李春霞

[關(guān)鍵詞]涉農(nóng)問題;相關(guān)公證

服務(wù)“三農(nóng)”是公證法律服務(wù)的重點(diǎn)。在為“三農(nóng)”服務(wù)中,涉及農(nóng)村集體性質(zhì)土地上的房屋、農(nóng)民承包的土地等法律行為和法律事實(shí)的發(fā)生而引起的相關(guān)問題很多,也是風(fēng)險(xiǎn)較大的一項(xiàng)公證。筆者就這一公證問題提出以下觀點(diǎn),僅供參考。

一、涉及農(nóng)村土地的公證

涉及土地的公證問題很多,要結(jié)合具體情況認(rèn)真分析,慎重予以辦理。

(一)涉及承包收益的公證

涉及承包收益的公證大多是遺囑、繼承、贈(zèng)與、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議等公證。無論以何種方式取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的,承包人承包經(jīng)營(yíng)取得的收益均是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。承包人可以根據(jù)自己的意愿處理。因而無論是申請(qǐng)辦理哪一項(xiàng)公證,均可按法律的相關(guān)規(guī)定予以辦理。

(二)涉及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的公證

以其他方式承包:

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定,如果承包人是通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商的方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的,當(dāng)事人申請(qǐng)辦理公證,可按法律的相關(guān)規(guī)定予以辦理。

以家庭方式承包:

1.涉及經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的,經(jīng)家庭全體承包人的同意可以流轉(zhuǎn);2.涉及遺囑、繼承、贈(zèng)與、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的,《農(nóng)村土地承包法》沒有明確具體規(guī)定承包人是否可以處理屬于自己的那部分經(jīng)營(yíng)權(quán),所以涉及這部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有兩種不同意見。第一種意見:根據(jù)法無明文規(guī)定即可行的原則,承包人可以處置土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),繼承人也當(dāng)然享有繼承的權(quán)利;第二種意見:由于承包是以家庭為單位的,農(nóng)戶家庭內(nèi)部某一個(gè)人或幾個(gè)人死亡時(shí)不發(fā)生繼承問題,而承包戶的成員均死亡時(shí),土地承包權(quán)終止。筆者同意第二種意見。家庭承包是以本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶家庭為單位,它強(qiáng)調(diào)的是福利性和生活保障性,如果一般的家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以繼承,則非本集體經(jīng)濟(jì)組織的繼承人也可以依據(jù)繼承權(quán)取得承包權(quán),這對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的權(quán)益會(huì)造成損害,也是不利于生產(chǎn)的,更是有悖于《農(nóng)村土地承包法》的宗旨。所以涉及以家庭方式承包經(jīng)營(yíng)的,無論申辦何種公證均應(yīng)予以慎重。

筆者認(rèn)為:在家庭土地承包經(jīng)營(yíng)中,如果家庭成員中的一人或幾個(gè)人死亡時(shí),承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不發(fā)生繼承,承包地由家庭其他成員繼續(xù)承包,這里的家庭成員不是死亡人的繼承人或是一起生活的人,也不是戶口在一起的成員,而應(yīng)是按當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)部門頒發(fā)給家庭承包戶的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》上的承包人。只有這些承包人才有權(quán)利繼續(xù)承包。而當(dāng)家庭承包成員中的最后一位承包人死亡時(shí),承包經(jīng)營(yíng)權(quán)終止,由發(fā)包方收回承包地。所以此類公證不宜辦理。

二、涉及農(nóng)村房屋的公證

(一)村民宅基地不得辦理買賣公證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”之規(guī)定,農(nóng)村集體性質(zhì)的宅基地不得單獨(dú)買賣,因此不得辦理公證。

(二)農(nóng)村集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)。根據(jù)《房屋登記辦法》第八十六條“申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料”,“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,應(yīng)當(dāng)不予辦理”的要求。1.本村村民之間經(jīng)村民委員會(huì)同意,可以辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記及公證。2.非本村村民的,要嚴(yán)格按照法律規(guī)定審查是否屬于法律、法規(guī)的特殊規(guī)定,才能決定是否可以流轉(zhuǎn)。

(三)農(nóng)村集體土地上的房屋繼承、遺囑、贈(zèng)與、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議。房屋是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),根據(jù)《繼承法》的有關(guān)規(guī)定。1.繼承人(受贈(zèng)人)是本村村民,可以辦理公證。2.繼承人(受贈(zèng)人)非本村村民的,法律沒有明確規(guī)定,爭(zhēng)議較大。第一種意見認(rèn)為非本村村民不得繼承村民房屋,理由是農(nóng)村房屋的集體土地不得賣給非本村村民;第二種意見認(rèn)為非本村村民可以繼承本村村民房屋,但必須經(jīng)村委會(huì)同意,因?yàn)橥恋厥羌w所有的;筆者認(rèn)為繼承人(受贈(zèng)人)可以是非本村村民,理由是繼承是法律事實(shí),不以人們的意見為轉(zhuǎn)移,繼承人的確定,是根據(jù)繼承法的規(guī)定,是在產(chǎn)權(quán)人死亡時(shí)確定的,如不允許本村村民繼承,就剝奪了繼承人的權(quán)利,所以繼承人可以是本村村民,也可以是非本村村民。但公證時(shí)應(yīng)告知,非本村村民繼承農(nóng)村集體房屋的,繼承時(shí)實(shí)際上只繼承了房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,不繼承宅基地使用權(quán)。3.當(dāng)事人結(jié)婚或離婚時(shí),婚姻一方當(dāng)事人將農(nóng)村集體性質(zhì)土地上的房屋及土地使用權(quán)通過《夫妻財(cái)產(chǎn)約定書》或《離婚協(xié)議書》轉(zhuǎn)移給另一方或子女的,考慮土地性質(zhì)為集體所有的因素,該《約定書》或《協(xié)議書》,須經(jīng)村委會(huì)同意后方可辦理公證。4.同一戶的家庭成員之間因分家析產(chǎn)而引起的公證,應(yīng)當(dāng)給予辦理,以承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)為條件將農(nóng)村集體性質(zhì)土地上的房屋給非本村村民(子女)的,也應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民委員會(huì)同意后,方可辦理公證手續(xù)。

三、涉農(nóng)公證應(yīng)注意的問題

(一)涉及婦女權(quán)利的應(yīng)注意保護(hù)

結(jié)婚后戶口沒有遷出的婦女的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)予以保護(hù),農(nóng)村房屋繼承時(shí)需注意不要遺漏嫁出去的女兒。

(二)以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押或抵債的不予辦理

涉及農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押或抵償債務(wù)的不予辦理。要注意當(dāng)事人不在合同中寫明是以地抵債而是以其他的方式變相抵債,也需在審查時(shí)予以注意。

(三)夫妻結(jié)婚、離婚的要注意承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定,婦女結(jié)婚或離婚,一方戶口遷往外地而新遷入地沒有取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的,原居住地不能取消原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但在實(shí)際中,一些農(nóng)村婦女結(jié)婚或離婚后原戶口所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織不管該婦女在新的戶口遷入地有沒有分到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),均以戶口已遷出為由,剝奪了已遷出婦女的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。這是我們?cè)谵k證時(shí)應(yīng)注意到的問題。

以上是筆者在實(shí)際工作中總結(jié)的一點(diǎn)心得,望各位同人予以指教。□

(編輯/永安)