○張 琳 楊 杰 房勤英

（山東建筑大學管理工程學院 山東 濟南 250101）

住宅房地產業(yè)發(fā)展為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業(yè)，在現(xiàn)代市場經濟運行中起著不可替代的重要作用。2009年，房地產市場在金融危機的寒冬之中通過國家積極的財政政策和適度寬松貨幣政策的扶持迅速回暖，同時過快增長的房價引發(fā)重重矛盾，房地產泡沫嚴重威脅經濟安全，影響社會穩(wěn)定。對此國家在2009年底、2010年初連續(xù)出臺各項調控措施，如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，然而這些相對溫和的政策調控力度及兩會期間政策的沉默被誤解為行業(yè)的“利空出盡”，“買方市場”再度活躍，房價迎來新一輪暴漲。在此之下，政府再度表態(tài)，表現(xiàn)出對行業(yè)發(fā)展的擔憂和控制穩(wěn)定的決心。

一、國家房地產新政分析——以“國十條”為例

2009年年底至今出臺的一系列調控政策，其手段之嚴厲在中國房地產調控歷史上是十分罕見的。特別是4月份密集出臺的政策，其力度更是絕無僅有的。這也表明了中央政府對遏制房價高漲，回歸理性的決心。在一系列調控政策中，“國十條”是當前階段行業(yè)綱領性文件，標志著政府要徹底打壓當前房價不斷上漲的勢頭。此次調控政策的重點任務是抑制投機性住房，打擊某些開放商囤地捂盤風投機行為。同時對政府部門尤其是地方政府的責任也做了嚴格的規(guī)定。

第一，建立考核問責機制是這次“國十條”的一個重點，之前國務院發(fā)通知，要求地方政府執(zhí)行，現(xiàn)在要對地方政府問責。嚴厲的調控政策必須有“考核問責機制”的配合，問責制去年年底就已經出臺，這是對此前歷次宏觀調控的經驗教訓總結。

第二，信貸政策中的“三套房”和“二套房”的規(guī)定直接規(guī)避了資金雄厚的炒房者繼續(xù)炒房的可能，這一條政策非常有力的打擊了游資購房，非常有利于繼續(xù)穩(wěn)定市場?！皣畻l”同時要求住建部加快個人住房信息系統(tǒng)的建設。這意味著，個人跨區(qū)域購房行為將得到有效監(jiān)控?？梢暈閷Ξ惖爻捶坎挥栀J款的補充，個人跨區(qū)域的購房信息將得到有效監(jiān)管與披露。這也是首次對異地購房者的規(guī)定。

第三，國十條中的稅收政策。由于我國房地產市場起步較晚，理論與實踐經驗不足，在房地產市場發(fā)展的過程中產生了一些問題，這就需要我們運用各種政策手段加以規(guī)范、引導。稅收作為政府的一項重要的政策工具與房地產行業(yè)的發(fā)展具有較強的相關性，因此運用稅收政策來促進我國房地產市場的發(fā)展成為理論界的共識。

第四，此次調控提到了土地招拍掛制度的改革，不再按以前單一“出價高者得”的模式，今后將采取更加合理完善的方式，這條政策旨在為當前的土地市場降溫。同時加大土地供應和普通商品房的所占比例，市場將增加大量的商品房供應，部分大城市短缺供應造成的房價飛漲已經不可能繼續(xù)，這對房地產市場的健康發(fā)展有積極的促進作用。

第五，加強監(jiān)管、加大打擊力度，該要求旨在嚴打某些開發(fā)商捂盤惜售等“趁亂打劫”式的開發(fā)和盈利。加大打擊力度，增加信息透明度，可防止房價不正常上漲。

第六，保證保障性住房建設，解決低收入人群住房問題，是增加市場供應的有效措施，將起到穩(wěn)定房價的作用。這也是一個強制性的要求，目的就是要確保各地安居工程建設必須到位。

