丁孝智，王利偉，孫延艷

(1.肇慶學院經(jīng)濟與管理學院,廣東肇慶526061；2.內(nèi)蒙古工業(yè)大學管理學院,內(nèi)蒙古呼和浩特010051)

基于實證的廣州房地產(chǎn)業(yè)競爭力研究

丁孝智1，王利偉2，孫延艷2

(1.肇慶學院經(jīng)濟與管理學院,廣東肇慶526061；2.內(nèi)蒙古工業(yè)大學管理學院,內(nèi)蒙古呼和浩特010051)

近年來，廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，市場巨大、供需兩旺，并出現(xiàn)了一批實力和資本雄厚的大企業(yè)，但投資政策不平衡，市場機制不完善，尤其是人才資源總量不足和配置不合理，即廣州房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模能力、成長環(huán)境和人才資源三大要素深刻地影響著該行業(yè)的競爭力水平，并整體上影響了房地產(chǎn)業(yè)的競爭力，已經(jīng)成為制約當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的深層次問題。持續(xù)優(yōu)化軟硬環(huán)境建設，重視發(fā)揮人才資源優(yōu)勢，積極通過資源整合擴大房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模能力等措施，對提升廣州房地產(chǎn)業(yè)競爭力十分必要。

廣州；房地產(chǎn)；競爭力；產(chǎn)業(yè)規(guī)模；成長環(huán)境；人才資源

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展狀況直接關系到國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，以及國家或地區(qū)的金融安全、社會的穩(wěn)定和人民生活水平。目前，一些學者將房地業(yè)界定為房產(chǎn)和地產(chǎn)兩大塊，包括土地、建筑物和固著在土地之上不可分離的部分及其附帶的各種權益，其范圍有（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；（2）房屋開發(fā)；（3）地產(chǎn)經(jīng)營，即土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押；（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，指房產(chǎn)（含土地使用權）買賣、租賃、抵押等；（5）房地產(chǎn)中介服務，有信息、咨詢、估價、測量、律師、經(jīng)紀和公證等；（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務，有家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、轉租、代收代付等；（7）房地產(chǎn)金融，指信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等[1]。廣州是珠江三角洲經(jīng)濟中心，近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，市場巨大、供需兩旺，并出現(xiàn)了一批實力和資本雄厚的大企業(yè)，但投資政策不平衡、市場機制不完善、尤其是人才資源總量不足和配置不合理，已經(jīng)成為制約當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的深層次問題，并整體上影響了房地產(chǎn)業(yè)的競爭力。為此，通過打造人才隊伍和優(yōu)化配置人才資源就成為提升廣州房地產(chǎn)業(yè)競爭力的當務之急。本文基于可獲取的資料，運用實證方法對廣州房地產(chǎn)業(yè)人才資源配置進行研究，以期為該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供可資借鑒的理論依據(jù)。

二、相關研究綜述

（一）關于房地產(chǎn)業(yè)概念和范疇研究

如前所述，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房產(chǎn)是在法律上明確了產(chǎn)權隸屬關系的房屋財產(chǎn)；地產(chǎn)即土地財產(chǎn)，是指在一定土地所有制下作為財產(chǎn)的土地。在英語中，房地產(chǎn)通常表述為Real Estate或Real Property，即不動產(chǎn)。它指的是“土地以及附著在土地之上的改良物”。

學術界對房地產(chǎn)的定義有多種表述：(1)房和地有機整體論。認為“房地產(chǎn)是房屋建筑和建筑地塊的有機組成整體”[2]。(2)房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱論。認為“房地產(chǎn)從字面上看是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房產(chǎn)和土地兩種財產(chǎn)的合稱”[3]。(3)狹義房地產(chǎn)論。認為“狹義的房地產(chǎn)是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權利”[4]。(4)廣義房地產(chǎn)論。認為“廣義的房地產(chǎn)除上述(狹義房地產(chǎn))內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏和森林等自然資源”[5]。(5)房地產(chǎn)即不動產(chǎn)。認為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的原稱，不動產(chǎn)是房地產(chǎn)的別稱；房地產(chǎn)是通俗概念，而不動產(chǎn)則是理論化的概念。本文研究的房地產(chǎn)指一般定義。此外，學術界對房地產(chǎn)范圍也提出了以下多種說法。

