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        房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中的資金成本控制

        2010-08-15 00:51:18
        山西建筑 2010年19期
        關(guān)鍵詞:非住宅工程費費用

        丁 榮

        1 前期費用

        隨著房地產(chǎn)業(yè)市場的競爭加劇,如何搞好成本控制,使經(jīng)濟效益最大化已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)提高自身競爭力的重要途徑。工程的前期費用包括土地成本、專業(yè)費用、規(guī)劃報建費、施工報建費幾項?,F(xiàn)經(jīng)筆者調(diào)查,以一具有典型代表性的地塊為例,分析房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本情況。

        1.1 土地成本

        1)土地出讓金:52畝×115萬元/畝=5 980萬元。

        2)契稅:5 980萬元×4%=239.2萬元。

        小計:6 219.2萬元。

        1.2 專業(yè)費用

        1)規(guī)劃設(shè)計費:138 200 m2×6元/m2=82.92萬元。

        2)單體設(shè)計費:138 200 m2×10元/m2=138.2萬元。

        3)地質(zhì)勘探費:15萬元。

        4)測量放線費:138 200 m2×0.6元/m2=8.29萬元。

        5)景觀設(shè)計費:21 540 m2×20元/m2=43.08萬元。

        6)工程監(jiān)理費:138 200 m2×10元/m2=138.2萬元。

        7)決算審計費:138 200 m2×10元/m2=138.2萬元。

        小計:563.89萬元。

        1.3 規(guī)劃報建費

        1)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費:

        住宅:119 672 m2×70元/m2=837.7萬元;

        非住宅:14 148 m2×110元/m2=155.6萬元。

        2)地方教育附加費:119 672 m2×50元/m2=598.36萬元。

        3)墻改費:138 200 m2×8元/m2=110.56萬元。

        4)白蟻防治費:138 200 m2×2.5元/m2=34.5萬元。

        5)規(guī)劃科技服務(wù)費:

        用地許可證階段:0.7萬元;

        規(guī)劃許可證階段:住宅:119 672 m2×1.4元/m2=16.75萬元;

        非住宅:14 148 m2×2.3元/m2=3.25萬元。

        6)市容環(huán)衛(wèi)費:138 200 m2×5元/m2=69.1萬元。

        7)日照分析、交通分析費:13.32萬元。

        8)規(guī)劃公示費:

        公示牌制作費:大于1萬m2,2 412元/幢×1=0.24萬元;

        公示費:800元/幢×6=0.48萬元。

        9)環(huán)評費:0.8萬元。

        10)面積測繪費:住宅:119 672 m2×1.4元/m2=16.75萬元;

        非住宅:14 148 m2×2.4元/m2=3.39萬元。

        11)曬圖、打圖費:3.0萬元。

        小計:1 863.7萬元。

        1.4 施工報建費

        1)散裝水泥費:138 200 m2×1.5元/m2=20.73萬元。

        2)質(zhì)監(jiān)費:138 200 m2×1元/m2=13.82萬元。

        3)勞?;?此項費用并入工程費。

        4)審圖費:138 200 m2×1.5元/m2=20.73萬元。

        5)合同鑒證費:138 200 m2×0.3元/m2=4.14萬元。

        6)防雷審查費:138 200 m2×1.1元/m2=15.2萬元。

        7)建筑工程交易費:138 200 m2×0.3元/m2=4.14萬元。

        8)印花稅:138 200 m2×0.3元/m2=4.14萬元。

        小計:82.9萬元。

        2 房地產(chǎn)企業(yè)施工階段費用

        施工階段的工程成本是指建筑房地產(chǎn)企業(yè)以工程項目作為成本核算的對象,在施工過程中,所耗費的生產(chǎn)資料,轉(zhuǎn)移價值和勞動者的必要勞動,所創(chuàng)造的價值的貨幣形式,或者說是工程項目在施工過程中,所發(fā)生的全部生產(chǎn)費用的總和。

        2.1 建安工程費

        1)土建工程費:138 200 m2×1 500元/m2=20 730萬元。

        2)水電設(shè)備安裝工程費:138 200 m2×200元/m2=2 764萬元。

        3)電梯設(shè)備安裝工程費:公寓樓:15臺×50萬元/臺=750萬元。

        4)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備費:14 148 m2×200元/m2=282.96萬元。

        小計:24 526.96萬元。

        2.2 配套費

        1)前期三通一平費:270萬元:a.施工水費:5萬元;b.施工電費:20萬元;c.場地平整:5萬元;d.圍墻:50萬元;e.施工道路排水:5萬元;f.售樓中心建造、裝修費:200萬元。

        2)道路、排水:21 539.78 m2×(1-47.8%)×300元/m2=337.3萬元。

        3)景觀綠化:21 539.78 m2×39%×340元/m2=285.6萬元。

        4)供水工程費:138 200 m2×25元/m2=345.5萬元。

        5)供電工程費:138 200 m2×65元/m2=898萬元。

        6)電信工程費:138 200 m2×1.5元/m2=20.73萬元。

        7)有線電視工程費:138 200 m2×1.5元/m2=20.73萬元。

        8)智能化工程費:138 200 m2×20元/m2=276萬元。

        小計:2 738.86萬元。

        2.3 成本

        直接成本:(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)=35 995.51萬元。

        不可預(yù)見費:35 995.51萬元×3%=1 079.86萬元。

        管理費用:35 995.51萬元×3%=1 079.86萬元。

        財務(wù)費用:35 995.51萬元×40%×10%=1 439.82萬元。

        總成本合計:

        (七)+(八)+(九)+(十)=39 595.05萬元。

        銷售凈收入:

        1)銷售收入:

        a.商業(yè)部分:14 148 m2×10 000元/m2=14 148萬元。

        b.住宅部分:119 672 m2×3 600元/m2=43 081.92萬元。

        小計:57 229.92萬元。

        2)銷售稅費:

        a.營業(yè)稅及其他:57 229.92萬元×5.61%=3 210.59萬元。

        b.企業(yè)所得稅:57 229.92萬元×15%×25%=2 146.12萬元。

        c.土地增值稅:按預(yù)征計算法。

        d.商業(yè)用房:14 148萬元×4%=565.92萬元。

        住宅用房:43 081.92萬元×1%=430.81萬元。

        小計:6 353.44萬元。

        3)營銷費用:57 229.92萬元×2.5%=1 430.74萬元。

        4)銷售凈收入:1)-2)-3)=49 445.74萬元。

        利潤:銷售凈收入-總成本=49 446萬元-39 595萬元=9 851萬元。

        3 施工階段成本控制中存在的問題

        1)對成本控制認(rèn)識上存在誤區(qū)。2)施工階段成本控制體系不夠完善。3)忽視了工程項目的質(zhì)量控制。4)缺乏相應(yīng)的激勵機制。5)對施工過程缺少有效管理。

        4 結(jié)語

        房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的成本控制是一個非常復(fù)雜的問題,涉及的內(nèi)容很多。在競爭日益激烈的今天,企業(yè)之間所比拼的就是質(zhì)量和價格,而成本又是制定價格的基礎(chǔ),所以如何在保證質(zhì)量的前提下,降低工程項目的成本已經(jīng)成為施工企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的基本條件。本文通過對工程項目成本控制中的一些問題的分析,提出了進(jìn)行成本控制的一些建議,希望房地產(chǎn)企業(yè)能把成本控制作為企業(yè)的核心任務(wù)。

        [1] 趙永圖.淺談施工項目中的成本控制[J].山西建筑,2009,35(4):269-271.

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