新條例的進步

■ 葉檀

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新條例意在調和拆遷者與被拆遷者的利益糾紛，還《物權法》以尊嚴。通觀全文，仍有對地方利益的綏靖與自由裁量度過大之嫌。如果不能在具體細節(jié)上給予嚴格的界定，強勢利益獲得者完全可以通過擴大概念外延，掠奪對拆遷者的權益；而強勢的被拆遷者也可借助于新規(guī)則漫天要價，最近就有補償特定對象上千萬元的奇聞。

關注新條例的性質，必須關注新條例的兩個基本議題，一是對于公共利益的界定，二是市價補償?shù)幕鶞省?/p>

新條例規(guī)定，共有七種情況被規(guī)定為公共利益的需要，第六條將“國家機關辦公用房建設的需要”都被介定為公共利益。而第七條則是一條打補丁的背書，“法律、行政法規(guī)和國務院規(guī)定的其他公共利益的需要”，即只要地方行政法規(guī)與國條院條例規(guī)定為公共利益的，都是公共利益，換言之，何謂公共利益，界定權完全在有法規(guī)制訂權的政府部門手中。

以市場價補償被拆遷者是一大進步，這杜絕了漫天要價與漫天砍價的惡性互搏。以往的經(jīng)驗可知，多數(shù)人并非不樂于被拆遷，而是對于補償價格不滿，血淚拆遷的背后都是利益的殘酷剝奪。

最后，值得關注的是，釘子戶權利被剝奪。新條例第十三條規(guī)定，90%以上被征收人同意進行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。這一招少數(shù)服從多數(shù)的手段，賦予政府拔除釘子戶的合法權利。

新條例雖有綏靖色彩，相比有違背憲法與物權法之嫌的舊條例，相比過往以農產品價格作為補償標準等荒唐做法，有長足的進步。起碼，新條例承認被拆遷人有享受市場價格的權利，物權法得到了一定程度的尊重；新條例對于被拆遷者的民意有一定程度的尊重，雖然能否做到另當別論，帶血的拆遷、唐福珍式的悲劇將得到微弱的抑制。

《房屋征收與補償條例》謹防好心辦壞事

■ 陳寶存

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坊間熱議《國有土地上房屋征收與補償條例》，事關幾乎所有城市居民，引起關注是很正常的。

我看了一下條例的大致，對公益的認定有七項。其中的第四第五兩條列為公益拆遷，我認為面有點過于寬。為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設的需要；為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；這兩項幾乎涵蓋了所有城市拆遷改造的形式。我們所謂的政府組織的拆遷，應該是土地出讓的前提條件。出讓毛地本身是政策法規(guī)不允許的行為，但是現(xiàn)實是遇到拆遷項目，名義上政府組織實施，實際上真正的拆遷出資人更多的表現(xiàn)為一級開發(fā)企業(yè)。這是很多城市一直以來的習慣性做法。即使是拆遷公司實施，因為地方財力的限制，拆遷實施方還是一級開發(fā)公司。賦予此類項目公益性拆遷的定位是有問題的。

總的來說，本條例的征求意見稿基本來源于最近幾年的實踐。沒有過于偏袒任何一方的意思還是很明顯的。作為一項法律法規(guī)，公平公正的保護雙方利益是很應該的。我們社會的話語環(huán)境目前對地方政府和開發(fā)企業(yè)極為不利，產生的拆遷安置糾紛不分青紅皂白的歸于地方政府和開發(fā)企業(yè)，而對當事的另一方的無理要求視而不見。過高的要價造成土地收儲成本居高不下，還要求開發(fā)企業(yè)降低房價，這是無益于問題解決的。

我認為條例法規(guī)政策要有利于全民，而不是僅僅單個層面。至于公益性征收標準，這不是本條例可以涵蓋的。具體情況不同，也不會有統(tǒng)一的安置補償方案出在國家層面。

但是在具體實操中，我們還會發(fā)現(xiàn)很多問題沒有涵蓋到，這也是合理的現(xiàn)象。需要在實踐中發(fā)現(xiàn)新問題，解決新問題。

從拆遷到搬遷：要在換湯的同時換藥

■ 孤獨求敗

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在《物權法》之后，在許多拆遷事件之后，盡管新條例的出臺有些姍姍來遲，但從“拆遷”到“搬遷”，畢竟折射出一種法治理念的進步。