一是強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務四大職能[6]。二是鎖定房地產(chǎn)的范圍為投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理體制和服務[7]。三是認為房地產(chǎn)業(yè)包括開發(fā)建設、租售經(jīng)營以及與此緊密相關的中介服務，是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門[8]。四是認為房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等經(jīng)濟實體所組成的眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門，也包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營、消費等各個領域的經(jīng)濟組織、經(jīng)紀人以及各類專業(yè)技術人員，他們是互相依存、互相聯(lián)系、互相提供服務的有機整體[9]。這一說法除了包括從事房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營活動外，還加上了從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動的各種法人單位。實際上，如果從產(chǎn)業(yè)劃分來看，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。參照聯(lián)合國標準產(chǎn)業(yè)分類法和我國2003年起實施的《中國國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準》(GB汀4754一2002)，全部國民經(jīng)濟分為從A到T20個門類，房地產(chǎn)業(yè)屬于K類，而與之密切相關的建筑業(yè)則屬于E類。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)分屬于不同的行業(yè)門類。

（二）關于房地產(chǎn)業(yè)競爭力研究

學術界對房地產(chǎn)業(yè)競爭力的研究主要反映在以下幾個方面。一是對房地產(chǎn)業(yè)競爭力含義的研究。美國哈佛大學教授邁克爾·波特將產(chǎn)業(yè)看作是為生產(chǎn)直接相互競爭的產(chǎn)品或服務的企業(yè)集合。產(chǎn)業(yè)競爭力則是指一個國家或地區(qū)能否創(chuàng)造良好商業(yè)環(huán)境使該企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的能力。近年國內(nèi)外學者對這一問題的研究基本上延續(xù)了邁克爾·波特的觀點。二是基于資源與能力的觀點。這種觀點強調(diào)了可供企業(yè)利用的資源組合，把重心放在擴大企業(yè)的資產(chǎn)存量和能力上，并以此作為培育持久競爭優(yōu)勢的基礎。其中，資源是體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢與劣勢的任何物質，是企業(yè)控制或擁有的要素存量，是企業(yè)生產(chǎn)過程的輸入因素。而能力則是把一組資源整合在一起完成一項任務或活動的能力，是一組整合資源的結果，故劉訓波[10]將資源與能力稱作是房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的致勝之源。他認為，以資源為基礎的競爭優(yōu)勢觀和以活動為基礎的競爭優(yōu)勢觀不應該是對立的,而應該是互補的。把作為有形資產(chǎn)的“資源”和作為無形資產(chǎn)的“能力”進行科學的、有效的配置和融合,才是企業(yè)核心競爭力之源。李曉春、顏愛民[11]則把房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力看作是基于企業(yè)資源、技術、產(chǎn)品的一系列能力的組合，認為房地產(chǎn)企業(yè)只有明確競爭力的戰(zhàn)略高度，準確把握，最大限度地培育和發(fā)展競爭力，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。羅文進一步認為房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力是其多方面技能與運行機制的有機融合,是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營過程中形成的、不易被競爭對手效仿的、能帶來超額利潤的獨特的資源、知識和能力[12]。由此可以說，房地產(chǎn)企業(yè)競爭力不僅表現(xiàn)為關鍵資源、關鍵設備、關鍵技術和企業(yè)的運行機制,更重要的是彼此之間的有機融合以及綜合競爭力的提升。三是基于核心要素的觀點。尋找和把握企業(yè)核心要素以建立競爭力管理體系比簡單依賴資源和能力培育企業(yè)競爭力有更明確的針對性。喻華琳[13]認為，前期開發(fā)策劃、規(guī)劃設計、項目推廣策劃過程、戰(zhàn)略預見與整合這四個要素非常重要，對房地產(chǎn)業(yè)的影響也非常關鍵，它們一起構成了房地產(chǎn)業(yè)的競爭力；張彤、宋潔強調(diào)了品牌、資本和專業(yè)化的影響力[14]，認為我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭將是品牌的競爭、資本(規(guī)模優(yōu)勢)的競爭、專業(yè)化程度的競爭。這三個要素是企業(yè)核心競爭力的基礎,是微利性的最終源泉，房地產(chǎn)企業(yè)必須構建以品牌、資本、專業(yè)化三要素為主的核心競爭力，才能實現(xiàn)其集約化經(jīng)營。在上述學者研究基礎上，王艷玲[15]進一步提出把人力資源作為房地產(chǎn)業(yè)第一位的戰(zhàn)略性資源。她認為，人才要素、資本要素、房屋產(chǎn)品要素、客戶服務要素、品牌要素和資源整合能力是房地產(chǎn)企業(yè)超越競爭對手并取得更高利潤和更持久生命力的關鍵。其中，人才是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的根本，是房地產(chǎn)企業(yè)前進的軸心。面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)應該積極培養(yǎng)和引進高素質的房地產(chǎn)專業(yè)人才，同時加強人力資源開發(fā)和培訓，使更多的從業(yè)人員具有較強的創(chuàng)新意識、長遠的眼光和正確的決策才能。

