胡葆森、劉曉光、任志強(qiáng)……這些在地產(chǎn)“江湖”聲名赫赫的“大佬”,難得齊聚一堂大談“越域”者的“質(zhì)”勝之道
在2010年1月6日的“2010年中國地產(chǎn)新視角·品質(zhì)地產(chǎn)高峰論壇”上,主辦方邀請了胡葆森、劉曉光、任志強(qiáng)等房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中非常具有影響力的“大佬”暢談“越域”者的“質(zhì)”勝之道。
劉曉光
首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長 劉曉光:“品質(zhì)”是品牌的基礎(chǔ),對現(xiàn)在的中國發(fā)展很重要。5年前“居住改變中國”觀點提出來的時候,我寫了一篇文章說“一定要給中國的老百姓提供可以傳宗接代的優(yōu)質(zhì)的私有財產(chǎn)”——這是我當(dāng)時講的概念。品質(zhì)的內(nèi)涵涉及到規(guī)劃的水平、房屋的質(zhì)量、裝修的水平、物業(yè)管理的水平、戶型設(shè)計的水平、園林布局的水平等等,中國的房地產(chǎn)發(fā)展到這個階段,品質(zhì)十分重要。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的越快,企業(yè)越要練好內(nèi)功,最后要體現(xiàn)在產(chǎn)品上、體現(xiàn)在品質(zhì)上、體現(xiàn)在品牌上。
大佬暢談
胡葆森
中房協(xié)副會長、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席 胡葆森:“建業(yè)”是一個比較典型的區(qū)域性企業(yè)。大家知道河南是中國的第一人口大省,有1億多人口,中等城市有18個,還有108個縣級城市,即有將近130個縣以上的城市,我當(dāng)時在構(gòu)思企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的時候考慮到城市化的進(jìn)程:每年在河南大約有100多萬人要進(jìn)城,假如每人按10平方米來算,大概有1千多萬平方米的住房需求,加上現(xiàn)在已經(jīng)住在城鎮(zhèn)的3千多萬人口,每年假設(shè)一個人增加1平方米那就是3千多萬平方米,加上新進(jìn)城的1千多萬平方米的需求,應(yīng)該每年有4千萬以上的市場新增需求。
我們設(shè)想用十年時間做到在河南的市場占有量達(dá)到10%,經(jīng)過很多數(shù)據(jù)的分析,我們認(rèn)為這個可能性是存在的。從2002年開始我們就走出鄭州向其他的中等城市進(jìn)行擴(kuò)張?,F(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)過8年時間了,“建業(yè)”進(jìn)入了22個城市,2008年年底按照銷售額來算,已經(jīng)占到了河南市場份額的5%,我們希望再用差不多5年時間,能把這個市場份額提高到10%左右,我想這樣一個戰(zhàn)略就能夠保證我們企業(yè)的愿景,就是在河南這塊土地上能夠保持一個可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。這樣一個區(qū)域化的探索,我相信可能用不了太久,當(dāng)中國的房地產(chǎn)市場格局再用兩三年時間調(diào)整比較清晰的時候,除去大約20家超級地產(chǎn)企業(yè)之外,剩余的必然是一些專注專業(yè)的企業(yè),可能專注一個區(qū)域或者專注一個產(chǎn)品或者專注于一種商業(yè)模式——我們可能就是專注于某一個區(qū)域的企業(yè),和在全國發(fā)展的企業(yè)一樣,我相信我們能保持一個可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài),這個探索可能對這個行業(yè)就會有一點啟示的意義。
張華綱
金地集團(tuán)總裁 張華綱:房地產(chǎn)投資沒有地就沒有房子,所以地是房地產(chǎn)公司生存的命脈,這也是行業(yè)的特質(zhì)。土地在2009年應(yīng)該是非常熱的一個詞,尤其是正好跟2008年形成了非常大的對比,2008年很多的土地都是流拍的,政府也不敢推出地塊,因為市場不好。2009年在流動性或者通貨預(yù)期的推動下或者市場爆發(fā)之下,我們開始經(jīng)歷了小陽春,后面是炎熱的夏天,土地也跟著熱起來。到了下半年我們可以看到,房地產(chǎn)熱度非常高了,新地王不斷的出現(xiàn),很多的地方甚至出現(xiàn)土地樓面地價高過于當(dāng)時的項目售價,土地作為房地產(chǎn)公司的一種非常重要的生產(chǎn)資料而言,我想價格反映的還是一種預(yù)期真實的表達(dá)。
從現(xiàn)在看,宏觀調(diào)控毫無疑問在2010年會加大力度,土地市場也將特別考驗房地產(chǎn)開發(fā)公司的專業(yè)判斷或者能力,我相信2010年市場還會是一個非常驚心動魄的市場,特別是在招拍掛方面,會給房地產(chǎn)公司帶來非常大的考驗。反過頭來,土地一定給我們的售價或者是市場帶來新的壓力,當(dāng)然也有負(fù)面的,也有正面的,具體土地價值的走向,我想從長期看應(yīng)該說會是不斷提升的過程。
我們在土地市場上面,“金地”還是一向比較理性,希望通過價值創(chuàng)造能夠給土地帶來價值,為我們的客戶帶來價值。當(dāng)然我們在金融方面也做了非常多的創(chuàng)新,希望通過發(fā)揮金融的杠桿作用,能夠把房地產(chǎn)項目做得更好,把公司的價值做進(jìn)一步的提升。
毛大慶
萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶:管理是萬科最近熱議的一個大話題,年初的時候提到從規(guī)模、速度轉(zhuǎn)向質(zhì)量、效益,我想這是今年的主題詞,也是為了提升企業(yè)真正的價值,特別是為股東創(chuàng)造價值,要求企業(yè)必須在管理上下工夫。
住宅產(chǎn)業(yè)化是跟節(jié)能減排、低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的話題,目前政府非常重視,大力推進(jìn)這項工作。對建筑行業(yè)而言,是住宅產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)方式的革命,也給萬科帶來了發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn),也給我們整個管理班子、管理團(tuán)隊、管理思路帶來了一次頭腦風(fēng)暴,就是萬科如何發(fā)揮好前面我們走了七年住宅產(chǎn)業(yè)化的道路,真正把這種大規(guī)模的住宅生產(chǎn)模式帶出來向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展打造出“萬科制造”的品牌?
