程 峰

當(dāng)前,我國(guó)各級(jí)政府為培育和規(guī)范土地市場(chǎng),盤(pán)活企業(yè)存量資產(chǎn),優(yōu)化土地資源配置,促進(jìn)城市土地集約利用,理順政府與企業(yè)間的土地收益分配,有效解決土地?zé)o償使用制度下產(chǎn)生的諸多歷史遺留問(wèn)題,實(shí)施國(guó)家壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)政策的需要,相繼建立了土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。

實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度首先面臨土地收購(gòu)價(jià)格的評(píng)估問(wèn)題,科學(xué)合理地評(píng)估土地收購(gòu)價(jià)格,是國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的保障;也是規(guī)范土地使用者行為和規(guī)范土地市場(chǎng)的前提條件。本文結(jié)合秦皇島市實(shí)際對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)價(jià)格評(píng)估進(jìn)行探討。

1 土地收購(gòu)價(jià)格基本特征分析

1.1 土地收購(gòu)方式

收回是土地使用者因違法使用土地,或土地使用期滿,被政府無(wú)償收回的情況,屬于政府執(zhí)法過(guò)程,具有明顯的強(qiáng)制性,因此就不存在土地收購(gòu)價(jià)格問(wèn)題。征收是指國(guó)家因公共利益的需要,將集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的過(guò)程,征收過(guò)程中只需按原用途給予補(bǔ)償,土地收購(gòu)價(jià)格就是征地補(bǔ)償費(fèi)。置換是以地?fù)Q地的易貨交易,原則上實(shí)行等物交換。收購(gòu)是國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要對(duì)土地使用者依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)提前收回,是土地收購(gòu)儲(chǔ)備過(guò)程中最主要方式。

1.2 土地收購(gòu)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系

產(chǎn)權(quán)關(guān)系是經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基礎(chǔ),而土地收購(gòu)價(jià)格是土地收購(gòu)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基本體現(xiàn),不同的交易方式對(duì)應(yīng)不同性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,因而對(duì)應(yīng)不同的收購(gòu)價(jià)格。收回是政府執(zhí)法行為,是無(wú)償?shù)慕?jīng)濟(jì)關(guān)系,針對(duì)的是用地期滿和有違法行為的土地使用者。征收是土地收購(gòu)機(jī)構(gòu)代表政府與被收購(gòu)方(村鎮(zhèn)集體)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)交易,收購(gòu)方依據(jù)規(guī)定按照土地原用途給予補(bǔ)償,補(bǔ)償項(xiàng)目包括:土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金等。權(quán)利轉(zhuǎn)移對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系是農(nóng)民集體獲得土地補(bǔ)償費(fèi),表現(xiàn)為土地征收價(jià)格。置換是易貨交易,在置換過(guò)程中原土地使用者的產(chǎn)權(quán)關(guān)系互換,經(jīng)濟(jì)關(guān)系對(duì)等,互換土地實(shí)行差價(jià)補(bǔ)償。

1.3 土地收購(gòu)性質(zhì)定位

土地收購(gòu)性質(zhì)定位是土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估的前提條件,收購(gòu)性質(zhì)定位不同,收購(gòu)價(jià)格的評(píng)估方法、依據(jù)以及收購(gòu)價(jià)格內(nèi)涵也將不同。根據(jù)上海、杭州等城市土地收購(gòu)實(shí)踐,參照我市經(jīng)驗(yàn),土地收購(gòu)是一種“強(qiáng)制性的買賣關(guān)系”,即土地是否收購(gòu)是政府的行政權(quán)力,但收購(gòu)價(jià)格則是以與被收購(gòu)經(jīng)濟(jì)主體權(quán)力和利益相一致的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估,這樣一方面體現(xiàn)了政府在實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度過(guò)程中的主導(dǎo)地位,同時(shí)也適應(yīng)了我國(guó)建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制目標(biāo)模式的需要,是一種準(zhǔn)市場(chǎng)交易行為。

1.4 土地收購(gòu)價(jià)格內(nèi)涵界定

收購(gòu)價(jià)格內(nèi)涵界定:一方面要尊重我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)賦予被收購(gòu)經(jīng)濟(jì)主體對(duì)其使用的土地?fù)碛械臋?quán)力和利益,價(jià)格內(nèi)涵與被收購(gòu)經(jīng)濟(jì)主體對(duì)其使用的土地?fù)碛械臋?quán)力和利益保持一致;另一方面要尊重我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)賦予國(guó)家或政府對(duì)被收購(gòu)?fù)恋負(fù)碛械臋?quán)力和利益,收購(gòu)價(jià)格內(nèi)涵界定應(yīng)保證國(guó)家的利益不受侵犯。因此,土地收購(gòu)價(jià)格定義為:被收購(gòu)?fù)恋卦谠猛竞屠梅绞较?于收購(gòu)基準(zhǔn)日的一定產(chǎn)權(quán)條件下的補(bǔ)償價(jià)格。

