何衛(wèi)堅(jiān) 周志江 鄭向東

房地產(chǎn)之所以稱之為不動(dòng)產(chǎn),主要是因?yàn)槠湮恢玫牟豢梢苿?dòng)性。因此區(qū)位原理在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目系統(tǒng)策劃中起著非常重要的作用,對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的選擇和把握直接關(guān)系到項(xiàng)目的定位,直接影響著房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的性狀、功能、市場(chǎng)前景、價(jià)格構(gòu)成以及整個(gè)項(xiàng)目的收益。因?yàn)閷?duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)投資房地產(chǎn)不單是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)本身,同時(shí)也購(gòu)買(mǎi)了該房地產(chǎn)所處的自然、生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)以及人文環(huán)境。所以,區(qū)位是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的核心要素之一。

1 對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位的解讀

房地產(chǎn)區(qū)位不僅指房地產(chǎn)項(xiàng)目在城市空間中所處的地理位置,而且包括由該位置出行的便利程度,即可達(dá)性,以及在該位置所能獲得的非經(jīng)濟(jì)方面的滿足程度。房地產(chǎn)區(qū)位的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:1)房地產(chǎn)區(qū)位的綜合性——房地產(chǎn)的使用價(jià)值決定了其社會(huì)屬性,即房地產(chǎn)對(duì)人們生活的作用是通過(guò)其自身的品質(zhì)和周?chē)淖匀画h(huán)境與社會(huì)人文環(huán)境來(lái)綜合體現(xiàn)的;2)房地產(chǎn)區(qū)位的動(dòng)態(tài)性——房地產(chǎn)與其他商品的特殊屬性在于其長(zhǎng)期的空間固定動(dòng)態(tài)性,房地產(chǎn)的耐久性使得其地理位置不發(fā)生變化的時(shí)候,由于其區(qū)域交通區(qū)位和環(huán)境等發(fā)生變化,房地產(chǎn)的區(qū)位也將隨之發(fā)生變化,因而具有位置靜態(tài)但區(qū)域環(huán)境動(dòng)態(tài)的雙重屬性;3)房地產(chǎn)區(qū)位的特殊性——由于不同主體之間價(jià)值觀和社會(huì)情況的巨大差異,房地產(chǎn)的使用主體往往具有一定的偏好,這就使得房地產(chǎn)的區(qū)位并沒(méi)有很大的普適性。

2 城市空間結(jié)構(gòu)演變與房地產(chǎn)地價(jià)分布規(guī)律

1)單中心城市(mono-centric city)地價(jià)分布規(guī)律:新城市經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)的研究延續(xù)了杜能的孤立國(guó)理論,只不過(guò)研究對(duì)象從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為城市用地,阿朗索、穆斯和密爾斯等的研究主要是基于通達(dá)性和居住區(qū)位的選擇,建立了單中心的城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)模型。單中心城市一般只擁有一個(gè)綜合性服務(wù)中心,與每一個(gè)方向遠(yuǎn)離中心的交通成本相等,城市的外圍是土地和居住區(qū),城市地區(qū)人口規(guī)模較小,所以可以假設(shè)人均充分就業(yè);那么可以假設(shè)唯一的交通成本發(fā)生在居住區(qū)與中心商業(yè)區(qū)之間,中心商業(yè)區(qū)內(nèi)的交通成本被忽略;偏好被定義為對(duì)中心商業(yè)區(qū)復(fù)合商品的消費(fèi)和土地的消費(fèi)等。因?yàn)?城市中各種活動(dòng)的區(qū)位取決于他們所能支付地租的能力,各種活動(dòng)通過(guò)土地供給、土地需求的市場(chǎng)價(jià)格變化來(lái)競(jìng)爭(zhēng)各自的最佳區(qū)位。這樣,對(duì)區(qū)位較敏感、支付地租能力較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)者(如商業(yè)服務(wù)業(yè))將獲得市中心區(qū)的土地使用權(quán),其他活動(dòng)的土地利用依次外推,從而形成地租和地價(jià)隨遠(yuǎn)離市中心區(qū)逐漸降低,出現(xiàn)一個(gè)有特點(diǎn)的圍繞最高價(jià)值點(diǎn)(中心服務(wù)區(qū))的同心圓城市地租級(jí)差模式。

