韓 雪

我國的房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或房屋的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅法已不能適應(yīng)目前的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，弊端日益明顯，需進(jìn)一步改革和完善。

一、現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的主要問題

（一）征稅范圍較窄

根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房產(chǎn)稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。但隨著城市面積的擴(kuò)大，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不少農(nóng)村與城鎮(zhèn)相差無幾，但卻不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍。房產(chǎn)稅這種城鄉(xiāng)有別，過窄的征稅范圍，影響了其公平性，也容易形成“合法”避稅，并且限制了房產(chǎn)稅收人的正常增長。

（二）計稅依據(jù)不合理，稅率缺乏彈性

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分兩類：一是房產(chǎn)余值，即按房產(chǎn)原值一次減除10～30%后的余值計算繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。二是房租收入，即對房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。

對以余值為計稅依據(jù)的，因余值是以房產(chǎn)的原值為基礎(chǔ)的，是歷史成本，不能反映級差收入，也不能體現(xiàn)時間價值，導(dǎo)致房產(chǎn)稅不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而正常的增長；由于相關(guān)規(guī)定不一致，企業(yè)因購地時間不同，會計處理方法不同，房產(chǎn)稅的稅基不同，其稅負(fù)相差很大。

房產(chǎn)稅對出租房屋以租金收入作為計稅依據(jù)，也缺乏科學(xué)性。首先，同是房產(chǎn)稅，有兩種計稅依據(jù)，不同的計稅依據(jù)計算出的應(yīng)納稅額必不相同，造成稅負(fù)不公，會人為地為偷、避稅提供條件。另外，房屋租金收入除了征收房產(chǎn)稅，還要征收營業(yè)稅，存在著重復(fù)征稅的現(xiàn)象，有悖于“稅不重征”的原則。

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅采用的是單一、固定的比例稅率，對自用房產(chǎn)，不考慮所處的區(qū)域、地理位置、房屋價值、用途等，稅率均為1.2%。由于稅率缺乏彈性，不能很好地發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)收入和優(yōu)化資源配置等功能。

（三）減免稅范圍不合理

現(xiàn)行房產(chǎn)稅把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)，財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位業(yè)務(wù)范圍內(nèi)自用的房產(chǎn)，個人所有非營業(yè)用房等列為免稅對象。這樣規(guī)定是和當(dāng)時的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)的。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國不動產(chǎn)市場化程度越來越高，房產(chǎn)稅的免稅范圍已不適應(yīng)于現(xiàn)實社會經(jīng)濟(jì)狀況。其主要表現(xiàn)：一是隨著事業(yè)單位管理體制的改革，一些不屬于提供社會公共產(chǎn)品的事業(yè)單位已逐步實現(xiàn)市場化和企業(yè)化，其性質(zhì)已屬于企業(yè)，理應(yīng)將其納入征稅范圍；二是隨著居民住房制度的改革，個人購房比重大幅度上升，房屋私有產(chǎn)權(quán)已逐步得到確立，據(jù)建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報顯示，2005年我國城鎮(zhèn)住宅私有率已達(dá)81.62%，房產(chǎn)日益成為居民家庭重要的財產(chǎn)之一。但由于目前對居民自用住房免稅，在一定程度上刺激了居民對房產(chǎn)的投資和投機(jī)欲望，造成一方面是房屋緊缺，房價居高不下，另一方面是大量房屋空置。由于現(xiàn)實情況已經(jīng)發(fā)生了變化，仍對個人自用房屋和事業(yè)單位自用房產(chǎn)完全免稅，使稅收的調(diào)控作用不能很好的發(fā)揮，也影響了財政收入。

二、完善房產(chǎn)稅的建議

（一）擴(kuò)大征稅范圍

將房產(chǎn)稅征稅范圍擴(kuò)大到農(nóng)村，將農(nóng)村非農(nóng)用生產(chǎn)經(jīng)營性用房納入征稅范圍；將自收自支，實行企業(yè)化管理的事業(yè)單位的房產(chǎn)納入征稅范圍；將房產(chǎn)稅納稅人由房屋產(chǎn)權(quán)所有人改為“在中國境內(nèi)擁有或使用房屋的單位和個人”，以實際使用人為納稅主體，房屋使用人是房屋產(chǎn)權(quán)所有人的，使用人是納稅人；使用人擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)的，實際使用人為納稅人或扣繳義務(wù)人，這樣可避免房產(chǎn)稅征收過程中因產(chǎn)權(quán)問題出現(xiàn)的扯皮推誘納稅人無法確定現(xiàn)象。