2 國(guó)有土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循的原則

2.1 土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

土地收購(gòu)是政府采用準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的行為,收購(gòu)?fù)恋刂饕槍?duì)以下三種情況:1)當(dāng)社會(huì)公共利益需要時(shí),政府收購(gòu)以出讓方式取得的土地;2)擁有土地使用權(quán)者以低于市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí),政府有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買土地;3)當(dāng)社會(huì)公共利益需要時(shí),政府收回劃撥土地使用權(quán),并對(duì)原土地使用者進(jìn)行補(bǔ)償,各地一般都是按照拆遷安置補(bǔ)償?shù)囊?guī)定對(duì)原土地使用者進(jìn)行補(bǔ)償。土地收購(gòu)是強(qiáng)制性的購(gòu)買關(guān)系,通常既要遵循市場(chǎng)交易原則,又會(huì)利用強(qiáng)制性和公益型適當(dāng)壓低收購(gòu)價(jià)格,所以土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估應(yīng)依據(jù)原批準(zhǔn)用途

土地使用權(quán)價(jià)格是指土地法定的權(quán)利價(jià)格,所以土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估應(yīng)按原批準(zhǔn)用途和利用方式,評(píng)估確定其價(jià)值。原則上不應(yīng)包括土地用途變更所引起的土地增值。由于土地使用者增加對(duì)土地投資所引起的土地增值,可以通過(guò)地上附著物的補(bǔ)償分配給原土地使用者。

3 國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)價(jià)格評(píng)估思路和方法

3.1 土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估宜重點(diǎn)選擇成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法

土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估為政策性強(qiáng)的估價(jià)范圍,選用針對(duì)性、適應(yīng)性強(qiáng)的估價(jià)方法是保證估價(jià)結(jié)果科學(xué)、合理、合法的關(guān)鍵一步。由于土地收購(gòu)具有強(qiáng)制性,收購(gòu)價(jià)格以補(bǔ)償為基礎(chǔ),土地收購(gòu)價(jià)格可以界定為“補(bǔ)償價(jià)格”,同時(shí)土地收購(gòu)又是政府采用“準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)”購(gòu)買的行為,相應(yīng)的土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)選擇成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法。

3.2 國(guó)有劃撥土地使用權(quán)收購(gòu)價(jià)格評(píng)估方法

如果收購(gòu)的土地權(quán)屬類型是國(guó)有劃撥,利用城市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果評(píng)估它現(xiàn)用途同等條件下完全使用權(quán)的標(biāo)定地價(jià),按標(biāo)定地價(jià)的60%初步確定土地使用權(quán)收購(gòu)價(jià)格,再考慮使用成本逼近法和宗地的實(shí)際劃撥成本綜合確定宗地的收購(gòu)價(jià)格,土地收購(gòu)價(jià)格運(yùn)用成本法評(píng)估時(shí)也要扣除政府土地出讓金。

運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)更新成果計(jì)算標(biāo)定地價(jià)方法為:

標(biāo)定地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×(1+區(qū)域修正系數(shù))×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)±開(kāi)發(fā)程度修正值。

運(yùn)用成本逼近法計(jì)算土地收購(gòu)價(jià)格方法為:

評(píng)估地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益。

3.3 國(guó)有出讓等有償方式取得土地使用權(quán)收購(gòu)價(jià)格評(píng)估方法

如果收購(gòu)的土地權(quán)屬類型是國(guó)有土地出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)有作價(jià)出資或入股、國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)等,這些有償方式取得的土地使用權(quán)具有相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓合同、租賃合同等。為了體現(xiàn)以有償使用方式取得土地使用權(quán)的完整產(chǎn)權(quán)性質(zhì),保護(hù)土地使用者的合法權(quán)益,尊重土地有償使用合同的約定,對(duì)土地有償使用方式取得土地使用權(quán)的補(bǔ)償應(yīng)充分考慮原土地使用者的合法權(quán)益。土地使用權(quán)收購(gòu)價(jià)格評(píng)估原則上應(yīng)以原用途及使用方式為標(biāo)準(zhǔn),按收購(gòu)基準(zhǔn)日的剩余土地使用年限的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。如果收購(gòu)?fù)耆菫榱斯怖娴男枰?可以略低于市場(chǎng)價(jià),即采用準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),或者采用市場(chǎng)平均價(jià)。同時(shí)考慮該宗地的出讓成本綜合確定宗地的收購(gòu)價(jià)格。

運(yùn)用市場(chǎng)比較法計(jì)算土地收購(gòu)價(jià)格方法為:

評(píng)估地價(jià)=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)=可比實(shí)例價(jià)格×估價(jià)宗地情況/可比實(shí)例情況×估價(jià)宗地期日/可比實(shí)例期日×估價(jià)宗地區(qū)域因素/可比實(shí)例區(qū)域因素×估價(jià)宗地個(gè)別因素/可比實(shí)例個(gè)別因素=可比實(shí)例價(jià)格×100/()×()/100×100/()×100/()。

其他類型土地使用權(quán)收購(gòu)價(jià)格的評(píng)估,根據(jù)具體情況參照前兩種評(píng)估思路確定宗地的收購(gòu)價(jià)格。

4 結(jié)語(yǔ)

目前,我國(guó)各城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度建立時(shí)間不長(zhǎng),尚缺乏國(guó)家法律支撐,各地土地儲(chǔ)備模式不一,政策差別大,在評(píng)估土地收購(gòu)價(jià)格的操作程序上也有所差異。隨著城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作逐步規(guī)范和制度的統(tǒng)一,國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)價(jià)格評(píng)估方法將進(jìn)一步完善。

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