2)多中心城市(polycentric city)地價(jià)分布規(guī)律:經(jīng)過(guò)單中心城市的積累階段后,城市功能與結(jié)構(gòu)進(jìn)入快速發(fā)展的劇變期。這一階段主要表現(xiàn)為兩方面的變化:內(nèi)部整合和外部擴(kuò)張。前者是指城市內(nèi)部的區(qū)域分工和功能結(jié)構(gòu)日趨合理;后者是指城市的規(guī)模和地域范圍不斷擴(kuò)大,區(qū)域空間結(jié)構(gòu)日趨合理和內(nèi)部通聯(lián)網(wǎng)絡(luò)日益發(fā)達(dá)。城市核心的功能輻射范圍不斷擴(kuò)大,有更多的城市群落愿意接受其經(jīng)濟(jì)外溢和功能輻射,進(jìn)而有更多的互補(bǔ)性區(qū)域被納入到城市的區(qū)域空間內(nèi)來(lái)。隨著區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),極大提高了城市的運(yùn)行效率,核心區(qū)功能開(kāi)始向外分散與裂變,城市區(qū)域開(kāi)始呈現(xiàn)多中心體系結(jié)構(gòu),城市競(jìng)標(biāo)地租曲線受交通因子和次中心吸引效應(yīng)的影響,開(kāi)始由單中心同心圓的結(jié)構(gòu)向多中心起伏狀分布轉(zhuǎn)變,出現(xiàn)圍繞多中心體系結(jié)構(gòu)向邊緣遞減的地租級(jí)差模式。

但是,城市的發(fā)展由于其時(shí)間、空間緯度的多元重疊以及城市發(fā)展決策的必然性,使之顯得更具多變與偶然。城市的發(fā)展不會(huì)像模型中描述的那樣均衡,實(shí)際上,絕大多數(shù)城市的發(fā)展是不均衡的,因?yàn)槌鞘性谧≌枨笫袌?chǎng)、城市土地價(jià)格、城市交通設(shè)施、市政公共服務(wù)配套設(shè)施等方面都存在一定的空間差異,因而它對(duì)住區(qū)建設(shè)的影響也就通過(guò)各個(gè)要素綜合地予以體現(xiàn),其內(nèi)在的規(guī)律必須放置到目標(biāo)城市的實(shí)證研究中去把握。

3 從城市動(dòng)態(tài)發(fā)展的角度看地價(jià)升值區(qū)位

城市的擴(kuò)展受諸多因素的影響,經(jīng)濟(jì)因素則是其中影響最大的,城市的發(fā)展不是一個(gè)勻速擴(kuò)展的過(guò)程,而是呈現(xiàn)明顯的階段性特點(diǎn);其次,城市要能正常運(yùn)行和發(fā)展,需要有一套完善的基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng),以滿足日益增長(zhǎng)的需要,必須付出附加費(fèi)用。因此,基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)在擴(kuò)展中遇到的約束條件也會(huì)對(duì)城市的空間發(fā)展起某種限制作用;再次,城市的功能性轉(zhuǎn)變也會(huì)構(gòu)成城市發(fā)展的“門(mén)檻”,用地置換便需要付出一定的代價(jià)。

另一方面,城市的結(jié)構(gòu)性發(fā)展也使得地價(jià)的增長(zhǎng)出現(xiàn)非線型的變化,特別是出于單中心城市向多中心城市演變的時(shí)期,往往在次級(jí)中心的土地升值特別快,這個(gè)結(jié)論可以很直觀地從多中心城市的地價(jià)分布規(guī)律中得出。

