周斯黎，曾怡喬，徐紹涵

（湖南農(nóng)業(yè)大學 資源環(huán)境學院，湖南 長沙 410128）

1 前言

隨著我國市場經(jīng)濟的大力發(fā)展、人民群眾生活水平的不斷提高以及城市化的逐步推進，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了高速發(fā)展時期。由于城市人口的急劇增長，居民對居住空間的需求量不斷增強，導致我國的商品房價格一直呈現(xiàn)上漲趨勢，甚至出現(xiàn)了房價不合理的上漲趨勢。商品房價格不僅僅是反映市場經(jīng)濟活躍程度的風向標，同時也是反映國民經(jīng)濟的晴雨表，房價上漲過快，必然引起社會方方面面的關(guān)注。在市場完善的情況下一般來說，商品房價格的高低是由市場的供求情況來決定的，在目前我國住房市場還不太完善的情況下，經(jīng)濟學的供求關(guān)系決定價格這一理論就不完全適用了，我國的房地產(chǎn)業(yè)是政府高度介入的一個行業(yè)，因此房價并不完全是經(jīng)濟規(guī)律作用的結(jié)果，非經(jīng)濟因素同樣對房價的上漲起到一定的影響作用。

2 商品房價高漲的非經(jīng)濟因素分析

2.1 政府因素

近年來我國在打造城市競爭力的同時一直陷入在一個誤區(qū)——不少地方官員一談到城市競爭力就是如何經(jīng)營城市。經(jīng)營城市的核心內(nèi)容就是經(jīng)營土地以盤活整個城市的存量資產(chǎn)，并為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)聚攏資金。其中，有兩個動機促使地方政府更樂于房價維持在高水平上。一是追求GDP和增加財政收入，另一個是由于土地增殖，也促使擁有大量土地的政府獲益匪淺。一旦政府的權(quán)力陷入市場的運作中，如果對這種權(quán)力監(jiān)管不嚴，那么政府就必然利用其掌握的權(quán)力來掠奪企業(yè)、百姓的財富與資源。當這種經(jīng)營城市轉(zhuǎn)化為一種企業(yè)行為時，不僅惡化了整個企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境，也破壞了城市居民的生存條件。也正因為地方政府對城市的經(jīng)營，使得我國在極短的時間內(nèi)，社會財富向少數(shù)聚集、向少數(shù)企業(yè)聚集，導致了社會財富嚴重的分配不公，不少城市與村鎮(zhèn)的社會矛盾也由此而來。

2.2 制度因素

（1）住房保障制度的缺乏。從住房實物分配開始，我國實行的是全民住房社會保障性配給制度，而貨幣分配則實行的是大多數(shù)居民完全市場化選擇的住房消費制度。在住房制度改革中，政府忽略了應承擔的彌補收入差別引起的低收入家庭住房保障的責任，部分地方政府因擔心經(jīng)濟適用房、廉租住房的供應量加大，影響城市土地出讓的收入，影響城市建設(shè)資金的來源，相應減少甚至取消了經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，使國家批準的經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)計劃沒有真正得到落實，經(jīng)濟適用房和廉租住房供應普遍不足，中低收入群體被迫購買價格昂貴的商品房。同時，由于對經(jīng)濟適用房和廉租住房的入住者缺乏有效的界定機制，導致高收入者利用經(jīng)濟適用房的價格優(yōu)勢，通過房產(chǎn)投資賺取更大的利益，即經(jīng)濟適用房“富人化”。我國經(jīng)濟適用房和廉租住房供應普遍不足及對入住者缺乏有效界定，使中低收入群體被迫購買價格昂貴的商品房，這在很大程度上推動了商品房價的上漲。

（2）房屋預售制度和房地產(chǎn)金融制度不健全。隨著我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，商品房買賣市場日益活躍，一種新型的房屋銷售制度——商品房預售應運而生。商品房預售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預先出售給預購者，由預購者根據(jù)預售合同支付房款并在房屋竣工驗收合格后依法取得房屋所有權(quán)的一種商品房銷售形式。相對于現(xiàn)房交易，該種銷售方式有利于房地產(chǎn)開發(fā)吸收資金，對于解決房屋在開發(fā)建設(shè)中資金不足的問題起重要作用。盡管房屋預售制度曾大大推動了中國房地產(chǎn)市場的繁榮程度，但因為預售制度在我國還剛剛起步，實踐經(jīng)驗相對欠缺，現(xiàn)行立法還不夠完善，不可避免的也為房地產(chǎn)開發(fā)商利用制度缺陷掠奪社會財富、民眾財富制造了可乘之機：通過“炒樓花”制造出樓市供應的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高房價；將已抵押的房屋再預售，將已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售。目前商品房預售制度遭遇了前所未有的質(zhì)疑與指責，預售制度能否繼續(xù)促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展已成為人們不得不認真思考的重要問題。

2.3 開發(fā)商因素

（1）“囤售”現(xiàn)象?！岸谑邸爆F(xiàn)象在全國各大城市的房地產(chǎn)市場屢見不鮮。開發(fā)商們一邊囤地一邊喊地荒，一邊囤售一邊喊旺銷，試圖造成人為的緊張，以賣得高房價。開發(fā)商囤積房源嚴重的干擾了市場信息與消費預期，嚴重的扭曲了供求信息，使得市場秩序遭到了破壞，無形之中就增加了商品房的成本，提高了商品房的價格，房價出現(xiàn)非理性上揚。

