王素濤

（東莞南博職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東 東莞 523083）

我國物業(yè)管理企業(yè)人才供給存在的問題及對策初探

王素濤

（東莞南博職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東 東莞 523083）

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)需求不斷增加，但物業(yè)管理企業(yè)存在人才供給不足、人員結(jié)構(gòu)不合理等問題，致使物業(yè)服務(wù)水平整體低下，嚴(yán)重阻礙了我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)機(jī)制，培養(yǎng)具有高素質(zhì)和高技能的復(fù)合型物業(yè)管理人才是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

物業(yè)管理人員；供給不足；結(jié)構(gòu)不合理；教育培訓(xùn)

隨著我國經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)的發(fā)展，城市化進(jìn)程快速化，房地產(chǎn)市場迅速崛起，居民生活水平不斷提高，物業(yè)管理需求也不斷增大。然而，物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)者素質(zhì)偏低，整體服務(wù)水平低下，影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平、深層次發(fā)展，嚴(yán)重阻礙了我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

1 我國物業(yè)行業(yè)人才需求發(fā)展態(tài)勢

由于房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、城鎮(zhèn)住房制度和企事業(yè)單位的后勤社會(huì)化改革不斷深化，城市生活水平的提高，促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局第二次全國經(jīng)濟(jì)普查發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)主要數(shù)據(jù)的公報(bào)顯示：2008年末，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量已達(dá)到5.8萬家，從業(yè)人員250.1萬人，主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到2 076.7億元。物業(yè)管理不但成為現(xiàn)代城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理重要的組成部分，而且在保民生、促就業(yè)方面做出了積極貢獻(xiàn)。隨著物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長，物業(yè)從業(yè)人員供不應(yīng)求的局面將不斷加大。

2 物業(yè)管理從業(yè)人員存在的問題

由于我國物業(yè)管理起步較晚，但行業(yè)發(fā)展迅速，物業(yè)人才供給可持續(xù)發(fā)展機(jī)制尚未建立，人才培養(yǎng)相對嚴(yán)重不足，物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)亟待提升。物業(yè)管理人員多半為半路轉(zhuǎn)行，未受過正規(guī)的專業(yè)教育和培訓(xùn)，整體素質(zhì)偏低，其中人才匱乏，導(dǎo)致服務(wù)水平低，這是當(dāng)前我國物業(yè)行業(yè)存在的主要問題。

2.1 物業(yè)管理人才供給不足

隨著我國物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，并不斷向規(guī)?；?、集團(tuán)化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由粗放型、勞動(dòng)密集型向管理密集型、知識密集型和技術(shù)密集型快速轉(zhuǎn)變，從而對物業(yè)管理從業(yè)人員提出了更高的要求。提高物業(yè)管理從業(yè)人員的整體素質(zhì)和專業(yè)化水平對于物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展極為重要，因?yàn)槠湄叫璐罅扛咚刭|(zhì)物業(yè)管理專業(yè)人才。2008年末，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)58 406個(gè)，比2004年末增加26 724個(gè)，增長速率達(dá)84%。但物業(yè)管理企業(yè)自身沒有建立完善的人力資源可持續(xù)發(fā)展機(jī)制，人力資源內(nèi)部供給不足，而社會(huì)化專業(yè)性物業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和院校培養(yǎng)能力有限，導(dǎo)致物業(yè)管理人力資源外部供給不足，造成了行業(yè)內(nèi)總體人才緊缺。

2.2 物業(yè)管理人員結(jié)構(gòu)不合理

物業(yè)管理作為一個(gè)新興服務(wù)行業(yè)，應(yīng)該適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不斷滿足人們更高的生活質(zhì)量的要求，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需要。但目前我國物業(yè)從業(yè)人員的質(zhì)量難以滿足物業(yè)管理行業(yè)的需求，2008年末，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員250萬人，其中大部分是秩序維護(hù)員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養(yǎng)護(hù)人員及其他勤雜工種等一線操作工人。人均產(chǎn)值雖然由2004年的4.76萬元增長到2008年的8.3萬元，但仍處于較低水平，行業(yè)勞動(dòng)密集型特點(diǎn)明顯。

目前國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員主要來源于以下幾個(gè)方面：

（1）其他企事業(yè)等部門單位轉(zhuǎn)制而來的管理人員和工程技術(shù)人員。他們半路改行進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)，不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理的模式，如退伍復(fù)員軍人，從事物業(yè)安全保衛(wèi)等工作。

（2）城市的下崗職工、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力經(jīng)簡單培訓(xùn)后進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。他們只能從事一般的體力勞動(dòng)和服務(wù)，多是“40、50”后，主要從事綠化、保潔等工作。

管理人員、工程技術(shù)人員和勤雜人員雖具備一定的工作經(jīng)驗(yàn)，但缺乏物業(yè)行業(yè)服務(wù)意識、創(chuàng)新意識，難以滿足行業(yè)發(fā)展的需要。

（3）院校畢業(yè)的非物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生。他們有一定的管理能力，但物業(yè)理論基礎(chǔ)薄弱甚至缺乏，實(shí)踐技能不強(qiáng)，不熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)，如企業(yè)管理、文秘等專業(yè)的學(xué)生從事客戶服務(wù)等工作。