4 不同城市結(jié)構(gòu)空間中的房地產(chǎn)區(qū)位選擇

城市發(fā)展一般會(huì)呈現(xiàn)明顯的圈層式特點(diǎn),主要可分為三個(gè)圈層——核心圈層、成長(zhǎng)圈層與外圍圈層。每一圈層都會(huì)呈現(xiàn)不同的發(fā)展特征,房地產(chǎn)區(qū)位選擇的考慮也會(huì)因圈層的差異而有所不同:

核心圈層由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度集聚,服務(wù)業(yè)和配套基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善,地價(jià)是最高的。核心圈層內(nèi)居住空間的改造和再開(kāi)發(fā)在更大程度上與周邊的服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施混合在一起,功能復(fù)合。處于這樣一種城市空間特征下,房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇要充分考慮環(huán)境容量的要求,以及超量開(kāi)發(fā)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)城市空間環(huán)境的負(fù)面影響,在區(qū)位選擇上需要考慮周邊改造和城市交通設(shè)施建設(shè)等方面的不確定性所帶來(lái)的空間區(qū)位上的正面和負(fù)面影響。

成長(zhǎng)圈層是城市結(jié)構(gòu)性變動(dòng)最為活躍的區(qū)域,也是土地功能轉(zhuǎn)換和景觀變化最為劇烈的圈層。這個(gè)圈層具有城市發(fā)展與新區(qū)開(kāi)發(fā)的雙重性質(zhì),強(qiáng)調(diào)對(duì)新的城市環(huán)境的貢獻(xiàn)和創(chuàng)造。一般進(jìn)行建設(shè)的土地規(guī)模相對(duì)較大,有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng);土地開(kāi)發(fā)成本較低;交通條件發(fā)展比較成熟,而公共交通發(fā)展落后;建設(shè)密度差異較大,居住和公建層次分明。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)位選擇上要充分考慮次級(jí)中心發(fā)展的總體容量,以及在房地產(chǎn)建設(shè)投入使用的整個(gè)周期內(nèi)對(duì)本區(qū)域以及中心城市的各種服務(wù)設(shè)施的需求,在區(qū)位選擇上還要考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及公共設(shè)施建設(shè)的時(shí)序?qū)臻g區(qū)位的影響。

外圍圈層則是城市活動(dòng)密度相對(duì)較小的地域,一般以農(nóng)地和風(fēng)景旅游區(qū)為主,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以組團(tuán)式分散型為主,在這個(gè)區(qū)域內(nèi)帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)布局是城市軸向連綿發(fā)展的主要模式,各個(gè)主要發(fā)展組團(tuán)之間多通過(guò)交通廊道連接,形成帶狀結(jié)構(gòu),在此圈層開(kāi)發(fā)要特別注重原生態(tài)景觀環(huán)境的保護(hù),開(kāi)發(fā)定位高,區(qū)位選擇偏重環(huán)境品質(zhì),風(fēng)水、自然格局和交通設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響最為明顯,而地價(jià)在該區(qū)域的級(jí)差現(xiàn)象并不是十分顯著。

5 結(jié)語(yǔ)

20世紀(jì)80年代以來(lái),城市世紀(jì)副中心的興起,交通通訊方式的改變,導(dǎo)致城市內(nèi)部空間變得復(fù)雜起來(lái),不再呈現(xiàn)典型單中心結(jié)構(gòu),因而發(fā)展了多中心擴(kuò)展模型。城市的發(fā)展有其自身的肌理,地價(jià)規(guī)律只是其中的一個(gè)方面,其他包括政治因素、社會(huì)因素等都可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起決定性的作用,因而通過(guò)本文的簡(jiǎn)單探討旨在從城市空間演變的最抽象直觀的規(guī)律中分析地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇的一些考慮因素,而真正要闡述清楚這個(gè)問(wèn)題,恐怕單憑幾個(gè)數(shù)學(xué)模型是不可能解決的,需要包括社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、政治學(xué)等多方面的綜合分析才能得出較為接近實(shí)際的解釋。

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