于宗民 李 宏 何忠全

2008年8月1日,住房和城鄉(xiāng)建設部再次發(fā)出《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》,要求各地要制定出臺相關扶持政策,引導和鼓勵新建商品住宅一次性裝修到位或菜單式裝修模式,逐步達到取消毛坯房、直接向消費者提供全裝修成品房的目標。在當前的樓市中,毛坯房的銷售還占據(jù)著很大的比重。逐步取消毛坯房,直接向消費者提供全裝修成品房的政策在推行中遇到了很大的阻力。一方面消費者擔心全裝修房的價格要大大高于毛坯房,超出很多工薪階層的經(jīng)濟承擔能力,另一方面全裝修房造成的個性化缺失,也被購房人視為一大購房風險。

1 毛坯房與全裝房的優(yōu)勢與劣勢比較

1.1 價格差異

一般情況下,毛坯房的總價與全裝房相比相對較低。因此占毛坯房購買者相當一部分的工薪階層由于受經(jīng)濟能力的限制,很可能全裝房的裝修標準要高于其計劃的裝修標準,這就無形中增加了他們的經(jīng)濟負擔。但是開發(fā)商在進行精裝修時在材料上大批統(tǒng)購從而相對降低了材料價格。

1.2 個性化差異

對于特別注重自我感受的購房者,他們有足夠的金錢和時間對自己的房子進行創(chuàng)作,而全裝房的規(guī)?；a,統(tǒng)一化裝修無異于抹煞了消費者家居環(huán)境的個性選擇。超過四分之一的消費者認為取消毛坯房是剝奪住戶的選擇權,使小區(qū)住房千篇一律。

1.3 資源消耗差異

消費者在購置了毛坯房之后,面對成千上萬的材料品種和參差不齊的裝修隊伍時,往往很難在短時間內甄別優(yōu)劣。在親力親為的裝修過程中,很容易造成材料的二次浪費。經(jīng)專業(yè)測算,毛坯房裝修會造成建筑成本10%的損失,裝修材料30%的損耗。

1.4 噪聲,環(huán)境污染差異

購買毛坯房,業(yè)主通常都是單獨裝修,由于業(yè)主的入住時間、裝修時間不同,裝修時產生的噪聲、灰塵對相鄰業(yè)主難免有所影響。據(jù)統(tǒng)計,一個小區(qū)從交房到最后一個客戶裝修完畢一般需要2年時間,長時間的施工噪聲干擾,給業(yè)主帶來諸多煩惱。建筑垃圾的處理和裝修材料的進場運輸,給電梯和公共部位等也帶來污染和損壞,而全裝修房則可以避免這些不必要的干擾。

1.5 裝修質量保證差異

全裝修房在施工上“統(tǒng)一招標”以保證裝修隊伍的水準和規(guī)范;在風格上“統(tǒng)合要素”以適應消費者的全方位需求。這樣一來,既充分考慮到特定消費人群的接受可能性,又使材料的環(huán)保性、耐用性以及工藝的可靠性得到保障,其放心程度又會高于一般的裝修公司。這里更值得關注的是,由于裝修的總體質量和房子的主體結構渾然一體,它們會受到開發(fā)商共同的服務承諾,這會大大降低自己請人裝修的風險。出售全裝房,開發(fā)企業(yè)要與裝修企業(yè)簽訂合同,裝修企業(yè)對開發(fā)企業(yè)負責裝修質量;購房者與開發(fā)企業(yè)簽訂合同,開發(fā)企業(yè)對購房者負責裝修質量。

2 菜單式全裝修的利與弊

菜單式裝修即家裝公司事先將裝修項目和材料組合成不同的、固定的裝修產品,并將產品編列成清單,以便讓需求者如在餐廳點菜一樣地進行選擇的一種銷售方式。菜單式裝修有很強的通用性,可以更大范圍的迎合購房者的品味;銷售、生產、供應、管理及產品本身都較個性化的家裝設計施工更簡捷,可讓消費者節(jié)省部分精力和費用;在價格方面相對全裝房更低廉,更透明。但菜單式裝修只能包含基礎的、必要的、固定的項目和材料,而個性的、變化的則難以含概在內,缺乏量身定做式的設計創(chuàng)意。

3 智能菜單式全裝修模式平臺搭建的必要性與要點

3.1 智能化選材設計軟件系統(tǒng)的開發(fā)

智能化選材設計軟件系統(tǒng)應滿足下面幾點要求:

1)為購房者建立獨立的賬戶,建立檔案并且匹配自己已經(jīng)選定的戶型,在規(guī)定期限內允許購房者對自己選定的材料方案進行調整;2)能提供足夠多的裝飾裝修材料種類供購房者選擇;3)裝飾裝修材料的品牌,規(guī)格,價格必須一一列出,讓購房者在選材時做到心知肚明;4)房子的可選材模塊要做到足夠細致,比如在衛(wèi)生間這個大模塊下,可設置墻面抹灰,地磚,馬桶,浴盆等小的模塊。地磚這個小模塊下可設置地磚的品牌,種類,規(guī)格,花色,價格等選項;5)在購房者選定系統(tǒng)提供的各種材料之后,能夠自動生成直觀的效果圖,并且可以自動計算出已選定方案的材料費和大概的裝修費。