（三）關于房地產(chǎn)業(yè)人力資源配置問題研究

專門就房地產(chǎn)業(yè)人力資源配置問題的研究尚不多見。相關的研究也主要集中在人力資源配置指標和相應的統(tǒng)計指標設置上。林偉林等認為,人力資源指標的設置應該遵循指標設置的科學性、客觀性、整體性、可比性、可行性和動態(tài)性原則。通過這些指標應該能做到：在宏觀上，對我國的人力資源現(xiàn)狀和未來進行把握、分析、預測；在微觀上，對人力資源質量、投入產(chǎn)出的規(guī)模，以及人力資源的利用效果在各個區(qū)域和產(chǎn)業(yè)中存在的不平衡現(xiàn)象進行較為詳細的分析。他設置了5個一級指標和18個二級指標，從人力資源數(shù)量特征、質量特征、投入產(chǎn)出、利用等構建其宏觀統(tǒng)計指標體系[16]。賀秋碩提出，人力資源配置作為人力資源開發(fā)與管理系統(tǒng)中的一個子系統(tǒng)需要與內(nèi)部各子系統(tǒng)協(xié)調(diào)，同時也需要通過人力資源開發(fā)與管理系統(tǒng)與外部系統(tǒng)產(chǎn)生一種互動和均衡。他將目標層設置為人力資源開發(fā)與管理績效，并由此衍生出10個二級指標和41個三級指標[17]。

崔海燕認為，人力資源統(tǒng)計指標是相對人口資源而言的，既要考察量，也要考察質。她提出的指標體系包括3個一級指標和7個二級指標。其中，人力資源配置的一級指標由人力資源利用率和人力資源閑置率兩個二級指標表示[18]。

此外，也有學者從人力資本角度建立人力資源統(tǒng)計指標體系，將人力資源總量、人力資源水平、人力資源變動、人力資源效益等綜合列入指標體系之中。

綜上，雖然近年有關房地產(chǎn)業(yè)競爭力研究受到人們較多的關注，但很不深入，一些涉及房地產(chǎn)業(yè)競爭力核心領域的研究如人力資源配置等幾乎處于空白，而該領域的研究在房地產(chǎn)業(yè)競爭力研究中具有十分重要的意義,因此，本文擬以廣州市為例做一些探討。