二、新政出臺后的效果

投資及住房成交量：4月，全國房地產開發(fā)投資為3340億元，環(huán)比3月下降了3.19%。主要源于：4月房屋新開工面積為1.34億平方米，環(huán)比下降了22.99%。一手住宅成交則由于簽約及登記延后等原因，從新政頒布后第二周開始劇變。9個重點城市的成交量，在新政出臺后第二周除京、漢兩地外，其余城市成交均大幅下降，環(huán)比降幅在3成以上，杭州、深圳兩地降幅高達9成、7成。而二手房市場變化更為明顯，京滬穗深津五城市成交量，在新政后即大幅下降。房地產價格：4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%，其中新建住宅銷售價同比上漲15.4%，商品住宅銷售價格上漲17.3%。

從以上數(shù)據(jù)可以看出“國十條”出臺后，樓市有了明顯的變化，比如樓市出現(xiàn)了二手房市場成交量大幅下降；一手房成交量萎縮；土地市場開始降溫，“地王”消失等，但是4月份全國70個大中城市的房價仍然上漲12.8%。這說明，“國十條”出臺產生了一定效果，但這與宏觀調控目標距離仍然很遠。也就是說“國十條”對樓市的作用是降溫而不是降價。

三、未來調控政策的預測

鑒于當前階段政策效果不理想，政府下一步主要將以制訂實施細則，但不排除出臺更加嚴厲的政策。其中最有可能的是出臺對住房消費和房地產收益調節(jié)的稅種——物業(yè)稅。

物業(yè)稅早在2003年就已被政府提上了議事日程。2007年提請十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告中，首次提出將“研究開征物業(yè)稅的實施方案”。所謂物業(yè)稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產價格就會隨之提高，相應地，物業(yè)稅也要提高。雖然開征物業(yè)稅存在著不小的阻力諸如技術基礎、制度改革等，但是物業(yè)稅開征對我國當前房地產市場意義重大。

第一，開征物業(yè)稅將增大炒房者的炒房成本，有利于限制房地產業(yè)的投機行為，規(guī)范房地產市場。目前房地產的投機行為表現(xiàn)為兩種現(xiàn)象：一是“炒地”，二是“炒樓”。開征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。

第二，有效調節(jié)社會貧富差距。物業(yè)稅的特點是住房價值越高征的稅也越重。如果通過對居住豪宅者或多房者征以高稅，對貧窮家庭居住劣房者減少征稅甚至減免稅費，是調節(jié)社會貧富差距、維護社會穩(wěn)定的有效舉措。

第三，大大拓寬地方政府稅收征收面。許多地方缺少主力稅源，導致了地方政府嚴重依賴于“土地財政”，從而推動了房價持續(xù)上漲。在國外，物業(yè)稅是地方稅種，在地方稅收中占很大比重，可以為政府帶來穩(wěn)定的稅源。開征物業(yè)稅對當前不斷炒高的地價也有很好的遏制作用。

四、措施與對策

宏觀調控抑制房地產過熱，目的是為了使經濟更好更健康的發(fā)展。宏觀調控成功不是以犧牲房地產業(yè)為代價，而是要使房地產市場更健康、更規(guī)范，更有利于解決收入和支付能力有巨大差異的公民的住房問題。更有利于和諧、有序和高效發(fā)展，是應作為房地產宏觀調控的根本出發(fā)點和立足點。

1、進一步深化經濟體制改革

造成當前房地產市場普遍存在的投機現(xiàn)象重要原因之一就是當前中國經濟體制不完善。首先表現(xiàn)為其他投資領域不成熟、風險大。當前股市特點就是容易波動且幅度大，面對股市的不成熟大量的股市資本便流入了保值價值高的房產，而房地產價格的上升又促使更多的資本進入，這就導致了大量的投機性購房。另一個重要原因就是可以投資的途徑較少。當前許多經濟領域一直以來被國家所壟斷，對民間資本不開放，如電信領域、金融領域等。而已開放的投資領域要么風險太大，要么收效太低。相對來說當前房地產價格不斷攀升，投資者認為房地產業(yè)是穩(wěn)賺不賠的。這也直接導致了大量資本進入房地產市場。在目前發(fā)展以內需為經濟發(fā)展動力的戰(zhàn)略目標下，開放更多的經濟領域也是形勢所需。