（2）投機行為。住房是滿足居民基本生存要求的最終成品，但是在暴利回報的刺激下，一些人將生存必須品變?yōu)榱酥虚g產(chǎn)品進行投資，人為炒作形成了虛假的需求現(xiàn)象，人為減少了房地產(chǎn)市場的供應量，造成高購買力的假象，推動房價漲幅過快。同時，股市低靡、債市盤小、社會資金投資渠道單一，在這種情況下，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)資金，成為企業(yè)最主要的資金來源。部分城市房價上漲過快，社會預期較高的情況下，局部性投資需求迅速擴大，加劇了投機炒作。

2.4 心理預期因素

恐慌心理是指消費者對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展缺乏樂觀的預期，在新樓開盤時所出現(xiàn)的搶購、熱銷、晝夜排隊等現(xiàn)象，都是這種恐慌心理的外在表現(xiàn)。一些消費者更是沒有明確的購買目的，看到別人購買自己也跟著購買。這是消費者的從眾心理在作祟，影響了需求市場的擴大。同時，“買漲不買跌”的購房心態(tài)也成為了房價上漲的內(nèi)在因素。

3 緩解商品房價非理性上漲的措施與建議

3.1 加強土地政策調(diào)整，改善住房供應結(jié)構(gòu)

切實加強對土地的引導和調(diào)控作用，著力增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟適用房住房供應。政府可以通過土地供應政策來優(yōu)化房屋供應結(jié)構(gòu)，建立起中低價位、中小戶型住房供應的保障機制；可以根據(jù)市場的需求結(jié)構(gòu)，及時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，從嚴控制高檔商品房、別墅和商業(yè)用地的供應量，加大中低價位商品住宅用地的供應比例；在供求矛盾突出、房價上漲較快的地區(qū)，在保護耕地、從嚴供地的基本國策下，適當增加中低價位、中小戶型商品住宅建設(shè)的土地供應，緩解當前中低價位商品住宅供地不足的矛盾；抓緊清理閑置土地，促進存量土地的合理利用，提高土地實際供應總量和利用效率。

3.2 嚴格控制地方政府土地財政行為

從根本上改變經(jīng)營城市的觀念，走出賣地生財?shù)哪Ｊ剑环矫婕哟髮Φ胤截斦膿芸?，減小地方政府的財政壓力，降低地方政府對土地財政的依賴；另一方面，從制度上打破政府壟斷土地一級市場的格局，改變地方政府作為建設(shè)用地的土地經(jīng)營者的角色，形成多元化的城市公共投資機制。

3.3 完善經(jīng)濟適用房及廉租房等住房保障制度

明確各級地方政府的責任：制定相關(guān)的法律法規(guī)，將建設(shè)經(jīng)濟適用房的數(shù)量和時間明確上升為法律法規(guī)來要求地方政府執(zhí)行；將住房保障納入目標責任制管理，建立住房保障制度建設(shè)的推進機制，建立地契檢查制度和責任追究制度，從制度上斷絕了地方政府的不作為；成立專門的、以發(fā)展公共住宅為職能的機構(gòu)，全權(quán)負責公共住宅的管理，制定完整的經(jīng)濟適用房建造計劃，并向社會公布，接受群眾監(jiān)督，以確保經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)順利進行。

政府應嚴格實施經(jīng)濟適用房供應對象申請審查制度。嚴格審查購買經(jīng)濟適用房者的條件，使廉價的經(jīng)濟適用房真正落實到中低收入階層和弱勢群體的手中。保證經(jīng)濟適用房的價格控制在中低收入階層經(jīng)濟能力所能承擔的范圍內(nèi)，為防止公共資源的培植出現(xiàn)嚴重畸形，必須嚴厲懲處侵占者。

3.4 完善商品房預售制度和房地產(chǎn)金融體系

（1）盡快建立完善約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后經(jīng)營活動的保障機制。

（2）應當將預售活動監(jiān)管中專業(yè)性較強的部分交由專業(yè)人士或者專業(yè)機構(gòu)完成。

（3）加強執(zhí)法力度，營造誠實守信的市場環(huán)境。

（4）加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理。

（5）必須建立保證交易雙方信息對稱、地位平等的完善機制。

3.5 抑制過度投機行為

要解決投機的根本方法仍然是增大供給以根除因短缺而一直投機，使市場經(jīng)濟平穩(wěn)運行；其次是對投機行為設(shè)置更高的成本，房地產(chǎn)的投機成本越低，就越容易刺激房地產(chǎn)投機并造成住宅價格過高；第三，改變?nèi)藗兊念A期，使住宅成為正常商品而非投機商品。

3.6 建立風險共擔機制，同時建立相關(guān)處罰開發(fā)商的制度

政府相關(guān)部門要制定明確的處罰標準和處罰措施，對不守信用、屢次違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商進行處理，限制這些違約企業(yè)再次進入房地產(chǎn)行業(yè)；制定相關(guān)的、清晰可操作的合同標準，保護購房者的利益；建立相應的投訴、仲裁、補償?shù)臋C制，降低和減少消費者的損失；對住房預售資金還可采取專項管理、專項信托、專門賬號等方式來管理。通過多種手段的綜合運用，形成一個完整的對房地產(chǎn)業(yè)進行嚴格監(jiān)管的鏈條，確保廣大群眾的合法權(quán)益不受侵害。

3.7 完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布機制

進一步完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布機制，使土地的供應量真正能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抗俊＜訌妼Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，各新聞媒體要全面、客觀、公正地報道房地產(chǎn)市場情況，合理引導消費需求。

3.8 引導居民樹立合理的住房消費觀念

在改革住房制度的過程中，為了引導城市居民觀念的轉(zhuǎn)變，在輿論導向上是引導居民通過市場化的方式去解決住房問題。這樣導致的后果是無論貧富，人人都希望擁有自己的住房，造成對商品房的市場需求不斷擴大。我國城市居民也應當逐步樹立住房消費量力而行的觀念，不要人云亦云、一擁而上，切忌從眾心理。

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