三、研究假設和實證分析

（一）研究假設

包括土地規(guī)模、資金規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、技術能力和融資能力等在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模能力，在任何產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展中都是必不可少的要素，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，其競爭力來源于它的發(fā)展規(guī)模能力?；诜康禺a(chǎn)業(yè)的自身特點和馬斯洛的“需求層次”理論，房地產(chǎn)業(yè)屬于物質層面的需求，只有規(guī)模能力達到一定程度才會得到發(fā)展和提升。為此，提出如下假設：

假設H0：房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模能力是影響廣州房地產(chǎn)業(yè)競爭力的最主要因素。

房地產(chǎn)業(yè)也是資金密集型、技術密集型和產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度較高的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展需要資本、技術、土地，以及政府政策的支持，尤其是人才資源更是發(fā)揮著十分重要的作用。由此，上述諸要素形成的發(fā)展環(huán)境對該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會產(chǎn)生強烈的影響和制約。因此，改善發(fā)展環(huán)境，構建人才隊伍體系就成為廣州房地產(chǎn)業(yè)的主要任務。由此提出如下假設：

假設H1：房地產(chǎn)業(yè)成長環(huán)境影響廣州房地產(chǎn)業(yè)的競爭力水平。

假設H2：人才資源和人才資源的配置對廣州房地產(chǎn)業(yè)競爭力有重要影響。

（二）模型建立

1.數(shù)據(jù)來源：文中用到的數(shù)據(jù)主要來自廣東統(tǒng)計年鑒（2002—2009年）、廣東省各市統(tǒng)計公報（2002—2009），部分數(shù)據(jù)則是根據(jù)以上資料計算得到。

2.模型描述：設Y=（Y1，Y2，…，Yp）為p個文化產(chǎn)業(yè)競爭力評價指標向量，F(xiàn)=（F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)p）為不可測指標向量，則有

即：Y=AF+ε。其中，ε=(ε1,ε2,…,εp)為特殊因子，F(xiàn)i為第i個公共因子，為因子載荷矩陣，且滿足：(1)m＜p；(2)cov(F,ε)=0；(3) E(F)=0，cov(F)=I。

綜合學者對房地產(chǎn)業(yè)競爭力指標體系的研究，本文主要從反映房地產(chǎn)業(yè)競爭力的五大模塊構建其競爭力評價指標體系。用房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員年平均人數(shù)、房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占當?shù)乜偖a(chǎn)值比重和房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營總收入反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)模；用房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)利稅率和房地產(chǎn)業(yè)收入利潤率反映房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟績效；用房地產(chǎn)業(yè)利潤增長率，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長率和房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長率反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度；用廣州全社會固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金來源和土地供應總量反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；用房地產(chǎn)業(yè)人均增加值和專業(yè)技術人員占從業(yè)人員比重反映人才資源狀況等。（見表1）

表1 競爭力評價指標

（三）模型分析

將上述指標體系進行因子分析，具體步驟是：收集2001—2008年的指標樣本，將原始數(shù)據(jù)標準化，建立變量的相關系數(shù)矩陣，實行方差最大旋轉，計算相關系數(shù)矩陣的特征值和方差貢獻率；建立因子載荷陣，使因子變量更具可解釋性。同時，計算因子得分作為回歸分析的因變量。上述計算步驟均采用統(tǒng)計分析軟件SPSS V16.0完成。

使用SPSS 16進行模型檢驗與分析，將原始數(shù)據(jù)進行標準化處理后，對其進行度量共同度檢驗（見表2）。結果顯示，共同度均較為明顯，故因子分析效果顯著。

表2 共同度表

由表3初始“特征值”一項可以看出，只有可能抽取三個因子作為主成分因子，從初始特征值的另一項累計貢獻率中可以看出，當抽取三個因子作為主成分時，它們的累積貢獻率幾乎達到100%，故使用三個主成分的解釋率是相當高的。