圍繞著現(xiàn)在綠色、低碳,我想告訴大家,我們算了一筆賬,如果全北京市的住宅假設(shè)全部使用工業(yè)化的裝配辦法進(jìn)行建造的話,我們一年可以節(jié)省將近7個昆明湖的水量,可以節(jié)省葛洲壩將近一個月的發(fā)電量,更加不要談水泥用量的減少、揚(yáng)塵的減少、噪音的減少。就是說企業(yè)管理的創(chuàng)新、企業(yè)品牌價值的挖掘,除了剛才劉總講到的品質(zhì)、質(zhì)量、產(chǎn)品以外,我想還有一條更重要的,就是把產(chǎn)業(yè)化的一種新的模式推廣開來。全世界50%的住宅開發(fā)在中國,萬科又是注重給主流人群打造住宅的企業(yè),中國能耗的40%又來源于建筑行業(yè),這三個數(shù)字?jǐn)[在桌上一看,作為萬科來說,沒有道理不選擇一條管理之道,在節(jié)能減排、綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化革命等方向上做一點事情。所以我想這個是萬科現(xiàn)在在堅持做的,我想過去七年走的雖然孤獨,但是走的很堅定,現(xiàn)在我們走的就很明朗,因為有大政策、大形勢,有世界、有國家,特別是國際上給中國提出的新的要求的調(diào)整。我想在這點上談萬科的管理,可能已經(jīng)超越了企業(yè)管理、品牌管理,更多的是一場生產(chǎn)方式的管理革命。
任志強(qiáng)
華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長 任志強(qiáng):全世界還找不到任何一個國家的GDP在總體上升的過程中房地產(chǎn)單獨出現(xiàn)下滑,或者說叫所謂的泡沫破裂了。我們把美國、香港、日本的情況都做了分析,我們還找不到這樣一種情況,或者其他國家也沒有發(fā)現(xiàn)在GDP高漲的過程中哪個國家的房地產(chǎn)泡沫會破裂,有沒有泡沫是另外一回事,泡沫能不能破,假定有,起碼全世界各國發(fā)展史上,從1950年二次世界大戰(zhàn)之后到目前為止還找不到。換句話說,就是希望房地產(chǎn)泡沫破裂的人一定在想著讓中國的GDP從8%到2%或者1%往下掉。我們的調(diào)控措施是不是想讓中國的GDP往下調(diào)?到現(xiàn)在我們看不出來,起碼我們的政府說要保持自住或者改善型消費的支持力度,這個政策是不變的,就是說中國還在希望房地產(chǎn)作為拉動GDP或者保持GDP增長的支柱型產(chǎn)業(yè),還要改善居民的消費和居住情況,這個可能是調(diào)控大的主題吧。
現(xiàn)在我們出臺的政策背景,認(rèn)為我們有一部分城市有一部分投資客或者投機(jī)客把中國的房地產(chǎn)炒上去了,我想另外一個問題,如果中國的房地產(chǎn)投資成為一個常態(tài),就是所有人都把買房子變成一種投資行為的時間,中國怎么出臺政策?不知道這個政策會怎么出臺,但是我知道從金融學(xué)的角度說,所有有產(chǎn)權(quán)的住房消費一定是一種投資。
房地產(chǎn)本身就是金融產(chǎn)品,不管它是經(jīng)濟(jì)適用住房還是保障性住房還是“兩限房”,一定會有財產(chǎn)增值。世界上所有國家的法律都是鼓勵老百姓用住房資產(chǎn)的升值去改善他的住房條件,以減少國家保障性住房的負(fù)擔(dān),所以美國會減稅、英國會減稅、香港會減稅、日本會減稅,所有的國家會減稅。我想今年的目標(biāo)應(yīng)該是買房的人減個人所得稅,然后鼓勵大家用減稅的方式調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu),讓你更容易去買得起房子或者改善住房,因為土地出讓金本身就是強(qiáng)制性稅收,而我們現(xiàn)在所有的土地政策都以為是在整開發(fā)商,比如說首付50%土地出讓金,比如說你的土地兩年不干囤地要加收你的錢,這個錢一定是最后落到消費者的頭上,由消費者的購房款去支付的,所有對土地的加稅一定是對消費者或者購房人的加稅,從邏輯上來說,成本增加的結(jié)果是逼著你把房子的價格提高。這樣的調(diào)控我想可能從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來看,都有點不是讓房價降下來,而是讓房價漲上去的意思。
我們還有幾個城市特別宣布了今年的土地供應(yīng)量50%要用于保障性住房,政府要加大力度去解決低收入家庭或者無能力購房家庭的住房問題,我們歡迎,但實際上餅就那么大,這個刀下得狠了,往這邊多切點,那邊就少點,結(jié)果一定是由高商品房房價的人補(bǔ)貼那些享受政府待遇低價人的住房資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。這種轉(zhuǎn)移過程中,因為每年指標(biāo)就這么多,這邊越高那邊就越多,沒有土地出讓金根本修不了這么多市政基礎(chǔ)設(shè)施。如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度重新研究一下為什么房價會高,或者再出臺相關(guān)政策的時候,也許就會調(diào)控的更加合理一些。