王海濤

（秦皇島市一建建筑工程有限公司，河北 秦皇島 066000）

在項目風險控制分析中，借助于盈虧平衡，可分析項目的開發(fā)規(guī)模、營銷方案，拆遷安置方案的可行性，進行項目開發(fā)多方案的比較，進行定價決策等。

1 盈虧平衡分析解析

1.1 所謂盈虧平衡是指項目的收入和支出達到平衡時的狀態(tài)，即不虧不盈的狀態(tài)

盈虧平衡時的最低生產(chǎn)水平或銷售水平即項目規(guī)模或銷售量的盈虧平衡點，又稱保本產(chǎn)量或銷量。在房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟分析中，要想通過一塊土地的開發(fā)獲取利潤，最基本的保本條件就是在這塊土地上構成的建筑產(chǎn)品的銷售收入不僅收回與建筑面積有關的可變費用，還應補償獲得土地開發(fā)的費用，即達到盈虧平衡。

1.2 基本損益方程式

利潤=銷售收入-總成本-稅金

B=PQ-CxQ-CF-tQ

其中：B-利潤

P-銷售單價

Q-銷售數(shù)量或工程數(shù)量

CX-變動成本率

CF-固定成本

t-單位產(chǎn)品稅金

C=CV+CF=CF+CXQ

其中：C-總成本

CV-變動成本

由盈虧平衡定義可知：B=PQ-CxQ-CF-tQ=0

故盈虧平衡點Q0=CF/（P-Cx-t）

1.3 成本分析

房地產(chǎn)項目經(jīng)濟分析中，需要將總成本中的固定成本與可變成本的分離是項目盈虧平衡分析首要解決的問題。

1.3.1 固定成本是指成本總額不隨產(chǎn)品產(chǎn)量變化的各項成本費用。如：土地出讓金；管理費，包括開發(fā)商的管理費用、銷售費用、財務費用等，另外還包括人工費、廣告、貸款利息和稅金等。管理費一般不超過商品房銷售價格的10%；配套建設費用，包括勘察設計及前期工程費和住宅小區(qū)基礎設施費兩大項。前者包括勘察費、設計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等，后者包括小區(qū)道路工程費、供電供水工程費、室外地下網(wǎng)管建設費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設費、環(huán)保工程費、消防建設費、監(jiān)理費等，這些費用大多為政府部門或指定的設計單位收取，平均的收費金額一般在500 元/m2 左右。

1.3.2 可變成本指成本總額隨產(chǎn)品產(chǎn)量變化而發(fā)生同方向變化的各項費用。主要指建安工程費其中包括人工費、材料費、機械費等；室內裝修費等。通常高層住宅在1200～1500 元/m2 左右。

2 盈虧平衡分析案例

2.1 案例介紹

某房地產(chǎn)開發(fā)的高層住宅項目：土地掛牌出讓總面積582.31 畝。其中道路部分占35.59 畝；學校占地51 畝；變電站占有7.2 畝。拆遷方案有臨遷戶850 戶，回遷安置面積152.34 畝（101560.51 平方米）；使用權出讓金為105 萬元/畝，拆遷安置補償?shù)殖鲎尳?95 元/m2。物業(yè)管理公共基金占土地出讓金總額的1%計入。規(guī)劃的容積率為2.4。參照成本分析數(shù)據(jù)，項目單位變動成本率為1300元/m2，管理費為450 元/m2，配套設施費為500元/m2，根據(jù)市場行情，商品房平均售價為5500 元/m2，開發(fā)商期望從該項目中賺取20000 萬元利潤，各種稅金的綜合稅率為16%。試分析該拆遷方案是否可行？這種方案能否實現(xiàn)開發(fā)商欲求的利潤目標？實現(xiàn)利潤目標的開發(fā)規(guī)模？

2.2 案例分析

此地塊中建設用地實際面積

582.31 -35.59-51-152.34-7.2=336.18 畝土地使用出讓金

336.18 畝*105 萬元/畝=35298.9 萬元拆遷安置補償?shù)殖鲎尳?/p>

101560.51 m2*295 元/m2=2996.04 萬元實際應交土地出讓金總額

35298.9 萬元+35298.9 萬元*1%萬元-2996.04 萬元=32655.85 萬元

單位面積土地使用出讓金

32655.85 萬元/（336.18 畝*666.67m2/畝）=1457.06 元/m2

項目的房屋建筑面積

Q=336.18 畝 *666.67m2/畝 *2.4=537890.6 9m2

項目的得房率

η=（537890.69m2-101560.51m2）/537890.6 9m2=81.12%

實際可供出售商品房面積

Q'=537890.69m2-101560.51m2=436330.18 m2

項目的固定成本

CF=（1457.06 元/m2+450 元/m2+500 元/m2）*537890.69m2=129473.52 萬元

項目的盈虧平衡點

Q0=CF/（P-Cx-t）=CF/（P-Cx-16%P）=129473.52 萬元/（5500 元/m2-1300 元/m2-16%*5500 元/m2）=389980.47m2

Q'=436330.18m2>Q0=389980.47m2

可知：按照拆遷方案所安排，項目得房率為81.12%，實際可出售的商品房面積大于保本的總面積，不至于虧損。

投資實際利潤

B=PQ-CxQ-CF-tQ=［P（1-16%）-Cx］Q'-CF=[5500(1-16%)-1300]*436330.18-129473.52*104=15388.10 萬元

為原來目標利潤

η=15388.10 萬元/20000 萬元=76.94%

開發(fā)商的期望目標利潤未能實現(xiàn)。如果堅持期望目標利潤，要重新制定該項目的拆遷方案，采取新的措施，減少臨遷戶，提高得房率。

實現(xiàn)目標利潤的目標開發(fā)量

QMax=（B+CF）/P（1-16%）-Cx=(20000*104+129473.52*104)/[5500(1-16%)-1300]=450221.45m2

3 結束語

利用盈虧平衡分析能找出預計銷售收入恰好彌補成本時的保本銷售量。在項目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，適應市場的變化能力就超強，項目抗風險能力也超強，經(jīng)營安全性越好。商品房建筑面積，主要取決于占地面積、城市規(guī)劃所確定的城市容積率、土地利用系數(shù)以及建筑物高度眾多因素的影響，上述分析結果只能從一個角度給項目的投資決策提供一種論證意見。

[1]《工程造價計價與控制》.中國計劃出版社2009

[2]《工程造價管理基礎理論與相關法規(guī)》.中國計劃出版社.2009

[3]《房地產(chǎn)項目控制》.中國建筑工業(yè)出版社潘蜀健.2004.