結合表3的方差貢獻率和旋轉后的因子載荷矩陣可知：F1在Y1、Y2、Y3、Y4、Y5、Y6、Y7有較高的載荷量，Y1、Y2、Y3、Y4、Y5反映了房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模情況；Y6、Y7反映了房地產(chǎn)業(yè)的營運能力。因此，稱F1為規(guī)模能力因子，它綜合反映了全部指標體系的69.109%的信息。對原始指標的代表性最強，故可以認為房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模能力是目前影響廣州房地產(chǎn)業(yè)競爭力的最主要因素。F2在Y8、Y9、Y10、Y11、Y12、Y13具有較高的載荷量，Y8、Y9、Y10這三個指標反映了房地產(chǎn)業(yè)的成長性；Y11、Y12、Y13反映了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境。因此，稱F2為成長環(huán)境因子，它綜合了整個指標體系的15.474%的信息。說明房地產(chǎn)業(yè)成長環(huán)境也是決定廣州房地產(chǎn)業(yè)競爭力的重要因素之一。F3在Y14、Y15有較高的載荷量，這些指標從不同角度反映了房地產(chǎn)業(yè)人力資源的能力，因此，將F3定義為人才資源因子，它綜合了全部指標體系9.123%的信息，表明人才資源極其配置水平對廣州房地產(chǎn)業(yè)競爭力也產(chǎn)生較為重要的影響。

表3 特征值和方差貢獻率

表4 旋轉后的因子載荷矩陣

根據(jù)因子得分系數(shù)矩陣，并用回歸分析法計算各因子得分，以此來分析各時期房地產(chǎn)業(yè)競爭力的具體特征。因子得分系數(shù)矩陣，如表4-7所示，它是分析變量的相關系數(shù)矩陣，因子模型將變量表示成公共因子的線性組合，自然也可以將公共因子表示成原始變量的線性組合，由表可得：

代入各原始變量的標準值，可計算出因子得分。由于以上三個主因子對房地產(chǎn)業(yè)競爭力所能解釋的變異能力(即對房地產(chǎn)業(yè)競爭力的貢獻率)不同，因此,本文以各主因子的貢獻率為權數(shù)，來確定綜合因子得分，這樣就可以得到廣州區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)競爭力的綜合得分。確定綜合因子得分的計算式為：

由表6反映的總體情況來看，除了2003年廣州房地產(chǎn)業(yè)因國家政策因素出現(xiàn)短暫低迷，競爭力下降外，其他年份該市的房地產(chǎn)業(yè)競爭力始終呈現(xiàn)逐年提升的態(tài)勢。發(fā)展規(guī)模從2001年到2008年基本上逐年擴大，2003年出現(xiàn)波動；成長環(huán)境則呈現(xiàn)大幅波動狀態(tài)，在2004年，房地產(chǎn)業(yè)一度成長最快，但隨后就開始下降，到2007年降至最低；人才資源在2003年之前表現(xiàn)為波動狀態(tài)，隨后上漲趨勢一直比較明顯，這為提升該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的競爭力奠定了堅實基礎。

表5 因子得分系數(shù)矩陣

表6 廣州房地產(chǎn)業(yè)競爭力綜合評價指數(shù)

發(fā)生上述變動的主要原因如下：

1.規(guī)模能力因素的影響。進行房地產(chǎn)開發(fā)，不可再生資源的土地是一切的根本。在人多地少的今天，土地越發(fā)顯得稀缺。隨著國家對土地管理的規(guī)范化，獲得土地的難度越來越大。能否拿到大規(guī)模的土地，是否擁有豐富的土地儲備，成為房地產(chǎn)發(fā)展商成敗的關鍵，也成為衡量發(fā)展商實力的標準。而大規(guī)模的土地，需要進行大規(guī)模的開發(fā)，需要更雄厚的資金實力、融資能力，并且銷售的門檻也越來越高。規(guī)模小的、實力不強的發(fā)展商，將逐步被逐出市場，被激烈的競爭無情的淘汰。