檢驗這種尊重和保護的重要標準，就是補償。眾所周知，之前許多拆遷糾紛乃至暴力事件的發(fā)生，幾乎都與補償不到位或者標準太低有關。而將“拆遷”或者“搬遷”的目的搞清楚，是否為了公共利益，如何做到公平合理，就具有非常重要的意義。

揆諸新條例，以上案例則要明朗許多：比如，新條例明確規(guī)定：征收、拆遷主體是政府，而不是開發(fā)商；危舊房改造，需90%以上居民同意；而對“公共利益”，新條例進行了列舉規(guī)定，不屬列舉規(guī)定的“公共利益”范疇的項目建設，都應遵循民事協(xié)商和合同途徑解決，換言之，雙方都有買賣自由。

總之，新條例確有不少可圈可點之處。當然，在將來如何避免新條例的規(guī)定淪為“紙上富貴”，還需要在現(xiàn)實中進一步落實。例如，盡管新條例規(guī)定了其中屬于“公共利益”的情況，但在實踐操作中，執(zhí)行才是這種規(guī)定的生命。有人就擔心：政府想拆的，就可冠之基礎設施、能源交通和城市建設的名目，以改善“民生”為由放開“搬遷”的邊界；而如果政府不想拆遷時，又可搬出保護歷史文化遺產和傳統(tǒng)風貌這塊招牌。如何避免不同的行政意志的解讀，確實值得思考。

可見，從“拆遷”到“搬遷”，正如從“偷菜”到“采摘”，從“暫住證”到“居住證”一樣，如果要有實質性的變化，還需要在換湯的時候同時換藥，在規(guī)則中細化后果模式、在實踐中完善違規(guī)責任。

“拆遷”一詞應完全從新條例中消失

■ 律師劉海洋

■ http://blog.sina.com.cn/s/blog_4a6610c10100gvdz.html

新條例從為公共利益目的入手，規(guī)范了國家對土地與房屋的征收與補償?shù)男袨椋谜魇张c補償?shù)牡母拍?，代替了拆遷的概念，這是一個觀念的重大轉變。讓人遺憾的是，《征求意見稿》的附則中第四十條突兀地保留了拆遷一詞。

我理解，立法者希冀在規(guī)范公共利益的征收行為時，對商業(yè)行為也進行規(guī)范。但問題是：這種規(guī)定的方式與新條例的整體理念不合，且從實踐中看，也會被惡意利用。

按現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》的理念，只要是經(jīng)過了一定的程序，有了一定的手續(xù)，就可以拆遷。產權人無不同意的權利，只能就如何補償提出一點異議。自己的財產，自己無權決定是否保留，這種規(guī)定是無理的。并且隨憲法的修訂、物權法的出臺，《城市房屋拆遷管理條例》違反上位法是顯然的，廢除就是必然的了。顯然非公共利益的商業(yè)性開發(fā)是不能征收個人住宅的。商業(yè)性的開發(fā)只能按商業(yè)原則以市場的方式經(jīng)購買個人住宅，變更產權后再行開發(fā)。而《征求意見稿》的第四十條的拆遷一詞，依然保留了《城市房屋拆遷管理條例》的理念，即經(jīng)批準了就可以拆了。仍然可以不按商業(yè)的原則來運作。給產權人的仍然只是“補償”而非房產的市場價值。而且“拆遷”并不是將房屋及所屬土地當做一個完整的財產來對待的。拆遷協(xié)議只是你拆我的房子，你給我補償。我同意你將我的房子變成垃圾了，可我的土地的使用權如何變到開發(fā)商名下的？與我有合同約定么？法律依據(jù)是什么？依法征收的沒問題，“拆遷”下的商業(yè)開發(fā)的房屋及土地的流轉是如何合法完成的？

因此，“拆遷”一詞在新條例中使用，會使商業(yè)開發(fā)在不使用“征收”一詞的情況下，從事準征收，“征收”一詞應完全從新條例中消失。而商業(yè)開發(fā)只須以部門規(guī)章的形式發(fā)布一個商業(yè)地產開發(fā)操作規(guī)范即可。