應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商品房設(shè)定免稅空置期限，超時規(guī)定時限的一律征稅。這樣，對空置的房屋征稅，既可以抑制盲目開發(fā)，避免資源浪費，又可以打擊囤積住房，“捂房”“炒樓”行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場。

（二）統(tǒng)一計稅依據(jù)

將房產(chǎn)稅以房屋余值或房屋租金為計稅依據(jù)，統(tǒng)一改為以房產(chǎn)現(xiàn)值為計稅依據(jù)。房產(chǎn)現(xiàn)值即對房產(chǎn)進(jìn)行評估的市場價值。房產(chǎn)現(xiàn)值（房產(chǎn)評估值）可以由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認(rèn)定的有合法資質(zhì)的專門財產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照市場規(guī)則進(jìn)行評估，房產(chǎn)評估3～5年進(jìn)行一次，具體年數(shù)依據(jù)經(jīng)濟(jì)周期情況而定。評估的內(nèi)容應(yīng)是房產(chǎn)的價值，因房產(chǎn)稅的征稅對象只是納稅人擁有的房產(chǎn)，不應(yīng)包括土地的價值。同時對房屋用于出租的，也一律以房產(chǎn)現(xiàn)值為計稅依據(jù)，因房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，就是對房產(chǎn)的價值征稅，而對于出租取得的租金收入，可通過其他流轉(zhuǎn)稅和所得稅進(jìn)行調(diào)節(jié)。

（三）實行差別比例稅率

由于不同的房產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)活動中的收益是不同的，所能承受稅負(fù)的能力也是不同的。例如，寫字樓、商場類型的房產(chǎn)收益較高，承受稅負(fù)的能力較大，而住宅類型的房地產(chǎn)收益較低，所能承受稅負(fù)的能力自然較小。另外，房地產(chǎn)所處地理位置不同，其收益能力也不相同。因此房產(chǎn)稅稅率應(yīng)采用差別比例稅率，由各級地方政府依據(jù)本地區(qū)的實際情況，按照房產(chǎn)的地理位置和實際用途，確定不同房產(chǎn)的稅率，以保持必要的彈性和靈活性。

三、完善相關(guān)配套制度

（一）建立和完善房地產(chǎn)登記制度

房地產(chǎn)稅收的有效征管需要有完善的地籍和房屋產(chǎn)權(quán)管理的資料。各級政府應(yīng)制定詳細(xì)的土地的等級和房屋產(chǎn)權(quán)登記信息管理制度，相關(guān)部門應(yīng)建立土地臺賬、房屋權(quán)屬及面積臺賬等房地產(chǎn)檔案，通過計算機(jī)進(jìn)行存檔管理，為稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握房產(chǎn)稅稅源提供多方位的信息。

（二）建立和完善房地產(chǎn)評估制度

（1）改變目前房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)多頭管理的狀況，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，實行統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價人員資格認(rèn)證制度，盡快建立一支富有實踐經(jīng)驗、精通房地產(chǎn)估價理論的房地產(chǎn)估價師隊伍。等到條件成熟的時候，在稅務(wù)部門建立房地產(chǎn)的評稅機(jī)構(gòu)和健全的評稅制度。（2）完善評估手段，統(tǒng)一評估標(biāo)準(zhǔn)，制定評估制度和具體的操作規(guī)程，為準(zhǔn)確的確定房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)提供保證。（3）確立納稅人爭議處理機(jī)制。當(dāng)納稅人對評估方法，程序和結(jié)果等提出異議時，要有相應(yīng)的處理機(jī)制，以便與納稅人達(dá)成共識，切實保障納稅人的合法權(quán)益。

（三）下放房產(chǎn)稅管理權(quán)限

我國幅員遼闊，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，且房產(chǎn)稅涉及面廣，征收情況復(fù)雜，管理工作要求細(xì)，因此，中央應(yīng)適當(dāng)下放房產(chǎn)稅的管理權(quán)限，可由中央制定房產(chǎn)稅的基本稅法，由省級立法機(jī)關(guān)或政府制定實施細(xì)則，并授予地方政府調(diào)整稅目稅率、稅收減免優(yōu)惠、征收管理辦法等方面的決定權(quán)，以有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性。