2.成長環(huán)境因素的作用

（1）房地產(chǎn)業(yè)結構失衡。目前，廣州大部分地區(qū)的房屋開發(fā)中，高檔房屋比重過高，低價位經(jīng)濟適用房屋的開發(fā)量不足。在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了供需關系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高利潤，熱衷于高檔商品房的開發(fā)，造成了高檔商品房供過于求，價格虛高。同時，市場上低價位房屋供不應求，導致出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房銷售違規(guī)操作和市場炒作現(xiàn)象。從市場的發(fā)展看，供給結構嚴重地背離需求結構，在供應總量不足的情況下，就會產(chǎn)生結構性泡沫。進而導致廣州房地產(chǎn)業(yè)競爭力變動。

（2）土地供應幅度變動。企業(yè)儲備土地按我國現(xiàn)行政策是不允許的，但卻在事實上大量存在。因為不論是企業(yè)的歷史用地還是通過各種出讓方式獲得的土地，凡企業(yè)依合法途徑獲得土地使用權后，應有權自主地從市場的角度去考慮項目的開發(fā)進度，以獲取最大收益，這是正常的市場行為，因此企業(yè)經(jīng)常依據(jù)市場的變化作出決策。

（3）人民幣幣值及預期的變動對廣州房地產(chǎn)競爭力也造成了影響。

3.人才資源的影響。當今社會各行業(yè)的競爭歸根結底是人才的競爭，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。擁有人才資源和優(yōu)化配置人才資源是影響廣州房地產(chǎn)業(yè)的主要因素。一方面，對人才擁有而不能合理利用是對人才的浪費；另一方面優(yōu)化配置人才是提升競爭力的關鍵。

四、結論及建議

基于上述分析，競爭力處于逐步提升階段的廣州房地產(chǎn)業(yè)，其規(guī)模能力、成長環(huán)境和人才資源三大要素深刻地影響著該行業(yè)的競爭力水平。因此，針對性地從上述三個方面采取相應的措施對提升廣州房地產(chǎn)業(yè)競爭力十分重要。

首先，將持續(xù)優(yōu)化軟硬環(huán)境建設放在重要地位。成長環(huán)境包括自然環(huán)境、政治環(huán)境、政策法規(guī)環(huán)境、企業(yè)文化環(huán)境，以及相關的環(huán)境。通過加大基礎設施建設和深化政務服務改革，鼓勵和引導企業(yè)開展企業(yè)文化建設，為房地產(chǎn)及其各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造更為有利的發(fā)展環(huán)境。

其次，重視發(fā)揮人才資源優(yōu)勢。加快制定相關配套政策，充分利用好企業(yè)現(xiàn)有人才，加大培養(yǎng)和引進高精尖的專門人才，優(yōu)化人才資源配置，為當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展構建完善的人才保障體系。

再次，積極通過資源整合擴大房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模能力。通過企業(yè)并購、合資或合股組建新公司、資金和土地資源整合、擴張收購、拓寬新融資渠道等方式整合資源，擴大房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模，降低該行業(yè)經(jīng)營風險。具體需要開展的工作有：（1）開展調(diào)查研究工作，充分了解和掌握自身擁有資源的能力，做好資源整合工作，有計劃有順序的充分調(diào)動各方資源，同時注重資源的可持續(xù)利用，保證企業(yè)長期發(fā)展。(2)結合企業(yè)長期發(fā)展和短期項目進展進行分析，明確哪些核心資源缺乏，哪些資源自身不具備需要整合，通過什么途徑進行整合等。(3)充分利用多種手段、多種方法進行資源整合。

[1]關于發(fā)展城市房地產(chǎn)的報告[R].北京：原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部,1987.11.20.

[2]湯樹華.中國房地產(chǎn)業(yè)實務全書[M].北京：新時代出版社，1992.11：2-3.

[3]包亞鈞.房地產(chǎn)經(jīng)濟論∶房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[M].上海：同濟大學出版社，1998：3.

[4]王克忠.房地產(chǎn)經(jīng)濟及其周期研究—王克忠文選[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社,2005：10-12.