（4）物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生。他們雖然有一定的理論基礎(chǔ)，但缺乏工作經(jīng)驗(yàn)，往往是理論與實(shí)踐脫節(jié)，物業(yè)專業(yè)實(shí)踐技能較差，并且人數(shù)較少，多從事物業(yè)管理員等崗位。

總體上物業(yè)從業(yè)人員多屬于傳統(tǒng)型房產(chǎn)管理人員，技能單一，從事初級崗位，缺乏創(chuàng)新意識和服務(wù)意識，管理不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量差，能夠從事一專多能的應(yīng)用型、復(fù)合型物業(yè)管理人才嚴(yán)重缺乏。

物業(yè)管理人員的知識水平不高、業(yè)務(wù)水平有限、綜合素質(zhì)偏低，這制約了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)需要更多高素質(zhì)和高技能的應(yīng)用型、復(fù)合型物業(yè)管理人才，要求具備創(chuàng)新意識、服務(wù)意識，善于組織、溝通協(xié)調(diào)等管理能力，具備物業(yè)工程技術(shù)、園林綠化、安全保衛(wèi)等物業(yè)專業(yè)知識和技能，以及房地產(chǎn)經(jīng)營管理、物業(yè)法律法規(guī)等方面基礎(chǔ)性知識。

3 物業(yè)管理人才培養(yǎng)對策

3.1 依托高等院校物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)資源，以各級物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)組織為培訓(xùn)主體，加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員繼續(xù)教育培訓(xùn)

為員工提供多渠道的培訓(xùn)，建立有效的培訓(xùn)框架，實(shí)行新員工培訓(xùn)系統(tǒng)化、管理者培訓(xùn)制度化、核心人才培訓(xùn)專業(yè)化、業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)持續(xù)化等培訓(xùn)機(jī)制。不斷豐富培訓(xùn)內(nèi)容，開展項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員等專題培訓(xùn)，培育完整的從業(yè)資格、管理資格、專題培訓(xùn)、高端培訓(xùn)等培訓(xùn)體系，不斷加強(qiáng)物業(yè)管理培訓(xùn)師資隊(duì)伍建設(shè)。

3.2 加大高等院校對物業(yè)管理人才的培養(yǎng)

適應(yīng)物業(yè)管理人才需求的急劇增加，高等院校應(yīng)加快物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)力度，增加人力、物力和財(cái)力的投入，加大招生力度，改革教學(xué)模式，培養(yǎng)數(shù)量更多、質(zhì)量更好的物業(yè)管理人才，既能滿足物業(yè)行業(yè)不斷發(fā)展的實(shí)際需要，又能提高高等院校的畢業(yè)生就業(yè)率，促進(jìn)高校招生就業(yè)體制改革。

3.3 改革高等院校職業(yè)教育培養(yǎng)模式，實(shí)施校企合作、工學(xué)結(jié)合

高等職業(yè)院校要建立以培養(yǎng)學(xué)生的全面職業(yè)化素質(zhì)、技術(shù)應(yīng)用能力和就業(yè)競爭力為主線，充分利用學(xué)校和企業(yè)兩種不同的教育環(huán)境和教育資源，通過學(xué)校和企業(yè)的雙向互動(dòng)和長期合作，將在校的理論學(xué)習(xí)、基本訓(xùn)練與在企業(yè)的實(shí)際工作經(jīng)歷有機(jī)結(jié)合起來的高素質(zhì)、高技能人才培養(yǎng)模式。

3.4 以“產(chǎn)、學(xué)、研”結(jié)合，“走出去、引進(jìn)來”，積極與行業(yè)主管部門、協(xié)會(huì)交流合作

在物業(yè)管理人才培養(yǎng)過程中，積極主動(dòng)與各行業(yè)主管部門、協(xié)會(huì)加強(qiáng)溝通、交流與合作。聘請企業(yè)、行業(yè)專家作為專業(yè)建設(shè)指導(dǎo)委員會(huì)成員，參與人才培養(yǎng)方案制定，指導(dǎo)課程的設(shè)置，提供物業(yè)行業(yè)市場需求信息、政策法規(guī)資源。學(xué)校應(yīng)積極參與企業(yè)和行業(yè)的相關(guān)活動(dòng)，了解行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和社會(huì)需求，不斷調(diào)整培養(yǎng)方案，以便更好的適應(yīng)物業(yè)行業(yè)需求。

3.5 培養(yǎng)具有高素質(zhì)和高技能的復(fù)合型物業(yè)管理人才

我國物業(yè)管理從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低，已制約了這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)需要大量的復(fù)合型人才，要求既懂工程技術(shù)，又懂管理，且具備良好的職業(yè)經(jīng)理人素質(zhì)。高素質(zhì)和高技能的復(fù)合型物業(yè)管理人才是企業(yè)的人力資本，是物業(yè)企業(yè)的核心競爭力。

1 劉寅坤.行業(yè)發(fā)展形勢數(shù)據(jù)解讀［J］.中國物業(yè)管理，2010（2）

2 戴鳳微.物業(yè)管理行業(yè)人力資源研究——以浙江省為例［J］.開發(fā)研究，2010（2）

3 羅惠娜.高職物業(yè)管理專業(yè)人才需求調(diào)研報(bào)告［J］.科學(xué)之友，2010

4 田 園.對高職物業(yè)管理專業(yè)校企合作人才培養(yǎng)模式的實(shí)踐探索［J］.農(nóng)業(yè)網(wǎng)絡(luò)信息，2010（8）

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Wang Sutao

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