2、保持政策穩(wěn)定性，狠抓執(zhí)行落實

縱觀前幾次調控政策，都抓住了推高房價的根源，但到最后，卻都遭遇了越調越高的尷尬。其原因就在于調控不能持續(xù)，執(zhí)行落實不足。所以，要實現(xiàn)此次調控的最終目標，持續(xù)和落實是非常重要的。

首先，應將調控政策法律化、制度化，如差別化信貸、房地產信息公布、考核問責機制等等。只有將政策上升到法律高度，才能保障政策的持續(xù)進行，也是提高政策的執(zhí)行力度的重要途徑。此外政策的不穩(wěn)健性，加大了房地產市場的波動性，不利于實現(xiàn)我國房地產業(yè)宏觀調控的目標。政策制定的大起大落會對整個經濟產生較大的沖擊，因此在房地產行業(yè)調控的過程中，要保持制定政策的穩(wěn)健型和持續(xù)性。

其次，狠抓政策的執(zhí)行。要將政策執(zhí)行的考察常態(tài)化，落實地方政府的責任。2008年之前房地產調控的失敗，根子就在于地方政府出于自身利益的考慮根本不執(zhí)行，而不是政策本身所致?？梢哉f此次調控的成敗是執(zhí)行，關鍵在落實。

3、提高房地產市場的準入門檻，繼續(xù)加強市場規(guī)范措施

房地產市場持續(xù)過熱發(fā)展，其重要原因就是市場準入門檻低，特別是房地產開發(fā)門檻過低，造成大量資本涌入房地產市場，抬高房地產價格。最能說明的就是2009年幾乎所有不以房地產業(yè)為主營業(yè)務的央企全部涉足了房地產業(yè)，因此有人說央企也是造成房價高漲的推手之一。對此，建議政府應通過制定相關法律法規(guī)，嚴格房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構的市場準入，加強資質核準及日常監(jiān)管工作，嚴格審查新開工項目，防止重復建設造成資源浪費。

4、規(guī)范地方政府在建設保障房過程中的行為

我國的保障性住房政策包括經濟適用房和廉租房政策，但是在地方政府進行保障性住房建設中存在嚴重問題。一是效率低下，盡管每年政府投入上千億，每年建成保障性住房也就最多讓5%低收入者有房住。二是容易產生腐敗，立項開始到分配住房的各個環(huán)節(jié)都是腐敗的溫床。住房分配時需求者眾，供給少，最后不可避免產生腐敗。三是執(zhí)行起來行政成本非常高，只有市場資金使用效率50%左右，浪費驚人。

5、將解決民眾住房問題納入政績考核體系

地方政府執(zhí)行政策不力甚至成為政策執(zhí)行的阻力原因在于這些政策損害地方政府既得利益從而導致積極性不高。建立對地方官員在改善居民居住狀況方面的考核指標以及在房價漲幅方面的控制納入政績考核體系，這就直接將抑制高房價與地方政府的切身利益綁定——政府從土地上得到的收入多了，房價就會上漲，居民就買不起房，住房狀況就會下降，對政府官員的考核評價就會降低。從而提高地方政府對于抑制房價過高的積極性。另外將民眾住房狀況及抑制高房價納入政績考核，對規(guī)范保障房建設中的政府行為及腐敗也有著積極意義。

（注：本文受山東省社會科學基金資助，編號08DJGJ06。）

[1]汪洋：政府視野下的高房價問題研究[D].中央民族大學，2009.

[2]劉媛：本輪房地產業(yè)調控失效原因及對策[D].天津師范大學，2007.

[3]中國國家統(tǒng)計局：2010年1—5月全國房地產市場運行情況[R].2010-05-12.

[4]蘇多永、張玉香：物業(yè)稅開征原因、模式選擇及實施方案[J].中國房地產金融，2009（9）.