[5]周誠.土地經(jīng)濟學原理[M].北京：商務印書館，2003：2-4.

[6]周誠.土地經(jīng)濟學原理[M].北京：商務印書館，2003：5-6.

[7]王克忠.房地產(chǎn)經(jīng)濟及其周期研究—王克忠文選[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社,2005：15.

[8]張永岳.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].北京：高等教育出版社,2005：3-6.

[9]包亞鈞.房地產(chǎn)經(jīng)濟論：房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[M].上海：同濟大學出版社，1998：6.

[10]劉訓波.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力研究[J].鹽城師范學院學報：人文社會科學版,2004(8)：108-111.

[11]李曉春，顏愛民.房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力分析[J].國土資源導刊,2006(4)：29-31.

[12]羅文,馬衛(wèi),薛華.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力研究[J].科技和產(chǎn)業(yè),2006(2)：41-43.

[13]喻華琳.試分析影響房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的構成因素[J].國外建材科技,2006(1)：121-123.

[14]張彤,宋潔.構建房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力[J].哈爾濱商業(yè)大學學報：社會科學版,2007(2)：42-45.

[15]王艷玲,張潔梅,李博文.房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力分析[J].天中學刊,2006(10)：70-72.

[16]林偉林，林有.人力資源宏觀統(tǒng)計指標體系的設置[J].統(tǒng)計與決策,2005（1）：8-9.

[17]賀秋碩.區(qū)域人力資源開發(fā)與管理的評價指標體系[J].統(tǒng)計與決策，2005（12）：50-51.

[18]崔海燕.人力資源統(tǒng)計指標體系研究[J].當代經(jīng)濟, 2005(1)：53-54.

[19]蔣曉嵐.房地產(chǎn)競爭力及未來競爭格局分析[J].安徽大學學報，2002(2)：36-39.

[20]郭文琴.房地產(chǎn)企業(yè)競爭力分析與評價研究[D].廣州：暨南大學碩士學位論文,2006：46-48.

[21]UNCTAD.Environment,InternationalCompetitiveness and Development：Lessons from Empirical Studies[R]. Geneva：UNCTAD Secretariat,TD/B/WG.6/10.

[22]MAC D.Human Resource and Manufacturing Performance：Organizational Logic and Flexible Production Systems in the World Auto Industry[J].Indus trial and Labor Relations Re-view.1995,48(2)：197-221.

[23]MICHAEL E.The Competitive Advantage of Nations[M]. New York：The Free Press.1990：230-234.

[24]張超.提升產(chǎn)業(yè)競爭力的理論與對策探微[J].宏觀經(jīng)濟研究,2002(5)：51-54.

An Empirical Study on Real Estate Competitive Capability in Guangzhou

DING Xiaozhi1，WANG Liwei2，SUN Yanyan3
(1.College of Economics and Management,Zhaoqing University,Zhaoqing,Guangdong,526061,China; 2.Management College,Inner Mongolia University of Technology,Huhhot,Inner Mongolia,010051,China)

In recent years,the real estate industry is developing very rapidly in Guangzhou.The market supply and demand are huge.Hence a group of large enterprises which is strong in power and rich in capitals have arisen.But because of the unbalanced investment policies,imperfect market mechanism,especially the shortage and improper positioning of human resources,namely，the developing force,environment for growth and human resources seriously affect the competitive strength of the real estate industry,and have become a deeply-rooted problem hindering the local real estate industry from further advancement.It is imperative to take measures of optimizing continuously the soft and hard environment,attaching importance to the use of human resources,actively integrating resources,and empowering the real estate industry,in order to increase its competitive capability.

Guangzhou;real estate;competitive capability;industry scale;environment for growth;human resource

F062.9

A

1009－8445（2010）03－0047－08

（責任編輯：禤展圖）

2010－04－01

廣東省哲學社會科學“十一五”規(guī)劃課題（06007）

丁孝智(1962－)，男，甘肅武威人，肇慶學院經(jīng)濟與管理學院教授，博士。