3.2 開發(fā)商與材料供應商,裝修設計施工單位的合作

開發(fā)商應該與材料供應商,裝修設計施工單位建立長期,緊密,穩(wěn)定的合作關系,在大量的裝飾裝修材料采購的時候能以相對低廉的價格簽訂采購合同,嚴格保證材料的質量。開發(fā)商采購材料的時候,應該嚴格按照購房者通過智能化選材設計軟件系統(tǒng)選定的裝修材料選購。裝飾裝修的具體細節(jié)設計,施工,售后服務這些環(huán)節(jié)由大型家裝公司統(tǒng)一來做,不僅有利于監(jiān)控整個過程確保質量,開發(fā)商也省了精力。開發(fā)商應該謹慎地選擇材料供應商與家裝公司,在樓盤推廣時也同時推廣裝飾裝修材料品牌和家裝公司,以此來增加自己銷售的砝碼。

3.3 建設標準和交付使用標準的細化和“第三方監(jiān)督驗收”制度

1)建設標準和交付使用標準的細化。2009年,上海市消保委受理的精裝修房投訴同比上升了141%。從消費者滿意度調查來看,工程質量和裝飾材料品質是業(yè)主最不滿意的兩個方面,主要表現(xiàn)在墻面開裂、地板鋪裝不平整或有色差、衛(wèi)生間下水道不暢、門窗密合度差、空調制冷差等。開發(fā)商不履行合同約定,擅自變更裝修標準,使用劣質或與合同約定不同品牌的材料等,也導致不少消費者投訴。根據(jù)《新快報》與焦點房地產網(wǎng)的最新的聯(lián)合調查顯示,消費者購買了裝修房,遭遇質量問題的比率高達90%:其中,問題很嚴重的占53%;問題不大的消費者占37%;完全沒有遇到裝修房質量問題的只占10%。面對這些問題,住房和城鄉(xiāng)建設部在《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》中表示,“要堅持完善裝修開工申報制度,裝飾裝修企業(yè)要嚴格執(zhí)行《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》,確保裝修質量”。要建立全裝房建設的強制性標準,完善市場規(guī)范和相關法律規(guī)定,保證裝修工程質量。所以全裝修房的健康發(fā)展,還有賴建設標準和交付使用標準的細化,規(guī)范的嚴格執(zhí)行。2)“第三方監(jiān)督驗收”制度?，F(xiàn)在的質量驗收都實行質監(jiān)站竣工驗收備案制,說到底,依然是開發(fā)商和施工單位自己驗收,他們既當“運動員”又當“裁判員”,顯然有失公平。應該設立完全獨立于開發(fā)商和質監(jiān)站的“第三方監(jiān)督驗收”單位,明確其名稱并通過立法明確其責任和義務?！暗谌奖O(jiān)督驗收”單位對裝修單位的資質、施工圖紙、水電等項目進行審查,還將對施工過程中所用的人造木板、涂料、天然石材等主材進行甲醛含量、放射性等相關指標的鑒證檢測。嚴格監(jiān)督裝飾裝修公司的施工,保證施工質量,維護消費者的權益。3)“開發(fā)商信用檔案”的建立。為了約束開發(fā)商的誠信,政府應該建立“開發(fā)商信用檔案”,對開發(fā)商全裝修房的監(jiān)管也納入其中,如出現(xiàn)不誠信的行為將記錄在案,在今后開發(fā)過程中將受到種種限制。開發(fā)商應該提供全面,可靠的售后服務,購房者可以把開發(fā)商的信用度作為購房的一項指標。

4 結語

傳統(tǒng)住宅的生產方式是手工作坊式的,而智能菜單式全裝修房是在菜單式全裝修房的基礎上提出,引入了智能化選材設計系統(tǒng),讓購房者自己動手選定裝修材料,組合設計,最大限度的尊重消費者的個性,并且通過開發(fā)商與材料供應商的緊密合作,實行統(tǒng)一采購材料,有效的降低材料費,再加上大型家裝公司專業(yè)化的施工,“第三方監(jiān)督驗收”單位專業(yè)的監(jiān)督驗收,從而使開發(fā)公司,建筑公司,設計單位,建材品牌連鎖店和家裝公司形成一條有規(guī)律的產業(yè)鏈,體現(xiàn)規(guī)?；彤a業(yè)化的優(yōu)勢,省時,省力,相對降低造價,節(jié)約資源,避免二次浪費,更有力的保障消費者的權益。

[1] 陳 強.論住宅室內設計與裝修的誤區(qū)[J].山西建筑,2009,35(12):223-224.

[2] 王金紅,王宏軍.論當代室內住宅設計與裝修[J].山西建筑,2009,35(3):228-229.