制[J]．建設(shè)監(jiān)理，2009（8）．

[4]向維：工程招標(biāo)中的工程量清單報(bào)價(jià)[J]．鐵道運(yùn)輸與經(jīng)濟(jì)，2007（9）．

（責(zé)任編輯：張瓊芳）

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