□文/洪 紅 杜昌盛

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

□文/洪 紅 杜昌盛

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了十多年的發(fā)展后，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者，都已趨向成熟和理智。開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期工作，特別是項(xiàng)目可行性研究越來(lái)越重視，而經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的質(zhì)量，本文從分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)出發(fā)，進(jìn)而提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作的核心和措施。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的特點(diǎn)。除大片開(kāi)發(fā)的新開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)、特別是地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等影響的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)外，一般住宅、寫字樓、賓館等房地產(chǎn)項(xiàng)目，只作項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析即可。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是從微觀上判斷項(xiàng)目可行性的評(píng)估分析活動(dòng)。這里應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

1、正確界定財(cái)務(wù)收入與財(cái)務(wù)支出。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)支出，主要包括固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)資金、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅費(fèi)支出等。

2、正確計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析時(shí)，應(yīng)通過(guò)計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目的投資回收期、盈利能力、清償能力和資金平衡能力的分析。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括：臨界值分析、敏感性分析和概率分析。這里應(yīng)注意兩方面的問(wèn)題：

1、根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)合理確定項(xiàng)目的不確定性因素及分析指標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的主要因素包括：銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度、預(yù)售售出比例、出租空置率、建筑容積率、可租售地產(chǎn)面積、開(kāi)發(fā)周期、項(xiàng)目總投資、土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、融資比例、融資成本等。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)不確定性因素進(jìn)行敏感性分析時(shí)，還要選定用于敏感性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)。這些指標(biāo)應(yīng)為：項(xiàng)目利潤(rùn)總額、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、最低產(chǎn)品售價(jià)、最低租金等。在具體選擇指標(biāo)時(shí)，除了考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)外，還應(yīng)考慮分析的目的、計(jì)算的復(fù)雜程度。

2、進(jìn)行臨界值分析時(shí)應(yīng)抓住關(guān)鍵因素。臨界值分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化，使項(xiàng)目達(dá)到允許的最低效益的極限值，并通過(guò)不確定性因素的臨界組合，顯示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度的一種分析方法。就房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行這種分析，應(yīng)著重選擇與之有關(guān)的敏感性因素來(lái)進(jìn)行，如土地價(jià)格、工程費(fèi)用、房屋售價(jià)、銷售量、房租和空置率等。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作核心

項(xiàng)目可行性研究工作可以歸為三大核心，即市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)定位、技術(shù)分析和經(jīng)濟(jì)效益分析。

（一）房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)定位。這是通過(guò)對(duì)社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行調(diào)查和分析，從市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)容量供求情況、項(xiàng)目的凈增值能力、項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)和分析；然后，在此基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品定位和建成后的銷售策略及周期計(jì)劃。

（二）技術(shù)分析。包括項(xiàng)目總進(jìn)度統(tǒng)籌安排，即前期準(zhǔn)備工作的計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷方案、主體工程、環(huán)境工程、配套工程的進(jìn)度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設(shè)后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應(yīng)用等。

（三）財(cái)務(wù)分析。包括征地期、拆遷期、建設(shè)前期、中期和銷售期的各項(xiàng)成本核算和稅費(fèi)支出，建設(shè)資金籌措和使用計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究改進(jìn)措施

（一）建立科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)體系是可行性分析的重要組成部分，包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等。其中，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)分兩方面，一是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有財(cái)務(wù)收支、分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力及資金平衡狀況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等；二是綜合評(píng)價(jià)，從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度分析和計(jì)算房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的不確定性分析，制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)變動(dòng)所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）培育專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展。國(guó)家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，培育可行性研究專業(yè)市場(chǎng)。

（四）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的法律法規(guī)建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批必須提交經(jīng)專業(yè)可行性研究機(jī)構(gòu)蓋章和國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字認(rèn)可的可行性研究報(bào)告。

[1]湯炎非，楊青.可行性研究與投資決策.武漢大學(xué)出版社，1998.

[2]李竹成.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù).團(tuán)結(jié)出版社，2001.

[3]潘蜀健.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資.中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1999.

F293.3

A

重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）